Nie raz poru­sza­łem kwe­stię zaku­pu miesz­ka­nia z pla­nów od dewe­lo­pe­ra oraz zaku­pu poprzez sys­tem MLS. Któ­ry spo­sób na wła­sne “czte­ry kąty” wybrać? Jakie są różnice?

        Róż­ni­ce są ogrom­ne. Zakup  nowych miesz­kań z pla­nów kie­ru­je się zupeł­nie inny­mi zasa­da­mi niż zakup miesz­kań poprzez sys­tem MLS (Mul­ti­ple Listing Sys­tem). War­to sobie je uzmy­sło­wić, bo może to pomóc w pod­ję­ciu decy­zji o spo­so­bie zakupu.

        Zacznij­my od dewe­lo­per­skich miesz­kań z pla­nów. W tym wypad­ku może być wię­cej nie­wia­do­mych, gdyż nie kupu­je­my ist­nie­ją­cej jed­nost­ki miesz­kal­nej (naj­czę­ściej), ale pod­pi­su­je­my kon­trakt na jej wybu­do­wa­nie. Ten spo­sób kupo­wa­nia jest nie­zwy­kle popu­lar­ny wśród inwestorów.

•     Wybór miesz­ka­nia  z pla­nów wyma­ga spo­ro wyobraź­ni. Cza­sa­mi to co kupi­my odbie­ga od naszych ocze­ki­wań i wyobrażeń.

•     Brak moż­li­wo­ści nego­cja­cji ceny. Ceny są usta­lo­ne i nie pod­le­ga­ją­ce nego­cja­cjom. Cza­sa­mi dewe­lo­per dla zachę­ty ofe­ru­je bez­płat­ny par­king lub loc­ker, ale pra­wie nigdy nie zga­dza się na obni­że­nie ceny zaku­pu. W ostat­nich mie­sią­cach „free par­king” jest ogrom­ną rzad­ko­ścią. Dziś w Toron­to jest to dodat­ko­wy wyda­tek i kosz­tu­je od $40,000 do $80,000. Korzy­sta­nie z pomo­cy agen­ta real esta­te przy zaku­pie nie wpły­wa na pod­wyż­sze­nie ceny.

•     Dłu­gi okres ocze­ki­wa­nia. To zwy­kle 2–3 lata. Nato­miast wie­lu inwe­sto­rom to odpo­wia­da, bo mogą się finan­so­wo przy­go­to­wać do prze­ję­cia miesz­ka­nia, a ono przy­ra­sta w mię­dzy­cza­sie na wartości.

•     Down­pay­ment jest roz­ło­żo­ny w cza­sie. Wyno­si zwy­kle od 15% do 20% ceny, co jest waż­ne dla wie­lu inwe­sto­rów. Duża część z nich, w wypad­ku zaku­pu miesz­kań na inwe­sty­cję uży­wa „equ­ity” z posia­da­ne­go już domu. A jeśli nie mają takiej moż­li­wo­ści (zaso­bów finan­so­wych), to rok w któ­rym muszą dostar­czyć wpła­tę zmu­sza ich do super oszczędności.

•     Koniecz­ność podej­mo­wa­nia decy­zji doty­czą­cej wypo­sa­że­nia – w przy­pad­ku kup­na ist­nie­ją­cych miesz­kań nie mamy moż­li­wo­ści wybo­ru wykoń­czeń. W przy­pad­ku zaku­pu nowe­go miesz­ka­nia z pla­nów mamy zwy­kle taką moż­li­wość. Nie zna­czy to jed­nak, że zawsze dosta­nie­my to, co nam się podo­ba. Dewe­lo­pe­rzy sta­ją się bar­dzo „oszczęd­ni”. Zwy­kle ofe­ru­ją 3 zesta­wy wykoń­cze­nio­we — bar­dzo czę­sto odbie­ga­ją­ce od super wykoń­czeń poka­zy­wa­nych w salo­nie sprzedaży.

•     Nie do koń­ca wia­do­my jest cał­ko­wi­ty koszt zamknię­cia. Land Trans­fer Tax i koszt praw­ni­ka są łatwe do prze­wi­dze­nia, ale trud­no prze­wi­dzieć wyso­kość „levies” lub “deve­lop­ment char­ges”. Dla­te­go waż­ne jest, by mieć w kontr­ak­cie klau­zu­lę okre­śla­ją­cą mak­sy­mal­ną sumę, jaka może być nali­czo­na za „levies”.

