Wszy­scy obser­wu­je­my obec­ny rynek nie­ru­cho­mo­ści i widzi­my, że ceny nie są już tak wyso­kie, jak były jesz­cze na prze­ło­mie roku. Nie­któ­rzy nawet twier­dzą, że spa­dły one bar­dzo gwał­tow­nie. Czy zatem posia­da­cze nie­ru­cho­mo­ści powin­ni się martwić?

        Zacznę od tego, że rynek nie­ru­cho­mo­ści na prze­strze­ni lat cha­rak­te­ry­zu­je się dużą dyna­mi­ką. Cza­sa­mi ceny idą w górę, cza­sa­mi w dół, a jesz­cze kie­dy indziej przez dłu­gi okres jest sta­gna­cja i nie ma żad­nych zmian.

        Ceny zwy­kle rosną w tych okre­sach, kie­dy jest wię­cej kupu­ją­cych niż sprze­da­ją­cych, a brak „towa­ru” powo­du­je kon­ku­ren­cję. Zwy­kle jest to czas niskich opro­cen­to­wań i boomu gospo­dar­cze­go. Taki okres nazy­wa­my Sel­lers Market.

reklama

        Nato­miast okres, w któ­rym jest dużo domów na sprze­daż a mało kupu­ją­cych, to Buy­ers Mar­ket. Zwy­kle poja­wia się on w cza­sach wyż­szych opro­cen­to­wań i nie­pew­no­ści gospo­dar­czej. Wia­do­mo, że mało kto chce inwe­sto­wać w okre­sie ryn­ko­wej desta­bi­li­za­cji. Ale jak się nad tym dobrze zasta­no­wić, to wła­śnie jest to czas, kie­dy poja­wia­ją się naj­lep­sze oka­zje kup­na i kie­dy moż­na się tar­go­wać. Gdy wszy­scy kupu­ją, ceny „sza­le­ją”; kie­dy jest mało kupu­ją­cych, moż­na na tym skorzystać.

        Jeśli popa­trzy się na war­tość nie­ru­cho­mo­ści na prze­strze­ni lat, to ich war­tość zawsze wzrasta.

        Co to ozna­cza? Inwe­sty­cja w nie­ru­cho­mo­ści zawsze jest opła­cal­na i bez­piecz­na, bo naszym zabez­pie­cze­niem jest nie­ru­cho­mość — czy­li coś, co nie tyl­ko moż­na dotknąć, ale co naj­waż­niej­sze, zapew­nia nam dach nad gło­wą i sta­bi­li­za­cję życiową.

        Inne inwe­sty­cje rów­nież ule­ga­ją fluk­tu­acji. Stock Mar­ket każ­de­go dnia może iść w górę, by następ­ne­go dnia stra­cił na war­to­ści. I w tym przy­pad­ku zabez­pie­cze­niem jest „papier”, któ­ry może w pew­nej chwi­li stać się stać tyl­ko bez­war­to­ścio­wą kartką.

        Na pew­no pamię­ta­my histo­rię Nor­tel Networks Cor­po­ra­tion, któ­ra w 2000 roku, u szczy­tu swo­jej pro­spe­ri­ty, sta­no­wi­ła 35% war­to­ści Toron­to Stock Exchan­ge (TSE) i zatrud­nia­ła 94,000 ludzi na całym świe­cie. I kie­dy zaczę­ły się pro­ble­my, kom­pa­nia zban­kru­to­wa­ła (wypła­ca­jąc milio­no­we bonu­sy swo­im dyrek­to­rom), a  war­tość akcji z $124.50 spa­dła do cen­tów. Ludzie potra­ci­li doro­bek życia, bo nie mie­li towa­ru, któ­ry jest eko­no­micz­nie solidny.

        Piszę o tym, by uświa­do­mić Pań­stwu, że nie­ru­cho­mo­ści są zna­ko­mi­tą inwestycją!

I przy­to­czę tutaj inny przykład.

        Wie­lu z nas kupi­ło nie­ru­cho­mo­ści oko­ło 20 lat temu. Wów­czas za $350,000 moż­na było kupić dom wol­no­sto­ją­cy, któ­ry na prze­ło­mie obec­ne­go roku (w tym sza­lo­nym i bez­pre­ce­den­so­wym ryn­ku) sprze­da­wał się cza­sa­mi nawet i za $1,500,000. Dziś, ze wzglę­du na uspo­ko­je­nie ryn­ku, dom ten może sprze­da się za $1,250,000. Ktoś może powie­dzieć, że to duża stra­ta, ale mało kto patrzy na to, jak inwestycja

w nie­ru­cho­mość 20 lat temu przy­nio­sła nam fan­ta­stycz­ny pro­fit. To prze­cież gru­bo ponad milion!

        Pro­szę pamię­tać, że nikt z nas nie kupo­wał domu 20 lat temu za gotów­kę. Wie­lu mia­ło led­wo 5% wpła­ty, Czy­li mówi­my tu o ogrom­nym zwro­cie na naszej inwe­sty­cji, któ­ra przez dwie deka­dy była rów­nież miej­scem, gdzie wycho­wy­wa­li­śmy dzie­ci, podej­mo­wa­li­śmy przy­ja­ciół, a cza­sa­mi pro­wa­dzi­li­śmy w niej biznes.

