Tydzień temu pisa­łem o tym, jak podejść do sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści w zależ­no­ści od tego, co sprze­da­je­my. Czy­li jakie mogą być róż­ni­ce w dzia­ła­niach, kie­dy pla­nu­je­my sprze­dać miesz­ka­nie, a kie­dy dom. Ponie­waż jest to przy­sło­wio­wy „temat rze­ka”, war­to jesz­cze poru­szyć kil­ka innych aspek­tów. Dziś, w bar­dzo skró­co­nej for­mie zasy­gna­li­zu­ję parę waż­nych tema­tów zwią­za­nych ze sprze­da­żą. I jeśli Pań­stwo pozwo­lą, to będę je roz­wi­jał w następ­nych tygodniach.

Co pierwsze – sprzedaż czy kupno?

Jeśli posia­da­ny dom jest w niż­szej kate­go­rii ceno­wej (do milio­na w rejo­nie GTA) i jest już spła­co­ny cał­ko­wi­cie lub w więk­szej czę­ści, dora­dzał­bym naj­pierw doko­nać zaku­pu nowe­go domu (z moż­li­wie jak naj­dłuż­szym zamknię­ciem), a dopie­ro póź­niej sprze­dać obec­nie posia­da­ny dom. Wie­le osób pla­nu­je obec­nie down­si­zing, ale czę­sto zna­le­zie­nie znacz­nie tań­sze­go domu w dobrym sta­nie i w dobrej oko­li­cy jest bar­dzo trud­ne, i może zająć spo­ro cza­su. Kie­dy z kolei nasz obec­ny dom jest dro­gi i cza­sa­mi war­ty kil­ka milio­nów, to raczej suge­ro­wał­bym wstrzy­mać się z zaku­pem do momen­tu, kie­dy nasz „pałac” zosta­nie sprzedany.

Kiedy jest dobry okres na sprzedaż?

Jak poka­zu­ją sta­ty­sty­ki, w naszym kli­ma­cie rynek nie­ru­cho­mo­ści zwięk­sza swo­ją dyna­mi­kę od kwiet­nia do koń­ca paź­dzier­ni­ka, kie­dy pogo­da jest opty­mal­na. Ale wów­czas poja­wia się też wie­le kon­ku­ren­cyj­nych listin­gów, i jak jest zbyt duża podaż – ceny nie osią­ga­ją mak­si­mum. Czę­sto z kolei okres, któ­ry wyda­wał­by się mało atrak­cyj­ny do sprze­da­ży (na przy­kład zima), skut­ku­je niską poda­żą. To z kolei powo­du­je, że cza­sa­mi poja­wia się wie­lu chęt­nych na ten sam dom i ceny idą w górę. Taki typo­wy okres „vac­cum” (pust­ki na ryn­ku) zwy­kle ma miej­sce od dru­giej poło­wy listo­pa­da do koń­ca lute­go. Cza­sa­mi war­to zaryzykować!




Jak długo trwa sprzedaż i na jak długo podpisywany jest kontrakt?

Czas sprze­da­ży jest zwy­kle uza­leż­nio­ny od wła­ści­wej ceny. Jeśli nie­ru­cho­mość jest poło­żo­na w mia­rę w „nor­mal­nej” oko­li­cy (o któ­rej nie sły­szy się w mediach nega­tyw­nych infor­ma­cji), zosta­ła wła­ści­wie wyce­nio­na i jest w atrak­cyj­nej kate­go­rii ceno­wej (im niż­sza cena, tym więk­sze zain­te­re­so­wa­nie), to jest to obec­nie kwe­stia dni. Jeśli z kolei cena jest znacz­nie zawy­żo­na na daną oko­li­cę, to dom może stać na ryn­ku mie­sią­ca­mi. By dom (miesz­ka­nie) tra­fił na rynek MLS, mini­mal­ny okres trwa­nia kon­trak­tu wyno­si 60 dni. Moż­na pod­pi­sać kon­trakt z agen­tem real esta­te na krót­szy czas (nawet jeden dzień), ale wów­czas nie mamy dobrej eks­po­zy­cji do ryn­ku, gdyż będzie to tak zwa­ny „exc­lu­si­ve listing”

Koszty związane ze sprzedażą

Jest to bar­dzo obszer­ny temat i wyma­ga osob­ne­go arty­ku­łu, ale zasa­da jest zwy­kle taka, że koszt usług agen­tów jest wli­czo­ny w cenę sprze­da­ży i pokry­wa go sprze­da­ją­cy. Koszt ten jest zwy­kle umow­ny i wyra­żo­ny w pro­cen­tach. W róż­nych rejo­nach Onta­rio ist­nie­ją pew­ne usta­lo­ne „stan­dar­dy”. Na tere­nie GTA jest to zwy­kle od 3.5% do 6%. Na com­mis­sion nali­cza­ny jest poda­tek HST. Oprócz tego, sprze­da­ją­cy pono­si koszt usług praw­ni­ka i cza­sa­mi karę za zerwa­nie umo­wy z ban­kiem. Sprze­da­ją­cy jest odpo­wie­dzial­ny za koszt podat­ków miej­skich do dnia zamknię­cia, oraz wszyst­kich opłat zwią­za­nych z utrzy­ma­niem domu.

