Nie raz pisa­łem o ogól­nych spra­wach, jakie powin­ni­śmy wziąć pod uwa­gę kupu­jąc dom. Zapo­wie­dzia­łem kon­ty­nu­ację tego tema­tu, ale pod kątem funk­cjo­nal­no­ści domu oraz zagad­nień tech­nicz­nych, któ­re są istot­ne. Nie jest oczy­wi­ście moim zamia­rem przy­go­to­wa­nie porad­ni­ka dla kupu­ją­cych, ale jestem prze­ko­na­ny, że moje uwa­gi mogą pobu­dzić Pań­stwa do pew­nych wła­snych prze­my­śleń i zwró­cić uwa­gę na klu­czo­we zagad­nie­nia przy wybo­rze nie­ru­cho­mo­ści. Prze­cież tu cho­dzi o Pań­stwa (i to nie­ma­łe) pieniądze.

Zaczął­bym od spra­wy naj­waż­niej­szej: typ nie­ru­cho­mo­ści, na któ­rą się zde­cy­do­wa­li­śmy. Oczy­wi­ste jest, że nie każ­dy może zamiesz­kać w pięk­nym i dro­gim domu z dużą dział­ką. Wie­le osób stać jedy­nie na zakup nie­wiel­kie­go apar­ta­men­tu. Nato­miast nie wszy­scy mają świa­do­mość, że kupu­jąc con­do­mi­nium z main­te­nan­ce pła­ci­my czę­sto dodat­ko­we $450 mie­sięcz­nie, czy­li kwo­tę, któ­ra cał­ko­wi­cie pokry­ła­by spła­tę $100,000 pożycz­ki hipo­tecz­nej. Inna rzecz, o któ­rej nale­ży pamię­tać to kwe­stia zysku z wynaj­mu base­men­tu. Prze­cięt­na cena wynaj­mu — $1,200 pokry­je  ponad $250,000 spłat hipo­tecz­nych. Inny­mi sło­wy — opła­ty za town­ho­use kupio­ny za $400,000 mogą być wyż­sze niż spła­ty rat za dom o war­to­ści $750,000 – jeśli ma on ren­tal unit przy­no­szą­cy nam sta­ły dochód. Wystar­czą 2 minu­ty z kal­ku­la­to­rem by mie­li Pań­stwo peł­ne roze­zna­nie w kosz­tach i zyskach z tej inwe­sty­cji. Dla­te­go zwy­kle zachę­cam klien­tów do zaku­pu nie­ru­cho­mo­ści z poten­cja­łem – naj­le­piej domu z moż­li­wo­ścią wynaj­mu jego czę­ści czy base­men­tu lub nawet przy­szłej roz­bu­do­wy. Takie domy szyb­ko nabie­ra­ją war­to­ści. Nato­miast odra­dzam kup­no “stack town­ho­uses” czy “back to back town­ho­uses”. Są one jedy­nie świet­nym roz­wią­za­niem dla dewe­lo­pe­rów, któ­rzy zwięk­sza­ją swój pro­fit zagęsz­cza­jąc miesz­kań­ca­mi ogra­ni­czo­ny teren. Taki dom to wej­ście „na minę” i w zasa­dzie pew­na stra­ta. Te uni­ty wraz z upły­wem cza­su będą wyma­ga­ły napraw, wizu­al­nie sta­ną się okrop­ne i stra­cą na war­to­ści. Brak sta­łe­go main­te­nan­ce (back to back towns) spo­wo­du­je ich tech­nicz­ną degra­da­cję, przede wszyst­kim od stro­ny zewnętrznej.

Ale wróć­my do tema­tu. Gdy oglą­da­my dzie­siąt­ki domów, na któ­rych obej­rze­nie mamy cza­sem tyl­ko kil­ka minut, trud­no jest cza­sa­mi skon­cen­tro­wać się szcze­gó­łach. Nie­rzad­ko już po takim krót­kim cza­sie podej­mu­je­my decy­zję o zło­że­niu ofer­ty. Wie­lu oglą­da­ją­cych czę­sto już po wyj­ściu z domu nie bar­dzo pamię­ta co widzia­ło. Tu bar­dzo waż­ną rolę może ode­grać buy­er agent, któ­ry powi­nien być bar­dzo obiek­tyw­ny i wie­dzieć na co zwró­cić uwa­gę swo­im klientom.

