Nie raz poruszałem kwestię zakupu mieszkania z planów od dewelopera oraz zakupu poprzez system MLS. Który sposób na własne “cztery kąty” wybrać? Jakie są różnice?
Różnice są ogromne. Zakup nowych mieszkań z planów kieruje się zupełnie innymi zasadami niż zakup mieszkań poprzez system MLS (Multiple Listing System). Warto sobie je uzmysłowić, bo może to pomóc w podjęciu decyzji o sposobie zakupu.
Zacznijmy od deweloperskich mieszkań z planów. W tym wypadku może być więcej niewiadomych, gdyż nie kupujemy istniejącej jednostki mieszkalnej (najczęściej), ale podpisujemy kontrakt na jej wybudowanie. Ten sposób kupowania jest niezwykle popularny wśród inwestorów.
• Wybór mieszkania z planów wymaga sporo wyobraźni. Czasami to co kupimy odbiega od naszych oczekiwań i wyobrażeń.
• Brak możliwości negocjacji ceny. Ceny są ustalone i nie podlegające negocjacjom. Czasami deweloper dla zachęty oferuje bezpłatny parking lub locker, ale prawie nigdy nie zgadza się na obniżenie ceny zakupu. W ostatnich miesiącach „free parking” jest ogromną rzadkością. Dziś w Toronto jest to dodatkowy wydatek i kosztuje od $40,000 do $80,000. Korzystanie z pomocy agenta real estate przy zakupie nie wpływa na podwyższenie ceny.
• Długi okres oczekiwania. To zwykle 2-3 lata. Natomiast wielu inwestorom to odpowiada, bo mogą się finansowo przygotować do przejęcia mieszkania, a ono przyrasta w międzyczasie na wartości.
• Downpayment jest rozłożony w czasie. Wynosi zwykle od 15% do 20% ceny, co jest ważne dla wielu inwestorów. Duża część z nich, w wypadku zakupu mieszkań na inwestycję używa „equity” z posiadanego już domu. A jeśli nie mają takiej możliwości (zasobów finansowych), to rok w którym muszą dostarczyć wpłatę zmusza ich do super oszczędności.
• Konieczność podejmowania decyzji dotyczącej wyposażenia – w przypadku kupna istniejących mieszkań nie mamy możliwości wyboru wykończeń. W przypadku zakupu nowego mieszkania z planów mamy zwykle taką możliwość. Nie znaczy to jednak, że zawsze dostaniemy to, co nam się podoba. Deweloperzy stają się bardzo „oszczędni”. Zwykle oferują 3 zestawy wykończeniowe – bardzo często odbiegające od super wykończeń pokazywanych w salonie sprzedaży.
• Nie do końca wiadomy jest całkowity koszt zamknięcia. Land Transfer Tax i koszt prawnika są łatwe do przewidzenia, ale trudno przewidzieć wysokość „levies” lub “development charges”. Dlatego ważne jest, by mieć w kontrakcie klauzulę określającą maksymalną sumę, jaka może być naliczona za „levies”.
• Nie do końca pewne są koszty miesięczne (utilities). Zwykle przez parę pierwszych lat mamy szansę na niskie opłaty w stosunku do powierzchni. Ale to może się szybko zmienić.
• Umowa podpisywana jest z deweloperem. To odwrotnie niż przy zakupie przez MLS, gdy kupujemy mieszkanie od osoby fizycznej. W przypadku „pre-construction” kupujemy od korporacji, i gdyby doszło do sporu sądowego, często jesteśmy na straconej pozycji.
• HST wliczone w cenę zakupu. Na nowe produkty naliczany jest HST (również na domy). Należy uważać, by uniknąć konieczności zwrotu tego podatku do Revenue Canada.
• Zwykle pierwszy rok od przejęcia jest trochę spędzany „na budowie”. Bywa, że deweloper stara się przekazać właścicielom gotowe mieszkania, ale jest często opóźniony z wykończeniem zaplecza (np. lobby, fitness area, baseny itd).
• Assignment. Jest to możliwość odsprzedaży unitu przed jego fizycznym przejęciem. To bardzo atrakcyjna opcja dla inwestorów, bo często się zdarza, że od momentu zakupu do momentu przejęcia cena idzie w górę o 10-20%. Dlaczego nie skorzystać i nie zarobić?
