Tydzień temu pisałem o ogólnych zmianach w przepisach, które obowiązują w Ontario od 1 grudnia, a które dotyczą ogólnych zasad handlu nieruchomościami. Natomiast w szczególności skupiają się na tak zwanej reprezentacji. Nowe zasady są określane jako TRESA, czyli Trust in Real Estate Services Act.
Zmiany przepisów koncentrują się na jasnym określeniu zależności pomiędzy agencjami nieruchomości (Brokerage) a potencjalnymi klientami (buyers & sellers). Taka konieczność zaistniała na skutek wielu zgłaszanych nadużyć oraz niezrozumienia przez społeczeństwo zależności pomiędzy agencjami a klientami.
Tak jak pisałem tydzień temu, pozostają teraz tylko dwie kategorie w procesie zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Albo się jest klientem agencji (Client) – co wiąże się z podpisaniem kontraktu, a wówczas można liczyć na bardzo duży wachlarz usług.
Albo, jeśli się nie ma kontraktu, zostaje się na własne życzenie człowiekiem bez reprezentacji (self-represented) i Brokerage jest wręcz zobowiązany, by takim człowiekiem się nie zajmować, Czyli nie udzielać ani porad ani sugestii.
Kategoria wcześniej nazywana customer – czyli ktoś, komu agencja mogła udzielać ograniczonych porad po podpisaniu Customer Agreement, albo nawet pomóc złożyć ofertę na swój listing, przestała istnieć. W nowy akcie zniknęła „szara strefa”. Teraz wszystko ma być bardziej transparentne – albo białe (Client), albo czarne (Self-Representation).
Zanim przejdę do innych szczegółów, podam jeden przykład „szarej strefy”, który prowadził do częstych nadużyć. Zdarzali się agenci, szczególnie w okresie, kiedy domy szły jak świeże bułeczki w takim schemacie. Zdobywali oni listingi w pewnej okolicy, bo byli często uznawani za „specjalistów na tym terenie”. Ale zamiast wystawić dom od razu na system MLS, gdzie inni agenci też mogliby go zauważyć i pokazać go swoim klientom, najpierw wmawiali właścicielom domów, że ze względów marketingowych lepiej jest wprowadzić dom na tydzień czy 10 dni jako Exclusive Listing – czyli taki, co nie trafia na system MLS. Oczywiście był znak agenta przed domem i ludzie (potencjalni zainteresowani), którzy krążyli po okolicy, widzieli ten znak i dzwonili do tego agenta.
Normalnie, gdy dom trafia na MLS, każdy może sprawdzić cenę i zobaczyć zdjęcia wnętrza. Ale gdy dom jest wystawiony jako „Exclusive”, to aby go zobaczyć, trzeba dzwonić do Listing Agent. I tak się to odbywało – ludzie dzwonili do “exclusive” agenta, on im pokazywał dom, a ponieważ każdy widział, co się dzieje z rynkiem, i jak szybko domy znikają, zainteresowani klienci widzieli okazję. I często “przypadkowi” ludzie z ulicy, po podpisaniu Customer Agreement składali ofertę na kupno, zanim dom faktycznie trafił na MLS. Było to legalne bo ten sam agent mógł robić serwis dla dwóch stron.
Co złego w tym rozwiązaniu? Przecież dom się sprzedał! Praktycznie wszystko było złe. W gorącym rynku, kiedy dom trafiał na MLS, a oferty były często wstrzymywane na kilka dni, prawie każdy dom sprzedawał się znacznie powyżej ceny. Czyli właściciele domu w tym przypadku byli stratni, bo dom nie miał właściwej ekspozycji do faktycznego rynku. Widziało go tylko kilka osób i często cena, za jaką dom się sprzedawał, była niższa niż cena wywoławcza. Czyli właściciele ponosili straty finansowe, często nie będąc tego świadomymi. Druga sprawa – to inni agenci byli eliminowani z możliwości pokazania domu i złożenia ofert. Czysta konspiracja!
Ludzie, którzy składali oferty, też nie zawsze byli zadowoleni, bo często działając pod presją, że muszą kupić, (bo ktoś inny jest zainteresowany), popełniali błędy i czasami podejmowali złą decyzję, nie mając własnej reprezentacji. Kto wygrywał? Agent, bo zarabiał często podwójne wynagrodzenie.
Rozpisałem się na ten temat, by pokazać, dlaczego między innymi wprowadzono zmiany, a przykład, jaki podałem, jest jednym z możliwych kreatywnych pomysłów, jak szybko zarobić niezłą sumkę. Według nowych przepisów, ten sam agent nie może reprezentować i kupującego, i sprzedającego. Nowy akt TRESA pomoże choć częściowo sprawę naprawić.
Dalsza część może się wydać Państwu nudna, ale uważam, że warto się z nią zapoznać dla własnego dobra, bo kiedyś może się przydać.
