Ponie­waż domy pozo­sta­ją obec­nie poza zasię­giem finan­so­wym ludzi mło­dych, prak­tycz­nie są oni ska­za­ni na kup­no albo con­do­mi­nium apart­ment, albo con­do town­ho­use. War­to wie­dzieć ile trze­ba mieć odło­żo­nych pie­nię­dzy, by móc zacząć myśleć o kup­nie wła­snej nieruchomości.

Odpo­wiedź jest rela­tyw­nie pro­sta, ale będzie zale­ża­ła w znacz­nej mie­rze od tego, jaką kwo­tę może­my prze­zna­czyć na down­pay­ment. W chwi­li obec­nej moż­na kupić jed­no­sy­pial­nio­we miesz­ka­nie od $350,000 do $600,000. Cena zale­ży oczy­wi­ście od loka­li­za­cji i jako­ści budyn­ku, ale przyj­mij­my, jako przy­kład, że miesz­ka­nie (town­ho­use) na bazie któ­re­go zro­bi­my obli­cze­nia, kosz­tu­je $500,000. Mini­mal­ny wyma­ga­ny obec­nie down­pay­ment wyno­si 5% od ceny zaku­pu, co na tym przy­kła­dzie wynie­sie $25,000 plus sta­łe jed­no­ra­zo­we kosz­ty zamknię­cia — o któ­rych za chwilę.

Mam nadzie­ję, że wszy­scy wie­dzą, że jeśli nasz down­pay­ment jest niż­szy niż 20%, sta­ra­ją­cy się o mort­ga­ge musi wyku­pić spe­cjal­ne ubez­pie­cze­nie (high ratio mort­ga­ge insu­ran­ce). Koszt pre­mium za ubez­pie­cze­nie jest na szczę­ście dokła­da­ny do pożycz­ki hipo­tecz­nej, i spła­ca­ny wraz z nią. W prak­ty­ce jest to pra­wie nie­od­czu­wal­ne finan­so­wo roz­wią­za­nie dla kupu­ją­cych, któ­re pozwa­la przy­śpie­szyć szan­sę zaku­pu mieszkania.

Dla­cze­go przy­śpie­szyć? Otóż, by unik­nąć kosz­tów ubez­pie­cze­nia, nale­ży posia­dać 20% wpła­ty wła­snej. Mając na uwa­dze nasz przy­kład, było­by to spo­ro, bo $100,000. Jest to aż $75,000 róż­ni­cy w down­pay­ment. Ile lat zaj­mie prze­cięt­nie zara­bia­ją­cej oso­bie odło­że­nie takiej sumy? 5 lat? Ja myślę, że przy­naj­mniej 10 lat, i to przy bar­dzo oszczęd­nym try­bie życia. Czy­li, jeśli ktoś będzie zwle­kał z zaku­pem miesz­ka­nia przez 10 lat (po to, by uzbie­rać 20% down­pay­ment), to nie tyl­ko będzie pła­cił przez te wszyst­kie lata za wyna­jem (co przy obec­nych kosz­tach wynaj­mu daje mini­mum 24 tysią­ce rocz­nie x 10 = $240,000!), to jed­no­cze­śnie miesz­ka­nia będą przy­bie­ra­ły mini­mum 3% rocz­nie na war­to­ści  — co daje $15,000 x 10 lat = $150,000. Prze­cież to ogrom­ne kosz­ty, któ­rych sobie nie uświa­da­mia­my – a wszyst­ko po to by zaosz­czę­dzić $19,000 pre­mium za ubez­pie­cze­nie CMHC. Na mar­gi­ne­sie trze­ba dodać, że na pre­mium, nie­ste­ty, nali­cza­ny jest poda­tek HST, któ­ry wynie­sie $2,470.

Naj­za­baw­niej­sze jest to, że jeśli te $19,000 kosz­tów (pre­mium) za ubez­pie­cze­nie doda­my do rat pożycz­ki, wynie­sie nas to tyl­ko nie­ca­łe $100 wię­cej w spła­tach mie­sięcz­nie. Owszem, kwo­ta samej pożycz­ki też będzie wyż­sza, bo mamy o $75,000 wię­cej mort­ga­ge do zapła­ce­nia, ale to pod­no­si raty tyl­ko o następ­ne $350 mie­sięcz­nie (łącz­nie z CMHC insu­ran­ce wynie­sie to $450 mie­sięcz­nie). Te $450 wię­cej przez 10 lat owszem, wynie­sie $54,000, ale prze­cież nie tra­ci­my $390,000, na któ­re skła­da się koszt za wyna­jem przez 10 lat i przy­rost war­to­ści nie­ru­cho­mo­ści (któ­rej nie kupiliśmy).

