** Jak obli­czyć kosz­ty i zyski z nowe­go unitu?

Jeśli wykań­cza­my base­ment na potrze­by rodzi­ny (by stwo­rzyć dodat­ko­wą prze­strzeń życio­wą lub miej­sce słu­żą­ce rekre­acji) to zwy­kle opła­cal­ność takiej inwe­sty­cji nie jest głów­nym para­me­trem wpły­wa­ją­cym na naszą decy­zję. Ale w dzi­siej­szych cza­sach base­men­ty są bar­dzo czę­sto prze­ra­bia­ne na ren­tal units, któ­re wie­lu ludziom poma­ga­ją w zaku­pie, spła­cie lub utrzy­ma­niu nie­ru­cho­mo­ści. Obec­nie cena wynaj­mu base­men­tu kształ­tu­je się w gra­ni­cach $1,000 — $2,000 mie­sięcz­nie — oczy­wi­ście w zależ­no­ści od wiel­ko­ści, jako­ści, loka­li­za­cji i wie­lu innych czyn­ni­ków. Fak­tem jest, że $1,000 docho­du pokry­wa wię­cej niż $200,000 spła­ty hipo­tecz­nej (oko­ło $500 za $100,000), co dla budże­tu wie­lu rodzin jest ogrom­nym wspar­ciem. By nie­wy­koń­czo­ny base­ment przy­sto­so­wać do zamiesz­ka­nia, nale­ży wydać oko­ło $50,000 (oczy­wi­ście może być mniej lub wię­cej i zale­ży to od wie­lu ele­men­tów). Ale jeśli jed­no­ra­zo­wa inwe­sty­cja $50,000 może kre­ować sta­ły dochód, pokry­wa­ją­cy spła­tę pożycz­ki wyso­ko­ści $200,000 – to jest to z pew­no­ścią opła­cal­ne dzia­ła­nie. Waż­ne jest, by budu­jąc base­ment zadbać o jak naj­wcze­śniej­szą jego legalizację.

** Zale­ty posia­da­nia legal­ne­go apartamentu:

• Dodat­ko­wy dochód zasi­la­ją­cy budżet rodziny

• Apar­ta­ment poma­ga w kwa­li­fi­ka­cji na pożycz­kę hipoteczną

• Roz­li­cza­jąc podat­ki moż­na odjąć wydat­ki zwią­za­ne z utrzy­ma­niem wynaj­mo­wa­ne­go unitu

• Znacz­nie pod­no­si war­tość i atrak­cyj­ność nie­ru­cho­mo­ści pod­czas jej sprzedaży

• Zmniej­sza naszą odpo­wie­dzial­ność w przy­pad­ku nie­szczę­śli­wych wypad­ków w wynaj­mo­wa­nym unicie.

** Jakie warun­ki musi speł­niać unit, by moż­na było go zarejestrować?

• Uni­ty powin­ny być oddzie­lo­ne od sie­bie w taki spo­sób, by w wypad­ku poża­ru w jed­nym uni­cie nie nastą­pi­ło zapa­le­nie dru­gie­go przez co naj­mniej godzinę

• Dol­ny unit  (base­ment) musi posia­dać dwie dro­gi ewa­ku­acyj­ne (np. scho­dy wewnętrz­ne, któ­rych obu­do­wa ma odpor­ność ognio­wą jed­ną godzi­nę plus albo duże okno, przez któ­re moż­na się wydo­stać, lub scho­dy zewnętrzne

• Drzwi pomię­dzy uni­ta­mi powin­ny być solid­ne i wytrzy­mać godzin­ny napór ognia. One rów­nież muszą być wypo­sa­żo­ne w „self clo­su­re ele­ments” i posia­dać uszczel­nie­nie, chro­nią­ce przed prze­pusz­cza­niem gazów

• Oba uni­ty powin­ny mieć czuj­ni­ki prze­ciw­po­ża­ro­we (połą­czo­ne w obu uni­tach), by w razie poża­ru w jed­nym, dru­gi unit był ostrze­żo­ny. Każ­dy unit musi mieć zamon­to­wa­ny wykry­wacz dwu­tlen­ku węgla

• Wyma­ga­na jest spe­cjal­na izo­la­cja aku­stycz­na, któ­ra musi zapo­bie­gać hała­som pomię­dzy unitami

• Wyma­ga­na jest odpo­wied­nia mini­mal­na ilość natu­ral­ne­go świa­tła oraz okien w two­rzo­nym nowym unicie

• Musi być prze­strze­ga­na mini­mal­na wyso­kość miesz­ka­nia w basemencie.

To są tyl­ko nie­któ­re wyma­ga­nia, ale pozwa­la to Pań­stwu zdać sobie spra­wę, że taki pro­jekt wyma­ga spo­rej wie­dzy. Oprócz spraw tech­nicz­nych war­to tak­że dobrze roz­pla­no­wać prze­strzeń miesz­kal­ną. Oczy­wi­ste jest bowiem, że im lep­szy (wygod­niej­szy czy ład­niej­szy) unit, tym wyż­sza będzie kwo­ta wynaj­mu, czy­li Pań­stwa zysk.