Do funk­cjo­nal­nych błę­dów archi­tek­to­nicz­nych zali­czył­bym mię­dzy innymi:

* Brak wła­ści­wej stre­fy wej­ścio­wej do domu. Cia­sny kory­tarz gdzie nie zmie­ści się kil­ka osób jed­no­cze­śnie, brak odpo­wied­nio dużej sza­fy na ubra­nia czy miej­sca na zmia­nę obu­wia – są oczy­wi­sty­mi pro­ble­ma­mi i powo­du­ją, że w przed­po­ko­ju panu­je cią­gły bałagan.

* Nie­ustaw­ność pomiesz­czeń i ich wiel­kość. Czę­sto gdy oglą­da­my nie­ume­blo­wa­ne pomiesz­cze­nia, wyda­ją się one znacz­nie więk­sze. War­to sobie wte­dy wyobra­zić usta­wie­nie mebli. I nie­rzad­ko oka­zu­je się że dom został zapro­jek­to­wa­ny w taki spo­sób, że prak­tycz­nie nie ma w salo­nie miej­sca na kana­pę czy jadal­nię. Popu­lar­ny, tak zwa­ny open con­cept powo­du­je, że w pomiesz­cze­niu nie ma zbyt wie­lu ścian na usta­wie­nie mebli czy tele­wi­zo­ra. Wie­le domów jest przy­go­to­wy­wa­nych do sprze­da­ży przez zawo­do­wych “sta­gers” — dobie­ra­ją oni spe­cjal­ne małe meble, by pomiesz­cze­nia wyda­wa­ły się więk­sze i bar­dziej prze­strzen­ne. Gdy już wnie­sie­my do tej samej prze­strze­ni stan­dar­do­we meble, nagle oka­zu­je się że w poko­ju bra­ku­je miejsca.

* Brak anek­su jadal­ne­go w kuch­ni. Zbyt mała kuch­nia, w któ­rej bra­ku­je miej­sca na stół jest jed­nym z poważ­niej­szych pro­ble­mów. Przy dzi­siej­szym sty­lu życia  kuch­nia to nie tyl­ko goto­wa­nie – to rów­nież miej­sce, gdzie spę­dza­my czas z rodzi­ną, przyj­mu­je­my gości, czy odra­bia­my lek­cje z dzieć­mi. Jest to zde­cy­do­wa­nie waż­ne pomiesz­cze­nie Dla­te­go gdy posia­da­my dużą rodzi­nę ale małą kuch­nię, jest to nie­wy­god­ne i na dłuż­szą metę męczące.

* Brak połą­cze­nia stre­fy dzien­nej z ogro­dem. Doty­czy to szcze­gól­nie star­szych domów – naj­czę­ściej domów par­te­ro­wych lub back-splits, w któ­rych kuch­nia usy­tu­owa­na jest z przo­du domu, zaś sypial­nie od stro­ny ogro­du. Kie­dyś był inny styl życia i takie roz­wią­za­nia były powszech­ne. Dziś łatwy dostęp z kuch­ni do ogro­du jest wyso­ko cenio­ny przez nabyw­ców. Pro­blem połą­cze­nia stre­fy dzien­nej z ogro­dem jest też powszech­ny w tych domach, któ­re mają kuch­nię na pię­trze, nad ogro­dem. Owszem widzi­my ogród przez okno, ale korzy­sta­my z nie­go nie­zbyt często.

* Brak odpo­wied­niej licz­by łazie­nek. Oczy­wi­ście moż­na żyć mając jed­na peł­ną łazien­kę na całą rodzi­nę, ale war­to pamię­tać, że współ­cze­sny dom powi­nien posia­dać przy­naj­mniej dwie peł­ne łazien­ki – jeśli ma on słu­żyć całej rodzi­nie! O ile to mniej kon­flik­tów i stre­sów… Mini­mum dwie łazien­ki to wła­śnie atut, któ­ry nie tyl­ko uła­twia życie miesz­kań­com, ale poma­ga szyb­ko sprze­dać dom, jeśli zaj­dzie taka potrzeba.

