Ponieważ domy pozostają obecnie poza zasięgiem finansowym ludzi młodych, praktycznie są oni skazani na kupno albo condominium apartment, albo condo townhouse. Warto wiedzieć ile trzeba mieć odłożonych pieniędzy, by móc zacząć myśleć o kupnie własnej nieruchomości.
Odpowiedź jest relatywnie prosta, ale będzie zależała w znacznej mierze od tego, jaką kwotę możemy przeznaczyć na downpayment. W chwili obecnej można kupić jednosypialniowe mieszkanie od $350,000 do $600,000. Cena zależy oczywiście od lokalizacji i jakości budynku, ale przyjmijmy, jako przykład, że mieszkanie (townhouse) na bazie którego zrobimy obliczenia, kosztuje $500,000. Minimalny wymagany obecnie downpayment wynosi 5% od ceny zakupu, co na tym przykładzie wyniesie $25,000 plus stałe jednorazowe koszty zamknięcia – o których za chwilę.
Mam nadzieję, że wszyscy wiedzą, że jeśli nasz downpayment jest niższy niż 20%, starający się o mortgage musi wykupić specjalne ubezpieczenie (high ratio mortgage insurance). Koszt premium za ubezpieczenie jest na szczęście dokładany do pożyczki hipotecznej, i spłacany wraz z nią. W praktyce jest to prawie nieodczuwalne finansowo rozwiązanie dla kupujących, które pozwala przyśpieszyć szansę zakupu mieszkania.
Dlaczego przyśpieszyć? Otóż, by uniknąć kosztów ubezpieczenia, należy posiadać 20% wpłaty własnej. Mając na uwadze nasz przykład, byłoby to sporo, bo $100,000. Jest to aż $75,000 różnicy w downpayment. Ile lat zajmie przeciętnie zarabiającej osobie odłożenie takiej sumy? 5 lat? Ja myślę, że przynajmniej 10 lat, i to przy bardzo oszczędnym trybie życia. Czyli, jeśli ktoś będzie zwlekał z zakupem mieszkania przez 10 lat (po to, by uzbierać 20% downpayment), to nie tylko będzie płacił przez te wszystkie lata za wynajem (co przy obecnych kosztach wynajmu daje minimum 24 tysiące rocznie x 10 = $240,000!), to jednocześnie mieszkania będą przybierały minimum 3% rocznie na wartości – co daje $15,000 x 10 lat = $150,000. Przecież to ogromne koszty, których sobie nie uświadamiamy – a wszystko po to by zaoszczędzić $19,000 premium za ubezpieczenie CMHC. Na marginesie trzeba dodać, że na premium, niestety, naliczany jest podatek HST, który wyniesie $2,470.
Najzabawniejsze jest to, że jeśli te $19,000 kosztów (premium) za ubezpieczenie dodamy do rat pożyczki, wyniesie nas to tylko niecałe $100 więcej w spłatach miesięcznie. Owszem, kwota samej pożyczki też będzie wyższa, bo mamy o $75,000 więcej mortgage do zapłacenia, ale to podnosi raty tylko o następne $350 miesięcznie (łącznie z CMHC insurance wyniesie to $450 miesięcznie). Te $450 więcej przez 10 lat owszem, wyniesie $54,000, ale przecież nie tracimy $390,000, na które składa się koszt za wynajem przez 10 lat i przyrost wartości nieruchomości (której nie kupiliśmy).
Mój punkt widzenia jest taki, że zamiast czekać latami aż uzbieramy wymagane 20% downpayment (by uniknąć ubezpieczenia CMHC), warto kupić nieruchomość jak najszybciej – nawet z 5% wpłatą i płacąc ubezpieczenie CMHC), by uniknąć innych, znacznie większych strat finansowych. Zresztą, po 10 latach nasz mortgage będzie już w znaczniej części spłacony – a podczas wynajmu wciąż będziemy wyrzucać pieniądze w błoto. Niewykluczone, że nasze pieniądze za wynajem spłacą w tym czasie czyjąś pożyczkę na dom.
Innym (niestety, obowiązkowym) jednorazowym kosztem przy zakupie jest Land Transfer Tax (LLT). I tu też kwota, jaką płacimy może się różnić. Jeśli kupujemy w obrębie Toronto i nie jesteśmy „First Time Buyers” to zapłacimy $12,200. Jeśli kupujemy poza Toronto, to LLT jest mniejszy i wynosi $6,475. Kupujący jako „First Time Buyers” mają specjalną zniżkę. W Toronto aż do $4,000, a poza Toronto do $2,000.
Należy tu wspomnieć o jeszcze jednym, jednorazowym wydatku: usłudze prawnika przy zamykaniu transakcji. Można założyć, że wyniesie ona około $1,500 plus HST.