** Czy w każ­dym domu moż­na stwo­rzyć unit w basemencie?

Nie. W nie­któ­rych typach domów nie da się stwo­rzyć dobre­go apar­ta­men­tu. Tu naj­le­piej spraw­dza­ją się bun­ga­lows lub back-splits. Typo­we domy dwu­pię­tro­we zwy­kle mają małe okna w base­men­cie i nie posia­da­ją zbyt dużej prze­strze­ni miesz­kal­nej. Pro­szę pamię­tać, że w base­men­tach  czę­sto tra­ci­my miej­sce na pral­nię, piec, scho­dy i jakiś schow­ki. Szcze­gól­nie w mniej­szych domach powierzch­nia pozo­sta­ła na wyna­jem jest zbyt ograniczona.

** Jak uzy­skać pozwo­le­nie na nowy apar­ta­ment pod wynajem?

W chwi­li obec­nej prze­pi­sy pozwa­la­ją na two­rze­nie dodat­ko­wej jed­nost­ki miesz­kal­nej w obrę­bie wła­sne­go domu pod warun­kiem, że  speł­ni ona wyma­ga­nia bez­pie­czeń­stwa, któ­re bazu­ją na Onta­rio Buil­ding Code. Kru­czek pole­ga na tym, że by stwo­rzyć takie miesz­ka­nie, powin­no się przejść pro­ces lega­li­za­cji poprzez Buil­ding Depart­ment. Pro­ces ten nie jest wca­le skom­pli­ko­wa­ny, a mimo to tyl­ko zni­ko­ma licz­ba ludzi, któ­rzy robią dodat­ko­we miesz­ka­nia zada­je sobie trud, by go przejść. Efekt jest taki, że wie­le miesz­kań w base­men­tach nie speł­nia żad­nych norm bez­pie­czeń­stwa czy stan­dar­dów jako­ści miesz­ka­nia. Oczy­wi­ście ktoś może powie­dzieć: no i co z tego? A to, że nie­ste­ty, od cza­su do cza­su zda­rza­ją się poża­ry i giną ludzie, a kary za takie zanie­dba­nia są wciąż zbyt niskie, by zachę­ca­ły do prze­strze­ga­nia przepisów.

** Czy buil­ding per­mit jest konieczny?

Tak. By uzy­skać zgo­dę na stwo­rze­nie apar­ta­men­tu, trze­ba wystą­pić o pozwo­le­nie na budo­wę. Ale by to zro­bić, nale­ży przy­go­to­wać wszyst­kie rzu­ty archi­tek­to­nicz­ne ist­nie­ją­ce­go budyn­ku, oraz pro­po­no­wa­ne roz­wią­za­nie dla base­men­tu. Trze­ba poka­zać dro­gi uciecz­ki, roz­miesz­cze­nie smo­ke alarms, wiel­kość okien, i wska­zać ścia­ny z wyma­ga­ną odpor­no­ścią ognio­wą. Koniecz­ny jest też „site plan”, poka­zu­ją­cy loka­li­za­cję budyn­ku na dział­ce, odle­gło­ści do sąsia­dów (jeśli budu­je­my zewnętrz­ne scho­dy to tak­że ich loka­li­za­cję i odle­gło­ści do gra­ni­cy pose­sji). Rysun­ki są dość skom­pli­ko­wa­ne i wąt­pię, by prze­cięt­ny wła­ści­ciel domu był w sta­nie wyko­nać je samo­dziel­nie. Zresz­tą, by zło­żyć rysun­ki do Mia­sta, nale­ży posia­dać spe­cjal­ne upraw­nie­nia. Dla­te­go suge­ro­wał­bym zain­te­re­so­wa­nym  sko­rzy­sta­nie z pomo­cy osób, któ­re mają w tym tema­cie doświad­cze­nie i wie­dzą, co jest wyma­ga­ne. Pro­ces taki od począt­ku do koń­ca może potrwać 2–3 mie­sią­ce, a jego koszt w mie­ście nie prze­kro­czy $1,000. Koszt usłu­gi pro­jek­tan­ta jest umowny.

** Dla­cze­go war­to mieć permit?

W każ­dym mie­ście ist­nie­je wie­le nie­za­le­ga­li­zo­wa­nych apar­ta­men­tów, na któ­rych ist­nie­nie Mia­sto przy­my­ka oko. Dzie­je się tak, dopó­ki nie sta­nie się coś złe­go, albo któ­ryś z sąsia­dów się nie poskar­ży. W obu przy­pad­kach kon­se­kwen­cje są bar­dzo poważ­ne. Jeśli zda­rzy się wypa­dek i ktoś zgi­nie, może­my odpo­wia­dać za nie­umyśl­ne spo­wo­do­wa­nie śmier­ci. Nato­miast skar­ga sąsia­dów może skut­ko­wać zaka­zem wynaj­mu do chwi­li uzy­ska­nia pozwo­le­nia. Co oczy­wi­ście może mieć przy­kre kon­se­kwen­cje finan­so­we w sytu­acji, jeśli utrzy­ma­nie domu i moż­li­wość obsłu­gi hipo­te­ki zale­żą od czyn­szu, jaki pła­cą nam najemcy.

Jeśli mają Pań­stwo pyta­nia doty­czą­ce pro­ce­dur zwią­za­nych z two­rze­niem nowe­go uni­tu, zapra­szam do kontaktu.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007