        I jesz­cze jed­na cie­ka­wa kal­ku­la­cja. Jeśli zało­żyć, że kupu­jąc dom 20 lat temu (jakimś cudem) posia­da­li­śmy 20% jego war­to­ści (czy­li $70,000), ale zamiast zain­we­sto­wać w nie­ru­cho­mość, ulo­ko­wa­li­śmy tę kwo­tę w ban­ku na 5% i nie było infla­cji, to przez 20 lat nasza inwe­sty­cja dała­by nam dziś zysk $185,730.

        Jeśli nato­miast uwzględ­ni­my 2% infla­cji, to rze­czy­wi­sta war­tość naszej inwe­sty­cji wynio­sła­by tyl­ko $124,991 (bo pie­niądz stra­cił siłę nabyw­czą). I tak napraw­dę były­by to pie­nią­dze, któ­re dały­by nam jedy­nie satys­fak­cję z fak­tu ich posia­da­nia — nic więcej.

        Mam nadzie­ję, że ten przy­kład uświa­do­mi Pań­stwu raz jesz­cze, że inwe­sty­cja w nie­ru­cho­mo­ści to nie tyl­ko zna­ko­mi­ty zwrot finan­so­wy, ale rów­nież ogrom­na, nie­wy­mier­na war­tość, któ­ra towa­rzy­szy nam przez całe nasze życie. Jest to poczu­cie sta­bi­li­za­cji i nasza rodzin­na przygoda.

        Nawet jeśli dziś ktoś powie, że nie­ru­cho­mo­ści stra­ci­ły na war­to­ści, to ja odpo­wiem — tak. Owszem, chwi­lo­wo może stra­ci­ły, ale jeśli ktoś nie musi sprze­da­wać domu teraz i nadal może w nim miesz­kać, to jest to tyl­ko kwe­stia cza­su, jak będzie­my mogli sprze­dać nie­ru­cho­mość za wię­cej, niż zapłaciliśmy.

        A jeśli upły­nie dłuż­szy czas — pro­fit będzie coraz większy.

        Ci, co kupi­li domy daw­no (czy­li wię­cej niż 3–4 lata temu), nadal mogą liczyć na nie­zły zysk, gdy­by musie­li z róż­nych powo­dów sprze­da­wać w tej chwi­li. Ci, co kupi­li jesz­cze daw­niej (20 lat temu lub wię­cej) – nie mają wca­le powo­dów do stre­su. Owszem, na prze­ło­mie roku, jeśli ktoś sprze­da­wał nie­ru­cho­mość i nie kupo­wał następ­nej (bo na przy­kład wra­cał do Pol­ski), to mógł fak­tycz­nie sprze­dać dom o kil­ka­set tysię­cy dro­żej, niż ma to miej­sce obec­nie. I oczy­wi­ście był to powód do radości.

        Ale wie­le osób, kie­dy sprze­da­je, zwy­kle zaraz coś kupu­je. Jeśli popa­trzy­my na fakt, że poprzez zwol­nie­nie ryn­ku sprze­da­my taniej, ale rów­nież kupi­my taniej — to nie jest to aż taka stra­ta. Wszy­scy pamię­ta­my, jak wyglą­da­ło kupo­wa­nie na prze­ło­mie roku. Ceny były prze­bi­ja­ne czę­sto o $100,000 tysię­cy lub wię­cej na domach, któ­re nie były tego war­te. Dziś nie ma takiej potrze­by. Ceny są bar­dziej zba­lan­so­wa­ne i zbli­żo­ne do real­no­ści, a kupo­wa­nie jest bar­dziej opar­te na rozu­mie, niż na emocjach.

        Jeśli prze­sta­nie­my myśleć kate­go­ria­mi „co by było, gdy­by bab­cia mia­ła wąsy”, to róż­ni­ca w cenach domów do chwi­li, kie­dy go nie sprze­da­my, jest tyl­ko czymś abs­trak­cyj­nym i nie ma zna­cze­nia. Każ­dy dom jest tyle wart, ile ktoś na wol­nym ryn­ku za nie­go zapła­ci. Wie­le osób pró­bu­je prze­wi­dzieć, jakie będą ceny by sprze­dać dom „w naj­lep­szym” okre­sie. Czę­sto, nie­ste­ty, takie spe­ku­la­cje pro­wa­dzą do błę­dów i oso­bi­ście znam wie­le osób, któ­re sprze­da­ły domy 4 lub 5 lat temu, będąc pew­ny­mi zała­ma­nia ryn­ku. I co? Ci to napraw­dę stra­ci­li, bo nie tyl­ko do dziś wynaj­mu­ją domy czy miesz­ka­nia, ale nie są w sta­nie dogo­nić cen rynkowych.

