Jaka jest wiosna w tym roku w Real Estate?
Jest takie znane powiedzenie na temat pogody w Ontario – że mamy tutaj zimę i „road construction”. Ja jednak uważam, że warto również przypomnieć o wiośnie, bo wiosna zwykle jest najbardziej aktywnym okresem w real estate. W tym okresie, od połowy kwietnia do końca maja, zwykle pojawia się największa liczba nieruchomości na sprzedaż i również wtedy jest zwykle najwięcej poszukujących nieruchomości do kupna. Wiosna rządzi się swoimi prawami.
Na tę wzmożoną aktywność wpływają zwykle różne czynniki – w zależności od konkretnej wiosny. Podczas wiosny covidowej elementem stymulującym rynek były rekordowo niskie oprocentowania oraz chęć „wyrwania się” z blokowisk i zakup domu w ramach narzuconej prawem izolacji.
Ale niezależnie od różnych innych motywacji, są zawsze dwa czynniki pobudzające rynek.
Pierwszy to oczywiście zmiana pogody oraz dłuższe dni. Wiosna budzi nas z letargu i zachęca do zmian. Naturalne jest również, że – z punktu widzenia kupujących – łatwiej jest zauważyć usterki, a z punktu widzenia sprzedających – zwykle domy się lepiej prezentują się przy ładnej pogodzie.
Drugi powód, dlaczego zwykle o tej porze jest bardziej aktywny rynek, to dzieci.
Zwykle kiedy mamy dzieci w wieku szkolnym, to chcemy, by mogły zakończyć szkołę bez potrzeby zmiany lokalizacji i również wolimy, by rozpoczęły (jeśli zaistnieje taka potrzeba) nową szkołę już po wakacjach. Czyli ten okres od czerwca do początku września jest czasem wzmożonej aktywności dla kupujących i sprzedających z dziećmi w wieku szkolnym.
Ten okres (w teorii) powoduje spory wysyp nowych listingów i tym samym sporą i niepożądaną z punktu widzenia sprzedających, konkurencję. Oznacza, to, że jeśli liczba kupujących jest stała, to liczba pojawiających się nowych listingów daje kupującym większy wybór, a sprzedającym mniej szans na sprzedaż. To jest w teorii. W praktyce jest tak, że ogromne zapotrzebowanie na „dach nad głową” (w rozsądnej cenie) i wysokie ceny za wynajem powodują, że wszystkie tańsze domy, mieszkania czy townhousy sprzedają się szybko – szczególnie te zadbane i przygotowane do sprzedaży.
I tutaj jest ważne, by o tym pamiętać. Czystość i „solidność” domu są tymi elementami, na które ludzie zwracają największą uwagę. Szczególnie kupujący po raz pierwszy. Często świeżo pomalowany i pachnący dom nawet w gorszej okolicy sprzeda się szybciej niż zaniedbany dom w dobrej okolicy. Ludzie nie mający doświadczenia kupują „oczami” – i na pierwszy rzut oka zadbane domy są zwykle sprzedawane szybko, a decyzja o zakupie często zapada po 5-10 minutach od wejście do oferowanego na sprzedaż domu.
Covid market był zupełnie inny niż ten, który mamy tej wiosny. Niskie oprocentowanie, niezwykle niska podaż, chęć „ucieczki” z blokowisk spowodowały szalony pęd, napędzający gwałtowny wzrost cen. Kiedy rząd zainterweniował poprzez bezprecedensowy wzrost oprocentowań (tłumiąc częściowo inflację i na pewno ze szkodą dla ekonomii), wszyscy spodziewali się załamania rynku real estate. Ale ku zaskoczeniu wielu ekspertów – owszem, nastąpiła korekta cofająca ceny do okresu kilku miesięcy przed pandemią, ale wcale nie więcej. Nagle okazało się, że wielu sprzedających postanowiło przeczekać spodziewany spadek cen i ponieważ podaż była mierna, a kupujących pomimo wyższego oprocentowania było sporo, spadek cen był wolny i znacznie mniejszy, niż oczekiwano.
Dziś, moim zdaniem, ceny zaczynają być stabilne i na domy poniżej miliona zaczynają się ponownie pojawiać liczne oferty. Ostatnio obserwowałem dom w Burlington, wystawiony za $999,000, który otrzymał 21 ofert i sprzedał się za ponad $1,3 miliona. To, co się dzieje na rynku nieruchomości, jest ponownym potwierdzeniem faktu, że nieruchomości w każdym kryzysie się obronią i pomimo chwilowych zachwiań rynkowych, ceny ponownie rosną i domy są najlepszą inwestycją (oczywiście jeśli nie rozpatrujemy ekstremalnych sytuacji jak wojna).
