** Jak obliczyć koszty i zyski z nowego unitu?
Jeśli wykańczamy basement na potrzeby rodziny (by stworzyć dodatkową przestrzeń życiową lub miejsce służące rekreacji) to zwykle opłacalność takiej inwestycji nie jest głównym parametrem wpływającym na naszą decyzję. Ale w dzisiejszych czasach basementy są bardzo często przerabiane na rental units, które wielu ludziom pomagają w zakupie, spłacie lub utrzymaniu nieruchomości. Obecnie cena wynajmu basementu kształtuje się w granicach $1,000 – $2,000 miesięcznie – oczywiście w zależności od wielkości, jakości, lokalizacji i wielu innych czynników. Faktem jest, że $1,000 dochodu pokrywa więcej niż $200,000 spłaty hipotecznej (około $500 za $100,000), co dla budżetu wielu rodzin jest ogromnym wsparciem. By niewykończony basement przystosować do zamieszkania, należy wydać około $50,000 (oczywiście może być mniej lub więcej i zależy to od wielu elementów). Ale jeśli jednorazowa inwestycja $50,000 może kreować stały dochód, pokrywający spłatę pożyczki wysokości $200,000 – to jest to z pewnością opłacalne działanie. Ważne jest, by budując basement zadbać o jak najwcześniejszą jego legalizację.
** Zalety posiadania legalnego apartamentu:
• Dodatkowy dochód zasilający budżet rodziny
• Apartament pomaga w kwalifikacji na pożyczkę hipoteczną
• Rozliczając podatki można odjąć wydatki związane z utrzymaniem wynajmowanego unitu
• Znacznie podnosi wartość i atrakcyjność nieruchomości podczas jej sprzedaży
• Zmniejsza naszą odpowiedzialność w przypadku nieszczęśliwych wypadków w wynajmowanym unicie.
** Jakie warunki musi spełniać unit, by można było go zarejestrować?
• Unity powinny być oddzielone od siebie w taki sposób, by w wypadku pożaru w jednym unicie nie nastąpiło zapalenie drugiego przez co najmniej godzinę
• Dolny unit (basement) musi posiadać dwie drogi ewakuacyjne (np. schody wewnętrzne, których obudowa ma odporność ogniową jedną godzinę plus albo duże okno, przez które można się wydostać, lub schody zewnętrzne
• Drzwi pomiędzy unitami powinny być solidne i wytrzymać godzinny napór ognia. One również muszą być wyposażone w „self closure elements” i posiadać uszczelnienie, chroniące przed przepuszczaniem gazów
• Oba unity powinny mieć czujniki przeciwpożarowe (połączone w obu unitach), by w razie pożaru w jednym, drugi unit był ostrzeżony. Każdy unit musi mieć zamontowany wykrywacz dwutlenku węgla
• Wymagana jest specjalna izolacja akustyczna, która musi zapobiegać hałasom pomiędzy unitami
• Wymagana jest odpowiednia minimalna ilość naturalnego światła oraz okien w tworzonym nowym unicie
• Musi być przestrzegana minimalna wysokość mieszkania w basemencie.
To są tylko niektóre wymagania, ale pozwala to Państwu zdać sobie sprawę, że taki projekt wymaga sporej wiedzy. Oprócz spraw technicznych warto także dobrze rozplanować przestrzeń mieszkalną. Oczywiste jest bowiem, że im lepszy (wygodniejszy czy ładniejszy) unit, tym wyższa będzie kwota wynajmu, czyli Państwa zysk.
** Czy w każdym domu można stworzyć unit w basemencie?
Nie. W niektórych typach domów nie da się stworzyć dobrego apartamentu. Tu najlepiej sprawdzają się bungalows lub back-splits. Typowe domy dwupiętrowe zwykle mają małe okna w basemencie i nie posiadają zbyt dużej przestrzeni mieszkalnej. Proszę pamiętać, że w basementach często tracimy miejsce na pralnię, piec, schody i jakiś schowki. Szczególnie w mniejszych domach powierzchnia pozostała na wynajem jest zbyt ograniczona.
** Jak uzyskać pozwolenie na nowy apartament pod wynajem?
W chwili obecnej przepisy pozwalają na tworzenie dodatkowej jednostki mieszkalnej w obrębie własnego domu pod warunkiem, że spełni ona wymagania bezpieczeństwa, które bazują na Ontario Building Code. Kruczek polega na tym, że by stworzyć takie mieszkanie, powinno się przejść proces legalizacji poprzez Building Department. Proces ten nie jest wcale skomplikowany, a mimo to tylko znikoma liczba ludzi, którzy robią dodatkowe mieszkania zadaje sobie trud, by go przejść. Efekt jest taki, że wiele mieszkań w basementach nie spełnia żadnych norm bezpieczeństwa czy standardów jakości mieszkania. Oczywiście ktoś może powiedzieć: no i co z tego? A to, że niestety, od czasu do czasu zdarzają się pożary i giną ludzie, a kary za takie zaniedbania są wciąż zbyt niskie, by zachęcały do przestrzegania przepisów.
** Czy building permit jest konieczny?
Tak. By uzyskać zgodę na stworzenie apartamentu, trzeba wystąpić o pozwolenie na budowę. Ale by to zrobić, należy przygotować wszystkie rzuty architektoniczne istniejącego budynku, oraz proponowane rozwiązanie dla basementu. Trzeba pokazać drogi ucieczki, rozmieszczenie smoke alarms, wielkość okien, i wskazać ściany z wymaganą odpornością ogniową. Konieczny jest też „site plan”, pokazujący lokalizację budynku na działce, odległości do sąsiadów (jeśli budujemy zewnętrzne schody to także ich lokalizację i odległości do granicy posesji). Rysunki są dość skomplikowane i wątpię, by przeciętny właściciel domu był w stanie wykonać je samodzielnie. Zresztą, by złożyć rysunki do Miasta, należy posiadać specjalne uprawnienia. Dlatego sugerowałbym zainteresowanym skorzystanie z pomocy osób, które mają w tym temacie doświadczenie i wiedzą, co jest wymagane. Proces taki od początku do końca może potrwać 2-3 miesiące, a jego koszt w mieście nie przekroczy $1,000. Koszt usługi projektanta jest umowny.
** Dlaczego warto mieć permit?
W każdym mieście istnieje wiele niezalegalizowanych apartamentów, na których istnienie Miasto przymyka oko. Dzieje się tak, dopóki nie stanie się coś złego, albo któryś z sąsiadów się nie poskarży. W obu przypadkach konsekwencje są bardzo poważne. Jeśli zdarzy się wypadek i ktoś zginie, możemy odpowiadać za nieumyślne spowodowanie śmierci. Natomiast skarga sąsiadów może skutkować zakazem wynajmu do chwili uzyskania pozwolenia. Co oczywiście może mieć przykre konsekwencje finansowe w sytuacji, jeśli utrzymanie domu i możliwość obsługi hipoteki zależą od czynszu, jaki płacą nam najemcy.
Jeśli mają Państwo pytania dotyczące procedur związanych z tworzeniem nowego unitu, zapraszam do kontaktu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
