Nie tak daw­no pisa­łem o tym, że cot­ta­ges sprze­da­ją się jak świe­że buł­ki, ceny cały czas potra­fią być prze­bi­ja­ne i nie jest łatwo zna­leźć i kupić domek let­ni­sko­wy nad ład­nym jezio­rem. Czy wobec tego nie pro­ściej było­by wybu­do­wać go od początku?

        Moja odpo­wiedź nie będzie jed­no­znacz­na bo “opła­cal­ność” jest uza­leż­nio­na od wie­lu czyn­ni­ków. Dziś naświe­tlę kil­ka spraw, o któ­rych cza­sa­mi nie pomy­śli­my, zanim podej­mie­my decy­zje o budo­wie. A jak już budo­wa się zacznie, to cza­sa­mi jest to fan­ta­stycz­ne doświad­cze­nie. Nie­ste­ty, nie­raz jest to „dro­ga przez mękę”.

        Pierw­sza spra­wa doty­czy zaku­pu zie­mi pod budo­wę. Wca­le nie ma wiel­kie­go wybo­ru w miej­scach atrak­cyj­nych, z dostę­pem do wody, a ceny dzia­łek mogą mieć ogrom­ne roz­pię­to­ści. Pro­szę pamię­tać, że kupu­jąc „gołą” zie­mię, może­my mieć pro­blem z uzy­ska­niem finan­so­wa­nia — bo duże ban­ki na ogół nie finan­su­ją samej dział­ki. Dodat­ko­wo nale­ży się liczyć z tym, że na zie­mię może być nali­czo­ny poda­tek HST.

        Kon­fi­gu­ra­cja tere­nu, na któ­rym budu­je­my. Wybie­ra­jąc dział­kę pod budo­wę, war­to zwró­cić uwa­gę na kon­fi­gu­ra­cję tere­nu oraz na to, czy mamy do czy­nie­nia z grun­tem, w któ­rym moż­na kopać, czy ze ska­łą. Waż­ny jest też dostęp do wody, bo to prze­cież głów­na atrak­cja, kie­dy wyjeż­dża­my na week­end czy na waka­cje. Czy­li takie dział­ki, gdzie mamy ogrom­ną wer­ty­kal­ną róż­ni­cę pomię­dzy pozio­mem jezio­ra a dom­kiem, któ­ry wybu­du­je­my — raczej bym omi­jał. Jeśli musi­my cza­sa­mi poko­nać 100 lub wię­cej scho­dów idąc „po piwo”, to szyb­ko nam się taka zaba­wa znudzi.

Stro­ny świa­ta. Wybie­ra­jąc dział­kę, zwró­cił­bym uwa­gę na stro­ny świa­ta i nasło­necz­nie­nie. Budu­jąc w gęstym lesie, w któ­rym otrzy­mu­je­my bar­dzo mało świa­tła, może­my po pew­nym cza­sie czuć nawet depre­sję. Cot­ta­ges budo­wa­ne ze wschod­nim „wido­kiem” mają słoń­ce tyl­ko z rana, a resz­ta dnia jest w cie­niu. Jeśli jesz­cze mamy duże drze­wa, to nawet pomost, któ­ry ewen­tu­al­nie wybu­du­je­my, będzie zacie­nio­ny. Szu­ka­jąc tere­nu pod budo­wę, zde­cy­do­wa­nie sta­rał­bym się skon­cen­tro­wać na takich dział­kach, któ­re wycho­dzą na zachód, lub połu­dnio­wy lub pół­noc­ny zachód. Nie ma nic bar­dziej roman­tycz­ne­go jak obser­wo­wa­nie zacho­du słoń­ca z wła­sne­go pomostu.

Zoning Bylaws. Kupu­jąc dział­kę pod budo­wę, zde­cy­do­wa­nie nale­ży popro­sić w ofer­cie o czas na spraw­dze­nie prze­pi­sów urba­ni­stycz­nych. Na nie­któ­rych dział­kach nawet nie moż­na budo­wać — i taki zakup nie ma sen­su. Czy­li nale­ży spraw­dzić czy otrzy­ma­my pozwo­le­nie na budo­wę i czy może­my ubie­gać się o insta­la­cję sep­tic sys­tem (szam­bo), któ­re­go brak jest bar­dzo uciążliwy.

