Jest oczy­wi­ste, że  więk­szość kupu­ją­cych jest zain­te­re­so­wa­nych domem bar­dzo czy­stym, w dosko­na­łym sta­nie tech­nicz­nym i w niskiej cenie. Realia są zupeł­nie inne. Domy w obrę­bie GTA są rela­tyw­nie dro­gie i czę­sto nie­ste­ty, nie­przy­go­to­wa­ne do sprze­da­ży. Bar­dzo rzad­ko tra­fia­ją się super oka­zje, bo dziś pra­wie każ­dy ma dostęp do bie­żą­cych ofert w inter­ne­cie, dzię­ki cze­mu może stać się „eks­per­tem” od  real estate.

Ale pomi­mo takie­go powszech­ne­go nasta­wie­nia, zachę­cam wszyst­kich, któ­rzy pla­nu­ją zamia­nę lub sprze­daż domu do kon­sul­ta­cji z doświad­czo­nym agen­tem real esta­te, by zasię­gnąć pro­fe­sjo­nal­nej pora­dy. Dla­cze­go? Jest wie­le powo­dów. Sprze­daż wła­sne­go domu jest czę­sto naj­więk­szą trans­ak­cją życia, przy któ­rej może­my popeł­nić kosz­tow­ne błę­dy (wyni­ka­ją­ce z nie­zna­jo­mo­ści pro­ce­dur albo z błęd­nej wyce­ny nie­ru­cho­mo­ści). Kon­sul­ta­cje takie są zwy­kle bez­płat­ne i bez zobo­wią­zań. Nato­miast mogą one bar­dzo pomóc w pod­ję­ciu decy­zji czy war­to inwe­sto­wać, a jeśli war­to — to w co.

Przy­go­to­wa­nia do sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści będą w dużej mie­rze zale­ża­ły od tego, co sprze­da­je­my. Ina­czej pod­cho­dzi się do sprze­da­ży con­do­mi­nium, ina­czej do sprze­da­ży domu czy bliź­nia­ka, a jesz­cze ina­czej do sprze­da­ży cot­ta­ge. Sprze­da­jąc con­do (apar­ta­ment czy town­ho­use) może­my ogra­ni­czyć zakres przy­go­to­wań, ponie­waż kupu­ją­cy zwy­kle wie­dzą w jakim zakre­sie ceno­wym podob­ne miesz­ka­nia sprze­da­ją się w danym kom­plek­sie. To, co ich inte­re­su­je, to wyso­kość main­te­nan­ce i pro­per­ty tax. Ale z dru­giej stro­ny, ponie­waż w chwi­li obec­nej jest to naj­bar­dziej aktyw­ny rynek (gdyż więk­szość kupu­ją­cych stać już tyl­ko na miesz­ka­nia), to za wła­ści­wie przy­go­to­wa­ne miesz­ka­nie moż­na uzy­skać znacz­nie wyż­szą cenę, niż miesz­ka­nie „suro­we” w tym samym budyn­ku. Pisząc „suro­we” mam na myśli miesz­ka­nie w takim sta­nie, jakie ofe­ruj­my po kil­ku­let­nim, lub nawet wie­lo­let­nim w nim zamiesz­ki­wa­niu: z nie­wy­re­mon­to­wa­ną kuch­nią i łazien­ka­mi, wyle­nia­ły­mi dywa­na­mi, z nie­od­świe­żo­ny­mi ścia­na­mi. Zda­ję sobie spra­wę, że ludziom star­szym bra­ku­je ener­gii na prze­pro­wa­dze­nie kom­plek­so­we­go remon­tu,  i jeśli miesz­ka­li w tym samym miesz­ka­niu 20 lat, to i tak zaro­bi­li na nim spo­re pie­nią­dze. Nato­miast oso­bom młod­szym wła­ści­we przy­go­to­wa­nie miesz­ka­nia do sprze­da­ży z pew­no­ścią przy­nie­sie zysk.