Obecnie by zostać Klientem agencji, musimy podpisać umowę reprezentacyjną z agencją — umowę dotyczącą usług i reprezentacji w dziedzinie nieruchomości. Jeśli nie podpiszemy takiej umowy, nie możesz liczyć na to, że agent nieruchomości będzie świadczył dla nas jakiekolwiek usługi, takie jak na przykład pokazywanie domów.
Umowy potwierdzające kontrakt zawarty z agencją nazywane są „byuer representation agreement” lub „seller representation agreement”. Taką samą funkcję spełnia „listing agreement”. Taki kontrakt powinien być podpisany jak najszybciej od chwili nawiązania kontaktu i po podjęciu decyzji przez potencjalnego Klienta o chęci współpracy
Należy, przeanalizować umowę przed jej podpisaniem. To pomoże uniknąć nieporozumień między potencjalnym „KLIENTEM” a agentem nieruchomości. Co prawda jest to umowa przygotowana taka sama dla wszystkich agencji – więc nie chodzi o kruczki prawne tylko o fakt by Klient wiedział z czym się wiąże podpisanie umowy. Co sprawdzić i na co zwrócić uwagę w umowie nazywanej „representation agreement”.
Umowa powinna opisywać obowiązki wobec „Klienta”, usługi, które agent oferuje, prawa i obowiązki klienta, to, jakie będą koszty za usługę, oraz konkretne warunki umowy, w tym jak długo będzie trwała i czy można ją anulować.
Jeśli podpisujemy umowę na sprzedaż (Listing Agreement) musi ona jasno wskazywać.
Adres nieruchomości i nazwiska właścicieli,
Daty związane z listingiem (min 60 dni na MLS)
Wynagrodzenie dla agencji mającej listing i dla agencji, która reprezentuje kupujących. Wysokość wynagrodzenia nie jest regulowana przez RECO i może to być albo stała kwota albo procentowa wartość albo kombinacja obu.
Wszelkiego rodzaju zmiany do wynagrodzenia jeśli na przykład Brokerage reprezentuje dwie strony i w takim przypadku wynagrodzenie jest redukowane.
Holdover Clause – (o tym w dalszej części)
Umowa jest podpisywana na tych samych formach na terenie Ontario, które mają standardowe punkty, ale jeśli ktoś chce mieć dodatkowe elementy serwisu albo dodatkowe wymagania, to można je zawrzeć w formie schedule A lub B i dołączyć do kontraktu. Jak dwie strony się zgodzą się na te same warunki to wszystko jest akceptowalne.
Jeśli podpisujemy umowę na współpracę przy zakupie musi ona jasno wskazywać:
Imię Nazwisko i aktualny adres kupujących.
Czas trwania kontraktu. Nie ma minimum ani maksimum. Nikt nie każe podpisywać nam kontraktu na rok czy od razu na całe Ontario. Można podpisać kontrakt na dzień, na tydzień czy miesiąc. Można też podpisać na obejrzenie jednego konkretnego domu na jeden dzień.
Można kontrakt podpisać z jednym agentem na przykład na miasto London a z drugim na miasto Kingston nawet w tym samym czasie.
Kwotę, którą kupujący zgodził się zapłacić agencji która go reprezentuje za otrzymywane usługi i reprezentację. Zwyczajowo za wynagrodzenie agentów , którzy przyprowadzają kupujący płacą sprzedający (czytaj poniżej)
Jak się zmieni ta kwota jeśli sprzedający zgodzi się pokryć część lub wszystkie opłaty agencji;
Jak się zmieni kwota, którą mamy zapłacić, jeśli wystąpi wielokrotna reprezentacja.
Ważna uwaga dla kupujących. Dotychczas zwyczajowo wynagrodzenie dla ”Listing Brokers” i „Buyers Brokers” jest wliczane w cenę sprzedawanego domu i po zakończeniu transakcji jest ono odejmowane z ceny i dzielone pomiędzy dwie zamieszane w transakcję firmy. Ale może się zdarzyć, że sprzedający zdecyduje, że nie chce płacić firmie, która reprezentuje kupujących wcale albo zgadza się zapłacić tylko część typowego wynagrodzenia. W takich przypadkach, może się zdarzyć, że agent reprezentujący kupujących zażąda wynagrodzenia od swoich klientów, co w wielu przypadkach spowodowałoby duży problem. Dlatego warto na to zwrócić uwagę jakie wynagrodzenie jest oferowane przez sprzedających dla agenta reprezentującego kupujących w przypadku każdej transakcji.
Designated Representation. jest nowym pojęciem wprowadzonym w Ontario 1 grudnia 2023 roku. Potencjalni klienci trafiają zwykle albo do indywidualnego agenta z którym chcą współpracować, albo do firmy brokerskiej nie koniecznie mając kogoś z niej na myśli.
