Wiek domu, ale też i spo­sób, w jaki o nie­go dba­li poprzed­ni wła­ści­cie­le, ma ogrom­ny wpływ na jego stan tech­nicz­ny. Spo­ty­kam domy 40-let­nie w dosko­na­łej for­mie, ale też domy 5‑letnie, któ­re wyma­ga­ją kom­plet­ne­go remontu.

Oczy­wi­ste jest, że im wcze­śniej nie­ru­cho­mość zosta­ła wybu­do­wa­na, tym wię­cej jej ele­men­tów może wyma­gać grun­tow­nej napra­wy. Dom skła­da się z setek ele­men­tów, a te, im są star­sze, tym więk­szych wyma­ga­ją nakła­dów i kon­ser­wa­cji. Nato­miast wiek nie­ru­cho­mo­ści ma czę­sto tak­że wpływ na jej funk­cjo­nal­ność, o czym wspo­mi­nam poniżej.

Wszy­scy widzi­my ogrom­ny postęp w tech­no­lo­giach zwią­za­nych z mate­ria­ła­mi budow­la­ny­mi, a wie­le obec­nych roz­wią­zań jest znacz­nie bar­dziej zaawan­so­wa­nych niż jesz­cze 10 lat temu. Powszech­nie dostęp­ne są lep­sze okna, pod­ło­gi, dachy, trwal­sze są mate­ria­ły i far­by, a „inte­li­gent­ne” wypo­sa­że­nie tech­nicz­ne wnętrz niko­go już nie dzi­wi. Postęp tech­no­lo­gicz­ny zawsze wpły­wa na prze­dłu­że­nie żywot­no­ści poszcze­gól­nych ele­men­tów kon­struk­cyj­nych, ale oczy­wi­ście pod warun­kiem, że były one wła­ści­wie zain­sta­lo­wa­ne i użytkowane.

W domach bar­dzo sta­rych (70–100 lat i wię­cej), zwy­kle naj­więk­szy i typo­wy pro­blem tech­nicz­ny to zawil­go­co­ny base­ment. W tam­tych cza­sach piw­ni­ca nie była zwy­kle wyko­rzy­sty­wa­na (jak obec­nie) do miesz­ka­nia. Funk­cjo­no­wa­ła jako skła­dzik. Ponie­waż fun­da­men­ty były naj­czę­ściej wyko­na­ne z polne­go (lub rzecz­ne­go) kamie­nia i nie sto­so­wa­no water­pro­ofing, to piw­ni­ce w sta­rych domach są zwy­kle wil­got­ne (i niskie).

Domy w wie­ku 40 do 70 lat powszech­nie ucho­dzą za solid­ne, bo były budo­wa­ne z cegły lub cegły i blo­ku. Ale ich pro­ble­mem jest zwy­kle brak izo­la­cji ter­micz­nej (ener­gia wte­dy była tania!).

Domy now­sze, budo­wa­ne z drze­wa (fra­me struc­tu­re) są cie­płe oraz podat­ne na zmia­ny. Zasad­ni­czo w ostat­nich latach, wraz ze wzro­stem kosz­tów ener­gii, kła­dzie się coraz więk­szy nacisk na budow­nic­two energooszczędne.

Domy nowe (do 5 lat) zasad­ni­czo nie powin­ny mieć żad­nych pro­ble­mów tech­nicz­nych. Jest to w dużej mie­rze praw­da, jeśli cho­dzi o trwa­łość poszcze­gól­nych ele­men­tów domów. Nie­ste­ty, w tym też cza­sie na jaw wycho­dzi naj­wię­cej uste­rek, wyni­ka­ją­cych z błę­dów wyko­naw­czych lub z pro­stej gra­wi­ta­cji. Budy­nek zwy­kle osia­da, i potra­fią pękać na przy­kład ścia­ny w piw­ni­cach. W domach, w któ­rych piw­ni­ce były wyle­wa­ne w okre­sie wio­sny i jesie­ni, pro­blem ten jest rzad­szy niż w tych, któ­re były kopa­ne i wyle­wa­ne w cza­sie mrozów.

Domy budo­wa­ne 5 – 20 lat temu zwy­kle mają nie­wie­le pro­ble­mów struk­tu­ral­nych, ale wraz z wie­kiem poja­wia­ją się typo­we napra­wy wyni­ka­ją­ce z maintenance.

Jeśli pla­nu­je­my w jakimś domu pozo­stać na dłu­żej i zamie­rza­my wymie­nić ory­gi­nal­ne ele­men­ty na nowe, war­to zain­we­sto­wać w te wyso­kiej jako­ści. Czę­sto nie­wiel­ka róż­ni­ca w cenie daje nam znacz­nie wyż­szą jakość, co pozwo­li na zaosz­czę­dze­nie ogrom­nych kwot w przy­szło­ści – na czę­stych wymia­nach i napra­wach. Nale­ży pamię­tać, że czę­sto wpływ na żywot­ność poszcze­gól­nych ele­men­tów domu ma ich wła­ści­wa insta­la­cja oraz wła­ści­wa kon­ser­wa­cja! Zna­jo­mość okre­su ich trwa­ło­ści jest istot­na, gdyż pozwa­la nam zapla­no­wać wydatki.

Poroz­ma­wiaj­my o kil­ku pod­sta­wo­wych ele­men­tach każ­de­go domu.

