Na ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści funk­cjo­nu­ją dwa rodza­je miesz­kań — te z ryn­ku wtór­ne­go (resa­le) — czy­li odku­pio­ne od  poprzed­nie­go wła­ści­cie­la, oraz nowe, zaku­pio­ne od dewe­lo­pe­ra (zwa­ne miesz­ka­nia­mi z ryn­ku pier­wot­ne­go lub po pro­stu “z planów”).

Trud­no w jed­nym zda­niu okre­ślić, czy bar­dziej opła­ca się kupić przez sys­tem MLS apar­ta­ment uży­wa­ny, czy raczej zain­we­sto­wać w miesz­ka­nie nowe, któ­re dopie­ro ma powstać. Róż­ni­ce mię­dzy obo­ma sys­te­ma­mi sprze­da­ży oraz “pro­duk­tem” są ogrom­ne, i tak napraw­dę decy­zja powin­na zale­żeć od Pań­stwa sytu­acji i oczekiwań.

Zakup miesz­kań dewe­lo­per­skich z pla­nów kie­ru­je się zupeł­nie inny­mi zasa­da­mi niż zakup z ryn­ku wtór­ne­go, czy­li miesz­kań już wcze­śniej uży­wa­nych. Dziś wska­żę te róż­ni­ce, by pomóc Pań­stwu w wyborze.

Zacznij­my od miesz­kań ofe­ro­wa­nych poprzez sys­tem wymia­ny ofert MLS (Mul­ti­ple Listing Servi­ce). Oma­wia­ne prze­ze mnie cechy tych apar­ta­men­tów —  decy­du­ją­ce o wybo­rze i zaku­pie — przy­ta­czam w dowol­nej kolejności.

•      Wiek miesz­kań. Poprzez sys­tem MLS ofe­ro­wa­ne są miesz­ka­nia z ryn­ku wtór­ne­go w każ­dym wie­ku — od bar­dzo sta­rych (co też ma swój urok), do zupeł­nie nowych, sprze­da­wa­nych nawet jako „buil­der inven­to­ry”. Rów­nież czę­sto ci, któ­rzy ode­bra­li wła­śnie nowe miesz­ka­nie z pla­nów, wpro­wa­dza­ją je na sys­tem MLS. Dla­cze­go? By wła­ści­ciel mógł zaro­bić na wzro­ście cen, o czym nie­jed­no­krot­nie wspo­mi­na­łem w moich tek­stach porad­ni­czych o nieruchomościach.

•      Łatwa wery­fi­ka­cja sta­nu fak­tycz­ne­go. Jest to ogrom­na zale­ta, bo wie­le osób nie posia­da umie­jęt­no­ści czy­ta­nia pla­nów, i obej­rze­nie już ist­nie­ją­ce­go miesz­ka­nia znacz­nie uła­twia im doko­na­nie wybo­ru. Moż­na też w takim przy­pad­ku zoba­czyć, jak wyglą­da oto­cze­nie oraz czy nasz widok z okna jest war­ty zakupu.

•      Kla­row­ne kosz­ty zwią­za­ne z zaku­pem. Przy zaku­pie z MLS nie ma ukry­tych kosz­tów. Na przy­kład HST nie doty­czy ryn­ku wtór­ne­go, czy­li „resa­le”. Nie ma też „deve­lop­ment char­ges”. Pła­ci­my tyl­ko za usłu­gi praw­ni­ka oraz Land Trans­fer Tax.

•      Ogra­ni­czo­na podaż. Z doświad­cze­nia znam sytu­acje, gdy klient upa­trzył sobie jakąś loka­li­za­cję, ale w wyma­rzo­nym budyn­ku było dostęp­ne tyl­ko jed­no, uży­wa­ne miesz­ka­nie. Nie zawsze odpo­wia­da­ły mu warun­ki (cena, powierzch­nia, roz­kład pomiesz­czeń, pię­tro, itp.). Zwle­kał z decy­zją — i został z niczym, bo ktoś go uprze­dził. Coraz czę­ściej zda­rza się też, że trze­ba kon­ku­ro­wać z inny­mi kupu­ją­cy­mi — jeśli poja­wi się dru­ga lub trze­cia oferta.

•      Szan­sa na nego­cja­cje. Jeśli nie mamy kon­ku­ren­cji i rynek jest zba­lan­so­wa­ny – mamy szan­sę na nego­cjo­wa­nie ceny, za jaką miesz­ka­nie zosta­ło wysta­wio­ne (oczy­wi­ście w gra­ni­cach roz­sąd­ku). Jed­nak dziś to jest rzadkość!

•      Skła­da­nie ofert. W przy­pad­ku ist­nie­ją­cych miesz­kań (resa­le) może­my skła­dać ofer­ty warun­ko­we na zała­twie­nie pożycz­ki, inspek­cję czy spraw­dze­nie sta­nu finan­so­we­go korporacji.

