Nawet posiadając sporą sumę na downpayment możemy nie otrzymać finansowania przez bank. Wszystko zależy od tego, czy spełnimy każdy z wymogów “systemu”.
Zgłaszają się Państwo do mnie z pytaniami, czy w przypadku posiadania mniej niż 20% wpłaty własnej pożyczka hipoteczna musi być ubezpieczona. I kto takie pożyczki ubezpiecza? Czy tego typu ubezpieczenie jest w ogóle potrzebne i daje kupującym jakieś benefity?
Tak, jeśli mamy mniej niż 20% na downpayment – takie ubezpieczenie jest konieczne. By uzyskać hipotekę, musimy spełniać ściśle narzucone warunki. Natomiast jeśli posiadamy 20% lub więcej na downpayment, to wówczas banki mogą nam pożyczyć pieniądze bazując na swoich wewnętrznych regulacjach. Z tym, że w każdym przypadku wymagana jest dobra historia kredytowa. Oznacza to, że nawet jeśli posiadamy 30% lub więcej wkładu własnego, ale zmierzamy w kierunku bankructwa lub mamy złą punktację kredytową – to banki mogą nam odmówić finansowania.
Co oznacza “zła” punktacja? Otóż każdy obywatel Kanady ma przypisany numer SIN. Kombinacja kodu naszego SIN, daty urodzenia oraz nazwiska są rejestrowane w specjalnej instytucji nazywanej “Credit Biuro” (właściwie jest kilka takich instytucji). Ta instytucja prowadzi dokładną rejestrację wszelkich kart kredytowych i pożyczek posiadanych przez każdego mieszkańca Kanady. Wszelkiego rodzaju opóźnienia w płatnościach są skrupulatnie notowane. Oczywiście płacenie na czas też jest pozytywnie notowane. Sama formuła obliczania punktacji jest niezwykle skomplikowana, ale fakt jest taki, że jeśli ktoś uzbierał mniej niż 600 punktów, to jest bardzo niechętnie widziany przez banki jako klient ubiegający się mortgage. Ale już w przypadku posiadania 800 punktów stajemy się kredytowo wiarygodni. Wszystko pomiędzy jest OK.
Najbardziej znana instytucja udzielająca ubezpieczeń ma oparcie w rządzie Kanady i występuje pod nazwą Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Obecnie na rynku istnieją również dwie inne prywatne instytucje ubezpieczające pożyczki hipoteczne. Powstały one po to, by gwarantować (ubezpieczać) wszystkie pożyczki na nieruchomości, gdzie wpłata jest mniejsza niż 20%. Benefit dla kupujących jest taki, że banki nie boją się pożyczać pieniędzy wiedząc, że w przypadku niespłacenia pożyczki lub utraty wartości przez nieruchomość – i tak otrzymają swoje pieniądze z powrotem.
Tak naprawdę benefit z tego ubezpieczenia mają tylko banki. Kupujący posiada jedynie możliwość uzyskania pożyczki określanej jako “high ratio” dzięki ubezpieczeniu, za które i tak musi zapłacić. Wysokość ubezpieczenia jest uzależniona od wysokości wpłaty własnej. Minimalna wymagana wpłata to 5% i wówczas ubezpieczenie wynosi zwykle 2.5% od pożyczonej sumy, jest dodawane do pożyczki i spłacane wraz z nią. Przy 15% wpłaty pożyczka wynosi 1% i też jest dodawana do hipoteki (jednorazowo). Na sumę pożyczki naliczany jest podatek HST, który musi być zapłacony przy zamknięciu transakcji.
By zakwalifikować się na pożyczkę, należy spełnić wiele bardzo rygorystycznych wymagań. Oprócz dobrego rekordu (Beacon score), należy udokumentować źródło pochodzenia kwoty na downpayment i wykazać się wystarczająco wysokimi zarobkami. Według wymagań CMHC możemy przeznaczyć tylko 35% naszych dochodów brutto na obsługę wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości (hipoteka, podatki, utilities, ubezpieczenie) oraz maksimum 42% naszych zarobków na obsługę zadłużenia domu oraz innych pożyczek. Dla wielu potencjalnych pożyczkobiorców spełnienie tych wymagań jest bardzo trudne i często są oni odrzucani przez CMHC. Wtedy siłą rzeczy banki nie mogą im udzielić pożyczki.
Poprzednio do kalkulacji opłat hipoteki był stosowany”discounted” (uprzywilejowany) procent na 5 lat. Obecnie banki muszą używać tak zwany “posted” procent – nawet jeśli w rzeczywistości klient i tak będzie płacił niższy “discounted” procent. W chwili obecnej różnica pomiędzy oboma oprocentowaniami wynosi blisko 2%.
Warto wiedzieć, że “posted rate” to jest ten procent, który banki oferują w oficjalnych reklamach. “Discounted rate” to jest to, co banki oferują “wybranym klientom” (choć w praktyce wszystkim).
W przypadku jakichkolwiek pytań czy problemów związanych z zagadnieniem finansowania pożyczki pod zakup nieruchomości zapraszam Państwa do kontaktu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
