Proces wyboru domu, który powinniśmy kupić i który będzie nam odpowiadał pod wieloma względami, wbrew pozorom nie jest taki łatwy. Zwykle jest to kompromis pomiędzy tym, o czym marzymy a tym, co możemy osiągnąć. By ułatwić zadanie wszystkim Państwu, którzy w nadchodzącym roku będą stali przed decyzją wyboru, chciałbym zwrócić uwagę na kilka ważnych aspektów wyboru domu, które powinniśmy wziąć pod uwagę.

 

* Budżet. To najważniejszy czynnik wyboru. Należy sprawdzić swoje możliwości finansowe i zadbać o pre-approval. Problem jest taki, że od kiedy oprocentowania bankowe poszły znacznie w górę, trudniej jest otrzymać obietnicę kredytu hipotecznego w wysokości potrzebnej do zakupu – bo domy wciąż są drogie. Dlatego warto porozmawiać z doświadczonymi mortgage brokerami, którzy mogą być bardzo pomocni. Wiele osób zarabia znacznie więcej niż deklarują – by trochę zaoszczędzić na podatkach. Jednak kiedy pojawia się potrzeba przejścia kwalifikacji na pożyczkę hipoteczną, zaczyna się problem. By wyglądać „dobrze” w dokumentach bankowych, czasami potrzebne jest myślenie
open minded. W normalnych bankach trudno na to liczyć.

* Wybór typu (rodzaju) domu. To odrębny i obszerny temat, ale krótko wyjaśnię. Podstawowa sprawa to decyzja, czy szukamy nieruchomości z opłatą maintenance czy nie. Często ludzie wybierając nieruchomość, kierują się wyłącznie ceną, zapominając o kwestii dodatkowych kosztów jej utrzymania. Czasami, gdy podliczymy całkowity koszt, może się
okazać, że coś kosztuje “na papierze” więcej, ale długofalowo może być bardziej opłacalne. Na przykład bungalow z mieszkaniem na wynajem w basemencie będzie kosztował nas miesięcznie mniej, niż 3-piętrowy townhouse bez ogrodu.

Poniżej kontynuacja tekstu

* Lokalizacja. To drugi najważniejszy czynnik wyboru. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja zawsze będzie problemem. I jako złą lokalizację mam na myśli nie tylko grosze dzielnice. Dom w “drogiej dzielnicy”, ale wychodzący na tory kolejowe czy autostradę na pewno nie mieści się w kategoriach dobrej lokalizacji.

Nie zawsze mamy luksus kupowania w super drogiej dzielnicy, ale nawet pośród tych „normalnych” – są lepsze i gorsze miejsca do życia. I właśnie współpracujący z Państwem agent powinien znać wszystkie szczegóły dotyczące dzielnic i pomóc w wyborze.

* Inni też szukają. Często zdarza się, że jak już znajdziemy dom (czy mieszkanie), które nam się podoba, zwlekamy z podjęciem decyzji zakupu. Atrakcyjne, a szczególnie niżej wycenione nieruchomości mają wielu chętnych i wyczekiwanie ze złożeniem oferty powoduje, że albo tracimy dom, albo walczymy z konkurencją i często płacimy więcej.

* Brak zrozumienia trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących (przewagę podaży nad popytem), łatwo jest wytargować dobrą cenę. Natomiast kiedy podaż jest mała, a popyt duży – targowanie się jest rzadkością.
W przypadku rynku, jaki mamy obecnie (brak tanich domów i mieszkań) – mimo, że pozornie jest to rynek kupujących, to i tak mamy mały margines do negocjacji (bo nie ma czego kupować, a sprzedający trzymają ceny).
Znajomość trendów rynkowych pozwoli nam być przygotowanym na podjęcie właściwej decyzji.

* Umowy warunkowe. W dzisiejszym rynku, który jest trochę wolniejszy niż jeszcze rok temu, możemy sobie pozwolić na złożenie oferty warunkowej (finansowanie czy inspekcja). Ale pomimo tego warto być przygotowanym do złożenia oferty bez warunków w przypadku, kiedy znajdziemy ten jeden „idealny” dom – bo tak samo myśleć będzie więcej kupujących!

* Brak zrozumienia procesu negocjacji. Złożenie znacznie zaniżonej oferty (często z warunkami) w nadziei, że sprzedający ją zaakceptuje, wysyła zły sygnał. Jeśli już startujemy nisko, miejmy ofertę, która nie ma zbyt wielu warunków, a nawet żadnego.

Pomimo tego, co podają statystyki, domy się sprzedają (szczególnie te tańsze) i sprzedający wcale nie muszą być zdesperowani, by zaniżać ceny.

