Zamia­na przez eme­ry­ta domu na mniej­szy, tań­szy i w spo­koj­nym miej­scu przy­no­si same korzy­ści. Ale czy war­to zwle­kać z down­si­zing do eme­ry­tu­ry, czy lepiej zacząć przy­go­to­wa­nia do tego naj­pięk­niej­sze­go okre­su w naszym życiu dużo wcześniej?

Czas leci nie­zwy­kle szyb­ko. Jestem pewien, że pamię­ta­my w jakiej sytu­acji byli­śmy, przy­by­wa­jąc do Kana­dy. Na ogół bez dużych pie­nię­dzy, ale mło­dzi i z wiel­ki­mi chę­cia­mi. „Trzy­dzie­ści lat minę­ło jak jeden dzień” i teraz wie­lu z nas zbli­ża się do eme­ry­tu­ry albo już jest eme­ry­ta­mi. Po tych 30 latach pra­co­wi­cie spę­dzo­nych w „nowej Ojczyź­nie” spo­ro osób doro­bi­ło się domów. Były to domy naj­czę­ściej kupo­wa­ne, kie­dy mie­li­śmy wokół sie­bie dora­sta­ją­ce dzie­ci, a my byli­śmy wte­dy jesz­cze mło­dzi (i pięk­ni) oraz peł­ni ener­gii. Domy te są czę­sto dość spo­re, zwy­kle dwu­pię­tro­we, cza­sa­mi z dużym ogrodem.

        Ale… wraz z wie­kiem zmie­nia się demo­gra­fia rodzi­ny i jej potrze­by. Dzie­ci mają swo­je rodzi­ny i nagle w tych dużych domach pozo­sta­je­my sami. Dobrze – jeśli razem…

Reklama

        Powsta­je pyta­nie — czy taki duży i kosz­tow­ny w utrzy­ma­niu (oraz war­ty spo­ro pie­nię­dzy) dom jest nam nadal potrzeb­ny? Czy nie lepiej pomy­śleć o jego zamia­nie na mniej­szy za kil­ka lat, kie­dy fak­tycz­nie przej­dzie­my na eme­ry­tu­rę? A może sen­sow­niej jest prze­pro­wa­dzić taką zamia­nę póki jesz­cze pra­cu­je­my, ale już jeste­śmy w okre­sie przed­eme­ry­tal­nym? Co jest korzyst­niej­sze dla nas i dla nasze­go portfela?

        Odpo­wiem krót­ko — kup­no dru­gie­go domu „z wyprze­dze­niem” — zanim przej­dzie­my na eme­ry­tu­rę, jest zde­cy­do­wa­nie lep­szym roz­wią­za­niem i wyja­śniam to w pro­sty sposób.

        •      Kie­dy jesz­cze pra­cu­je­my i może­my potwier­dzić docho­dy, ban­ki będą z nami roz­ma­wia­ły i chęt­nie udzie­lą nam pożycz­ki na zakup — nawet jeśli zbli­ża­my się do wie­ku eme­ry­tal­ne­go. Gdy pożycz­ka jest „wyda­na”, dom kupio­ny i opła­ty są doko­ny­wa­ne na czas, to zwy­kle bank nie będzie nas ponow­nie kwa­li­fi­ko­wał — i zwy­kle odno­wie­nia pożycz­ki są robio­ne automatycznie.

•      Jestem prze­ko­na­ny, że więk­szość obec­nie posia­da­nych domów jest już daw­no spła­co­na albo do spła­ty pozo­sta­ło nie­wie­le. Kie­dy jesz­cze jeste­śmy czyn­ni zawo­do­wo, może­my bar­dzo łatwo  wyko­rzy­stać „equ­ity” w posia­da­nym domu w for­mie albo mort­ga­ge, albo linii kre­dy­to­wej — by „wyjąć” z nie­go spo­ry down­pay­ment na zakup nowe­go domu na emeryturę.

•      Kupu­jąc teraz mniej­szy dom, nie musi­my oba­wiać się dal­sze­go wzro­stu cen. Jak wszy­scy wie­my, ceny wzra­sta­ją obec­nie nawet o 10–15% rocz­nie. Jeśli kupi­my go teraz, to będzie „cze­kał” na nas do chwi­li, kie­dy będzie­my goto­wi do prze­pro­wadz­ki — i nabie­rał wartości.