•     Nie do koń­ca pew­ne są kosz­ty mie­sięcz­ne (uti­li­ties). Zwy­kle przez parę pierw­szych lat mamy szan­sę na niskie opła­ty w sto­sun­ku do powierzch­ni. Ale to może się szyb­ko zmienić.

•     Umo­wa pod­pi­sy­wa­na jest z dewe­lo­pe­rem. To odwrot­nie niż przy zaku­pie przez MLS, gdy kupu­je­my miesz­ka­nie od oso­by fizycz­nej. W przy­pad­ku „pre-con­struc­tion” kupu­je­my od kor­po­ra­cji, i gdy­by doszło do spo­ru sądo­we­go, czę­sto jeste­śmy na stra­co­nej pozycji.

•     HST wli­czo­ne w cenę zaku­pu. Na nowe pro­duk­ty nali­cza­ny jest HST (rów­nież na domy). Nale­ży uwa­żać, by unik­nąć koniecz­no­ści zwro­tu tego podat­ku do Reve­nue Canada.

•     Zwy­kle pierw­szy rok od prze­ję­cia jest tro­chę spę­dza­ny „na budo­wie”. Bywa, że dewe­lo­per sta­ra się prze­ka­zać wła­ści­cie­lom goto­we miesz­ka­nia, ale jest czę­sto opóź­nio­ny z wykoń­cze­niem zaple­cza (np. lob­by, fit­ness area, base­ny itd).

•     Assi­gn­ment. Jest to moż­li­wość odsprze­da­ży uni­tu przed jego fizycz­nym prze­ję­ciem. To bar­dzo atrak­cyj­na opcja dla inwe­sto­rów, bo czę­sto się zda­rza, że od momen­tu zaku­pu do momen­tu prze­ję­cia cena idzie w górę o 10–20%. Dla­cze­go nie sko­rzy­stać i nie zarobić?

•     Leve­ra­ge. Naj­waż­niej­szą zale­tą kup­na miesz­ka­nia z pla­nów jest tak zwa­ny „leve­ra­ge”. Kupu­jąc miesz­ka­nie o war­to­ści $600,000 z pla­nów, daje­my zwy­kle tyl­ko 15% zalicz­ki. Jest to $90,000. Jeśli tak jak dotych­czas, miesz­ka­nia będą wzra­sta­ły od 5% do 15% rocz­nie, to po trzech latach (kie­dy zwy­kle przej­mu­je­my miesz­ka­nie) jego war­tość wzro­śnie o oko­ło 15% albo znacz­nie wię­cej. Czy­li podwa­ja­my zalicz­kę lub czę­sto nawet zara­bia­my. To dosko­na­ły pro­fit przy roz­sąd­nym nakła­dzie finan­so­wym. Bank nie jest w sta­nie zaofe­ro­wać takie­go zysku.

Ina­czej ma się rzecz z miesz­ka­nia­mi ofe­ro­wa­ny­mi przez sys­tem MLS i nale­ży zwró­cić uwa­gę na inne czynniki.

•     Wiek miesz­kań. Poprzez sys­tem MLS ofe­ro­wa­ne są miesz­ka­nia w każ­dym wie­ku: od bar­dzo sta­rych do cza­sa­mi zupeł­nie nowych. Czę­sto ci, któ­rzy ode­bra­li wła­śnie nowe miesz­ka­nia kupio­ne od dewe­lo­pe­ra wpro­wa­dza­ją je do sys­te­mu MLS, by zaro­bić na wzro­ście cen.

•     Łatwość oglą­da­nia “w natu­rze”. Jest to ogrom­na zale­ta, bo wie­le osób nie posia­da umie­jęt­no­ści czy­ta­nia pla­nów, więc obej­rze­nie real­ne­go miesz­ka­nia decy­du­je o wybo­rze nie­ru­cho­mo­ści. Łatwo w takim przy­pad­ku zoba­czyć też, jak wyglą­da oto­cze­nie oraz czy nasz widok z okna jest war­ty zakupu.

