Na rynku nieruchomości funkcjonują dwa rodzaje mieszkań — te z rynku wtórnego (resale) — czyli odkupione od poprzedniego właściciela, oraz nowe, zakupione od dewelopera (zwane mieszkaniami z rynku pierwotnego lub po prostu “z planów”).
Trudno w jednym zdaniu określić, czy bardziej opłaca się kupić przez system MLS apartament używany, czy raczej zainwestować w mieszkanie nowe, które dopiero ma powstać. Różnice między oboma systemami sprzedaży oraz “produktem” są ogromne, i tak naprawdę decyzja powinna zależeć od Państwa sytuacji i oczekiwań.
Zakup mieszkań deweloperskich z planów kieruje się zupełnie innymi zasadami niż zakup z rynku wtórnego, czyli mieszkań już wcześniej używanych. Dziś wskażę te różnice, by pomóc Państwu w wyborze.
Zacznijmy od mieszkań oferowanych poprzez system wymiany ofert MLS (Multiple Listing Service). Omawiane przeze mnie cechy tych apartamentów — decydujące o wyborze i zakupie — przytaczam w dowolnej kolejności.
• Wiek mieszkań. Poprzez system MLS oferowane są mieszkania z rynku wtórnego w każdym wieku — od bardzo starych (co też ma swój urok), do zupełnie nowych, sprzedawanych nawet jako „builder inventory”. Również często ci, którzy odebrali właśnie nowe mieszkanie z planów, wprowadzają je na system MLS. Dlaczego? By właściciel mógł zarobić na wzroście cen, o czym niejednokrotnie wspominałem w moich tekstach poradniczych o nieruchomościach.
• Łatwa weryfikacja stanu faktycznego. Jest to ogromna zaleta, bo wiele osób nie posiada umiejętności czytania planów, i obejrzenie już istniejącego mieszkania znacznie ułatwia im dokonanie wyboru. Można też w takim przypadku zobaczyć, jak wygląda otoczenie oraz czy nasz widok z okna jest warty zakupu.
• Klarowne koszty związane z zakupem. Przy zakupie z MLS nie ma ukrytych kosztów. Na przykład HST nie dotyczy rynku wtórnego, czyli „resale”. Nie ma też „development charges”. Płacimy tylko za usługi prawnika oraz Land Transfer Tax.
• Ograniczona podaż. Z doświadczenia znam sytuacje, gdy klient upatrzył sobie jakąś lokalizację, ale w wymarzonym budynku było dostępne tylko jedno, używane mieszkanie. Nie zawsze odpowiadały mu warunki (cena, powierzchnia, rozkład pomieszczeń, piętro, itp.). Zwlekał z decyzją — i został z niczym, bo ktoś go uprzedził. Coraz częściej zdarza się też, że trzeba konkurować z innymi kupującymi — jeśli pojawi się druga lub trzecia oferta.
• Szansa na negocjacje. Jeśli nie mamy konkurencji i rynek jest zbalansowany – mamy szansę na negocjowanie ceny, za jaką mieszkanie zostało wystawione (oczywiście w granicach rozsądku). Jednak dziś to jest rzadkość!
• Składanie ofert. W przypadku istniejących mieszkań (resale) możemy składać oferty warunkowe na załatwienie pożyczki, inspekcję czy sprawdzenie stanu finansowego korporacji.
• Downpayment zaczyna się od 5%. I to jest niezwykle ważna sprawa. Tak niewielki wkład własny umożliwia wielu ludziom, zwłaszcza młodym, zakup swoich pierwszych “czterech kątów”. W przypadku zakupu z planów, minimalny downpayment jest wyższy i waha się od 15% do 20% — skutecznie eliminując starania tych, którzy dysponują niskim wkładem własnym.
• Finansowanie. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego finansowanie jest dość łatwe, bo banki widzą “produkt”, który finansują. Tym bardziej, że okres przejęcia “produktu” jest zwykle nie dłuższy niż 90 dni. Kupując mieszkania z planów (gdy zamkniecie ma nastąpić za 2–3 lata), uzyskanie pożyczki z banku jest niezwykle trudne.
• Status Certificate. Bardzo łatwo jest sprawdzić stan prawny każdej działającej korporacji. Jest to istniejący organ prawny, który musi stosować się do wielu wymagań i przepisów prawa, więc taka weryfikacja jest prosta.