Mój punkt widze­nia jest taki, że zamiast cze­kać lata­mi aż uzbie­ra­my wyma­ga­ne 20% down­pay­ment (by unik­nąć ubez­pie­cze­nia CMHC), war­to kupić nie­ru­cho­mość jak naj­szyb­ciej — nawet z 5% wpła­tą i pła­cąc ubez­pie­cze­nie CMHC), by unik­nąć innych, znacz­nie więk­szych strat finan­so­wych. Zresz­tą, po 10 latach nasz mort­ga­ge będzie już w znacz­niej czę­ści spła­co­ny – a pod­czas wynaj­mu wciąż będzie­my wyrzu­cać pie­nią­dze w bło­to. Nie­wy­klu­czo­ne, że nasze pie­nią­dze za wyna­jem spła­cą w tym cza­sie czy­jąś pożycz­kę na dom.



Innym (nie­ste­ty, obo­wiąz­ko­wym) jed­no­ra­zo­wym kosz­tem przy zaku­pie jest Land Trans­fer Tax (LLT). I tu też kwo­ta, jaką pła­ci­my może się róż­nić. Jeśli kupu­je­my w obrę­bie Toron­to i nie jeste­śmy „First Time Buy­ers” to zapła­ci­my $12,200. Jeśli kupu­je­my poza Toron­to, to LLT jest mniej­szy i wyno­si $6,475. Kupu­ją­cy jako „First Time Buy­ers” mają spe­cjal­ną zniż­kę. W Toron­to aż do $4,000, a poza Toron­to do $2,000.

Nale­ży tu wspo­mnieć o jesz­cze jed­nym, jed­no­ra­zo­wym wydat­ku: usłu­dze praw­ni­ka przy zamy­ka­niu trans­ak­cji. Moż­na zało­żyć, że wynie­sie ona oko­ło $1,500 plus HST.

Czy­li po tym, może skom­pli­ko­wa­nym wywo­dzie, odpo­wiem teraz na pyta­nie jaki­mi pie­niędz­mi mini­mum musi­my dys­po­no­wać, kupu­jąc miesz­ka­nie (czy town­ho­use) za $500,000 przy 5% wpłacie.

W Metro Toron­to będzie to oko­ło $42,000, a poza Metro Toron­to oko­ło $35,000, i wyni­ka to przede wszyst­kim z róż­ni­cy w opła­tach za Land Trans­fer Tax.

War­to jesz­cze w skró­cie napi­sać o typo­wych kosz­tach sta­łych, zwią­za­nych z utrzy­ma­niem kondominium.

Mort­ga­ge Pay­ment — czy­li spła­ta pożycz­ki hipo­tecz­nej. Wyso­kość spłat mie­sięcz­nych będzie zależ­na od wyso­ko­ści pożycz­ki, od aktu­al­ne­go opro­cen­to­wa­nia, oraz od dłu­go­ści tej spła­ty (amor­ty­za­cji). Ist­nie­ją spe­cjal­ne tabe­le, umoż­li­wia­ją­ce w łatwy spo­sób obli­cze­nie wyso­kość rat. Obra­zu­ją one, jaki jest koszt poży­cze­nia $1000 mie­sięcz­nie, bio­rąc pod uwa­gę róż­ne okre­sy amor­ty­za­cji oraz róż­ne opro­cen­to­wa­nia pożycz­ki. Wie­dząc, jakie jest aktu­al­ne opro­cen­to­wa­nie za mort­ga­ge, oraz w cią­gu ilu lat chcie­li­by Pań­stwo spła­cić pożycz­kę (amor­ti­za­tion), nale­ży  współ­czyn­nik wzię­ty z tabe­li pomno­żyć poprzez ilość tysię­cy, któ­re pla­nu­ją Pań­stwo poży­czyć. Krót­sza amor­ty­za­cja wpły­wa znacz­nie na oszczęd­no­ści finan­so­we, ale jed­no­cze­śnie powo­du­je, że spła­ty będą wyż­sze. Na mojej stro­nie www.czaplinski.ca jest zna­ko­mi­ty kal­ku­la­tor do obli­cza­nia rat. Zapra­szam do jego wypró­bo­wa­nia. Na dzień dzi­siej­szy, przy 25 latach amor­ty­za­cji i 2.85% opro­cen­to­wa­nia – każ­de 100 tysię­cy pożycz­ki kosz­tu­je nas $466 miesięcznie.