Czyli po tym, może skomplikowanym wywodzie, odpowiem teraz na pytanie jakimi pieniędzmi minimum musimy dysponować, kupując mieszkanie (czy townhouse) za $500,000 przy 5% wpłacie.
W Metro Toronto będzie to około $42,000, a poza Metro Toronto około $35,000, i wynika to przede wszystkim z różnicy w opłatach za Land Transfer Tax.
Warto jeszcze w skrócie napisać o typowych kosztach stałych, związanych z utrzymaniem kondominium.
Mortgage Payment – czyli spłata pożyczki hipotecznej. Wysokość spłat miesięcznych będzie zależna od wysokości pożyczki, od aktualnego oprocentowania, oraz od długości tej spłaty (amortyzacji). Istnieją specjalne tabele, umożliwiające w łatwy sposób obliczenie wysokość rat. Obrazują one, jaki jest koszt pożyczenia $1000 miesięcznie, biorąc pod uwagę różne okresy amortyzacji oraz różne oprocentowania pożyczki. Wiedząc, jakie jest aktualne oprocentowanie za mortgage, oraz w ciągu ilu lat chcieliby Państwo spłacić pożyczkę (amortization), należy współczynnik wzięty z tabeli pomnożyć poprzez ilość tysięcy, które planują Państwo pożyczyć. Krótsza amortyzacja wpływa znacznie na oszczędności finansowe, ale jednocześnie powoduje, że spłaty będą wyższe. Na mojej stronie www.czaplinski.ca jest znakomity kalkulator do obliczania rat. Zapraszam do jego wypróbowania. Na dzień dzisiejszy, przy 25 latach amortyzacji i 2.85% oprocentowania – każde 100 tysięcy pożyczki kosztuje nas $466 miesięcznie.
Property Tax – podatek miejski od nieruchomości. Wysokość podatku wyznaczana jest na podstawie tak zwanych asessment rolls, bazujących na wartości rynkowej nieruchomości. W rejonie Peel podatek wynosi około 1% wartości rynkowej domu. Poszczególne regiony prowadzą własną politykę podatkową. W zależności od potrzeb budżetu miejskiego podatek może być podnoszony, zwykle o minimalną wartość 2-3% w skali roku. W Mississauga na przykład, przeciętny podatek miejski dla domów w cenie $450,000-$550,000 może kształtować się od około $4500 do około $5500. Płacenie podatku miejskiego jest tak samo ważne jak spłacanie pożyczki hipotecznej. Niepłacone podatki miejskie mogą doprowadzić do sytuacji, w której miasto będzie próbowało doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości – by odzyskać zaległe zobowiązania. W zależności od miasta, może to zająć nawet do 3 lat w zaległych podatkach. Opłaty za podatek miejski są zwykle podzielone na spłaty kwartalne. Bardzo wygodną formą płacenia podatku miejskiego jest upoważnienie banku w którym umieszczony jest mortgage, do pobierania z Państwa konta sumy w wysokości 1/12 wartości podatku miejskiego razem z opłatami za pożyczkę.
Condominium Fee – dotyczy wyłącznie nieruchomości takich jak apartamenty czy townhouses i określane jest również jako maintanance. Są to miesięczne opłaty pokrywające koszty związane z utrzymaniem kompleksu i poszczególnych unitów. Wysokość condominium fee zależy od kompleksu i od tego, jakie elementy są w nim zawarte. Logiczne jest, że jeśli zawiera ono koszt ogrzewania, wody i energii elektrycznej, to opłaty będą wyższe. Jeśli condominium fee zawiera tylko management fee i koszt utrzymania czystości w kompleksie, to opłaty będą niższe. Koszt ten może wahać się od $80 do $1000 i więcej. Najczęściej kształtuje się w granicach $170-$600. Condominium fee dotyczy tylko tych lokali, które są objęte tak zwanym condominium act. Wiele nowszych budynków nie zawiera w maintenance opłat za prąd. Każdy płaci tyle, ile zużyje.
Home Insurance – W większości kondominiów ubezpieczenie jest wliczone w maintenance. Ale to ubezpieczenie nie zawiera zwykle ubezpieczenia przed włamaniami, zalaniem mieszkania, kradzieży roweru, itd. Warto o tym wiedzieć i wykupić „content insurance”
Mortgage Insurance – to nic innego jak ubezpieczenie na wypadek śmierci (life insurance). Nie jest one obowiązkowe, ale moim zdaniem jest konieczne, szczególnie jeśli mamy rodzinę na której nam zależy. Są różne formy ubezpieczeń i o tym innym razem, natomiast warto wiedzieć, że oferowane ubezpieczenie przez banki jest zwykle tańsze, ale mniej korzystne dla posiadacza polisy czy jego beneficjentów.
Jeśli mają Państwo pytania w kwestii opłat związanych z zakupem nieruchomości, zapraszam do kontaktu.
Pozdrawiam
Maciek Czapliński 905 278 0007
