Title insurance jest niezwykle przydatnym rodzajem ubezpieczenia i relatywnie tanim, mając na uwadze fakt, że może nas wybawić od wielu kłopotów. Nie jest ubezpieczeniem obowiązkowym. Premium za to ubezpieczenie jest jednorazowe i jest ważne tak długo, jak długo posiadamy daną nieruchomość. Dla typowych domów jednorodzinnych czy połówek, premium zwykle wynosi mniej niż 1% ceny zakupu. Ważny jest też fakt, że ubezpieczenie to najczęściej kupowane jest w chwili zakupu nieruchomości i zwykle oferują je prawnicy. Ale można wykupić je w każdej chwili, nawet, kiedy już posiadamy nieruchomość i w niej zamieszkujemy. Ubezpieczenie obejmuje domy, kondominia, domy letniskowe, nieruchomości na wynajem, ziemię, kooperatywy, farmy, i posiadłości poza miastem.
Kiedy kupujemy nieruchomość, zwykle zakładamy że prawnik, który nas reprezentuje sprawdzi jej stan prawny i zagwarantuje nam tak zwany “clear title”. Oznacza to, że nie spodziewamy się żadnych niespodzianek. Jest to teoria, gdyż w praktyce przykre niespodzianki się zdarzają. Nie zawsze wynikają one z błędów prawnika i często, niestety, wychodzą na jaw dopiero po jakimś czasie. Dlatego szczególnie ważne jest, by wykupywać to ubezpieczenie – zwłaszcza, gdy od momentu złożenia oferty do zakupu jest bardzo mało czasu. W tak krótkim czasie (jak np. 2 tygodnie), nawet najlepszy prawnik może nie zdołać sprawdzić wszystkiego. Wtedy ubezpieczenie jest jedynym bezpiecznym rozwiązaniem.
A jakie bywają problemy? Może być ich cała lista:
• Nieznane (ukryte) defekty na tytule własności, które mogą uniemożliwić uzyskanie czystej i potwierdzonej wyłączności do posiadania danej nieruchomości. Na przykład nieujawnieni na czas spadkobiercy, którzy mogą mieć prawo do masy spadkowej.
• Prywatne pożyczki czy hipoteki zarejestrowane na nieruchomości, ale nie odnotowane w sposób formalny.
• Istniejące i aktywne zadłużenia (liens), pozostawione przez poprzednich właścicieli i zarejestrowane na nieruchomości (na przykład niezapłacone rachunki za prąd, gaz, podatki od nieruchomości (property tax), czy zaległe maintenance za kondominium).
• W starych dzielnicach, kiedy nie zawsze kontrolowano kwestie usytuowania płotów, garażów czy nawet dobudówek, często pojawia się taki problem, że płot czy garaż jest postawiony na stronie sąsiada w całości czy tylko częściowo. Dopóki nikt nie porusza tej sprawy, wszystko jest OK. Ale jeśli komuś zaczyna to przeszkadzać, to pojawiają się spore problemy prawne. Określane jest to jako “encroachment”.
• Błędy na mapkach geodezyjnych (survays), albo w publicznych rekordach. Obecnie istnieją doskonałe instrumenty pomiarowe i wszystkie survays powinny być w miarę dokładne. Natomiast często okazuje się, że kiedy robimy nowy survey to odkrywamy, że stary miał spore błędy, i na przykład działka jest mniejsza niż myśleliśmy. To oczywiście może spowodować zmniejszenie wartości nieruchomości.
• Oszustwa związane z tytułem własności. Tu kreatywność ludzka jest ogromna.
Ludzie podrabiają dokumenty udając właścicieli – niekoniecznie po to, by sprzedać dom bez naszej wiedzy (co też się zdarzało). Najczęściej robią to po to, by, udając właściciela, zarejestrować bez jego wiedzy mortgage czy home line na (już od dawna) spłaconej nieruchomości, pobrać pieniądze i ulotnić się bez śladu. Kilka lat temu złapano takiego specjalistę, który w ten sposób w ciągu roku “wygospodarował” prawie 2 miliony dolarów. Jaką dostał karę? Rok więzienia (wyszedł po 6 miesiącach) – a pieniądze wyparowały.