•      Down­pay­ment zaczy­na się od 5%. I to jest nie­zwy­kle waż­na spra­wa. Tak nie­wiel­ki wkład wła­sny umoż­li­wia wie­lu ludziom, zwłasz­cza mło­dym, zakup swo­ich pierw­szych “czte­rech kątów”. W przy­pad­ku zaku­pu z pla­nów, mini­mal­ny down­pay­ment jest wyż­szy i waha się od 15% do 20% — sku­tecz­nie eli­mi­nu­jąc  sta­ra­nia tych, któ­rzy dys­po­nu­ją niskim wkła­dem własnym.

•      Finan­so­wa­nie. W przy­pad­ku nie­ru­cho­mo­ści z ryn­ku wtór­ne­go finan­so­wa­nie jest dość łatwe, bo ban­ki widzą “pro­dukt”, któ­ry finan­su­ją. Tym bar­dziej, że okres prze­ję­cia “pro­duk­tu” jest zwy­kle nie dłuż­szy niż 90 dni. Kupu­jąc miesz­ka­nia z pla­nów (gdy zamknie­cie ma nastą­pić za 2–3 lata), uzy­ska­nie pożycz­ki z ban­ku jest nie­zwy­kle trudne.

•      Sta­tus Cer­ti­fi­ca­te. Bar­dzo łatwo jest spraw­dzić stan praw­ny każ­dej dzia­ła­ją­cej kor­po­ra­cji. Jest to ist­nie­ją­cy organ praw­ny, któ­ry musi sto­so­wać się do wie­lu wyma­gań i prze­pi­sów pra­wa, więc taka wery­fi­ka­cja jest prosta.

•      Inspek­cja. Już ist­nie­ją­cą nie­ru­cho­mość jest łatwo spraw­dzić i oce­nić pod wzglę­dem technicznym.

•      Czas prze­ję­cia. Okres ocze­ki­wa­nia na fizycz­ne prze­ję­cie miesz­ka­nia może być bar­dzo krót­ki — zwy­kle wyno­si od 30 do 90 dni. Jeśli ktoś potrze­bu­je szyb­kiej prze­pro­wadz­ki — MLS jest czę­sto jedy­ną opcją. Moż­na wte­dy rów­nież zna­leźć miesz­ka­nia goto­we do natych­mia­sto­we­go przejęcia.

W przy­pad­ku zaku­pu z pla­nów może być wię­cej nie­wia­do­mych, gdyż nie kupu­je­my już ist­nie­ją­cej jed­nost­ki miesz­kal­nej (naj­czę­ściej), ale pod­pi­su­je­my kon­trakt na jej wybudowanie.

•      Wyobraź­nia. Wybór miesz­ka­nia z pla­nów wyma­ga od nas spo­rej wyobraź­ni. Cza­sa­mi to, co fak­tycz­nie kupi­my, odbie­ga od naszych zało­żeń i oczekiwań

•      Brak moż­li­wo­ści nego­cja­cji ceny. Cza­sa­mi dewe­lo­per — dla zachę­ty — ofe­ru­je bez­płat­ny par­king lub loc­ker. Ale pra­wie nigdy nie zga­dza się na obni­że­nie ceny zakupu.

•        Dłu­gi ter­min do zamiesz­ka­nia. Nim wnie­sie­my meble do naszych upra­gnio­nych “czte­rech kątów”, mogą minąć 2–3 lata. To dłu­gi okres, ale wie­lu inwe­sto­rom on odpo­wia­da, bo mogą przy­go­to­wać się finan­so­wo do prze­ję­cia mieszkania.

•      Down­pay­ment. Wpła­ta wła­sna roz­ło­żo­na jest w cza­sie i wyno­si zwy­kle od 15% do 20% ceny zaku­pu. Jest to szcze­gól­nie waż­ne dla inwe­sto­rów. Wie­lu z nich, w wypad­ku zaku­pu miesz­kań na inwe­sty­cję, uży­wa „equ­ity” z posia­da­ne­go już domu. A jeśli nie mają takiej moż­li­wo­ści (czy­li zaso­bów finan­so­wych), to rok, w któ­rym muszą dostar­czyć wpła­tę, zmu­sza ich do super oszczędności.

•      Inte­rior design — czy­li koniecz­ność podej­mo­wa­nia decy­zji doty­czą­cych pro­jek­tu wnętrz i deko­ra­tor­stwa. W przy­pad­ku kup­na ist­nie­ją­cych miesz­kań nie mamy moż­li­wo­ści wybo­ru wykoń­czeń (może­my je oczy­wi­ście zmie­nić na wła­sny koszt). Kupu­jąc miesz­ka­nie z pla­nów, zwy­kle mamy kil­ka opcji. Nie zna­czy to jed­nak, że zawsze dosta­nie­my to, co nam się podoba.

