Wiek domu, ale też i sposób, w jaki o niego dbali poprzedni właściciele, ma ogromny wpływ na jego stan techniczny. Spotykam domy 40-letnie w doskonałej formie, ale też domy 5-letnie, które wymagają kompletnego remontu.
Oczywiste jest, że im wcześniej nieruchomość została wybudowana, tym więcej jej elementów może wymagać gruntownej naprawy. Dom składa się z setek elementów, a te, im są starsze, tym większych wymagają nakładów i konserwacji. Natomiast wiek nieruchomości ma często także wpływ na jej funkcjonalność, o czym wspominam poniżej.
Wszyscy widzimy ogromny postęp w technologiach związanych z materiałami budowlanymi, a wiele obecnych rozwiązań jest znacznie bardziej zaawansowanych niż jeszcze 10 lat temu. Powszechnie dostępne są lepsze okna, podłogi, dachy, trwalsze są materiały i farby, a „inteligentne” wyposażenie techniczne wnętrz nikogo już nie dziwi. Postęp technologiczny zawsze wpływa na przedłużenie żywotności poszczególnych elementów konstrukcyjnych, ale oczywiście pod warunkiem, że były one właściwie zainstalowane i użytkowane.
W domach bardzo starych (70-100 lat i więcej), zwykle największy i typowy problem techniczny to zawilgocony basement. W tamtych czasach piwnica nie była zwykle wykorzystywana (jak obecnie) do mieszkania. Funkcjonowała jako składzik. Ponieważ fundamenty były najczęściej wykonane z polnego (lub rzecznego) kamienia i nie stosowano waterproofing, to piwnice w starych domach są zwykle wilgotne (i niskie).
Domy w wieku 40 do 70 lat powszechnie uchodzą za solidne, bo były budowane z cegły lub cegły i bloku. Ale ich problemem jest zwykle brak izolacji termicznej (energia wtedy była tania!).
Domy nowsze, budowane z drzewa (frame structure) są ciepłe oraz podatne na zmiany. Zasadniczo w ostatnich latach, wraz ze wzrostem kosztów energii, kładzie się coraz większy nacisk na budownictwo energooszczędne.
Domy nowe (do 5 lat) zasadniczo nie powinny mieć żadnych problemów technicznych. Jest to w dużej mierze prawda, jeśli chodzi o trwałość poszczególnych elementów domów. Niestety, w tym też czasie na jaw wychodzi najwięcej usterek, wynikających z błędów wykonawczych lub z prostej grawitacji. Budynek zwykle osiada, i potrafią pękać na przykład ściany w piwnicach. W domach, w których piwnice były wylewane w okresie wiosny i jesieni, problem ten jest rzadszy niż w tych, które były kopane i wylewane w czasie mrozów.
Domy budowane 5 – 20 lat temu zwykle mają niewiele problemów strukturalnych, ale wraz z wiekiem pojawiają się typowe naprawy wynikające z maintenance.
Jeśli planujemy w jakimś domu pozostać na dłużej i zamierzamy wymienić oryginalne elementy na nowe, warto zainwestować w te wysokiej jakości. Często niewielka różnica w cenie daje nam znacznie wyższą jakość, co pozwoli na zaoszczędzenie ogromnych kwot w przyszłości – na częstych wymianach i naprawach. Należy pamiętać, że często wpływ na żywotność poszczególnych elementów domu ma ich właściwa instalacja oraz właściwa konserwacja! Znajomość okresu ich trwałości jest istotna, gdyż pozwala nam zaplanować wydatki.
Porozmawiajmy o kilku podstawowych elementach każdego domu.
* Piece grzewcze
Piec gazowy zwykle wytrzymuje od15 do 25 lat, a cena nowego wynosi $2000-$4000. Piec olejowy działa od 15 do 30 lat, a jego cena waha się od $3000 do $4500.
* Pokrycia dachowe
Standardowe dachówki asfaltowe wytrzymują od 15 do 25 lat; dobrej jakości nawet do 40 lat. Są to oczywiście nominalne wytrzymałości, i czasami praktyka odbiega od teorii. Na trwałość dachówek wpływa bardzo wiele czynników, na przykład wentylacja dachu, kąt nachylenia, kolor, ilość drzew w pobliżu, itd.
Trwałość okien zależy od ich konstrukcji i zastosowanej technologii. Wiele okien po 20 – 30 latach nadaje się tylko do wymiany. Okna drewniane, jeśli nie są odpowiednio zabezpieczane, potrafią popsuć się nawet szybciej! Popularne obecnie okna z plastiku (vinyl) powinny być bardziej trwałe, i ich nominalna wytrzymałość może nawet sięgać 30-50 lat.
* Rynny spustowe
Rynny, jeśli są z normalnej blachy, po 20 latach zaczynają mieć dziury. Obecnie coraz częściej spotykamy rury spustowe, wykonane z aluminium oraz plastiku.
* Elementy zewnętrzne
Drewniany siding, nienależycie konserwowany, trzeba będzie wymienić po 20 latach.
* Kuchnie i łazienki wymagają remontu zwykle po ok. 15 latach użytkowania.
Są to oczywiście typowe problemy technicznych, ale warto również wspomnieć o problemach funkcjonalnych.
Im starszy dom, tym większe prawdopodobieństwo, że nie będzie posiadał garażu, czy będzie miał tylko jedną łazienkę. Zwykle rzadko spotyka się w starych nieruchomościach „open concept”, czy wyższe sufity. Często kuchnia tam jest mała i bez aneksu jadalnego. Typowym problemem jest w nich również ograniczone miejsce do przechowywania (małe szafy i garderoby), oraz ciasna strefa wejściowa. Tak więc – im starszy dom, tym większe prawdopodobieństwo koniecznych renowacji, by doprowadzić go do obecnych standardów użytkowych (a często nie będzie to nawet możliwe).
Jak określić wiek domu, który oglądamy?
Osoba z doświadczeniem potrafi ocenić wiek domu z dużym przybliżeniem prawie na pierwszy rzut oka. Często jednak określenie daty, kiedy mógł być on wybudowany wymaga trochę pracy detektywa.
W określeniu wieku oglądanego domu mogą pomóc nam:
– znajomość konstrukcji i sposobu budowania w różnych okresach czasu,
– data instalacji pieca gazowego – jeśli jest on od nowości w danym domu,
– data wybita na uszczelkach aluminiowych w oknach i drzwiach,
– data na liczniku elektrycznym oraz rodzaj przewodów elektrycznych,
– naklejka z New Home Warranty Program (najczęściej umieszczana na tablicy elektrycznej),
– data na denku od toalety (to zabawne, że niektóre toalety działają 50-60 lat),
– data na płytach chodnikowych wokół domów (szczególnie w nowszych osiedlach),
– data na elementach drewnianych domu (najczęściej “floor joist”),
– data na survey (niestety, nie zawsze jest dostępny),
– czasami można sprawdzić datę produkcji sprzętów domowych (zakładając, że nie były wymieniane od początku).
Wiek nieruchomości można określić również poprzez styl budowania, rodzaj cegły, oraz cały szereg elementów budowlanych i wykończeniowych. Agent z doświadczeniem będzie orientował się również, kiedy było budowane dane osiedle, a zwykle domy usytuowane na tym samym terenie mają ten sam wiek.
Jeśli mają Państwo jakieś pytania związane z ustaleniem przedziału czasowego budowy domu, zapraszam do kontaktu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