* Pie­ce grzewcze

Piec gazo­wy zwy­kle wytrzy­mu­je od15 do 25 lat, a cena nowe­go wyno­si $2000-$4000. Piec ole­jo­wy dzia­ła od 15 do 30 lat, a jego cena waha się od $3000 do $4500.

* Pokry­cia dachowe

Stan­dar­do­we dachów­ki asfal­to­we wytrzy­mu­ją od 15 do 25 lat; dobrej jako­ści nawet do 40 lat. Są to oczy­wi­ście nomi­nal­ne wytrzy­ma­ło­ści, i cza­sa­mi prak­ty­ka odbie­ga od teo­rii. Na trwa­łość dachó­wek wpły­wa bar­dzo wie­le czyn­ni­ków, na przy­kład wen­ty­la­cja dachu, kąt nachy­le­nia, kolor, ilość drzew w pobli­żu, itd.

Trwa­łość okien zale­ży od ich kon­struk­cji i zasto­so­wa­nej tech­no­lo­gii. Wie­le okien po 20 – 30 latach nada­je się tyl­ko do wymia­ny. Okna drew­nia­ne, jeśli nie są odpo­wied­nio zabez­pie­cza­ne, potra­fią popsuć się nawet szyb­ciej! Popu­lar­ne obec­nie okna z pla­sti­ku (vinyl) powin­ny być bar­dziej trwa­łe, i ich nomi­nal­na wytrzy­ma­łość może nawet się­gać 30–50 lat.

* Ryn­ny spustowe

Ryn­ny, jeśli są z nor­mal­nej bla­chy, po 20 latach zaczy­na­ją mieć dziu­ry. Obec­nie coraz czę­ściej spo­ty­ka­my rury spu­sto­we, wyko­na­ne z alu­mi­nium oraz plastiku.

* Ele­men­ty zewnętrzne

Drew­nia­ny siding, nie­na­le­ży­cie kon­ser­wo­wa­ny, trze­ba będzie wymie­nić po 20 latach.

* Kuch­nie i łazien­ki wyma­ga­ją remon­tu zwy­kle po ok. 15 latach użytkowania.

Są to oczy­wi­ście typo­we pro­ble­my tech­nicz­nych, ale war­to rów­nież wspo­mnieć o pro­ble­mach funkcjonalnych.

Im star­szy dom, tym więk­sze praw­do­po­do­bień­stwo, że nie będzie posia­dał gara­żu, czy będzie miał tyl­ko jed­ną łazien­kę. Zwy­kle rzad­ko spo­ty­ka się w sta­rych nie­ru­cho­mo­ściach „open con­cept”, czy wyż­sze sufi­ty. Czę­sto kuch­nia tam jest mała i bez anek­su jadal­ne­go. Typo­wym pro­ble­mem jest w nich rów­nież ogra­ni­czo­ne miej­sce do prze­cho­wy­wa­nia (małe sza­fy i gar­de­ro­by), oraz cia­sna stre­fa wej­ścio­wa. Tak więc — im star­szy dom, tym więk­sze praw­do­po­do­bień­stwo koniecz­nych reno­wa­cji, by dopro­wa­dzić go do obec­nych stan­dar­dów użyt­ko­wych (a czę­sto nie będzie to nawet możliwe).

Jak okre­ślić wiek domu, któ­ry oglądamy?

Oso­ba z doświad­cze­niem potra­fi oce­nić wiek domu z dużym przy­bli­że­niem pra­wie na pierw­szy rzut oka. Czę­sto jed­nak okre­śle­nie daty, kie­dy mógł być on wybu­do­wa­ny wyma­ga tro­chę pra­cy detektywa.

W okre­śle­niu wie­ku oglą­da­ne­go domu mogą pomóc nam:

- zna­jo­mość kon­struk­cji i spo­so­bu budo­wa­nia w róż­nych okre­sach czasu,

- data insta­la­cji pie­ca gazo­we­go – jeśli jest on od nowo­ści w danym domu,

- data wybi­ta na uszczel­kach alu­mi­nio­wych w oknach i drzwiach,

- data na licz­ni­ku elek­trycz­nym oraz rodzaj prze­wo­dów elektrycznych,

- naklej­ka z New Home War­ran­ty Pro­gram (naj­czę­ściej umiesz­cza­na na tabli­cy elektrycznej),

- data na den­ku od toa­le­ty (to zabaw­ne, że nie­któ­re toa­le­ty dzia­ła­ją 50–60 lat),

- data na pły­tach chod­ni­ko­wych wokół domów (szcze­gól­nie w now­szych osiedlach),

- data na ele­men­tach drew­nia­nych domu (naj­czę­ściej “flo­or joist”),

- data na survey (nie­ste­ty, nie zawsze jest dostępny),

- cza­sa­mi moż­na spraw­dzić datę pro­duk­cji sprzę­tów domo­wych (zakła­da­jąc, że nie były wymie­nia­ne od początku).

Wiek nie­ru­cho­mo­ści moż­na okre­ślić rów­nież poprzez styl budo­wa­nia, rodzaj cegły, oraz cały sze­reg ele­men­tów budow­la­nych i wykoń­cze­nio­wych. Agent z doświad­cze­niem będzie orien­to­wał się rów­nież, kie­dy było budo­wa­ne dane osie­dle, a zwy­kle domy usy­tu­owa­ne na tym samym tere­nie mają ten sam wiek.

Jeśli mają Pań­stwo jakieś pyta­nia zwią­za­ne z usta­le­niem prze­dzia­łu cza­so­we­go budo­wy domu, zapra­szam do kontaktu.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007