Cza­sa­mi, kie­dy kupi­my dział­kę budow­la­ną albo dom z zamia­rem roz­bu­do­wy wyda­je nam się, że może­my wybu­do­wać sobie dom naszych marzeń. Jed­nak szyb­ko oka­zu­je się, że ist­nie­je cały sze­reg ogra­ni­czeń i prze­pi­sów urba­ni­stycz­nych, któ­rym musi­my się pod­po­rząd­ko­wać. Jest to zupeł­nie logicz­ne, bo gdy­by każ­dy mógł budo­wać “dom swo­ich marzeń” bez żad­nych restryk­cji i ogra­ni­czeń, to szyb­ko by się oka­za­ło, że marze­nia bar­dzo się róż­nią. I musie­li­by­śmy żyć w bar­dzo cha­otycz­nym i zaśmie­co­nym dzi­wacz­ny­mi pro­jek­ta­mi środowisku.

Prze­pi­sy, któ­re regu­lu­ją kwe­stie tego, co moż­na budo­wać i w któ­rym miej­scu w mie­ście nazy­wa­ją się “Zoning By-Law” i są opra­co­wy­wa­ne dla każ­de­go mia­sta, a cza­sa­mi nawet dla poszcze­gól­nych jego dziel­nic. Oczy­wi­ście prze­pi­sy te ist­nie­ją od dzie­się­cio­le­ci i dla­te­go od cza­su do cza­su są  mody­fi­ko­wa­ne i dosto­so­wy­wa­ne do nowych i zmie­nia­ją­cych się realiów roz­wo­ju miasta.

Na przy­kład przed połą­cze­niem się w jed­ną aglo­me­ra­cję toron­toń­ską ist­nia­ły w obrę­bie każ­de­go “sta­re­go mia­sta” (takie­go jak Eto­bi­co­ke czy Scar­bo­ro­ugh) bar­dzo róż­ne wyma­ga­nia urba­ni­stycz­ne. Dla­te­go kie­dy powsta­ła GTA, po wie­lu latach przy­go­to­wań wpro­wa­dzo­no w 2013 nowe “City Wide Zoning By-Law” – w zało­że­niach jed­no­li­te dla całe­go miasta.

Prze­pi­sy Zoning By-Law okre­śla­ją wie­le kry­te­riów, na przy­kład mak­sy­mal­ną wyso­kość i sze­ro­kość budyn­ku, odle­gło­ści od gra­nic, typ nie­ru­cho­mo­ści, jaki może­my wybu­do­wać, itd. Moż­na te infor­ma­cje zna­leźć w “plan­ning depart­ment” każ­de­go mia­sta. Taka wizy­ta może być bar­dzo poży­tecz­na dla osób, któ­re nie posia­da­ją wykształ­ce­nia w kie­run­ku pro­jek­to­wa­nia i czy­ta­nia dłu­gich i skom­pli­ko­wa­nych prze­pi­sów urba­ni­stycz­nych. W tym przy­pad­ku plan­ner będzie w sta­nie udzie­lić krót­kich, jasnych i rze­czo­wych informacji.

Dla bar­dziej zaawan­so­wa­nych tech­no­lo­gicz­nie dosko­na­łym źró­dłem infor­ma­cji są “inte­rac­ti­ve maps” któ­re znaj­du­ją się na stro­nach inter­ne­to­wych miast. Jak zlo­ka­li­zu­je­my taką stro­nę z mapa­mi — wystar­czy wpi­sać nazwę uli­cy oraz numer domu i natych­miast zoba­czy­my dział­kę, któ­ra nas inte­re­su­je oraz szcze­gó­ło­we wyma­ga­nia urba­ni­stycz­ne. Oczy­wi­ście nie jest łatwo wyłu­skać esen­cję z bar­dzo skom­pli­ko­wa­ne­go języ­ka bran­żo­we­go i moż­na popeł­nić błąd.

W ide­al­nym świe­cie każ­dy powi­nien prze­strze­gać prze­pi­sów, ale też każ­dy ma pra­wo do odro­bi­ny fan­ta­zji. Cza­sa­mi dom, któ­ry chce­my wybu­do­wać jest więk­szy czy wyż­szy niż dopusz­cza­ją to prze­pi­sy. Zda­rza się też, że dom budo­wa­ny 50 lat temu, (któ­ry wła­śnie pla­nu­je­my remon­to­wać) nie speł­nia obec­nych wyma­gań urba­ni­stycz­nych, bo prze­pi­sy ule­gły zmia­nom. Cza­sa­mi mamy ocho­tę podzie­lić więk­szą dział­kę na dwie mniej­sze, by wybu­do­wać dwa domy. Co zro­bić w takiej sytuacji?

