Dom to nie tyl­ko ścia­ny, ilość pokoi czy pry­wat­na dział­ka.  Ist­nie­je cały sze­reg czyn­ni­ków, któ­re mogą nega­tyw­nie wpły­nąć na war­tość kupo­wa­ne­go domu, nawet, gdy nie dostrze­gli­śmy ich pod­czas oglą­da­nia nie­ru­cho­mo­ści.  War­to o tym pomy­śleć w chwi­li podej­mo­wa­nia decy­zji o zaku­pie, ponie­waż potem może być już za póź­no. Nie ist­nie­ją żad­ne para­me­try okre­śla­ją­ce ide­al­ny dom — każ­dy jest oce­nia­ny subiek­tyw­nie, a ta oce­na uza­leż­nio­na jest od potrzeb kupu­ją­ce­go. To, co prze­szka­dza jed­nym, innym może wydać się ogrom­ną zale­tą. Tole­ran­cja ewi­dent­nych pro­ble­mów cza­sa­mi wyni­ka tak­że z róż­nic kul­tu­ro­wych. Azja­tom na ogół nie prze­szka­dza ruchli­wa uli­ca, na któ­rej usy­tu­owa­ny jest dom, nato­miast dla Euro­pej­czy­ków jest to zwy­kle spo­ry pro­blem. Z dru­giej stro­ny, jeśli nie mamy wystar­cza­ją­co dużo pie­nię­dzy by kapry­sić, czę­sto idzie­my na kompromisy.

Co wpły­wa nega­tyw­nie na war­tość domu? Takich czyn­ni­ków może być wie­le. Nie­któ­re z nich nie zawsze są zależ­ne od sprze­da­ją­ce­go czy łatwe do napra­wie­nia. Z dru­giej stro­ny ist­nie­je sze­reg nega­tyw­nych ele­men­tów, któ­re może­my popra­wić wła­snym sump­tem i za nie­wiel­kie pieniądze.

Zacznij­my od tych kwe­stii, na któ­re sprze­da­ją­cy nie ma wpływu.

reklama

•Loka­li­za­cja

Domy, któ­re sąsia­du­ją z linia­mi wyso­kie­go napię­cia, tora­mi kole­jo­wy­mi, auto­stra­da­mi, kory­ta­rzem nisko lądu­ją­cych samo­lo­tów czy wysy­pi­skiem śmie­ci zwy­kle sprze­da­ją się znacz­nie dłu­żej i za mniej­sze pie­nią­dze. Wie­lu kupu­ją­cych nie lubi rów­nież bez­po­śred­nie­go sąsiedz­twa szkół, plaz, czy zakła­dów prze­my­sło­wych. Kupu­jąc dom nale­ży pamię­tać o tym fak­cie i sta­rać się uni­kać wąt­pli­wych loka­li­za­cji — jeśli mamy taką możliwość.

• Stig­ma (domy z „prze­szło­ścią”)

Domy, w któ­rych upra­wia­no mari­hu­anę są zwy­kle nie­chęt­nie kupo­wa­ne ze wzglę­du na oba­wy o zdro­wie. Jesz­cze gorzej ma się sytu­acja tych nie­ru­cho­mo­ści, w któ­rych wła­ści­ciel zmarł, lub, co gor­sza, popeł­nił samo­bój­stwo. Taki dom bar­dzo trud­no sprze­dać, cze­mu trud­no się dzi­wić. To samo doty­czy domów w któ­rych popeł­nio­no bru­tal­ne prze­stęp­stwo. Innym nega­tyw­nie odbie­ra­nym wyda­rze­niem z prze­szło­ści może być pożar czy powódź — choć to w mniej­szym stop­niu. Nato­miast domy wycho­dzą­ce na cmen­tarz są dla jed­nych ogrom­nym minu­sem, dla innych zaś naj­więk­szym atu­tem. Pierw­si boją się duchów, dru­dzy cenią sobie spo­kój i pry­wat­ność, doce­nia­jąc zale­ty ciche­go sąsiedztwa.

• Czyn­nik ludzki

Tak zwa­ny prze­krój spo­łecz­ny ma zde­cy­do­wa­nie wpływ na ceny nie­ru­cho­mo­ści. Nie zawsze cho­dzi tu tyl­ko o kolor skó­ry, ale czę­sto o to, jak nie­któ­re nacje dba­ją o domy (albo nie!). Dla­te­go, jeśli kupi­my dom w sła­bej oko­li­cy, to nawet przy­sło­wio­we “zło­te klam­ki” nie pomo­gą w pod­nie­sie­niu jego war­to­ści. Pew­ne oko­li­ce, jak na przy­kład Jane / Finch lub Dixon Rd / Isling­ton cie­szą się złą repu­ta­cją (słusz­nie czy nie), ale na pew­no opi­nia o tych loka­li­za­cjach powo­du­je, że mniej osób decy­du­ję się na zakup domu w tych miej­scach. Nato­miast, jeśli już to zro­bi, to inwe­stu­jąc jak naj­mniej — by nie pono­sić ryzyka.