Pozwo­le­nia na budo­wę. Jeśli zaku­pio­ny teren ma wła­ści­we prze­pi­sy urba­ni­stycz­ne (Zoning Bylaws), pozwa­la­ją­ce na budo­wę, to sam pro­ces zatwier­dza­nia budo­wy zwy­kle nie jest zbyt skom­pli­ko­wa­ny i mia­łem przy­pad­ki, że cot­ta­ge był zatwier­dzo­ny do budo­wy w cią­gu kil­ku dni. Nawet raz uda­ło się dostać pozwo­le­nie w jeden dzień. Ale… pod warun­kiem, że nie mamy do czy­nie­nia z jaki­miś waż­ny­mi ogra­ni­cze­nia­mi wyni­ka­ją­cy­mi z ochro­ny śro­do­wi­ska, takie jak chro­nio­ne owa­dy, zwie­rzę­ta czy rośli­ny, a cza­sa­mi to kwe­stia par­ku narodowego.

Jak duży cot­ta­ge? Jest to bar­dzo waż­na decy­zja. Wie­le osób nie mie­rzy siły na zamia­ry i widzia­łem sytu­acje, kie­dy budu­jąc zbyt duży cot­ta­ge, pie­nią­dze się skoń­czy­ły w poło­wie budo­wy — i był ogrom­ny pro­blem. Czy­li war­to bar­dzo dokład­nie prze­ana­li­zo­wać nasz budżet. Jak ktoś jest zamoż­ny, to oczy­wi­ście kto boga­te­mu zabro­ni, ale więk­szość z nas nie ma nie­ogra­ni­czo­nych zaso­bów. A finan­so­wa­nie budo­wy cot­ta­ge nie jest pro­ste. Ja uwa­żam, że cot­ta­ge powi­nien mieć przy­naj­mniej 3 sypial­nie, dobrze gdy­by miał pół­to­rej łazien­ki i zasad­ni­czo ide­al­nie spraw­dza się open con­cept design. War­to też pomy­śleć o miej­scu na skła­do­wa­nie róż­nych sprzę­tów i zapa­sów żyw­no­ści. Mała pral­nia też będzie bar­dzo przy­dat­na, jeśli chce­my w naszym zam­ku spę­dzać dłuż­sze okre­sy cza­su. Wyda­je mi się, że przy­naj­mniej 800 stóp kwa­dra­to­wych lub wię­cej powin­no być pla­no­wa­ne do budowy.

Bun­ky. Jako dodat­ko­we miej­sce do spa­nia, w przy­szło­ści zawsze może być dobu­do­wa­ny domek kem­pin­go­wy (bun­ky), któ­ry może pomie­ścić kil­ka osób. Czę­sto budu­je się go nad gara­żem, jeśli fun­du­sze na to pozwolą.

Domek let­ni­sko­wy czy cało­rocz­ny? Ja uwa­żam, że budu­jąc od począt­ku, naj­le­piej zało­żyć uży­wal­ność przez cały rok. Taki cot­ta­ge jest w przy­szło­ści znacz­nie łatwiej sprze­dać, łatwo moż­na go wynaj­mo­wać i nasz sezon trwa bez ograniczeń.

Inter­net. To może wyda­wać się mało istot­ne, ale dziś trud­no sobie wyobra­zić cot­ta­ge bez inter­ne­tu. Prak­tycz­nie jest on uży­wa­ny dziś do wszyst­kie­go: do roz­ryw­ki, do pra­cy, a nawet do ste­ro­wa­nia domu na odle­głość – jak na przy­kład ogrzewanie.

Czy mamy con­struc­tion skills? Kie­dy pla­nu­je­my budo­wę, waż­na jest real­na oce­na naszych umie­jęt­no­ści i moż­li­wo­ści budo­wa­nych. Jeśli ktoś jest kon­trak­to­rem i jesz­ce ma wśród rodzi­ny lub przy­ja­ciół facho­wą pomoc, to budo­wa­nie powin­no pójść gład­ko. Jed­nak przy bra­ku doświad­cze­nia budow­la­ne­go, koniecz­ne będzie zatrud­nie­nie profesjonalistów.

Lokal­ni fachow­cy. Ku zasko­cze­niu, czę­sto są znacz­nie droż­si niż fachow­cy spro­wa­dze­ni „z mia­sta”. Pew­nie wyni­ka to z mono­po­lu. W małym mia­stecz­ku potra­fi być jeden hydrau­lik czy elek­tryk i w takiej sytu­acji to on dyk­tu­je warunki.