• Special Assessments – dotyczy to kondominiów. Czasami kupujemy mieszkanie czy townhouse i zwykle sprawdzamy dokument nazywany Status Certificate, który powinien zawierać informację o spodziewanych podwyżkach na maintenance lub potrzebie zebrania dodatkowych środków na nadzwyczajne wydatki – np. naprawę garażu, wymianę okien czy dachu, na które to prace brakuje środków w funduszu korporacji. Zwykle są to spore sumy. Jeśli takiej informacji nie otrzymaliśmy przy transakcji, ale administracja już wtedy o niej wiedziała, to jest szansa na odzyskanie pieniędzy właśnie poprzez Title Insurance.
• Work Orders – czasami kupujemy dom, w których były robione różne renowacje i przeróbki (często bez pozwolenia). Jeśli po czasie okaże się, że przeróbki albo zagrażają bezpieczeństwu, albo miasto wydało nakaz poprawy wykonywanych prac i przywrócenia domu do stanu sprzed renowacji, to również możemy ubiegać się o zwrot kosztów napraw od ubezpieczalni.
• Błędy prawnika – im też zdarza się popełniać błędy, i kiedy tak się stanie, możemy liczyć na ubezpieczenie.
Przykładów mamy bardzo wiele, ale wniosek jest jeden. Title Insurance warto wykupić, bo jest tanie i jest ważne tak długo, jak długo posiadamy daną nieruchomość. Ponadto zabezpiecza nas przed ogromną liczbą problemów. Nie jest jednak to ubezpieczenie – panaceum na wszystko, gdyż wiele sytuacji jest wykluczonych – i o tym też warto wiedzieć.
Ubezpieczenie nie pokryje szkody jeśli:
• przed transakcją wiedzieliśmy o problemach prawnych związanych z nieruchomością,
• teren, na którym usytuowany jest nabywany dom, jest terenem skażonym w całości czy częściowo (na przykład zakopany jest tam pęknięty zbiornik z olejem opałowym),
• nieruchomości na danym terenie mogą być objęte roszczeniami Indian (native land claims) – czyli nieruchomości na terenie rezerwatów,
• ignorowaliśmy problemy, o których mieliśmy wiedzę (na przykład nie potwierdziliśmy wielkości działki, choć powinniśmy to zrobić przed zakupem,
• zaniedbaliśmy sprawdzenie publicznych informacji (records),
• w czasie posiadania nieruchomości dokonaliśmy zmian strukturalnych, albo naruszyliśmy przepisy urbanistyczne – i wartość nieruchomości spadła.
Title Insurance to nie jest to samo co Home Insurance. Nie pokrywa ono:
• zniszczeń wynikających z pożaru, zalania, albo wybicia ścieków,
• napraw wynikających z normalnego zużycia domu (np. okien, dachu, pieca, kuchni czy łazienki,
• skutków kradzieży (włamań).
Jest kilka firm oferujących Title Insurance, i najlepiej jest skonsultować sprawę ubezpieczenia z prawnikiem, który może podpowiedzieć ubezpieczyciela i najkorzystniejsze opcje. Nawet wśród tej samej firmy istnieją różne polisy ubezpieczeniowe i warto o tym pamiętać. Na przykład jeśli ubezpieczamy dom jednorodzinny, to zupełnie różna jest polisa na dom z apartamentem do wynajęcia i na dom z kilkoma apartamentami. Natomiast brak jakiegokolwiek ubezpieczenia nieruchomości jest ryzykowne, ponieważ trudno jest przewidzieć takie problemy, na jakie nie mieliśmy żadnego wpływu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