•  Domy zabyt­ko­we (Heri­ta­ge Homes)

Są to zwy­kle atrak­cyj­ne domy o histo­rycz­nym zna­cze­niu dla dane­go mia­sta. Jeśli ktoś jest gotów taki dom zaak­cep­to­wać, może on stać się żywą rekla­mą pro­wa­dzo­ne­go w nim biz­ne­su. Nato­miast wszel­kie prze­rób­ki zabyt­ko­wych nie­ru­cho­mo­ści mogą być pro­ble­ma­tycz­ne, dla­te­go więk­szość kupu­ją­cych uni­ka takich trans­ak­cji. Zasad­ni­czo, dom uzna­ny za zaby­tek jest prak­tycz­nie nie­moż­li­wy do wybu­rze­nia (dla­te­go w jakiś dziw­ny spo­sób czę­sto się palą).

Wymie­nio­ne powy­żej czyn­ni­ki są czę­sto poza naszą kon­tro­lą. Może­my ich tyl­ko uni­kać. Nato­miast poniż­sze moż­na cza­sa­mi napra­wić, nawet skrom­ny­mi środ­ka­mi finansowymi.

• Szko­dli­we substancje

Obec­ność azbe­stu, Urea For­mal­de­hy­de Foam Insu­ta­tion (UFFI), Ver­mi­cu­li­te Insu­la­tion czy ple­śni i grzy­ba zde­cy­do­wa­nie nega­tyw­nie wpły­wa na sprze­da­wal­ność danej nie­ru­cho­mo­ści. Dla więk­szo­ści kupu­ją­cych jest to poważ­ny pro­blem, pomi­mo, że tak napraw­dę (moim zda­niem) czę­sto jest on wyol­brzy­mio­ny.  Na przy­kład UFFI — nawet jeśli były kie­dy­kol­wiek zain­sta­lo­wa­ne, to już daw­no prze­sta­ły wydzie­lać jakie­kol­wiek opary.

•  Zbior­ni­ki na olej opałowy.

Praw­dzi­wym pro­ble­mem są te zako­pa­ne w zie­mi. Po latach mają one ten­den­cję do wycie­ków, powo­du­jąc koniecz­ność bar­dzo kosz­tow­nych napraw czy usu­nię­cia zagro­że­nia. Domy, któ­re mają takie zbior­ni­ki, są bar­dzo trud­ne do ubezpieczenia.

• Rodzaj ogrzewania

Zwy­kle elek­trycz­ne nie jest tak mile widzia­ne jak nadmu­cho­we, ale wraz ze wzro­stem kosz­tów gazu to może się zmie­nić. Ist­nie­ją łatwe spo­so­by by prze­ro­bić cały sys­tem na nadmu­cho­wy. Kosz­tu­je to 7–12 tysię­cy, ale jeśli kupi­my dom z elek­trycz­nym ogrze­wa­niem znacz­nie taniej, to i tak się to opłaci.

• Ser­wis zasi­la­ją­cy dom mniej­szy niż 100 Amp.

Zmia­na zasi­la­nia na więk­sze jest łatwa. Moim zda­niem jest to po pro­stu tyl­ko drob­na niedogodność.

• Alu­mi­nio­we oka­blo­wa­nie domu

Nie jest poważ­nym pro­ble­mem, jeśli się o tym wie i odpo­wied­nio pod­cho­dzi do wszel­kich prze­ró­bek. Panu­je prze­ko­na­nie, że takich domów nie moż­na ubez­pie­czyć. Jest to nieprawda.

• Pro­ble­my funk­cjo­nal­ne domu

Brak prze­strze­ni do życia czy zła stre­fa wej­ścio­wa to męczą­ca nie­do­god­ność. Cza­sa­mi może­my to popra­wić poprzez usu­nię­cie kil­ku ścian, ale zawsze suge­ru­ję kupo­wać domy, któ­re od począt­ku są wystar­cza­ją­co duże.