•      Nie­pew­ny koszt zamknię­cia. Nie zawsze wie­my, jaką zamknie się kwo­tą. Land Trans­fer Tax i kosz­ty obsłu­gi praw­nej są łatwe do prze­wi­dze­nia, ale tak zwa­ne „levies” lub “deve­lop­ment char­ges” są zwy­kle nie­pew­ne. Dla­te­go waż­ne jest, by w kontr­ak­cie zawar­ta była klau­zu­la okre­śla­ją­cą mak­sy­mal­ną kwo­tę, jaka może być nali­czo­na za „levies”.

•      Opła­ty za uti­li­ties. Nie mamy dłu­go­ter­mi­no­wej gwa­ran­cji cen. Zwy­kle kil­ka pierw­szych lat to niskie opła­ty w sto­sun­ku do powierzch­ni miesz­ka­nia. Ale potem mogą się one podwyższyć.

•      Umo­wa. Kie­dy kupu­je­my miesz­ka­nie z ryn­ku pier­wot­ne­go (z pla­nów), umo­wa pod­pi­sy­wa­na jest z dewe­lo­pe­rem — czy­li z kor­po­ra­cją. W przy­pad­ku zaku­pu przez MLS – kupu­je­my miesz­ka­nie od oso­by pry­wat­nej. Jak coś pój­dzie źle, to pro­ces sądo­wy z kor­po­ra­cją jest bar­dzo trudny.

•      Poda­tek HST. Przy zaku­pie nowe­go miesz­ka­nia nali­cza­ny jest HST. Nale­ży uwa­żać, by unik­nąć koniecz­no­ści zwro­tu tego podat­ku do Reve­nue Canada.

•      Kon­tro­la sytu­acji. Zwy­kle pierw­szy rok od prze­ję­cia jest tro­chę spę­dza­ny „na budo­wie”.  Zda­rza się, że dewe­lo­per udo­stęp­nia goto­we miesz­ka­nia, ale jest opóź­nio­ny z wykoń­cze­niem zaple­cza, jak lob­by, fit­ness area, base­ny, itd.

•      Assi­gn­ment. Jest to moż­li­wość odsprze­da­ży uni­tu przed jego fizycz­nym prze­ję­ciem. To bar­dzo atrak­cyj­na opcja dla inwe­sto­rów — bo czę­sto zda­rza się, że od momen­tu zaku­pu do momen­tu prze­ję­cia cena idzie w górę 10% — 20%. Dla­cze­go nie sko­rzy­stać z takiej oka­zji i nie zarobić?

Panu­je błęd­ne prze­ko­na­nie, że miesz­ka­nia czy domy z ryn­ku pier­wot­ne­go (z pla­nów) są tań­sze niż miesz­ka­nia uży­wa­ne, kupo­wa­ne poprzez sys­tem MLS. Jest to mit, nie popar­ty żad­ny­mi fak­ta­mi eko­no­micz­ny­mi czy statystykami.

Dewe­lo­per, sprze­da­jąc miesz­ka­nia z pla­nów, któ­re będą dopie­ro goto­we do ode­bra­nia za 2, 3 a cza­sa­mi 4 lata nie tyl­ko porów­nu­je ich ceny do ryn­ko­wych. Musi tak­że liczyć się z pod­wyż­ką cen mate­ria­łów budow­la­nych, ener­gii czy rosną­cy­mi kosz­ta­mi zatrud­nie­nia wyko­naw­ców. Jeśli sprze­da miesz­ka­nia zbyt tanio, to taki pro­jekt zban­kru­tu­je — i miesz­kań nie będzie. Obec­nie w Toron­to miesz­ka­nia z pla­nów czę­sto zaczy­na­ją się od $1,000 za sto­pę i cza­sa­mi docho­dzą nawet do $2,000. W tym samym cza­sie moż­na kupić miesz­ka­nia, któ­re były prze­ję­te przez kupu­ją­cych 2, 3, 4 czy lata temu po znacz­nie niż­szych cenach ($800-$900 za sto­pę) i czę­sto z par­kin­giem wli­czo­nym w cenę.

Dla­cze­go wobec tego jest tak wie­lu chęt­nych na zakup miesz­kań z planów?

Jak dotych­czas, takie roz­wią­za­nie jest uzna­wa­ne za solid­ną i pew­ną inwestycja.

Posłu­żę się przykładem.