Pozwo­le­nia na sep­tic. Pla­nu­jąc budo­wę, musi­my dostać pozwo­le­nie na budo­wę szam­ba (sep­tic), któ­re­go wiel­kość zale­ży od ilo­ści łazie­nek i licz­by ich użyt­kow­ni­ków. Szam­bo musi też “obsłu­żyć” goto­wa­nie i ewen­tu­al­nie pra­nie. Jeśli nasz teren ma pia­sek czy żwir, jest to pro­ste. Ale jeśli budu­je­my na ska­le, to jest to duży pro­blem i cza­sa­mi jeste­śmy zmu­sze­ni do stwo­rze­nia hol­ding tank — czy­li zbior­ni­ka, któ­ry musi być opróż­nia­ny dość czę­sto przez spe­cja­li­stycz­ną fir­mę. Nie pole­cam takich pomy­słów i dla­te­go spraw­dze­nie, czy jest moż­li­wość budo­wy nor­mal­ne­go szam­ba, jest nie­zwy­kle waż­ne. I jego budo­wę war­to zle­cić komuś, kto ma doświad­cze­nie lokalne.

Custom czy pre­fab? Ist­nie­ją wyspe­cja­li­zo­wa­ne fir­my, któ­re mogą dostar­czyć „skła­dak” i posta­wić go na przy­go­to­wa­nych fun­da­men­tach. Nie jest to złe roz­wią­za­nie. Z dru­giej stro­ny custom cot­ta­ge ma wię­cej wdzię­ku i może być bar­dziej wpi­sa­ny w teren. Wybie­ra­jąc kie­ru­nek, war­to prze­ana­li­zo­wać kosz­ty i czas trwa­nia budowy.

Poło­że­nie – dro­ga dojaz­do­wa. Jeśli budu­je­my cot­ta­ge obok nor­mal­nych dróg dojaz­do­wych, to mamy łatwo. Ale cza­sa­mi dojazd jest tak skom­pli­ko­wa­ny i utrud­nio­ny, że dosta­wy mate­ria­łów budow­la­nych mogą być wręcz nie­moż­li­we. Cza­sa­mi jedy­nym dostę­pem jest bar­ka trans­por­to­wa, ale to jest kosz­tow­ne roz­wią­za­nie — bo zwy­kle jest ich bar­dzo mało, a mono­pol kosz­tu­je. Jeśli dro­ga jest bar­dzo kar­ko­łom­na i dostęp­na tyl­ko od wio­sny do jesie­ni, to jesz­cze bar­dziej utrud­nia budo­wę i roz­ła­du­nek mate­ria­łów budowlanych.

Skle­py z mate­ria­ła­mi budow­la­ny­mi. Budo­wa­nie w mie­ście jest pro­ste. Do Home Depot czy inne­go skle­pu z mate­ria­ła­mi budow­la­ny­mi jest czę­sto 10 minut jaz­dy. Budu­jąc z dale­ka od cywi­li­za­cji, jeste­śmy z dala od skle­pów, w któ­rych tak­że wybór jest mniej­szy. Zasad­ni­czo zaku­py nale­ży pla­no­wać i dowo­zić z miasta.

Krót­ki sezon budow­la­ny. Waż­ne jest, by wła­ści­wie zapla­no­wać czas budo­wy, by zwięk­szyć jego efek­tyw­ność. Mogą być róż­ne ogra­ni­cze­nia, któ­re spo­wo­du­ją, że sezon budo­wy będzie krót­ki, np. dro­ga dojaz­do­wa nie­do­stęp­na zimą czy koma­ry i czar­ne muszki.

Woda. W więk­szo­ści przy­pad­ków cot­ta­ges pobie­ra­ją wodę do łazie­nek z jezio­ra. Jeśli mamy super czy­ste jezio­ra, może być ona zdat­na do picia i goto­wa­nia (cza­sa­mi są potrzeb­ne fil­try). Waż­ne jest, by wybrać taki sys­tem pobie­ra­nia wody, by był on dostęp­ny cały rok. To czę­sto jest jed­na z pod­staw, by cot­ta­ge mógł speł­niać warun­ki domu cało­rocz­ne­go.  Nie­któ­rzy są skłon­ni zapła­cić za odwiert stud­ni — i wów­czas woda jest zdat­na do wszyst­kie­go i łatwiej jest mieć ją przez cały rok.