•      Nie musi­my sprze­da­wać domu, któ­ry posia­da­my obec­nie. Może­my nadal w nim miesz­kać albo może­my taki dom wyna­jąć i pocze­kać do momen­tu, gdy będzie­my goto­wi do jego sprze­da­ży. W dzi­siej­szych cza­sach ceny za wyna­jem są nie­zwy­kle wyso­kie i prze­cięt­ny dom wol­no­sto­ją­cy wynaj­mo­wa­ny jest obec­nie za oko­ło $3,500 mie­sięcz­nie. Taka kwo­ta pokry­wa opła­ty za cał­ko­wi­te utrzy­ma­nie domu kupio­ne­go na eme­ry­tu­rę nawet do oko­ło $700,000 — wraz z podat­kiem od nie­ru­cho­mo­ści. Jest to ogrom­ny bene­fit, bo nie tyl­ko miesz­ka­my za dar­mo w „domu eme­ry­tal­nym”, ale jesz­cze ktoś spła­ca za nas zacią­gnię­tą pożycz­kę na zakup dru­giej nie­ru­cho­mo­ści — budu­jąc tym samym nasze quity. Same korzyści!

•      Może­my, jak wspo­mnia­łem, sami zamiesz­kać w nowym domu od razu, ale jeśli do wie­ku eme­ry­tal­ne­go mamy jesz­cze tro­chę cza­su i dojaz­dy do pra­cy były­by zbyt uciąż­li­we, war­to nowo zaku­pio­ny dom, któ­ry kupi­li­śmy wyna­jąć stu­den­tom (na przy­kład w Guelph, St Cathe­ri­nes czy w Waterloo).

•      Oczy­wi­ście jeśli ktoś nie zamie­rza prze­pro­wa­dzić się poza metro­po­lię (bo nie chce stra­cić kon­tak­tu z rodzi­ną czy mieć bli­sko do swo­je­go leka­rza) – to zawsze moż­na kupić con­do apart­ment w GTA — z takim samym zało­że­niem. Wynaj­mu­je­my nasze nowe zaku­pio­ne miesz­ka­nie do momen­tu kie­dy będzie­my goto­wi sprze­dać nasz obec­ny dom i prze­pro­wa­dzić się w nowe miejsce.

•      Dla­cze­go pole­cam kup­no domu na eme­ry­tu­rę jesz­cze przed eme­ry­tu­rą? Dla­te­go, że w chwi­li, kie­dy już sta­nie­my się fak­tycz­ny­mi eme­ry­ta­mi żyją­cy­mi z Cana­da Pen­sion Plan – nasza sytu­acja finan­so­wa zmie­nia się dia­me­tral­nie. Nie będzie wte­dy prak­tycz­nie moż­li­wo­ści uzy­ska­nia pożycz­ki hipo­tecz­nej czy linii kre­dy­to­wej pod zastaw domu. Wte­dy musi­my „sprze­dać by kupić” i fak­tycz­nie musi­my kupić dom tań­szy od posia­da­ne­go. Jeśli ktoś ma spła­co­ne con­do­mi­nium war­te przy­kła­do­wo $700,000, a chciał­by kupić (będąc eme­ry­tem bez docho­dów oprócz CPP) wyma­rzo­ny domek, to teo­re­tycz­nie musi dobrać $200,000 pożycz­ki. A gdy już nie pra­cu­je­my – jest to nie­zwy­kle trudne.

        Ja wiem, że ten pomysł może wyda­wać się w pierw­szym momen­cie skom­pli­ko­wa­ny, ale tak napraw­dę jest nie­zwy­kle pro­sty i bar­dzo bez­piecz­ny. A ja oso­bi­ście mogę pomóc Pań­stwu go zre­ali­zo­wać i prze­pro­wa­dzić Pań­stwa przez całą pro­ce­du­rę zaku­pu. Od wstęp­nych spo­tkań i dys­ku­sji, poprzez zna­le­zie­nia wła­ści­wej posia­dło­ści, a następ­nie, jak zaist­nie­je potrze­ba jej wyna­je­cia, to do zna­le­zie­nia loka­to­rów — i w koń­co­wym efek­cie sprze­da­ży „pierw­sze­go” domu.

        Na począt­ku wspo­mnia­łem, dla­cze­go war­to kupić dom na eme­ry­tu­rę przed eme­ry­tu­rą. A teraz chciał­bym naświe­tlić kil­ka innych waż­nych powo­dów, nie­za­leż­nych od naszej per­so­nal­nej sytu­acji finansowej.