Pro­per­ty Tax — poda­tek miej­ski od nie­ru­cho­mo­ści. Wyso­kość podat­ku wyzna­cza­na jest na pod­sta­wie tak zwa­nych ases­sment rolls, bazu­ją­cych na war­to­ści ryn­ko­wej nie­ru­cho­mo­ści. W rejo­nie Peel poda­tek wyno­si oko­ło 1% war­to­ści ryn­ko­wej domu. Poszcze­gól­ne regio­ny pro­wa­dzą wła­sną poli­ty­kę podat­ko­wą. W zależ­no­ści od potrzeb budże­tu miej­skie­go poda­tek może być pod­no­szo­ny, zwy­kle o mini­mal­ną war­tość 2–3% w ska­li roku. W Mis­sis­sau­ga na przy­kład, prze­cięt­ny poda­tek miej­ski dla domów w cenie $450,000-$550,000 może kształ­to­wać się od oko­ło $4500 do oko­ło $5500. Pła­ce­nie podat­ku miej­skie­go jest tak samo waż­ne jak spła­ca­nie pożycz­ki hipo­tecz­nej. Nie­pła­co­ne podat­ki miej­skie mogą dopro­wa­dzić do sytu­acji, w któ­rej mia­sto będzie pró­bo­wa­ło dopro­wa­dzić do przy­mu­so­wej sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści — by odzy­skać zale­głe zobo­wią­za­nia. W zależ­no­ści od mia­sta, może to zająć nawet do 3 lat w zale­głych podat­kach. Opła­ty za poda­tek miej­ski są zwy­kle podzie­lo­ne na spła­ty kwar­tal­ne. Bar­dzo wygod­ną for­mą pła­ce­nia podat­ku miej­skie­go jest upo­waż­nie­nie ban­ku w któ­rym umiesz­czo­ny jest mort­ga­ge, do pobie­ra­nia z Pań­stwa kon­ta sumy w wyso­ko­ści 1/12 war­to­ści podat­ku miej­skie­go razem z opła­ta­mi za pożyczkę.

Con­do­mi­nium Fee —  doty­czy wyłącz­nie nie­ru­cho­mo­ści takich jak apar­ta­men­ty czy town­ho­uses i okre­śla­ne jest rów­nież jako main­ta­nan­ce. Są to mie­sięcz­ne opła­ty pokry­wa­ją­ce kosz­ty zwią­za­ne z utrzy­ma­niem kom­plek­su i poszcze­gól­nych uni­tów. Wyso­kość con­do­mi­nium fee zale­ży od kom­plek­su i od tego, jakie ele­men­ty są w nim zawar­te. Logicz­ne jest, że  jeśli zawie­ra ono koszt ogrze­wa­nia, wody i ener­gii elek­trycz­nej, to opła­ty będą wyż­sze. Jeśli con­do­mi­nium fee zawie­ra tyl­ko mana­ge­ment fee i koszt utrzy­ma­nia czy­sto­ści w kom­plek­sie, to opła­ty będą niż­sze. Koszt ten może wahać się od $80 do $1000 i wię­cej. Naj­czę­ściej kształ­tu­je się w gra­ni­cach $170-$600. Con­do­mi­nium fee doty­czy tyl­ko tych loka­li, któ­re są obję­te tak zwa­nym con­do­mi­nium act. Wie­le now­szych budyn­ków nie zawie­ra w main­te­nan­ce opłat za prąd. Każ­dy pła­ci tyle, ile zużyje.

Home Insu­ran­ce – W więk­szo­ści kon­do­mi­niów ubez­pie­cze­nie jest wli­czo­ne w main­te­nan­ce. Ale to ubez­pie­cze­nie nie zawie­ra zwy­kle ubez­pie­cze­nia przed wła­ma­nia­mi, zala­niem miesz­ka­nia, kra­dzie­ży rowe­ru, itd. War­to o tym wie­dzieć i wyku­pić „con­tent insurance”

Mort­ga­ge Insu­ran­ce — to nic inne­go jak ubez­pie­cze­nie na wypa­dek śmier­ci (life insu­ran­ce). Nie jest one obo­wiąz­ko­we, ale moim zda­niem jest koniecz­ne, szcze­gól­nie jeśli mamy rodzi­nę na któ­rej nam zale­ży. Są róż­ne for­my ubez­pie­czeń i o tym innym razem, nato­miast war­to wie­dzieć, że ofe­ro­wa­ne ubez­pie­cze­nie przez ban­ki jest zwy­kle tań­sze, ale mniej korzyst­ne dla posia­da­cza poli­sy czy jego beneficjentów.

Jeśli mają Pań­stwo pyta­nia w kwe­stii opłat zwią­za­nych z zaku­pem nie­ru­cho­mo­ści, zapra­szam do kontaktu.

Pozdra­wiam

Maciek Cza­pliń­ski        905 278 0007