Jest oczywiste, że większość kupujących jest zainteresowanych domem bardzo czystym, w doskonałym stanie technicznym i w niskiej cenie. Realia są zupełnie inne. Domy w obrębie GTA są relatywnie drogie i często niestety, nieprzygotowane do sprzedaży. Bardzo rzadko trafiają się super okazje, bo dziś prawie każdy ma dostęp do bieżących ofert w internecie, dzięki czemu może stać się „ekspertem” od real estate.
Ale pomimo takiego powszechnego nastawienia, zachęcam wszystkich, którzy planują zamianę lub sprzedaż domu do konsultacji z doświadczonym agentem real estate, by zasięgnąć profesjonalnej porady. Dlaczego? Jest wiele powodów. Sprzedaż własnego domu jest często największą transakcją życia, przy której możemy popełnić kosztowne błędy (wynikające z nieznajomości procedur albo z błędnej wyceny nieruchomości). Konsultacje takie są zwykle bezpłatne i bez zobowiązań. Natomiast mogą one bardzo pomóc w podjęciu decyzji czy warto inwestować, a jeśli warto – to w co.
Przygotowania do sprzedaży nieruchomości będą w dużej mierze zależały od tego, co sprzedajemy. Inaczej podchodzi się do sprzedaży condominium, inaczej do sprzedaży domu czy bliźniaka, a jeszcze inaczej do sprzedaży cottage. Sprzedając condo (apartament czy townhouse) możemy ograniczyć zakres przygotowań, ponieważ kupujący zwykle wiedzą w jakim zakresie cenowym podobne mieszkania sprzedają się w danym kompleksie. To, co ich interesuje, to wysokość maintenance i property tax. Ale z drugiej strony, ponieważ w chwili obecnej jest to najbardziej aktywny rynek (gdyż większość kupujących stać już tylko na mieszkania), to za właściwie przygotowane mieszkanie można uzyskać znacznie wyższą cenę, niż mieszkanie „surowe” w tym samym budynku. Pisząc „surowe” mam na myśli mieszkanie w takim stanie, jakie oferujmy po kilkuletnim, lub nawet wieloletnim w nim zamieszkiwaniu: z niewyremontowaną kuchnią i łazienkami, wyleniałymi dywanami, z nieodświeżonymi ścianami. Zdaję sobie sprawę, że ludziom starszym brakuje energii na przeprowadzenie kompleksowego remontu, i jeśli mieszkali w tym samym mieszkaniu 20 lat, to i tak zarobili na nim spore pieniądze. Natomiast osobom młodszym właściwe przygotowanie mieszkania do sprzedaży z pewnością przyniesie zysk.
Jeśli zainwestujemy w remont kuchni, łazienki, wymienimy podłogi i odmalujemy ściany (a jeszcze dodatkowo zamówimy profesjonalny “staging” i wykonamy dobrej jakości zdjęcia mieszkania), to może się okazać, że szybko i łatwo zarobimy niezłą sumę. Proszę pamiętać – pierwsze wrażenie jest najważniejsze! Ja często oglądam mieszkania wraz z klientami. O tych brudnych i zaniedbanych zapominamy po 5 minutach. Lokale czyste i dobrze urządzone pozostają w pamięci na długo, dzięki czemu mają większą szansę na sprzedaż, choć mogą być gorsze funkcjonalnie od tych, które nie prezentowały się właściwie.
Mówiąc o przygotowaniu domu do sprzedaży należy uwzględnić sporo elementów – i podam tutaj kilka przykładów.
1. Jeśli wystawiamy do sprzedaży dom, który jest starszy i niekoniecznie wygląda jak z katalogu, natomiast mieści się w znakomitej okolicy (na przykład Bloor West Village,Beaches, Kingsway czy Port Credit) to tak naprawdę możemy sprzedać go w takim stanie, w jakim jest. Dobre dzielnice przyciągają inwestorów, gotowych zapłacić dobre pieniądze za samą lokalizację. Takie podejście jest bardzo wygodne dla starszych sprzedających, którym często brakuje środków czy sił na remont. Natomiast, jeśli nieruchomość w dobrej dzielnicy sprzedaje osoba młodsza, to być może po rozmowie z nami (i kalkulacji kosztów) zdecyduje się na remont, a nawet budowę nowego domu. To może być dla niej bardzo opłacalne przedsięwzięcie.