* Brak szaf i miej­sca na prze­cho­wy­wa­nie. Wie­my jak szyb­ko dom zapeł­nia się róż­ny­mi rze­cza­mi — od ubrań po ozdo­by cho­in­ko­we. Brak miej­sca do prze­cho­wy­wa­nia bar­dziej lub mniej potrzeb­nych nam sprzę­tów, odzie­ży czy dro­bia­zgów jest powo­dem cią­głe­go bała­ga­nu. Ten pro­blem szcze­gól­nie wystę­pu­je w małych con­dos oraz “stuck town­ho­uses”. War­to zwró­cić uwa­gę, czy w domu znaj­dzie­my dodat­ko­we miej­sce, któ­re moż­na zago­spo­da­ro­wać na sto­ra­ge, scho­wek, czy usta­wić tam szafy.

* Brak wła­ści­we­go świa­tła dzien­ne­go. Domy budo­wa­ne są na coraz mniej­szych i coraz węż­szych dział­kach. Czę­sto źró­dłem natu­ral­ne­go świa­tła w domu są jed­no czy dwa nie­wiel­kie okna. Jeśli oglą­da­my dom za dnia, war­to wyłą­czyć na moment sztucz­ne oświe­tle­nie by zorien­to­wać się, czy dom nie jest zbyt ciemny.

* Usta­wie­nie do stron świa­ta. Więk­szość osób zde­cy­do­wa­nie woli nasło­necz­nio­ne ogro­dy. Naj­bar­dziej poszu­ki­wa­ne są ogro­dy wycho­dzą­ce na połu­dnie, połu­dnio­wy zachód, zachód oraz pół­noc­ny zachód. Oczy­wi­ście są też tacy któ­rzy nie lubią słoń­ca – no ale to nie­licz­na gru­pa. Jeśli świa­tło jest dla Pań­stwa waż­ne, to tu bym nie szedł na żad­ne kompromisy.

* Loka­li­za­cja. Pod hasłem loka­li­za­cja rozu­miem nie tyl­ko atrak­cyj­ną oko­li­cę – ale rów­nież uni­ka­nie linii wyso­kie­go napię­cia, auto­strad, wysy­pisk śmie­ci czy złe­go sąsiedz­twa. Wie­le osób nie lubi sąsiedz­twa szkół, szpi­ta­li czy cmen­ta­rzy – choć moim zda­niem są to naj­bar­dziej spo­koj­ni “sąsie­dzi”, jakich moż­na sobie wyobrazić.

Zwra­ca­jąc uwa­gę na kwe­stie tech­nicz­ne domu war­to sku­pić się na tych ele­men­tach, któ­re mogą wyma­gać natych­mia­sto­wej wymia­ny lub napraw — co wią­że się z kosz­ta­mi. Pew­ne pro­ble­my widać natych­miast gołym okiem. Inne wyma­ga­ją wytre­no­wa­ne­go oka buy­er agent lub Inspek­to­ra Budow­la­ne­go. Waż­niej­sze ele­men­ty, na któ­re powin­no zwró­cić uwa­gę nawet przy wstęp­nym oglą­da­niu domu to:

* Stan zewnętrz­ny domu. Wie­le na temat domu moż­na już powie­dzieć po jego zewnętrz­nym wyglą­dzie. Zanie­dba­ny dom z zapad­nię­tym pod­jaz­dem, znisz­czo­ny­mi drzwia­mi do gara­żu, dziu­ra­wym dachem lub poobry­wa­ny­mi ryn­na­mi powi­nien być pierw­szym ostrze­że­niem dla oglą­da­ją­cych. Szcze­gól­nie, kie­dy wła­ści­ciel zro­bił reno­wa­cję (na flip) wnętrz bez żad­nych prac remon­to­wych na zewnątrz budyn­ku. I odwrot­nie — dom w ide­al­nym zewnętrz­nym sta­nie może dużo powie­dzieć o wnę­trzu — nawet przed jego oglądaniem.