W pierwszym przypadku indywidualny agent (lub agenci) podpisują umowę na współpracę w imieniu Brokerage ale są w pozycji nazywanej „designated representative”. Taki agent oczywiście ma obowiązek dbania o jak najlepszy interes klienta i praktycznie nie może mieć innego klienta na tą samą nieruchomość by uniknąć konfliktu interesów (chyba, że obie strony się na to zgodzą).
Zdarza się też, że potencjalni klienci nie znają nikogo, kto zajmuje się real estate i zadzwonią lub wstąpią bezpośrednio do agencji z prośbą o pomoc. Wówczas firma brokerska chętnie podpisze kontrakt na reprezentowanie klienta i nazywa się to „Brokerage representation”. Wówczas broker of record albo office manager wyznacza agenta, który będzie zajmował się klientem w ramach firmy. Może się zdarzyć, że duża firma real estate może mieć kilku klientów, którzy będą zainteresowani w tym samym obiekcie. To nazywa się „multiple representation”
Można zawrzeć umowę z agencją w celu wykonania określonego zadania, na przykład, aby agent przygotował ofertę na nieruchomość, którą chcemy kupić, lub aby obejrzeć konkretną nieruchomość. Niektórzy sprzedający mogą zawrzeć umowę wyłącznie w celu reklamy swojej nieruchomości na systemie MLS i sami zajmują się negocjacjami, ofertami czy pokazywaniem.
Ustalenia dotyczące rozwiązania umowy. Umowa powinna wymieniać wszystkie okoliczności, w których może ona zostać rozwiązana. Zwykle nikt nie zwraca na to uwagi, ale jeśli chcemy mieć taką możliwość, to warto to ustalić w chwili podpisywania kontraktu. Warto być wiadomym wszelkich kar lub kosztów, które mogą się pojawić w przypadku zerwania umowy.
Dwie istotne okoliczności, o których warto wiedzieć:
• Wielokrotna reprezentacja (Multiple representation): Nie musimy zgadzać się na wielokrotną reprezentację i umowa powinna wyraźnie określać, co się dzieje w tej sytuacji. Na przykład umowa może ulec całkowitemu rozwiązaniu, lub możemy zwrócić się do innej agencji lub agenta z innej agencji dla konkretnej transakcji. Ale w innych przypadkach pozostajesz pod umową z agencją.
• Zmiana wyznaczonego przedstawiciela: Jeśli zawarliśmy umowę o wyznaczonej reprezentacji, agencja nie może wyznaczyć innego przedstawiciela, chyba że się zgodzisz. Agencja może poprosić o wyznaczenie kogoś innego, jeśli na przykład twój wyznaczony przedstawiciel przestanie pracować z agencją lub w inny sposób nie będzie dostępny do świadczenia usług i reprezentacji określonych w umowie.
Data wygaśnięcia umowy. Data wygaśnięcia umowy musi być wyraźnie widoczna na pierwszej stronie. Nie ma określonego czasu ani standardowego okresu trwania umowy reprezentacyjnej: może obowiązywać przez jeden dzień, kilka tygodni lub miesięcy. Zastanów się, jak długo chcesz, aby umowa pozostała w mocy, i upewnij się, że wiesz, kiedy umowa wygaśnie.
Holdover Clause (klauzula odroczenia) Większość umów reprezentacyjnych obejmuje tzw. Holdover Clause (klauzulę odroczenia). Klauzula ta może wymagać od nas zapłaty opłat agencji za zakup lub sprzedaż nawet wtedy, gdy transakcja następuje po wygaśnięciu umowy reprezentacyjnej. Klauzula określi czas, przez który klauzula odroczenia jest w mocy od daty wygaśnięcia umowy. Klauzula odroczenia ma na celu ochronę agencji, i nie ma żadnego minimalnego lub ustalonego czasu trwania klauzuli odroczenia. Jeśli twoja umowa obejmuje klauzulę odroczenia, warto sprawdzić, że zgadzamy się co do długości okresu odroczenia przed jej podpisaniem. Na przykład, powiedzmy, że sprzedajemy nieruchomość, i umowa obejmuje klauzulę odroczenia trwającą 30 dni. Oznacza to, że nawet jeśli umowa wygasła, w pewnych okolicznościach możesz być zobowiązany zapłacić prowizję agencji, jeśli sprzedamy dom w ciągu 30 dni od daty wygaśnięcia umowy. Podobnie, załóżmy, że zawieramy umowę kupna, która obejmuje klauzulę odroczenia trwającą 30 dni, a agent pokazuje nam dom przed wygaśnięciem umowy. Jeśli kupimy ten dom po wygaśnięciu umowy, ale w czasie trwania klauzuli odroczenia, możemy być zobowiązany do zapłaty prowizji dla agencji.
Kontynuacja za tydzień!
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