Wspomniałem, że zadbane domy zawsze znajdą szybciej zainteresowanych kupnem. Warto wiedzieć, co można poprawić w domu tanim kosztem i bez pozwoleń na budowę, by uczynić dom bardziej atrakcyjnym.
Życie nie lubi pustki. Nawet jeśli nie planujemy zamiany domu w tym roku, to warto pomyśleć o pewnych usprawnieniach, które pozwolą nam, jeśli zdecydujemy się na zamianę domu za rok czy dwa, uzyskać znacznie lepszą cenę.
Jest długa lista usprawnień w domu lub wokół domu, które można wykonać bez potrzeby ubiegania się o permit, a które wpłyną w ogromnym stopniu na wyższą cenę, jeśli mamy taki plan (renowacja i sprzedaż).
Zatem zachęcam Państwa do pracy! Chciałbym podsunąć kilka pomysłów na to, co warto zrobić oraz co nie wymaga pozwoleń na budowę – by czas wolny, jakim dysponujemy, nie przeleciał nam przez palce.
• Przede wszystkim prace porządkowe. Chodząc po domach, nawet tych, które są szykowane na sprzedaż, często widzę zagracone garaże i piwnice. Stare zabawki, stare meble, niepotrzebne sprzęty gospodarstwa domowego. Lista jest długa. A pewne jest jedno: możemy bez tych śmieci żyć, a dom będzie się lepiej prezentował. No i ułatwimy sobie życie.
• Porządki wewnątrz domu. Lubimy gromadzić rzeczy potrzebne i takie, które “mogą się przydać” (w języku polskim znalazły nawet swoją nazwę – to tak zwane “przydasie”. Mamy domy pełne “przydasiów” – starych ubrań, przestarzałej elektroniki, sprzętów, do których nie można już kupić części zamiennych.
Setki bibelotów nie dodają uroku. Dom, w którym nie mamy poczucia przeładowania, prezentuje się zwykle znacznie lepiej.
• Dom dobrze pomalowany i pachnący zawsze sprzedaje się szybciej i drożej. Malowanie nie jest trudne i każdy po obejrzeniu kilku filmików na YouTube, jak tylko nie drży mu ręka – może poradzić sobie z tym zajęciem. Jedno warto wiedzieć: lepiej pomalować pomieszczenia jednym kolorem – neutralnym i jasnym, zamiast malować każdy pokój innym kolorem, co gorsza – wściekłym czy bieliźniano-pastelowym.
• Landscaping. Nie są tu potrzebne żadne pozwolenia, a ładny i uporządkowany ogród dodaje domowi wartości.
• Wykańczanie basementu. Jeśli planujemy stworzyć legalny basement apartment, to wówczas warto postarać się o rysunki i pozwolenia na renowację. Ale jeśli remontujemy go dla siebie i nie potrzebujemy na przykład budować osobnego wejścia (w postaci schodów zewnętrznych) to można basement wykończyć bez permitów. Oczywiście nadal zachęcam, by zatrudnić fachowego elektryka czy hydraulika, a najlepiej, by budowę przed założeniem drywall odwiedził inżynier strukturalny i przygotował raport (podbity pieczęcią), że budowa jest wykonana zgodnie z przepisami.
• To może też być dobry czas, by pomyśleć o drewnianych podłogach, wymianie kuchni, remoncie łazienek, czasami wymianie okien, dachu lub systemu grzewczego.
Oczywiście wszystko to zależy od finansów. Ale proszę pamiętać – wielu fachowców chętnie nam pomoże, zamiast siedzieć w domu, a można łatwo dostać linie kredytową pod dom, jeśli zdecydujemy się na większe wydatki.
Pożyczka $100,000 na renowację pod zastaw domu kosztuje w miesięcznych spłatach około $600. Jeśli inwestycja tej wielkości podniesie wartość domu o dodatkowe 100 tysięcy, a nasza pożyczka w chwili sprzedaży domu zostanie spłacona po roku – to jest opłacalna inwestycja.
Jest znacznie więcej rzeczy, które można zrobić bez ubiegania się o pozwolenia na budowę. Dlatego wszystkich zainteresowanych zapraszam do kontaktu ze mną po porady. Podpowiem, w co warto zainwestować i dlaczego. Chętnie umówię się z Państwem na spotkanie i przy okazji dokonam wyceny domu. W czasie spotkania zasugeruję, jak najlepiej przygotować się do wiosny w real estate. Bo ona już tu jest, więc warto zacząć działać jak najszybciej.
Zapraszam i pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