• Leverage. Najważniejszą zaletą kupna mieszkania z planów jest tak zwany „leverage”. Kupując mieszkanie o wartości $600,000 z planów, dajemy zwykle tylko 15% zaliczki. Jest to $90,000. Jeśli tak jak dotychczas, mieszkania będą wzrastały od 5% do 15% rocznie, to po trzech latach (kiedy zwykle przejmujemy mieszkanie) jego wartość wzrośnie o około 15% albo znacznie więcej. Czyli podwajamy zaliczkę lub często nawet zarabiamy. To doskonały profit przy rozsądnym nakładzie finansowym. Bank nie jest w stanie zaoferować takiego zysku.
Inaczej ma się rzecz z mieszkaniami oferowanymi przez system MLS i należy zwrócić uwagę na inne czynniki.
• Wiek mieszkań. Poprzez system MLS oferowane są mieszkania w każdym wieku: od bardzo starych do czasami zupełnie nowych. Często ci, którzy odebrali właśnie nowe mieszkania kupione od dewelopera wprowadzają je do systemu MLS, by zarobić na wzroście cen.
• Łatwość oglądania “w naturze”. Jest to ogromna zaleta, bo wiele osób nie posiada umiejętności czytania planów, więc obejrzenie realnego mieszkania decyduje o wyborze nieruchomości. Łatwo w takim przypadku zobaczyć też, jak wygląda otoczenie oraz czy nasz widok z okna jest warty zakupu.
• Klarowne koszty związane z zakupem. W przypadku zakupu z MLS nie ma ukrytych kosztów. HST nie dotyczy „resale”. Nie ma też „development charges”. Płacimy tylko za prawnika oraz Land Transfer Tax.
• Ograniczona podaż. W systemie MLS jest dużo mieszkań do wyboru, ale często w danym budynku jest tylko jedno wystawione na sprzedaż, które nam odpowiada. Dlatego często zwlekanie z decyzją prowadzi do sytuacji, że ktoś to mieszkanie kupi i nas wyprzedzi. Zdarza się też, że musimy konkurować z innymi, jeśli pojawi się druga lub trzecia oferta.
• Szansa na negocjacje. Jeśli nie mamy konkurencji i rynek jest zbalansowany, mamy szansę na negocjowanie ceny – oczywiście w granicach rozsądku. Choć w dzisiejszym rynku jest już inaczej. Rzadko mamy szansę na negocjacje, bo na zakup jest wielu chętnych.
• Składanie ofert. W przypadku istniejących mieszkań (resale) możemy składać oferty warunkowe na załatwienie pożyczki, inspekcję czy sprawdzenie stanu finansowego korporacji. Oczywiście jeśli nie ma 10 innych chętnych na to samo mieszkanie.
• Downpayment zaczyna się od 5%. Jest to niezwykle ważny aspekt. Taka mała wpłata umożliwia wielu kupującym po raz pierwszy nabyć własny dom czy mieszkanie. W przypadku zakupu z planów minimalny downpayment jest wyższy i zwykle wynosi od 15% do 20%, skutecznie eliminując tych, których zasoby są zbyt niskie.
• Finansowanie. Jest znacznie prostsze do otrzymania, bo banki widzą produkt, który finansują i okres przejęcie jest zwykle nie dłuższy niż 90 dni. Kupując mieszkania z planów, gdy zamkniecie jest za 2-3 lata, uzyskanie pożyczki z banku z tak długim zamknięciem jest niezwykle trudne.
• Inspekcja. Istniejącą nieruchomość jest łatwo ocenić pod stanem technicznym.
• Okres oczekiwania na fizyczne przejęcie mieszkania. Może być bardzo szybki – typowo wynosi 30-90 dni. Jeśli ktoś potrzebuje zamieszkać szybko we własnym mieszkaniu (domu) – MLS jest często jedyną opcją. Można tu również znaleźć mieszkania gotowe do natychmiastowego przejęcia.
Przytoczone powyżej niektóre aspekty zakupu poprzez system MLS lub prosto z planów są tylko po to, by zrozumieć najbardziej typowe różnice przy zakupie mieszkań nowych i używanych. Z którego systemu zakupu skorzystać – pozostawiam to Państwa decyzji. Oczywiście wszystkim zainteresowanym oferuję naszą pomoc w wyborze najlepszego rozwiązania w Państwa sytuacji.
Zapraszam do kontaktu i pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