* Rodzaj ogrze­wa­nia. Jest kolo­sal­na róż­ni­ca pomię­dzy ogrze­wa­niem przy pomo­cy elek­trycz­nych “base­bo­ards” a ogrze­wa­niem gazo­wym. Głów­nie cho­dzi o kosz­ty, ale rów­nież w przy­pad­ku base­bo­ards nie może­my łatwo doło­żyć kli­ma­ty­za­cji. Nie wszy­scy wie­dzą, że pro­jek­tu­jąc dom musi­my zapro­jek­to­wać ogrze­wa­nie, nato­miast posia­da­nie kli­ma­ty­za­cji to już swo­je­go rodza­ju luk­sus (nie jest to wyma­ga­ne prze­pi­sa­mi) i czę­sto widu­ję domy, w któ­rych brak jest AC. Być może to luk­sus, ale wszy­scy wie­my jak trud­no  miesz­ka się latem w nagrza­nym i nie­ochła­dza­nym domu. Na szczę­ście tech­ni­ka poszła naprzód i obec­nie ist­nie­ją łatwe do zain­sta­lo­wa­nia i bar­dzo eko­no­micz­ne sys­te­my, któ­re nie wyma­ga­ją kana­łów nawiew­nych. Powszech­nie sto­so­wa­ny w Kana­dzie “for­ced air sys­tem” wytrzy­mu­je oko­ło 25 lat (piec) i oko­ło 15 lat (kli­ma­ty­za­tor). Jeśli są star­sze – nale­ży je wymie­nić. Koszt takiej ope­ra­cji zwy­kle kształ­tu­je się w gra­ni­cach $4000 — $6000. Ale są też nie­ste­ty fir­my, któ­re pró­bu­ją nacią­gnąć klien­tów (szcze­gól­nie senio­rów) na gru­bo ponad $10,000. Dla­te­go war­to popy­tać innych o kosz­ty takiej usłu­gi nim prze­pła­ci­my za urzą­dze­nia klimatyzujące.

* Tabli­ca elek­trycz­na. Obec­nie wyma­ga­ne mini­mal­ne zasi­la­nie to 100 A. Jeśli oglą­da­ny dom ma zasi­la­nie 60 A to jest to za mało i może­my mieć pro­ble­my z ubez­pie­cze­niem takie­go domu. Koszt zwięk­sze­nia zasi­la­nia do 100 A oraz wymia­ny tabli­cy wyno­si oko­ło od $1500 do $3000 i głów­nie zale­ży od rze­tel­no­ści i pro­fe­sjo­na­li­zmu elektryka.

* Alu­mi­nio­we kable. Fakt wystę­po­wa­nia alu­mi­nio­wych kabli zamiast mie­dzia­nych jest trud­niej­szy do oce­nie­nia w bar­dzo szyb­ki spo­sób, ale jest to moż­li­we. Gene­ral­nie były one uży­wa­ne w czę­ści domów budo­wa­nych w latach 1965–1976, ale obec­ność takie­go oka­blo­wa­nia wca­le nie wyklu­cza domu z zaku­pu. Wystar­czy sto­sun­ko­wo pro­sty zabieg, i oka­blo­wa­nie będzie słu­ży­ło tak samo dobrze jak miedziane.

* Okna. W now­szych domach są prze­waż­nie robio­ne z alu­mi­nium, winy­lu lub fiber­glass i są one bar­dzo wytrzy­ma­łe. Wie­le star­szych domów wyma­ga wymia­ny okien. Ich kon­struk­cja jest prze­sta­rza­ła, co powo­du­je ogrom­ne stra­ty cie­pła. Sta­re, nie­szczel­ne okna mogą zwięk­szać rachun­ki za ener­gię nawet o 30–40 procent!

* Atty­ka. Oglą­da­jąc domy, rzad­ko zaglą­da­my na pod­da­sze. Nato­miast w cza­sie robie­nia home inspec­tion, zde­cy­do­wa­nie war­to spraw­dzić ile i jaka izo­la­cja tam się znaj­du­je. Źle zaizo­lo­wa­ne pod­da­sze jest odpo­wie­dzial­ne za bar­dzo duże stra­ty cie­pła. To jak cho­dze­nie zimą bez czap­ki. Popra­wa izo­la­cji jest nie­zwy­kle łatwa i spe­cja­li­zu­ją­ce się w tym fir­my zro­bią to w cią­gu jed­ne­go dnia, nie­wiel­kim kosz­tem (czę­sto poni­żej $2000).

