Dość czę­sto moi klien­ci zada­ją mi pyta­nie o rolę praw­ni­ka w typo­wej trans­ak­cji real esta­te. Do cze­go jest potrzeb­ny i jakie są kosz­ty zwią­za­ne z jego zatrudnieniem?

Zwy­kle z uśmie­chem odpo­wia­dam, że moż­na pró­bo­wać same­mu zamknąć trans­ak­cję ale… po co? Prze­cież bez doświad­czo­ne­go i wyspe­cja­li­zo­wa­ne­go w tego rodza­ju spra­wach praw­ni­ka moż­na popeł­nić bar­dzo wie­le błę­dów, idą­cych w tysią­ce dola­rów. Bo życie bywa nieprzewidywalne.

        Spe­cja­li­sta w danej dzie­dzi­nie pra­wa gwa­ran­tu­je nam bez­pie­czeń­stwo praw­ne. Waż­ne jest, by obsłu­gi­wa­ła nas oso­ba doświad­czo­na w trans­ak­cjach zwią­za­nych z nie­ru­cho­mo­ścia­mi, a nie praw­nik “od wszyst­kie­go”. Jeśli ten sam praw­nik (oczy­wi­ście mam na myśli zarów­no kobie­ty jak i męż­czyzn) obsłu­gu­je spra­wy roz­wo­do­we, kar­ne, rodzin­ne, wypad­ki i rosz­cze­nia cywil­ne — to praw­do­po­dob­nie nicze­go nie robi do koń­ca dobrze. Jak w każ­dej dzie­dzi­nie – jak się pra­cu­je ze spe­cja­li­stą, zwy­kle mniej spraw jest problematycznych.

        Jest bar­dzo wie­lu praw­ni­ków, któ­rzy zaj­mu­ją się tyl­ko real esta­te i więk­sze i bar­dziej popu­lar­ne kan­ce­la­rie potra­fią zamy­kać nawet po 50 do 100 trans­ak­cji mie­sięcz­nie. Przy­po­mi­na to tro­chę taśmę pro­duk­cyj­ną, bo zasad­ni­czo prze­bieg każ­dej spra­wy jest bar­dzo zbli­żo­ny. Dla­te­go te kan­ce­la­rie, któ­re robią to od lat, mają mini­mum popeł­nia­nych błędów.

        Głów­ną pra­cę w każ­dym biu­rze wyko­nu­ją wyspe­cja­li­zo­wa­ne asy­stent­ki (asy­sten­ci), któ­rzy przy­go­to­wu­ją całą doku­men­ta­cję. Praw­nik zwy­kle, jak już wszyst­ko jest przy­go­to­wa­ne, spo­ty­ka się z klien­ta­mi i na przy­go­to­wa­nych doku­men­tach zbie­ra pod­pi­sy i ewen­tu­al­nie odpo­wia­da na pytania.

        Zabaw­ne jest, że czę­sto kie­dy mówię klien­tom, że potrze­bu­ją zatrud­nić praw­ni­ka po to, by pro­ces zaku­pu (lub sprze­da­ży) prze­biegł spraw­nie i bez kom­pli­ka­cji, to typo­we pyta­nie zamiast “co praw­nik dla nas zro­bi i po co jest potrzeb­ny?” brzmi “ile muszę mu zapłacić?”

        Rozu­miem, że kosz­ty zamknię­cia czę­sto są wyso­kie, ale zanim odpo­wiem na pyta­nie “ile”, zobra­zu­ję  co praw­nik dla nas robi — by uświa­do­mić dla­cze­go nie robi tego za darmo.

        Rola praw­ni­ka, kie­dy repre­zen­tu­je kupującego:

        * Prze­gląd umo­wy zaku­pu i sprze­da­ży. Zwy­kle umo­wę zaku­pu i sprze­da­ży przy­go­to­wy­wu­ją agen­ci od nie­ru­cho­mo­ści. Po zawar­ciu umo­wy tra­fia ona do praw­ni­ka. Cza­sa­mi, nawet jeśli w umo­wie jest klau­zu­la, któ­re daje praw­ni­ko­wi upraw­nie­nia do wpro­wa­dza­nia zmian, to w dzi­siej­szych cza­sach jest to rzad­kość. Bo więk­szość ofert nie ma żad­nych warun­ków — i dla­te­go praw­nik ogra­ni­cza się do innych waż­nych czynności.

        * Sta­tus Cer­ti­fi­ca­te. Zazwy­czaj, kie­dy kupu­je­my con­do, ist­nie­je potrze­ba przej­rze­nia doku­men­tów kor­po­ra­cji. Jej sytu­acji finan­so­wej, poten­cjal­nych pro­ble­mów, spraw sądo­wych, budże­tu, itp. Tutaj opi­nia praw­ni­ka ma duże znaczenie.