* Błędne przekonanie, że Power of Sale to jest znakomita okazją. W praktyce domy wystawione jako Power of Sale są często sprzedawane za wyższą cenę, niż domy sprzedawane prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji życiowej (jak rozwód, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena). Ponadto domy sprzedawane poprzez Power of Sale są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowacje.
W aktywnym rynku, kiedy można dom “zagrożony” przez Power of Sale sprzedać w każdej chwili – ta forma sprzedaży ciągle jest rzadkością.

* Zachowanie zdrowego rozsądku. Zdarza się, że po wejściu do domu, który jest czysty i ładnie przygotowany do sprzedaży, nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci!). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsadek i porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny, a jednocześnie świadomy tego co i za ile można kupić w danej okolicy, jest bardzo cenna. Działanie
pod wpływem emocji często prowadzi do przepłacenia za dany produkt.

Oczywiście jeśli mamy ofertę warunkową to mamy też kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji – ale nie zawsze jest to możliwe.
Proszę pamiętać, że nie zawsze warto kupować dom za wszelką cenę. Pamiętajmy, że (zwykle) szukamy jednego domu i kiedy pojawia się kilka ofert na dom, który nam się spodobał, ale Państwa agent jest przekonany, że dysponując tym konkretnym budżetem można kupić coś znacznie lepszego – to warto mu zaufać.

* Home inspections. Dla kupujących dom, inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który gwarantuje tak zwaną “spokojną głowę”. Osobiście polecam home inspections, ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie problemy danej nieruchomości. Szczególnie te ukryte. Dziś, kiedy czasami mamy kilka ofert na jeden dom ci, którzy chcą dokonać inspekcji, mogą to zrobić przed złożeniem oferty. To zdarza się coraz częściej.

* Agent w roli inspektora. W dzisiejszych czasach często dochodzi do absurdów, bo appointmenty potrafią trwać tylko 15 minut. To za mało czasu by dokładnie obejrzeć dom, a co dopiero dokonać chociażby powierzchownej kontroli technicznej! Ale nawet w tak limitowanym czasie doświadczony “agent powinien być w stanie z grubsza zauważyć podstawowe problemy techniczne. Nie będzie to formalna inspekcja, ale opinia specjalisty.

* Wzrost wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w zakupionym domu mieszkać zawsze. Dlatego należy mieć na uwadze lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w momencie sprzedaży nie być stratnym.

Często ludzie kupują dom inny od wymarzonego, bo był tani. Jednak czasami trochę wyższa cena daje nam szansę na dużo lepszy dom. Ja osobiście nie rozumiem ludzi kupujących niektóre typy domów – na przykład “back to back townhouses”. Są one sprzedawane przez deweloperów po prawie $850,000. I ani ogrodu, ani prywatności. Gdy te domy się za jakieś 20 lat zestarzeją, będą wyglądały jak slumsy, bo każdy właściciel będzie sobie sam „rzepkę skrobał”. Sam naprawi elewację, indywidualnie wymieni dach. Czy ktoś naiwny myśli, że będzie to robione zawsze ze smakiem czy w tym samym czasie? A w cenie takiego back to back townhouse można na przykład kupić dom wolnostojący w Burlington, Stoney Creek czy Hamilton, który ma zdecydowanie lepszy potencjał.

* Współpraca z wybranym i własnym agentem real estate. Moim zdaniem współpraca z doświadczonym i lojalnym agentem przy zakupie nieruchomości to klucz do sukcesu. Tak zwany buyer agent, który pracuje dla kupujących, jest bardzo ważnym “czynnikiem” w całym procesie zakupu. Nie tylko zna przepisy i procedury obowiązujące na rynku nieruchomości, ale jego doświadczenie i wiedza pozwalają uniknąć bardzo kosztownych błędów – od doradzenia atrakcyjnej lokalizacji do wyboru właściwej pożyczki hipotecznej. Buyer agent jest Państwa bezpłatnym doradcą i konsultantem. Bezpłatnym, bo jego wynagrodzenie i tak jest wliczone w cenę zakupu.

Wszystkich Państwa, którzy podjęli decyzję o zakupie domu, zapraszam do kontaktu. Ja oraz inni agenci z grupy Domator Team zapewniamy profesjonalny serwis i doradztwo oraz gwarantujemy, że przeprowadzimy kupujących przez cały proces zakupu nieruchomości – bezstresowo i z największą korzyścią dla Państwa.

Jednocześnie wszystkim Państwu życzę wszystkiego dobrego i wszelkiej pomyślności w nadchodzącym Nowym Roku 2023 – w imieniu swoim, Agnieszki i Kasi, oraz pozostałych agentek Domator Team: Małgosi Wielądek, Anny Koby, Iwony Nowysz, Doroty Szapowalow i Angeliki Banas.

Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007