• Pro­ble­my tech­nicz­ne domu

Sta­ry piec, okna, kuch­nie, łazien­ki czy dach potra­fią wie­le osób sku­tecz­nie znie­chę­cić do zaku­pu. Z dru­giej stro­ny wie­lu reno­wa­to­rów poszu­ku­je wła­śnie takich domów.

• Licz­ba łazienek

Wszy­scy lubi­my kom­fort i czę­sto brak dodat­ko­wej łazien­ki powo­du­je, że dom nie może zna­leźć nabyw­ców. Z dru­giej stro­ny czę­sto moż­na “wykro­ić” dru­gą łazien­kę kosz­tem małych prze­ró­bek, i war­tość domu znacz­nie wów­czas wzrasta.

Ele­men­tów, któ­re mogą wpły­wać nega­tyw­nie na cenę nie­ru­cho­mo­ści jest znacz­nie wię­cej. Kupu­jąc dom na wła­sną rękę i nie mając doświad­cze­nia, może­my doko­nać złe­go wybo­ru. Dla­te­go war­to mieć agen­ta, któ­ry te wszyst­kie pro­ble­my zauwa­ży, wypunk­tu­je i pra­wi­dło­wo wyce­ni kosz­ty ewen­tu­al­nych przeróbek.

Zda­rza się, że sprze­da­ją­cy wie o poważ­nych pro­ble­mach z nie­ru­cho­mo­ścią, ale umyśl­nie je zata­ja. Jeśli nie­do­god­no­ści te są widocz­ne gołym okiem i na przy­kład doty­czą ewi­dent­nych pro­ble­mów tech­nicz­nych (jak sta­ry dach czy okna albo sta­ra kuch­nia) — to kupu­ją­cy powi­nien dostrzec je sam, lub przy pomo­cy inspek­to­ra. To są nor­mal­ne sytu­acje i nie pro­wa­dzą do problemów.

Nato­miast jeśli ukry­je­my poważ­ne spra­wy, takie jak fakt, że w domu upra­wia­no mari­hu­anę czy ktoś w nim został zamor­do­wa­ny, to i tak wyj­dzie to na jaw po prze­ję­ciu domu – z regu­ły dzię­ki „życz­li­wym” sąsia­dom. Kon­se­kwen­cje mogą być bar­dzo poważ­ne a przede wszyst­kim kosz­tow­ne! Wie­lu praw­ni­ków chęt­nie wyto­czy pro­ces nie­uczci­we­mu sprze­daw­cy. Oczy­wi­ście nie­ko­niecz­nie go wygra­ją, ale obro­na, nawet przed non­sen­sem, spo­ro kosztuje.

To samo doty­czy zata­je­nia kwe­stii ciek­ną­cych base­men­tów czy innych poważ­nych pro­ble­mów kon­struk­cyj­nych. Jeśli wie­my, że dom ma wady struk­tu­ral­ne albo jest zawil­go­co­ny, lepiej je ujaw­nić i dostać pisem­ne potwier­dze­nie, że kupu­ją­cy został o tym fak­cie powia­do­mio­ny. Wów­czas oczy­wi­ste jest, że wyma­ga to obni­że­nia ceny. Lep­szym roz­wią­za­niem jest doko­na­nie napraw i pozby­cie się pro­ble­mów, oraz  otrzy­ma­nie gwa­ran­cji, któ­ra pomo­że nam uzy­skać zwy­kle lep­szą cenę sprzedaży.

Jeśli wie­my o zda­rze­niach takich jak śmierć w domu, upra­wia­nie mari­hu­any czy obec­ność szko­dli­wych sub­stan­cji, napraw­dę bar­dziej opła­ca się powia­do­mie­nie o tym przy­szłych nabyw­ców. Ist­nie­je spe­cjal­ny doku­ment zwa­ny “disc­lo­su­re”. To zwy­kle utrud­nia sprze­daż domu czy obni­ża cza­sa­mi jego war­tość, ale ewen­tu­al­ne kosz­ty sądo­we będą znacz­nie wyż­sze, jeśli tego nie zrobimy.

Jeśli mają Pań­stwo jakie­kol­wiek wąt­pli­wo­ści czy pyta­nia zwią­za­ne z pro­ble­ma­mi w sprze­da­wa­nym lub kupo­wa­nym domu, zapra­szam do kon­tak­tu. Chęt­nie pomo­gę Pań­stwu pra­wi­dło­wo oce­nić sytu­ację i wyli­czyć ewen­tu­al­ne kosz­ty napraw i prze­ró­bek, by trans­ak­cja była dla Pań­stwa jak naj­bar­dziej opłacalna.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007