        Ten mój dotych­cza­so­wy wywód zmie­rza do jed­ne­go celu: by uświa­do­mić Pań­stwu, że nie­za­leż­nie od chwi­lo­wych wah­nięć cen nie ma powo­du do nie­po­ko­ju. Jeśli nie musi­my sprze­dać nie­ru­cho­mo­ści, kie­dy rynek jest słab­szy — nie rób­my tego. Pocze­kaj­my na lep­szy czas. Jeśli już musi­my zmie­nić dom na inny, to robiąc to w sła­bym ryn­ku, rów­nież nie prze­pła­ci­my za zakup.

        Fun­da­men­tal­nie moż­na powie­dzieć, że nie­ru­cho­mo­ści, jedze­nie, lekar­stwa, itp. nale­żą do tego towa­ru, bez któ­re­go trud­no się obejść. Gdzieś trze­ba miesz­kać i albo będzie­my wła­ści­cie­la­mi, albo loka­to­ra­mi w wyna­ję­tej nie­ru­cho­mo­ści. A przy wyso­kich cenach wynaj­mu nie jest to dobra opcja w naszym sys­te­mie eko­no­micz­nym, bo trud­no się uwol­nić od wynaj­mu. No i nie budu­je­my reti­re­ment found.

        Wra­ca­jąc do począt­ko­we­go pyta­nia: czy nale­ży się oba­wiać utra­ty war­to­ści przez nieruchomości?

        Jestem prze­ko­na­ny, że mała korek­ta cen już nastą­pi­ła i być może nastą­pi kolej­na, ale to będzie krót­ko­trwa­łe: może 4–6 mie­się­cy. W chwi­li obec­nej wie­le osób ule­gło nie­po­trzeb­nej pani­ce, bo jak się czy­ta nie­któ­re wia­do­mo­ści czy posty „eks­per­tów” w mediach spo­łecz­no­ścio­wych, to strach ści­ska… pew­ne miejsce.

        Ale jak popa­trzy­my na pod­sta­wy eko­no­mii, to dra­stycz­ny spa­dek cen nie­ru­cho­mo­ści nie jest moż­li­wy, ponieważ:

        • Budow­nic­two i reno­wa­cje są jed­ną z naj­więk­szych gałę­zi gospo­dar­ki Kana­dy. Zatrud­nia ona set­ki tysię­cy kon­trak­to­rów i dostaw­ców mate­ria­łów budowlanych.

        • Kosz­ty budo­wy (zarów­no robo­ci­zny jak i mate­ria­łów) wzro­sły w spo­sób zna­czą­cy. Budo­wa nowych domów jest znacz­nie droż­sza, niż kup­no domów używanych.

        • Kana­da ze wzglę­dów stra­te­gicz­nych przy­cią­ga imi­gran­tów, któ­rzy potrze­bu­ją dachu nad gło­wą. Rów­nież sami Kana­dyj­czy­cy też muszą gdzieś mieszkać.

        • Pod­wyż­ka stóp pro­cen­to­wych jest, moim zda­niem, chwi­lo­wym zabie­giem i pod koniec roku spo­dzie­wam się spad­ku opro­cen­to­wań. Rząd też poży­cza na pro­cent. Cała eko­no­mia potrze­bu­je „pali­wa”, jakim są niskie procenty.

        • Wyso­kie opro­cen­to­wa­nia ban­ko­we mają dla wie­lu zna­cze­nie psy­cho­lo­gicz­ne, ale ist­nie­ją opro­cen­to­wa­nia zmien­ne (varia­ble), któ­re w obec­nych cza­sach powin­ny być wybie­ra­ne jako naj­tań­sza i naj­lep­sza for­ma finansowania.

        • Więk­szość z nas ma domy na tere­nie GTA. Jest to naj­więk­szy obszar eko­no­micz­ny kra­ju i jeden

z naj­więk­szych w Ame­ry­ce Pół­noc­nej. Ceny w takich miej­scach trzy­ma­ją value.

        • Nie­ru­cho­mo­ści dobrze bro­nią się przed infla­cją. Jeśli nawet teraz był spa­dek cen, wyni­ka­ją­cy z paniki

kupu­ją­cych i sprze­da­ją­cych, to gdy podaż i popyt się uspo­ko­ją, ceny domów będą wzra­sta­ły — przy­naj­mniej wprost pro­por­cjo­nal­nie do inflacji.

        Takich przy­kła­dów mogę podać znacz­nie wię­cej, ale chy­ba tych kil­ka wystarczy.

        Nie bój­my się kupo­wać. Wła­śnie teraz może być to naj­lep­szy czas, by sko­rzy­stać z oka­zji, kie­dy inni się wstrzy­mu­ją z decy­zja­mi. Oczy­wi­ście ich sta­gna­cja też kie­dyś się zakoń­czy — i ruszą na rynek. Uprzedź­my ich decyzje.

        Jeśli pla­nu­ją Pań­stwo kupić lub sprze­dać dom, lub potrze­bu­ją pro­fe­sjo­nal­nej pora­dy w tej kwe­stii — zapra­szam do kontaktu.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007