        * Ist­nie­ją­ce pożycz­ki. Bar­dzo waż­nym zada­niem praw­ni­ka jest spraw­dze­nie, czy nie ma na kupo­wa­nej nie­ru­cho­mo­ści żad­nych zare­je­stro­wa­nych poży­czek. I jeśli są, to muszą być one wyre­je­stro­wa­ne przed zamknię­ciem. Kie­dyś było to bar­dzo skom­pli­ko­wa­ne, bo praw­ni­cy musie­li spraw­dzać reje­stry do 20 lat wstecz. Dziś, dzię­ki zmia­nom wpro­wa­dzo­nym w sys­te­mie spraw­dza­nia, wszyst­ko odby­wa się elek­tro­nicz­nie i spraw­dza się tyl­ko jed­ną trans­ak­cję wstecz.

        * Ist­nie­ją­ce “work orders”. Nale­ży spraw­dzić, czy mia­sto nie ma do nie­ru­cho­mo­ści żad­nych zastrze­żeń. Zda­rza się, że cza­sa­mi zro­bi­my reno­wa­cję bez zgo­dy mia­sta. Jeśli spra­wa zosta­nie wykry­ta, mia­sto ma pra­wo zare­je­stro­wać nakaz uzy­ska­nia pozwo­le­nia. I dopó­ki tego nie zro­bi­my, nie uzy­ska­my żad­nej nowej pożycz­ki hipo­tecz­nej na takim domu — czy­li zamknię­cie trans­ak­cji będzie niemożliwe.

        * Title Insu­ran­ce. Pomi­mo powyż­sze­go uspraw­nie­nia, któ­re ogra­ni­czy­ło pomył­ki, wciąż się one zda­rza­ją. Dla­te­go wie­lu praw­ni­ków suge­ru­je (i słusz­nie) wyku­pie­nie “title insu­ran­ce”. Oso­bi­ście bar­dzo pole­cam takie ubez­pie­cze­nie i sam zawsze je posia­dam. Jest to w grun­cie rze­czy bar­dzo tanie i jed­no­ra­zo­we ubez­pie­cze­nie, któ­re jest waż­ne tak dłu­go, jak dłu­go posia­da­my ubez­pie­czo­ny dom. Kosz­tu­je oko­ło 1% war­to­ści zaku­pu i chro­ni nas przed ogrom­nym wachla­rzem pomy­łek czy oszustw. Pro­szę uwie­rzyć mi na sło­wo — WARTO je mieć. O tym ubez­pie­cze­niu innym razem.

        * “Lia­bi­li­ty Insu­ran­ce”. Praw­nik gwa­ran­tu­je nam, że nasz akt wła­sno­ści jest pra­wi­dło­wy i waż­ny po zamknię­ciu. Praw­ni­cy mają ubez­pie­cze­nia zawo­do­we od błę­dów, i to daje nam dodat­ko­wą gwa­ran­cję (plus chro­ni nas tak­że title insu­ran­ce, o któ­rym pisa­łem wcześniej).

        * Zale­głe podat­ki od nie­ru­cho­mo­ści i con­do fees. Praw­nik spraw­dza, czy podat­ki były pła­co­ne lub dopil­nu­je ich płat­no­ści. Podob­nie ma się spra­wa z con­do fees, jeśli kupu­je­my mieszkanie.

        * Nali­cza­nie Land Trans­fer Tax. Jed­nym z naj­więk­szych wydat­ków przy zaku­pie nie­ru­cho­mo­ści jest Land Trans­fer Tax. Kupu­ją­cy na ogół nie pła­cą wyna­gro­dze­nia dla agen­tów, ale rząd “zadbał”, byśmy nie czu­li się “nie­do­ce­nie­ni” i nało­żył na wszyst­kich kupu­ją­cych obo­wią­zek zapła­ce­nia “powi­tal­ne­go” podat­ku. Kupi­łeś? Gra­tu­lu­je­my! Ale nale­ży się… poda­te­czek do rządu!

        Dla tych, któ­rzy kupu­ją na tere­nie GTA te “gra­tu­la­cje” są podwój­ne, bo pła­cą oni podwój­ny poda­tek. Jeden dla pro­win­cji Onta­rio, dru­gi dla mia­sta Toron­to. Mówi­my tu o ogrom­nych sumach. Kupu­jąc dom w Toron­to za mil­lion, ten jed­no­ra­zo­wy poda­tek wyno­si $32,200.00. Gdzie to znika?

        Kupu­ją­cy po raz pierw­szy otrzy­mu­ją zniż­kę o tro­chę ponad $5,000. Dla­cze­go nie mogło­by być 50%?