Otóż w obrę­bie każ­de­go mia­sta ist­nie­je insty­tu­cja nazy­wa­na “Com­mit­tee of Adju­st­ments” (COA), któ­ra zaj­mu­je się taki­mi przy­pad­ka­mi. Dzia­ła to tak, że gdy chce­my wystą­pić o zezwo­le­nie na odstęp­stwo od zasad, musi­my przy­go­to­wać dokład­ne rysun­ki poka­zu­ją­ce naszą pro­po­zy­cją oraz listę potrzeb­nych “adju­st­ments”. Ale skąd wie­dzieć jakie zmia­ny są nam potrzebne?

Otóż, zanim wła­ści­wie zło­ży­my apli­ka­cję w COA o zmia­ny, war­to jest jesz­cze zro­bić jeden dodat­ko­wy krok. Pro­po­no­wa­ny pro­jekt war­to jest zło­żyć na ZPR (Zoning Pre­li­mi­na­ry Review). Kosz­tu­je to tro­chę mniej niż $750, ale wyćwi­czo­ny w tym pro­ce­sie plan­ner miej­ski wychwy­ci wszyst­kie potrzeb­ne zmia­ny do prze­pi­sów urba­ni­stycz­nych jakich potrze­bu­je­my, i da nam ich listę.

Rysun­ki wraz apli­ka­cją, opła­ta­mi oraz wyni­kiem prze­glą­du ZPR moż­na zło­żyć w biu­rze admi­ni­stra­cyj­nym COA oso­bi­ście lub przez e‑mail. Biu­ro po otrzy­ma­niu doku­men­ta­cji spraw­dza nasze ocze­ki­wa­ne wyma­ga­nia oraz zasię­ga opi­nii fachow­ców z plan­ning depart­ment i innych miej­skich służb. Po wstęp­nej ana­li­zie infor­ma­cja o naszym pro­po­no­wa­nym pro­jek­cie jest wysy­ła­na do wszyst­kich zamiesz­ka­łych domów w pro­mie­niu 150 m, by ich miesz­kań­cy wie­dzie­li co jest pla­no­wa­ne w okolicy.

Ponie­waż jest to pro­ces publicz­ny, raz na dwa tygo­dnie wyzna­czo­ne jest posie­dze­nie COA, na któ­rym każ­dy ubie­ga­ją­cy się o zmia­ny (lub jego przed­sta­wi­ciel) pre­zen­tu­je swo­je pro­po­no­wa­ne roz­wią­za­nie. Sąsie­dzi mają pra­wo do wyra­że­nia na takim spo­tka­niu swo­jej opi­nii. Po wysłu­cha­niu obu stron człon­ko­wie COA podej­mu­ją decy­zję w jaw­nym gło­so­wa­niu. Decy­du­je więk­szość. Od decy­zji COA moż­na się odwo­łać w cią­gu 20 dni do instan­cji nad­rzęd­nej, któ­rą do nie­daw­na było Onta­rio Muni­ci­pal Board (OMB). Samo odwo­ła­nie nie jest zbyt kosz­tow­ne, ale by było sku­tecz­ne wska­za­ne jest zatrud­nie­nie praw­ni­ków oraz eks­per­tów. Może to się­gać tysię­cy dola­rów. Rów­nież okres ocze­ki­wa­nia na wysłu­cha­nie odwo­ła­nia w OMB może trwać mie­sią­ce! Dla­te­go stwo­rzo­no obec­nie TORONTO LOCAL APPEAL BODY (TLAB), któ­re roz­pa­tru­je odwo­ła­nia znacz­nie szyb­ciej i taniej.

Pozy­tyw­ne jest to, że w więk­szo­ści przy­pad­ków człon­ko­wie COA przy­chy­la­ją się do próśb o odstęp­stwa. Czę­sto nawet brak zgo­dy sąsia­dów nie jest tu pro­ble­mem, bo człon­ko­wie COA bar­dziej pole­ga­ją na opi­nii eks­per­tów niż przej­mu­ją się pro­te­sta­mi sąsia­dów. Zda­rza­ją się jed­nak sytu­acje, że dobrze przy­go­to­wa­ny pro­test sąsiedz­ki może zatrzy­mać budo­wę, nawet wbrew logi­ce — bo człon­ko­wie COA to są rad­ni miej­scy — czy­li poli­ty­cy, któ­rzy liczą się z opi­nią “tłu­mu”.

W cza­sach COVID-19 cały pro­ces COA prze­sta­wio­ny został na sys­tem onli­ne. Skła­da­nie apli­ka­cji, prze­glą­da­nie komen­ta­rzy od pla­ne­rów, nawet sam prze­bieg oma­wia­nia pro­jek­tu i gło­so­wa­nia są pro­wa­dzo­ne przez inter­net. Być może tak już pozo­sta­nie, bo zde­cy­do­wa­nie jest to pro­ces szyb­szy ale dla wie­lu osób, zwłasz­cza star­szych wła­ści­cie­li domów, będzie to spo­ra barie­ra technologiczna

Wszyst­kich zain­te­re­so­wa­nych tym zagad­nie­niem zapra­szam do kon­tak­tu. Chęt­nie wspo­mo­gę Pań­stwa w pro­ce­sie COA i dora­dzę naj­ko­rzyst­niej­sze rozwiązania.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007