•     Kla­row­ne kosz­ty zwią­za­ne z zaku­pem. W przy­pad­ku zaku­pu z MLS nie ma ukry­tych kosz­tów. HST nie doty­czy „resa­le”. Nie ma też „deve­lop­ment char­ges”. Pła­ci­my tyl­ko za praw­ni­ka oraz Land Trans­fer Tax.

•     Ogra­ni­czo­na podaż. W sys­te­mie MLS jest dużo miesz­kań do wybo­ru, ale czę­sto w danym budyn­ku jest tyl­ko jed­no wysta­wio­ne na sprze­daż, któ­re nam odpo­wia­da. Dla­te­go czę­sto zwle­ka­nie z decy­zją pro­wa­dzi do sytu­acji, że ktoś to miesz­ka­nie kupi i nas wyprze­dzi. Zda­rza się też, że musi­my kon­ku­ro­wać z inny­mi, jeśli poja­wi się dru­ga lub trze­cia oferta.

•     Szan­sa na nego­cja­cje. Jeśli nie mamy kon­ku­ren­cji i rynek jest zba­lan­so­wa­ny, mamy szan­sę na nego­cjo­wa­nie ceny — oczy­wi­ście w gra­ni­cach roz­sąd­ku. Choć w dzi­siej­szym ryn­ku jest już ina­czej. Rzad­ko mamy szan­sę na nego­cja­cje, bo na zakup jest wie­lu chętnych.

•    Skła­da­nie ofert. W przy­pad­ku ist­nie­ją­cych miesz­kań (resa­le) może­my skła­dać ofer­ty warun­ko­we na zała­twie­nie pożycz­ki, inspek­cję czy spraw­dze­nie sta­nu finan­so­we­go kor­po­ra­cji. Oczy­wi­ście jeśli nie ma 10 innych chęt­nych na to samo mieszkanie.

•     Down­pay­ment zaczy­na się od 5%. Jest to  nie­zwy­kle waż­ny aspekt. Taka mała wpła­ta umoż­li­wia wie­lu kupu­ją­cym po raz pierw­szy nabyć wła­sny dom czy miesz­ka­nie. W przy­pad­ku zaku­pu z pla­nów mini­mal­ny down­pay­ment jest wyż­szy i zwy­kle wyno­si od 15% do 20%, sku­tecz­nie eli­mi­nu­jąc tych, któ­rych zaso­by są zbyt niskie.

•     Finan­so­wa­nie. Jest znacz­nie prost­sze do otrzy­ma­nia, bo ban­ki widzą pro­dukt, któ­ry finan­su­ją i okres prze­ję­cie jest zwy­kle nie dłuż­szy niż 90 dni. Kupu­jąc miesz­ka­nia z pla­nów, gdy zamknie­cie jest za 2–3 lata, uzy­ska­nie pożycz­ki z ban­ku z tak dłu­gim zamknię­ciem jest nie­zwy­kle trudne.

•     Inspek­cja. Ist­nie­ją­cą nie­ru­cho­mość jest łatwo oce­nić pod sta­nem technicznym.

•     Okres ocze­ki­wa­nia na fizycz­ne prze­ję­cie miesz­ka­nia. Może być bar­dzo szyb­ki — typo­wo wyno­si 30–90 dni. Jeśli ktoś potrze­bu­je zamiesz­kać szyb­ko we wła­snym miesz­ka­niu (domu) – MLS jest czę­sto jedy­ną opcją. Moż­na tu rów­nież zna­leźć miesz­ka­nia goto­we do natych­mia­sto­we­go przejęcia.

        Przy­to­czo­ne powy­żej nie­któ­re aspek­ty zaku­pu poprzez sys­tem MLS lub pro­sto z pla­nów są tyl­ko po to, by zro­zu­mieć naj­bar­dziej typo­we róż­ni­ce przy zaku­pie miesz­kań nowych i uży­wa­nych. Z któ­re­go sys­te­mu zaku­pu sko­rzy­stać — pozo­sta­wiam to Pań­stwa decy­zji. Oczy­wi­ście wszyst­kim zain­te­re­so­wa­nym ofe­ru­ję naszą pomoc w wybo­rze naj­lep­sze­go roz­wią­za­nia w Pań­stwa sytuacji.

Zapra­szam do kon­tak­tu i pozdrawiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007