Prąd. Oczy­wi­ście jest pod­sta­wą wszyst­kie­go. Nie tyl­ko ogrze­wa­nia (jak nie ma innych opcji) ale też goto­wa­nia, oświe­tla­nia lub zasi­la­nia lodó­wek. Ja bym nie inwe­sto­wał w miej­sce, gdzie nie ma prą­du i koniecz­nie musi to być dobre i sta­łe zasi­la­nie. Nie­któ­rzy budu­ją cot­ta­ges off grid — czy­li bez dostę­pu do prą­du, ale to ryzy­kow­ne rozwiązanie.

Moż­li­wość dostar­cza­nia gazu. Pro­pan jest bar­dzo pożą­da­nym źró­dłem ener­gii i oczy­wi­ście jest dostar­cza­ny przez wyspe­cja­li­zo­wa­ne fir­my. Zde­cy­do­wa­nie war­to zasię­gnąć języ­ka, czy będzie ist­nia­ła taka moż­li­wość zanim kupi­my teren pod budowę.

Wyspa – uro­czo, ale trud­no. Ja oso­bi­ście nie zde­cy­do­wał­bym się na budo­wa­nie na wyspie. Owszem, takie dział­ki są zwy­kle tań­sze, ale wszyst­ko jest „pod górę”. Samo budo­wa­nie to cią­gła wal­ka z trud­no­ścia­mi — od dostar­cza­nia mate­ria­łów, dojaz­du fachow­ców i wie­lu innych rze­czy (jak pro­pan). Pro­szę pamie­tać też, że jak mamy cot­ta­ge na wyspie, to musi­my mieć łódź, któ­rą nale­ży zwy­kle trzy­mać w mari­nie — co jest kosz­tow­ne (i czę­sto nie ma już miejsc) albo za każ­dym razem trze­ba cią­gnąc łódź z domu. Rów­nież dostęp w okre­sach zimo­wych i złej pogo­dy może być trud­ny lub niemożliwy.

Zago­spo­da­ro­wa­nie tere­nu. Jeśli teren jest w mia­rę łagod­ny, to łatwo jest go zago­spo­da­ro­wać i cza­sa­mi nawet moż­na użyć maszyn budow­la­nych. Ale kie­dy teren jest spa­dzi­sty, to wszyst­ko musi być zro­bio­ne ręcz­nie — i war­to o tym pamiętać.

Budo­wa­nie na ska­le. Jest wie­le pięk­nych cot­ta­ges, wybu­do­wa­nych na ska­le i tutaj, jeśli budu­je­my domek na fila­rach – jest to pro­ste roz­wią­za­nie, bo nie musi­my się wko­py­wać w zie­mię z fun­da­men­ta­mi. Ale jeśli zama­rzy się nam piw­nicz­ka, to wyci­na­nie ska­ły jest trud­ne i kosztowne.

Base­ment. Naj­czę­ściej go nie ma – mało cot­ta­ges ma peł­ny base­ment (chy­ba, że są budo­wa­ne na piasz­czy­stym tere­nie. Budo­wa­nie na tere­nie ska­li­stym zwy­kle powo­du­je, że w naj­lep­szym przy­pad­ku mamy crawl spa­ce — czy­li niski base­ment, któ­ry pozwa­la na roz­pro­wa­dze­nie kabli czy kana­łów grzewczych

Pomo­sty wod­ne. Tutaj tech­ni­ka ostat­nio poszła do przo­du i jest wie­le cie­ka­wych i roz­sąd­nych ceno­wo roz­wią­zań, ale dobry pomost kosz­tu­je tyle, co dobry samochód!

Mam nadzie­ję, że nie odstra­szy­łem Pań­stwa od budo­wa­nia wyma­rzo­nych cot­ta­ges, ale takie „otwar­cie oczu” ma chy­ba sens.

 Jeśli poszu­ku­ją Pań­stwo cot­ta­ge (lub chcą go sprze­dać) zapra­szam do kon­tak­tu. Jestem w sta­nie zna­leźć dla Pań­stwa wyma­rzo­ny domek lub też wyma­rzo­nych kupu­ją­cych — jeśli to kwe­stia sprzedaży.

Pozdra­wiam

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007