• Inspekcja. Już istniejącą nieruchomość jest łatwo sprawdzić i ocenić pod względem technicznym.
• Czas przejęcia. Okres oczekiwania na fizyczne przejęcie mieszkania może być bardzo krótki — zwykle wynosi od 30 do 90 dni. Jeśli ktoś potrzebuje szybkiej przeprowadzki — MLS jest często jedyną opcją. Można wtedy również znaleźć mieszkania gotowe do natychmiastowego przejęcia.
W przypadku zakupu z planów może być więcej niewiadomych, gdyż nie kupujemy już istniejącej jednostki mieszkalnej (najczęściej), ale podpisujemy kontrakt na jej wybudowanie.
• Wyobraźnia. Wybór mieszkania z planów wymaga od nas sporej wyobraźni. Czasami to, co faktycznie kupimy, odbiega od naszych założeń i oczekiwań
• Brak możliwości negocjacji ceny. Czasami deweloper — dla zachęty — oferuje bezpłatny parking lub locker. Ale prawie nigdy nie zgadza się na obniżenie ceny zakupu.
• Długi termin do zamieszkania. Nim wniesiemy meble do naszych upragnionych “czterech kątów”, mogą minąć 2–3 lata. To długi okres, ale wielu inwestorom on odpowiada, bo mogą przygotować się finansowo do przejęcia mieszkania.
• Downpayment. Wpłata własna rozłożona jest w czasie i wynosi zwykle od 15% do 20% ceny zakupu. Jest to szczególnie ważne dla inwestorów. Wielu z nich, w wypadku zakupu mieszkań na inwestycję, używa „equity” z posiadanego już domu. A jeśli nie mają takiej możliwości (czyli zasobów finansowych), to rok, w którym muszą dostarczyć wpłatę, zmusza ich do super oszczędności.
• Interior design — czyli konieczność podejmowania decyzji dotyczących projektu wnętrz i dekoratorstwa. W przypadku kupna istniejących mieszkań nie mamy możliwości wyboru wykończeń (możemy je oczywiście zmienić na własny koszt). Kupując mieszkanie z planów, zwykle mamy kilka opcji. Nie znaczy to jednak, że zawsze dostaniemy to, co nam się podoba.
• Niepewny koszt zamknięcia. Nie zawsze wiemy, jaką zamknie się kwotą. Land Transfer Tax i koszty obsługi prawnej są łatwe do przewidzenia, ale tak zwane „levies” lub “development charges” są zwykle niepewne. Dlatego ważne jest, by w kontrakcie zawarta była klauzula określającą maksymalną kwotę, jaka może być naliczona za „levies”.
• Opłaty za utilities. Nie mamy długoterminowej gwarancji cen. Zwykle kilka pierwszych lat to niskie opłaty w stosunku do powierzchni mieszkania. Ale potem mogą się one podwyższyć.
• Umowa. Kiedy kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego (z planów), umowa podpisywana jest z deweloperem — czyli z korporacją. W przypadku zakupu przez MLS – kupujemy mieszkanie od osoby prywatnej. Jak coś pójdzie źle, to proces sądowy z korporacją jest bardzo trudny.
• Podatek HST. Przy zakupie nowego mieszkania naliczany jest HST. Należy uważać, by uniknąć konieczności zwrotu tego podatku do Revenue Canada.
• Kontrola sytuacji. Zwykle pierwszy rok od przejęcia jest trochę spędzany „na budowie”. Zdarza się, że deweloper udostępnia gotowe mieszkania, ale jest opóźniony z wykończeniem zaplecza, jak lobby, fitness area, baseny, itd.
• Assignment. Jest to możliwość odsprzedaży unitu przed jego fizycznym przejęciem. To bardzo atrakcyjna opcja dla inwestorów — bo często zdarza się, że od momentu zakupu do momentu przejęcia cena idzie w górę 10% — 20%. Dlaczego nie skorzystać z takiej okazji i nie zarobić?
Panuje błędne przekonanie, że mieszkania czy domy z rynku pierwotnego (z planów) są tańsze niż mieszkania używane, kupowane poprzez system MLS. Jest to mit, nie poparty żadnymi faktami ekonomicznymi czy statystykami.