Jeśli zain­we­stu­je­my w remont kuch­ni, łazien­ki, wymie­ni­my pod­ło­gi i odma­lu­je­my ścia­ny (a jesz­cze dodat­ko­wo zamó­wi­my pro­fe­sjo­nal­ny “sta­ging” i wyko­na­my dobrej jako­ści zdję­cia miesz­ka­nia), to może się oka­zać, że szyb­ko i łatwo zaro­bi­my nie­złą sumę. Pro­szę pamię­tać – pierw­sze wra­że­nie jest naj­waż­niej­sze! Ja czę­sto oglą­dam miesz­ka­nia wraz z klien­ta­mi. O tych brud­nych i zanie­dba­nych zapo­mi­na­my po 5 minu­tach. Loka­le czy­ste i dobrze urzą­dzo­ne pozo­sta­ją w pamię­ci na dłu­go, dzię­ki cze­mu mają więk­szą szan­sę na sprze­daż, choć mogą być gor­sze funk­cjo­nal­nie od tych, któ­re nie pre­zen­to­wa­ły się właściwie.

Mówiąc o przy­go­to­wa­niu domu do sprze­da­ży nale­ży uwzględ­nić spo­ro ele­men­tów — i podam tutaj kil­ka przykładów.

1. Jeśli wysta­wia­my do sprze­da­ży dom, któ­ry jest star­szy i nie­ko­niecz­nie wyglą­da jak z kata­lo­gu, nato­miast mie­ści się w zna­ko­mi­tej oko­li­cy (na przy­kład Blo­or West Village,Beaches, King­sway czy Port Cre­dit) to tak napraw­dę może­my sprze­dać go w takim sta­nie, w jakim jest. Dobre dziel­ni­ce przy­cią­ga­ją inwe­sto­rów, goto­wych zapła­cić dobre pie­nią­dze za samą loka­li­za­cję. Takie podej­ście jest bar­dzo wygod­ne dla star­szych sprze­da­ją­cych, któ­rym czę­sto bra­ku­je środ­ków czy sił na remont. Nato­miast, jeśli nie­ru­cho­mość w dobrej dziel­ni­cy sprze­da­je oso­ba młod­sza, to być może po roz­mo­wie z nami (i kal­ku­la­cji kosz­tów) zde­cy­du­je się na remont, a nawet budo­wę nowe­go domu. To może być dla niej bar­dzo opła­cal­ne przedsięwzięcie.

2.    Mówi­my potocz­nie o „domach z poten­cja­łem” – ale czę­sto to nie dom, a zie­mia na jakiej stoi, sta­no­wi praw­dzi­wą war­tość. Toron­to się zagęsz­cza i grun­tów zaczy­na bra­ko­wać. Obec­nie bar­dzo powszech­nym zja­wi­skiem jest kupo­wa­nie dzia­łek i ich podział na pół (nazy­wa się to „servan­ce”). Popu­lar­nym tren­dem jest tak­że kupo­wa­nie kil­ku sąsia­du­ją­cych ze sobą dzia­łek i łącze­nie ich w jed­ną  (nazy­wa się to „land assem­bly”). W jakim celu? A w takim, by wybu­do­wać w tym miej­scu wie­żo­wiec albo zespół town­ho­usów. Jeśli wła­ści­ciel takiej dział­ki nie zda­je sobie spra­wy z poten­cja­łu tego grun­tu, może popeł­nić kar­dy­nal­ny błąd, sprze­da­jąc go zbyt tanio. Nie­ste­ty, wie­le osób, szcze­gól­nie star­szych, nie ma ani doświad­cze­nia w han­dlu zie­mią, ani świa­do­mo­ści jej war­to­ści. Bez facho­wej pora­dy i pro­ce­du­ral­ne­go wspar­cia czę­sto są zagu­bie­ni — i nie­rzad­ko bar­dzo stratni.

3.    Czę­sto wła­śnie ci star­si i nie­zo­rien­to­wa­ni w aktu­al­nym ryn­ku, by unik­nąć pła­ce­nia pro­wi­zji agen­cyj­nej, zga­dza­ją się na pry­wat­ną sprze­daż – czy­li bez wspar­cia agen­ta. Ja oso­bi­ście uwa­żam, że jest to ogrom­ny błąd (sprze­daż domu bez wła­ści­wej repre­zen­ta­cji), bo sprze­da­ją­cy nie ma odpo­wied­niej eks­po­zy­cji na ryn­ku i czę­sto przez to nie uzy­sku­je wła­ści­wej (mak­sy­mal­nej) ceny. Chęć zaosz­czę­dze­nia na com­mis­sion czę­sto pro­wa­dzi do ogrom­nych strat finan­so­wych. Pozna­łem star­sze mał­żeń­stwo, któ­re kupi­ło dom od sąsia­dów o ponad $200,000 taniej tyl­ko dla­te­go, że chcie­li zaosz­czę­dzić na wyna­gro­dze­niu dla agen­tów. Dom, któ­ry był­by na ryn­ku MLS war­ty $780,000, sprze­da­li pry­wat­nie za $550,000!