        * “Mort­ga­ge Docu­ments”. Praw­nik kupu­ją­cych dosta­je od ban­ku instruk­cje doty­czą­ce pożycz­ki hipo­tecz­nej i na tej pod­sta­wie musi tę pożycz­kę zare­je­stro­wać, zanim prze­ka­że pie­nią­dze praw­ni­ko­wi, któ­ry repre­zen­tu­je sprze­da­ją­cych. To skom­pli­ko­wa­ny doku­ment i ja oso­bi­ście nigdy bym się takiej pra­cy nie podjął.

        * Zamknię­cie trans­ak­cji. Jak wszyst­kie powyż­sze pro­ce­du­ry są zała­twio­ne, nastę­pu­je zamknię­cie trans­ak­cji, prze­ka­za­nie pie­nię­dzy, doku­men­tów i klu­czy pomię­dzy prawnikami.

        * Pro­ble­my po zamknię­ciu. Jeśli po ofi­cjal­nym zamknię­ciu poja­wią się jakieś pro­ble­my, praw­ni­cy pró­bu­ją je roz­wią­zać z pomo­cą agen­tów. Jeśli w dniu, kie­dy powin­no dojść do zamknię­cia wystą­pi jakiś pro­blem, to wów­czas zarów­no praw­ni­cy jak i agen­ci szu­ka­ją rozwiązania.

        Być może teraz jest dobry moment, by wspo­mnieć o pie­nią­dzach. Bo kie­dy zna­my już obo­wiąz­ki obsłu­gu­ją­ce­go nas praw­ni­ka, łatwiej nam będzie zro­zu­mieć wyso­kość jego “fee”.

        Na ogół przy typo­wych trans­ak­cjach całość opłat zamy­ka się od $1,500 do $2,200 plus HST. Jed­nak kie­dy w grę wcho­dzą spra­wy spad­ko­we czy roz­wo­do­we, te war­to­ści mogą iść znacz­nie w górę.

        Czę­sto się zda­rza, że praw­ni­cy, by zachę­cić nowych klien­tów, poda­ją swo­je wyna­gro­dze­nie w tro­chę prze­wrot­ny spo­sób. Na przy­kład poda­ją “fee” jako $750 + kosz­ty (dispur­ments) i jakoś zwy­kle w cało­ści daje to dokład­nie tyle samo, co ofe­ru­ją inni praw­ni­cy. Oso­bi­ście nie kie­ro­wał­bym się w wybo­rze praw­ni­ka ceną, ale doświadczeniem.

        War­to rów­nież wspo­mnieć o pomo­cy praw­ni­ka przy sprze­da­ży nieruchomości.

        Typo­we jest, że jeśli zatrud­nia­my praw­ni­ka, by nam pomógł z zaku­pem i jed­no­cze­śnie sprze­da­je­my dom w któ­rym miesz­ka­my, to zwy­kle ten sam praw­nik zamy­ka obie trans­ak­cje. Jest to spra­wa wygo­dy i cza­sa­mi praw­ni­cy ofe­ru­ją “pac­ka­ge deal”. W jego zakres wchodzą:

        •      Spraw­dze­nie umo­wy i ewen­tu­al­ne poprawki,

        •      Usta­la­nie warun­ków i zmia­ny w ofercie,

        •      Przy­go­to­wa­nie doku­men­tów sprze­da­ży oraz doku­men­tów to reje­stra­cji w Land Regi­stry Office,

        •      Przy­go­to­wa­nie wszyst­kich poży­czek do wyre­je­stro­wa­nia. Roz­mo­wy z ban­ka­mi i pry­wat­ny­mi inwestorami,

        •      Opła­ty za ewen­tu­al­ne kary zwią­za­ne z poten­cjal­nym zerwa­niem umowy,

        •      Dopil­no­wa­nie wyko­na­nia warun­ków praw­nych i finan­so­wych. Roz­li­cze­nia i prze­ka­za­nie pieniędzy,

        •      Zamknię­cie transakcji,

        •      Wymia­na doku­men­tów, pie­nię­dzy i kluczy.

        Każ­dy doświad­czo­ny praw­nik, któ­ry na co dzień zaj­mu­je się real esta­te, ma swój sys­tem pozwa­la­ją­cy na punk­tu­al­ną i bez­ko­li­zyj­ną obsłu­gę klien­tów. Ale nawet naj­lep­szy sys­tem cza­sa­mi zawo­dzi – nie­ko­niecz­nie z winy prawnika.

        Pomię­dzy zło­że­niem ofer­ty a zamknię­ciem trans­ak­cji spra­wy potra­fią się skom­pli­ko­wać, dla­te­go raz jesz­cze pod­kre­ślam, że praw­nik, któ­ry potra­fi roz­wią­zy­wać trud­ne sytu­acje jest nie­zwy­kle waż­ną czę­ścią zespo­łu, któ­ry pra­cu­je nad zamknię­ciem trans­ak­cji real estate.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007