2. Mówimy potocznie o „domach z potencjałem” – ale często to nie dom, a ziemia na jakiej stoi, stanowi prawdziwą wartość. Toronto się zagęszcza i gruntów zaczyna brakować. Obecnie bardzo powszechnym zjawiskiem jest kupowanie działek i ich podział na pół (nazywa się to „servance”). Popularnym trendem jest także kupowanie kilku sąsiadujących ze sobą działek i łączenie ich w jedną (nazywa się to „land assembly”). W jakim celu? A w takim, by wybudować w tym miejscu wieżowiec albo zespół townhousów. Jeśli właściciel takiej działki nie zdaje sobie sprawy z potencjału tego gruntu, może popełnić kardynalny błąd, sprzedając go zbyt tanio. Niestety, wiele osób, szczególnie starszych, nie ma ani doświadczenia w handlu ziemią, ani świadomości jej wartości. Bez fachowej porady i proceduralnego wsparcia często są zagubieni – i nierzadko bardzo stratni.
3. Często właśnie ci starsi i niezorientowani w aktualnym rynku, by uniknąć płacenia prowizji agencyjnej, zgadzają się na prywatną sprzedaż – czyli bez wsparcia agenta. Ja osobiście uważam, że jest to ogromny błąd (sprzedaż domu bez właściwej reprezentacji), bo sprzedający nie ma odpowiedniej ekspozycji na rynku i często przez to nie uzyskuje właściwej (maksymalnej) ceny. Chęć zaoszczędzenia na commission często prowadzi do ogromnych strat finansowych. Poznałem starsze małżeństwo, które kupiło dom od sąsiadów o ponad $200,000 taniej tylko dlatego, że chcieli zaoszczędzić na wynagrodzeniu dla agentów. Dom, który byłby na rynku MLS warty $780,000, sprzedali prywatnie za $550,000!
4. Zupełnie inaczej mogą wyglądać przygotowania, kiedy oferujemy do sprzedaży dom typowy. Wówczas, jeśli chcemy uzyskać maksymalną cenę, czasami warto zainwestować w remonty, czyli nowe kuchnie, łazienki, podłogi, dach, piec, itd. Ale wszystko zależeć będzie od naszego budżetu oraz od cen, jakie można uzyskać w danej okolicy. Jeśli lokalizacja jest bardzo dobra i spodziewamy się uzyskania wysokiej ceny, to wówczas, po rozmowie z agentem (który orientuje się w cenach w danej okolicy), można ustalić zakres prac, czas trwania remontu oraz przedyskutować potrzebę “staging”. Czasami, po dyskusji z agentem, może okazać się, że remont spowodowałby, że nasz dom byłby przeinwestowany na daną okolicę. Taka sytuacja jest zwykle bardzo ryzykowna. Bo zamiast zarobić, możemy stracić. Często w takiej sytuacji, zamiast inwestować i tracić, lepiej jest zaoferować trochę niższą cenę i sprzedać dom szybko, bez wkładu zbędnej pracy.
5. Czasami spotykam się z ludźmi, którzy mają mały dom na relatywnie nowym subdivision. Narzekają na zbyt małą powierzchnię życiową i myślą o rozbudowie nieruchomości. Zwykle odradzam takie rozwiązanie, bo często lepiej jest po prostu zamienić dom na większy przeznaczając na to oszczędności, które przeznaczylibyśmy na rozbudowę. Oczywiście, gdy ktoś ma pieniądze do wyrzucenia – to wszystko można robić, ale rozbudowa domu w miejscu bez potencjału, tylko dlatego, że brakuje nam powierzchni mieszkalnej, nie ma nic wspólnego ze zdrowym rozsądkiem.
Przytoczyłem kilka przykładów, by pobudzić Państwa wyobraźnię. Każdy dom jest inny i każdy wymaga innego podejścia. Natomiast zawsze, bez względu na typ nieruchomości, jej wielkość i lokalizację, nieocenione będzie profesjonalne wsparcie doświadczonego agenta. Dlatego tak ważne jest, by się spotkać i otwarcie przedyskutować Państwa potrzeby, oczekiwania oraz plany. Ja wiem, że pogoda nie sprzyja oglądaniu domów, ale jest to doskonały moment na spotkania, bo wiosna w real estate jest tuż, tuż. Wiele osób myśli, że wiosna to moment, kiedy zieleni się trawa. Nie w nieruchomościach – tu wiosna przychodzi z końcem lutego, rynek zaczyna budzić się z zimowego snu i zwiększa swoją dynamikę. Dla wielu osób to czas kluczowych decyzji, od których zależy, czy sprzedadzą swój dom lub condo z zyskiem, czy ze stratą. Natomiast, żeby dobrze przygotować i siebie, i dom do sprzedaży, potrzeba czasu. Zatem zapraszam do kontaktu już teraz, a przygotuję Państwa do tej lutowej „wiosny” najlepiej jak można.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