 

4.   Zupeł­nie ina­czej mogą wyglą­dać przy­go­to­wa­nia, kie­dy ofe­ru­je­my do sprze­da­ży dom typo­wy. Wów­czas, jeśli chce­my uzy­skać mak­sy­mal­ną cenę, cza­sa­mi war­to zain­we­sto­wać w remon­ty, czy­li nowe kuch­nie, łazien­ki, pod­ło­gi, dach, piec, itd. Ale wszyst­ko zale­żeć będzie od nasze­go budże­tu oraz od cen, jakie moż­na uzy­skać w danej oko­li­cy. Jeśli loka­li­za­cja jest bar­dzo dobra i spo­dzie­wa­my się uzy­ska­nia wyso­kiej ceny, to wów­czas, po roz­mo­wie z agen­tem (któ­ry orien­tu­je się w cenach w danej oko­li­cy), moż­na usta­lić zakres prac, czas trwa­nia remon­tu oraz prze­dys­ku­to­wać potrze­bę “sta­ging”. Cza­sa­mi, po dys­ku­sji z agen­tem, może oka­zać się, że remont spo­wo­do­wał­by, że nasz dom był­by prze­in­we­sto­wa­ny na daną oko­li­cę. Taka sytu­acja jest zwy­kle bar­dzo ryzy­kow­na. Bo zamiast zaro­bić, może­my stra­cić. Czę­sto w takiej sytu­acji, zamiast inwe­sto­wać i tra­cić, lepiej jest zaofe­ro­wać tro­chę niż­szą cenę i sprze­dać dom szyb­ko, bez wkła­du zbęd­nej pracy.

5.   Cza­sa­mi spo­ty­kam się z ludź­mi, któ­rzy mają mały dom na rela­tyw­nie nowym sub­di­vi­sion. Narze­ka­ją na zbyt małą powierzch­nię życio­wą i myślą o roz­bu­do­wie nie­ru­cho­mo­ści. Zwy­kle odra­dzam takie roz­wią­za­nie, bo czę­sto lepiej jest po pro­stu zamie­nić dom na więk­szy prze­zna­cza­jąc na to oszczęd­no­ści, któ­re prze­zna­czy­li­by­śmy na roz­bu­do­wę. Oczy­wi­ście, gdy ktoś ma pie­nią­dze do wyrzu­ce­nia – to wszyst­ko moż­na robić, ale roz­bu­do­wa domu w miej­scu bez poten­cja­łu, tyl­ko dla­te­go, że bra­ku­je nam powierzch­ni miesz­kal­nej, nie ma nic wspól­ne­go ze zdro­wym rozsądkiem.

Przy­to­czy­łem kil­ka przy­kła­dów, by pobu­dzić Pań­stwa wyobraź­nię. Każ­dy dom jest inny i każ­dy wyma­ga inne­go podej­ścia. Nato­miast zawsze, bez wzglę­du na typ nie­ru­cho­mo­ści, jej wiel­kość i loka­li­za­cję, nie­oce­nio­ne będzie pro­fe­sjo­nal­ne wspar­cie doświad­czo­ne­go agen­ta. Dla­te­go tak waż­ne jest, by się spo­tkać i otwar­cie prze­dys­ku­to­wać Pań­stwa potrze­by, ocze­ki­wa­nia oraz pla­ny. Ja wiem, że pogo­da nie sprzy­ja oglą­da­niu domów, ale jest to dosko­na­ły moment na spo­tka­nia, bo wio­sna w real esta­te jest tuż, tuż. Wie­le osób myśli, że wio­sna to moment, kie­dy zie­le­ni się tra­wa. Nie w nie­ru­cho­mo­ściach –  tu wio­sna przy­cho­dzi z koń­cem lute­go, rynek zaczy­na budzić się z zimo­we­go snu i zwięk­sza swo­ją dyna­mi­kę. Dla wie­lu osób to czas klu­czo­wych decy­zji, od któ­rych zale­ży, czy sprze­da­dzą swój dom lub con­do z zyskiem, czy ze stra­tą. Nato­miast, żeby dobrze przy­go­to­wać i sie­bie, i dom do sprze­da­ży, potrze­ba cza­su. Zatem zapra­szam do kon­tak­tu już teraz, a przy­go­tu­ję Pań­stwa do tej luto­wej „wio­sny” naj­le­piej jak można.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007