Tydzień temu pisałem o tym, jak podejść do sprzedaży nieruchomości w zależności od tego, co sprzedajemy. Czyli jakie mogą być różnice w działaniach, kiedy planujemy sprzedać mieszkanie, a kiedy dom. Ponieważ jest to przysłowiowy „temat rzeka”, warto jeszcze poruszyć kilka innych aspektów. Dziś, w bardzo skróconej formie zasygnalizuję parę ważnych tematów związanych ze sprzedażą. I jeśli Państwo pozwolą, to będę je rozwijał w następnych tygodniach.
Co pierwsze – sprzedaż czy kupno?
Jeśli posiadany dom jest w niższej kategorii cenowej (do miliona w rejonie GTA) i jest już spłacony całkowicie lub w większej części, doradzałbym najpierw dokonać zakupu nowego domu (z możliwie jak najdłuższym zamknięciem), a dopiero później sprzedać obecnie posiadany dom. Wiele osób planuje obecnie downsizing, ale często znalezienie znacznie tańszego domu w dobrym stanie i w dobrej okolicy jest bardzo trudne, i może zająć sporo czasu. Kiedy z kolei nasz obecny dom jest drogi i czasami warty kilka milionów, to raczej sugerowałbym wstrzymać się z zakupem do momentu, kiedy nasz „pałac” zostanie sprzedany.
Kiedy jest dobry okres na sprzedaż?
Jak pokazują statystyki, w naszym klimacie rynek nieruchomości zwiększa swoją dynamikę od kwietnia do końca października, kiedy pogoda jest optymalna. Ale wówczas pojawia się też wiele konkurencyjnych listingów, i jak jest zbyt duża podaż – ceny nie osiągają maksimum. Często z kolei okres, który wydawałby się mało atrakcyjny do sprzedaży (na przykład zima), skutkuje niską podażą. To z kolei powoduje, że czasami pojawia się wielu chętnych na ten sam dom i ceny idą w górę. Taki typowy okres „vaccum” (pustki na rynku) zwykle ma miejsce od drugiej połowy listopada do końca lutego. Czasami warto zaryzykować!
Jak długo trwa sprzedaż i na jak długo podpisywany jest kontrakt?
Czas sprzedaży jest zwykle uzależniony od właściwej ceny. Jeśli nieruchomość jest położona w miarę w „normalnej” okolicy (o której nie słyszy się w mediach negatywnych informacji), została właściwie wyceniona i jest w atrakcyjnej kategorii cenowej (im niższa cena, tym większe zainteresowanie), to jest to obecnie kwestia dni. Jeśli z kolei cena jest znacznie zawyżona na daną okolicę, to dom może stać na rynku miesiącami. By dom (mieszkanie) trafił na rynek MLS, minimalny okres trwania kontraktu wynosi 60 dni. Można podpisać kontrakt z agentem real estate na krótszy czas (nawet jeden dzień), ale wówczas nie mamy dobrej ekspozycji do rynku, gdyż będzie to tak zwany „exclusive listing”
Koszty związane ze sprzedażą
Jest to bardzo obszerny temat i wymaga osobnego artykułu, ale zasada jest zwykle taka, że koszt usług agentów jest wliczony w cenę sprzedaży i pokrywa go sprzedający. Koszt ten jest zwykle umowny i wyrażony w procentach. W różnych rejonach Ontario istnieją pewne ustalone „standardy”. Na terenie GTA jest to zwykle od 3.5% do 6%. Na commission naliczany jest podatek HST. Oprócz tego, sprzedający ponosi koszt usług prawnika i czasami karę za zerwanie umowy z bankiem. Sprzedający jest odpowiedzialny za koszt podatków miejskich do dnia zamknięcia, oraz wszystkich opłat związanych z utrzymaniem domu.
Czy musimy czekać ze sprzedażą do końca terminu pożyczki?
Panuje błędne przekonanie, że zamiana domu na inny (kiedy mamy jeszcze pożyczkę) musi być przeprowadzona wyłącznie w czasie, kiedy odnawiamy pożyczkę z bankiem. Większość „normalnych” banków ma w każdej umowie hipotecznej opcję nazywaną „portability”. Opcja ta pozwala zasadniczo na sprzedaż obecnie posiadanej nieruchomości, kupno następnej i przeniesienie pożyczki hipotecznej z domu na dom. Jeśli kupujemy droższy dom, to oczywiście bank będzie nas musiał na nią zakwalifikować, jeśli potrzebujemy zwiększyć pożyczaną kwotę. Jeśli dom jest tańszy, to bank dokona jego wyceny, dla upewnienia się, że wartość przeniesionej pożyczki na nowy dom jest wyższa niż 80% jego wartości.
Jeśli sprzedamy dom, posiadamy mortgage i nic nie kupimy – jaka będzie kara za zerwanie umowy?
Jest to również obszerny temat, który poruszę w osobnym artykule. Zasada jest taka: Jeśli nasz mortgage jest na wyższy procent niż obecne oprocentowanie, to możemy zapłacić różnicę w oprocentowaniu do końca terminu pożyczki – i są to czasami spore sumy. Jeśli z kolei nasze oprocentowanie jest identyczne z obowiązującym obecnie lub niższe – to karą będą 3 miesiące oprocentowania (bez spłaty principal).
Warto sprawdzić oferty sprzedaży, zanim wystawimy nasz dom
Często, kiedy planujemy zamianę domu (szczególnie w ramach downsizing), nie bardzo orientujemy się w ofertach nieruchomości w rejonie, do którego planujemy się przenieść. My zwykle sugerujemy naszym klientom wspólny wyjazd, by razem sprawdzić jakie domy są dostępne i w jakiej cenie. Taki wstępny „przegląd sytuacji” bardzo pomaga w podjęciu decyzji.
Jakich prac remontowych można dokonać bez potrzeby uzyskania pozwolenia od Miasta?
Zasadniczo, jeśli nie naruszamy struktury budynku, to można zrobić bardzo wiele. Wymianę okien, drzwi, pokrycia dachowego, pieca, klimatyzacji, wyremontować kuchnie, łazienki, podłogi, stucco, pomalować ściany. Lista jest długa i w praktyce wiele osób nawet „po cichu” dokonuje sporych zmian strukturalnych wewnątrz istniejącego domu. Usuwanie ścian nośnych, by wykreować „open concept” jest tu bardzo częstym przykładem. Wiele osób wykańcza także basementy bez ubiegania się o pozwolenie. Te działania często uchodzą na sucho, jeśli nie planujemy wynajmowania basementu. Ale jeśli naszym celem jest dodatkowy dochód, to mocno polecam wystąpienie o pozwolenie oraz profesjonalne zaplanowanie remontu takiego basementu, bo będą to dobrze zainwestowane pieniądze. Proszę mi wierzyć – widziałem takie architektoniczne „cuda”, że najstarsi górale ich nie widzieli. 🙂
Tematy, których dotknąłem są tylko częścią potencjalnych problemów, związanych ze sprzedażą nieruchomości. I moim zdaniem potwierdzają tylko potrzebę korzystania z fachowców z branży nieruchomości – czyli agentów. Ich pomoc (jeśli jest profesjonalna), pozwoli uniknąć wielu problemów i często zaoszczędzić tysiące dolarów.
Zapraszam do kontaktu i do spotkań,
Maciek Czapliński
905 278 0007