Czy musimy czekać ze sprzedażą do końca terminu pożyczki?

Panu­je błęd­ne prze­ko­na­nie, że zamia­na domu na inny (kie­dy mamy jesz­cze pożycz­kę) musi być prze­pro­wa­dzo­na wyłącz­nie w cza­sie, kie­dy odna­wia­my pożycz­kę z ban­kiem. Więk­szość „nor­mal­nych” ban­ków ma w każ­dej umo­wie hipo­tecz­nej opcję nazy­wa­ną „por­ta­bi­li­ty”. Opcja ta pozwa­la zasad­ni­czo na sprze­daż obec­nie posia­da­nej nie­ru­cho­mo­ści, kup­no następ­nej i prze­nie­sie­nie  pożycz­ki hipo­tecz­nej z domu na dom. Jeśli kupu­je­my droż­szy dom, to oczy­wi­ście bank będzie nas musiał na nią zakwa­li­fi­ko­wać, jeśli potrze­bu­je­my zwięk­szyć poży­cza­ną kwo­tę. Jeśli dom jest tań­szy, to bank doko­na jego wyce­ny, dla upew­nie­nia się, że war­tość prze­nie­sio­nej pożycz­ki na nowy dom jest wyż­sza niż 80% jego wartości.

Jeśli sprzedamy dom, posiadamy mortgage i nic nie kupimy — jaka będzie kara za zerwanie  umowy?

Jest to rów­nież obszer­ny temat, któ­ry poru­szę w osob­nym arty­ku­le. Zasa­da jest taka: Jeśli nasz mort­ga­ge jest na wyż­szy pro­cent niż obec­ne opro­cen­to­wa­nie, to może­my zapła­cić róż­ni­cę w opro­cen­to­wa­niu do koń­ca ter­mi­nu pożycz­ki – i są to cza­sa­mi spo­re sumy. Jeśli z kolei nasze opro­cen­to­wa­nie jest iden­tycz­ne z obo­wią­zu­ją­cym obec­nie lub niż­sze – to karą będą 3 mie­sią­ce opro­cen­to­wa­nia (bez spła­ty principal).

Warto sprawdzić oferty sprzedaży, zanim wystawimy nasz dom

Czę­sto, kie­dy pla­nu­je­my zamia­nę domu (szcze­gól­nie w ramach down­si­zing), nie bar­dzo orien­tu­je­my się w ofer­tach nie­ru­cho­mo­ści w rejo­nie, do któ­re­go pla­nu­je­my się prze­nieść. My zwy­kle suge­ru­je­my naszym klien­tom wspól­ny wyjazd, by razem spraw­dzić jakie domy są dostęp­ne i w jakiej cenie. Taki wstęp­ny „prze­gląd sytu­acji” bar­dzo poma­ga w pod­ję­ciu decyzji.

Jakich prac remontowych można dokonać bez potrzeby uzyskania pozwolenia od Miasta?

Zasad­ni­czo, jeśli nie naru­sza­my struk­tu­ry budyn­ku, to moż­na zro­bić bar­dzo wie­le. Wymia­nę okien, drzwi, pokry­cia dacho­we­go, pie­ca, kli­ma­ty­za­cji, wyre­mon­to­wać kuch­nie, łazien­ki, pod­ło­gi, stuc­co, poma­lo­wać ścia­ny. Lista jest dłu­ga i w prak­ty­ce wie­le osób nawet „po cichu” doko­nu­je spo­rych  zmian struk­tu­ral­nych wewnątrz ist­nie­ją­ce­go domu. Usu­wa­nie ścian nośnych, by wykre­ować „open con­cept” jest tu bar­dzo czę­stym przy­kła­dem. Wie­le osób wykań­cza tak­że base­men­ty bez ubie­ga­nia się o pozwo­le­nie. Te dzia­ła­nia czę­sto ucho­dzą na sucho, jeśli nie pla­nu­je­my wynaj­mo­wa­nia base­men­tu. Ale jeśli naszym celem jest dodat­ko­wy dochód, to moc­no pole­cam wystą­pie­nie o pozwo­le­nie oraz pro­fe­sjo­nal­ne zapla­no­wa­nie remon­tu takie­go base­men­tu, bo będą to dobrze zain­we­sto­wa­ne pie­nią­dze. Pro­szę mi wie­rzyć — widzia­łem takie archi­tek­to­nicz­ne „cuda”, że naj­star­si góra­le ich nie widzieli. 🙂

Tema­ty, któ­rych dotkną­łem są tyl­ko czę­ścią poten­cjal­nych pro­ble­mów, zwią­za­nych ze sprze­da­żą nie­ru­cho­mo­ści. I moim zda­niem potwier­dza­ją tyl­ko potrze­bę korzy­sta­nia z fachow­ców z bran­ży nie­ru­cho­mo­ści – czy­li agen­tów. Ich pomoc (jeśli jest pro­fe­sjo­nal­na), pozwo­li unik­nąć wie­lu pro­ble­mów i czę­sto zaosz­czę­dzić tysią­ce dolarów.

Zapra­szam do kon­tak­tu i do spotkań,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007