* Base­ment. Jeśli jest nie­wy­koń­czo­ny, war­to zwró­cić uwa­gę na śla­dy wil­go­ci – woda w piw­ni­cy to poważ­ny pro­blem i duży wyda­tek. Tu kosz­ty napraw mogą docho­dzić do dzie­sią­tek tysię­cy w poważ­nych przy­pad­kach, choć napra­wa małe­go prze­cie­ku nie jest aż tak kosz­tow­na (jeśli ścia­ny są z lane­go beto­nu) i w zależ­no­ści od meto­dy może wyno­sić $500 — $1500. Znacz­nie kosz­tow­niej­sze są napra­wy przy ścia­nach z kamie­nia lub blo­ków cemen­to­wych. Wów­czas jedy­nym spo­so­bem jest oko­pa­nie budyn­ku od zewnątrz i zało­że­nie spe­cjal­nej mem­bra­ny wodo­od­por­nej. A tu kosz­ty idą w dzie­siąt­ki tysięcy!

* Łazien­ki. War­to zaba­wić się w detek­ty­wa i spraw­dzić oko­li­ce prysz­ni­ca oraz miej­sca pod umy­wal­ką pod kątem ewen­tu­al­nych śla­dów wil­go­ci. Z tym, że stan­dar­dy życia się zmie­nia­ją. Dziś, gdy dom ma wię­cej niż 15 lat to nale­ża­ło­by pomy­śleć o zupeł­nie nowej łazien­ce. W koń­cu spę­dza­my w niej tro­chę cza­su, więc war­to zadbać, by były to miłe chwi­le. Nato­miast nie rozu­miem podej­ścia nie­któ­rych osób do remon­tu łazie­nek — wymie­nia­jąc płyt­ki, toa­le­ty, kra­ny czy umy­wal­ki, bar­dzo czę­sto pozo­sta­wia­ją sta­re wan­ny, któ­re szpe­cą i nisz­czą cały wizu­al­ny efekt renowacji.

* Kuch­nia. To ser­ce domu, o czym wszy­scy wie­my. Zde­cy­do­wa­nie war­to tu zain­we­sto­wać, bo czas spę­dzo­ny z rodzi­ną w ład­nej i wygod­nej kuch­ni będzie jesz­cze mil­szy, a jed­no­cze­śnie dom nabie­rze war­to­ści. Ale… nie­raz widzia­łem reno­wa­cje, gdy wymie­nio­no szaf­ki kuchen­ne pozo­sta­wia­jąc sta­rą cera­micz­ną (cza­sa­mi popę­ka­ną) pod­ło­gę! Taka “reno­wa­cja” mnie oso­bi­ście od razu znie­chę­ca do takie­go domu.

* Sufi­ty. Jeśli popa­trzy­my na sufit na naj­wyż­szej kon­dy­gna­cji i zoba­czy­my zacie­ki, to oczy­wi­ście może świad­czyć to o pro­ble­mach z pokry­ciem dachu. Nato­miast ponisz­czo­ne i mokre sufi­ty w pomiesz­cze­niach pod łazien­ka­mi świad­czą o pro­ble­mach z wil­go­cią w łazienkach.

 

Jest to oczy­wi­ście tyl­ko część pro­ble­mów, na któ­re nale­ży zwró­cić uwa­gę oglą­da­jąc domy. Jeśli będą to Pań­stwo robić z doświad­czo­nym buy­er agent to powi­nien on wychwy­cić je w oka mgnie­niu. Z moje­go doświad­cze­nia wyni­ka, że wie­lu oglą­da­ją­cych zwra­ca wię­cej uwa­gi na zdję­cia rodzin­ne sprze­da­ją­cych czy na meble, niż na istot­ne spra­wy tech­nicz­ne, Nato­miast  gdy im się te pro­ble­ma­tycz­ne spra­wy uświa­do­mi, to zaczy­na­ją dostrze­gać wię­cej. I to jest mię­dzy inny­mi jesz­cze jeden powód dla któ­re­go war­to pra­co­wać ze “swo­im” agen­tem — pod warun­kiem, że ma się do nie­go zaufanie.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007