W 2016 roku ogła­sza­łem sprze­daż pro­jek­tu „The Kin­sway by the River”. Miesz­ka­nia 2‑sypialniowe z den sprze­da­wa­ły się wów­czas po $660,000 (w tym były par­king i loc­ker). Mia­ły po oko­ło 1,100 stóp kwa­dra­to­wych powierzch­ni, bar­dzo ład­ne i duże bal­ko­ny i pre­sti­żo­wą loka­li­za­cję z wido­kiem na Hum­ber River. Coś wspa­nia­łe­go! Cała wyma­ga­na wpła­ta aż do chwi­li prze­ję­cia miesz­kań (któ­re są obec­nie odda­wa­ne do użyt­ku) wyno­si­ła 15% ceny — czy­li oko­ło $100,000. Dziś ci, któ­rzy odbie­ra­ją takie miesz­ka­nia wie­dzą, że są one war­te oko­ło $1,100,000 do $1,250,000.  Nawet, jeśli doli­czy­my koszt zamknię­cia (land trans­fer tax i deve­lop­ment char­ges), to sza­co­wa­ny pro­fit wyno­si od $500,000 w górę — na tym kon­kret­nym przykładzie!

Czy zna­ją Pań­stwo wie­le tak dobrych inwe­sty­cji, gdzie w cią­gu 4–5 lat na $100,000 wpła­ty zara­bia­my $500,000 pro­fi­tu? Brzmi to jak baj­ka, ale tak wła­śnie się dzieje.

Powsta­je pyta­nie: czy zawsze tak będzie i czy ceny będą cią­gle szły w górę?

Oba­wiam się, że tak. Ja tak­że patrzę z zasko­cze­niem na aktu­al­ne ceny nie­ru­cho­mo­ści, ale skła­niam się do twier­dze­nia, że musi­my wszy­scy do nich przywyknąć.

Panu­je galo­pu­ją­ca infla­cja, pomi­mo że ofi­cjal­nie jest to 1–2 % rocznie.

Nato­miast chy­ba każ­dy się zgo­dzi, że to jest eko­no­micz­na fik­cja, a rynek real esta­te rzą­dzi się swo­imi pra­wa­mi. Rzą­dy państw na całym świe­cie dru­ku­ją pie­nią­dze — bez pokry­cia i bez opa­mię­ta­nia. Wszel­kie pro­gra­my, wspo­ma­ga­nie ban­ków, niskie opro­cen­to­wa­nie kre­dy­tów — to wszyst­ko powo­du­je, że pie­niądz jest tani i wszy­scy leci­my na dłu­gach. Trze­ba ruszyć eko­no­mię? Pod­krę­ca się dru­kar­ki w men­ni­cy! Nic dziw­ne­go, że wie­le osób, oba­wia­jąc się infla­cji, kupu­je domy na potę­gę i jed­no­cze­śnie takie walu­ty jak Bit­co­in zysku­ją na popu­lar­no­ści — bo ludzie tra­cą wia­rę w papie­ro­wy pie­niądz. Prze­pra­szam, ale moim zda­niem w Kana­dzie to będzie pla­sti­ko­wy pieniądz!

Wra­ca­jąc do tematu:

Przy­to­czo­ne powy­żej, nie­któ­re aspek­ty zaku­pu apar­ta­men­tów poprzez sys­tem MLS lub pro­sto z pla­nów pomo­gą Pań­stwu zro­zu­mieć klu­czo­we róż­ni­ce pomię­dzy zaku­pem z ryn­ku wtór­ne­go i ryn­ku pier­wot­ne­go. Moje wie­lo­let­nie doświad­cze­nie jako agen­ta real esta­te poka­zu­je, że każ­dy z nas kie­ru­je się wła­snym pra­wem wybo­ru, uza­leż­nio­nym głów­nie od czyn­ni­ków per­so­nal­nych — finan­so­wych lub rodzin­nych. Nie ma dwóch iden­tycz­nych sytu­acji życio­wych, i zwy­kle każ­da z nich wyma­ga roz­sąd­nej i rze­czo­wej analizy.

Wszyst­kich Pań­stwa, zain­te­re­so­wa­nych zaku­pem miesz­ka­nia (jakie­go­kol­wiek), zapra­szam do kontaktu.

Pomo­gę w prze­ana­li­zo­wa­niu Pań­stwa potrzeb i sytu­acji finan­so­wej, i wspól­nie znaj­dzie­my naj­lep­sze dla Pań­stwa roz­wią­za­nie. Pro­szę pamię­tać, że moja pomoc przy zaku­pie z pla­nów jest dla Pań­stwa bez­płat­na i nie wpły­wa na cenę mieszkania.

Jed­no­cze­śnie pra­gnę zło­żyć wszyst­kim życze­nia spo­koj­nych, rodzin­nych i zdro­wych Świąt Wiel­ka­noc­nych. Wszyst­kie­go dobre­go życzą Pań­stwu tak­że cała rodzi­na Cza­pliń­skich i wszy­scy agen­ci Doma­tor Team.

Pozdra­wiam i zapraszam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007