Deweloper, sprzedając mieszkania z planów, które będą dopiero gotowe do odebrania za 2, 3 a czasami 4 lata nie tylko porównuje ich ceny do rynkowych. Musi także liczyć się z podwyżką cen materiałów budowlanych, energii czy rosnącymi kosztami zatrudnienia wykonawców. Jeśli sprzeda mieszkania zbyt tanio, to taki projekt zbankrutuje — i mieszkań nie będzie. Obecnie w Toronto mieszkania z planów często zaczynają się od $1,000 za stopę i czasami dochodzą nawet do $2,000. W tym samym czasie można kupić mieszkania, które były przejęte przez kupujących 2, 3, 4 czy lata temu po znacznie niższych cenach ($800-$900 za stopę) i często z parkingiem wliczonym w cenę.
Dlaczego wobec tego jest tak wielu chętnych na zakup mieszkań z planów?
Jak dotychczas, takie rozwiązanie jest uznawane za solidną i pewną inwestycja.
Posłużę się przykładem.
W 2016 roku ogłaszałem sprzedaż projektu „The Kinsway by the River”. Mieszkania 2‑sypialniowe z den sprzedawały się wówczas po $660,000 (w tym były parking i locker). Miały po około 1,100 stóp kwadratowych powierzchni, bardzo ładne i duże balkony i prestiżową lokalizację z widokiem na Humber River. Coś wspaniałego! Cała wymagana wpłata aż do chwili przejęcia mieszkań (które są obecnie oddawane do użytku) wynosiła 15% ceny — czyli około $100,000. Dziś ci, którzy odbierają takie mieszkania wiedzą, że są one warte około $1,100,000 do $1,250,000. Nawet, jeśli doliczymy koszt zamknięcia (land transfer tax i development charges), to szacowany profit wynosi od $500,000 w górę — na tym konkretnym przykładzie!
Czy znają Państwo wiele tak dobrych inwestycji, gdzie w ciągu 4–5 lat na $100,000 wpłaty zarabiamy $500,000 profitu? Brzmi to jak bajka, ale tak właśnie się dzieje.
Powstaje pytanie: czy zawsze tak będzie i czy ceny będą ciągle szły w górę?
Obawiam się, że tak. Ja także patrzę z zaskoczeniem na aktualne ceny nieruchomości, ale skłaniam się do twierdzenia, że musimy wszyscy do nich przywyknąć.
Panuje galopująca inflacja, pomimo że oficjalnie jest to 1–2 % rocznie.
Natomiast chyba każdy się zgodzi, że to jest ekonomiczna fikcja, a rynek real estate rządzi się swoimi prawami. Rządy państw na całym świecie drukują pieniądze — bez pokrycia i bez opamiętania. Wszelkie programy, wspomaganie banków, niskie oprocentowanie kredytów — to wszystko powoduje, że pieniądz jest tani i wszyscy lecimy na długach. Trzeba ruszyć ekonomię? Podkręca się drukarki w mennicy! Nic dziwnego, że wiele osób, obawiając się inflacji, kupuje domy na potęgę i jednocześnie takie waluty jak Bitcoin zyskują na popularności — bo ludzie tracą wiarę w papierowy pieniądz. Przepraszam, ale moim zdaniem w Kanadzie to będzie plastikowy pieniądz!
Wracając do tematu:
Przytoczone powyżej, niektóre aspekty zakupu apartamentów poprzez system MLS lub prosto z planów pomogą Państwu zrozumieć kluczowe różnice pomiędzy zakupem z rynku wtórnego i rynku pierwotnego. Moje wieloletnie doświadczenie jako agenta real estate pokazuje, że każdy z nas kieruje się własnym prawem wyboru, uzależnionym głównie od czynników personalnych — finansowych lub rodzinnych. Nie ma dwóch identycznych sytuacji życiowych, i zwykle każda z nich wymaga rozsądnej i rzeczowej analizy.
Wszystkich Państwa, zainteresowanych zakupem mieszkania (jakiegokolwiek), zapraszam do kontaktu.
Pomogę w przeanalizowaniu Państwa potrzeb i sytuacji finansowej, i wspólnie znajdziemy najlepsze dla Państwa rozwiązanie. Proszę pamiętać, że moja pomoc przy zakupie z planów jest dla Państwa bezpłatna i nie wpływa na cenę mieszkania.
Jednocześnie pragnę złożyć wszystkim życzenia spokojnych, rodzinnych i zdrowych Świąt Wielkanocnych. Wszystkiego dobrego życzą Państwu także cała rodzina Czaplińskich i wszyscy agenci Domator Team.
Pozdrawiam i zapraszam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