•      Fak­tem jest, że na tere­nie GTA licz­ba sprze­da­nych domów wzro­sła znacz­nie w porów­na­niu do ubie­głe­go roku. Rów­nież w wie­lu przy­pad­kach uzy­ski­wa­ne ceny są wyż­sze w obrę­bie Metro Toron­to niż rok temu — i w prak­ty­ce śred­nia cena domu wol­no­sto­ją­ce­go zaczy­na być znacz­nie powy­żej milio­na. To dobra infor­ma­cja dla „przy­szłych eme­ry­tów”, bo mamy znacz­nie wię­cej pie­nię­dzy niż ci, co prze­cho­dzi­li na eme­ry­tu­rę nawet kil­ka lat temu. Ale nie­ste­ty, kosz­ty życia też są obec­nie znacz­nie wyższe.

•      Trend wzro­sto­wy praw­do­po­dob­nie utrzy­ma się, gdyż nie tyl­ko mamy ogrom­ną falę nowych imi­gran­tów (Indie, Hong Kong czy nawet spo­ro osób z USA), ale rów­nież, moim zda­niem, musi­my się spo­dzie­wać nie­unik­nio­nej, ogrom­nej infla­cji. Wyni­ka ona z fak­tu, że rzą­dy dru­ku­ją „kasę”, by roz­ru­szać i wspo­ma­gać eko­no­mię osła­bio­ną COVID-19. Na szczę­ście nie­ru­cho­mo­ści, jako towar, są na liście potrzeb bar­dzo wyso­ko, i ide­al­nie bro­nią się przed inflacją.

•      Ta ten­den­cja wzro­sto­wa na tere­nie GTA jest oczy­wi­sta, bo Toron­to oraz Kana­da sta­ły się jed­nym z naj­lep­szych miejsc do życia — według noto­wań świa­to­wych organizacji.

•       Ale poza dużą aglo­me­ra­cją miej­ską, w takich miej­sco­wo­ściach jak Guelph, Kit­che­ner, St. Cathe­ri­nes, Sim­co i wie­lu innych, rynek jest bar­dzo aktyw­ny i z roku na rok ceny wzra­sta­ją szyb­ko. W ostat­nich latach przy­rost cen był tam pro­cen­to­wo wyż­szy niż na tere­nie GTA i się­gał 20% rocz­nie. Wyni­ka to z fak­tu, że spo­ro ludzi kupu­je domy poza metro­po­lią jako inwe­sty­cję pod wyna­jem lub jako dom na eme­ry­tu­rę. Spo­ro osób jest tak­że „wypy­cha­nych” z GTA cena­mi. Eme­ry­ci ucie­ka­ją od zgieł­ku i zagęsz­cze­nia. Wie­lu mło­dych wybie­ra tań­sze miej­sca i mniej ska­żo­ne cywi­li­za­cją niż GTA. Rów­nież spo­ro dużych firm – szcze­gól­nie high-tech, chęt­nie prze­no­si się poza duże metro­po­lie,  ścią­ga­jąc do pra­cy wie­lu mło­dych ludzi z aglo­me­ra­cji GTA.

•      Bier­ne ocze­ki­wa­nie ze zmia­ną domu powo­du­je, że ceny nie­ru­cho­mo­ści, któ­re chce­my kupić (w mniej­szym i tań­szym mie­ście) idą w górę. Wte­dy to cze­ka­nie sta­je się nie­zwy­kle kosztowne.

W obec­nej sytu­acji, kie­dy ceny wciąż rosną (wbrew prze­wi­dy­wa­niom eks­per­tów), to odkła­da­nie down­si­zing na przy­szłość powo­du­je, że dom, do któ­re­go byśmy chcie­li się prze­pro­wa­dzić, będzie dro­żał z każ­dym rokiem. Dla­te­go (moim zda­niem) na obec­nym, bar­dzo aktyw­nym ryn­ku odkła­da­nie decy­zji zaku­pu domu na eme­ry­tu­rę na „za kil­ka lat” jest dużym błędem.

        Zapra­szam Pań­stwa do kon­tak­tu i do współ­pra­cy. Down­si­zing jest jed­ną z moich spe­cja­li­za­cji i takich trans­ak­cji prze­pro­wa­dzi­łem już tysią­ce — z dosko­na­łym dla moich Klien­tów efektem.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007