Nawet posia­da­jąc spo­rą sumę na down­pay­ment może­my nie otrzy­mać finan­so­wa­nia przez bank. Wszyst­ko zale­ży od tego, czy speł­ni­my każ­dy z wymo­gów “sys­te­mu”.

Zgła­sza­ją się Pań­stwo do mnie z pyta­nia­mi, czy w przy­pad­ku posia­da­nia mniej niż 20% wpła­ty wła­snej pożycz­ka hipo­tecz­na musi być ubez­pie­czo­na. I kto takie pożycz­ki ubez­pie­cza? Czy tego typu ubez­pie­cze­nie jest w ogó­le potrzeb­ne i daje kupu­ją­cym jakieś benefity?

Tak, jeśli mamy mniej niż 20% na down­pay­ment — takie ubez­pie­cze­nie jest koniecz­ne. By uzy­skać hipo­te­kę, musi­my speł­niać ści­śle narzu­co­ne warun­ki. Nato­miast jeśli posia­da­my 20% lub wię­cej na down­pay­ment, to wów­czas ban­ki mogą nam poży­czyć pie­nią­dze bazu­jąc na swo­ich wewnętrz­nych regu­la­cjach. Z tym, że w każ­dym przy­pad­ku wyma­ga­na jest dobra histo­ria kre­dy­to­wa. Ozna­cza to, że nawet jeśli posia­da­my 30% lub wię­cej wkła­du wła­sne­go, ale zmie­rza­my w kie­run­ku ban­kruc­twa lub mamy złą punk­ta­cję kre­dy­to­wą — to ban­ki mogą nam odmó­wić finansowania.

Reklama

Co ozna­cza “zła” punk­ta­cja? Otóż każ­dy oby­wa­tel Kana­dy ma przy­pi­sa­ny numer SIN. Kom­bi­na­cja kodu nasze­go SIN, daty uro­dze­nia oraz nazwi­ska są reje­stro­wa­ne w spe­cjal­nej insty­tu­cji nazy­wa­nej “Cre­dit Biu­ro” (wła­ści­wie jest kil­ka takich insty­tu­cji). Ta insty­tu­cja pro­wa­dzi dokład­ną reje­stra­cję wszel­kich kart kre­dy­to­wych i poży­czek posia­da­nych przez każ­de­go miesz­kań­ca Kana­dy. Wszel­kie­go rodza­ju opóź­nie­nia w płat­no­ściach są skru­pu­lat­nie noto­wa­ne. Oczy­wi­ście pła­ce­nie na czas też jest pozy­tyw­nie noto­wa­ne. Sama for­mu­ła obli­cza­nia punk­ta­cji jest nie­zwy­kle skom­pli­ko­wa­na, ale fakt jest taki, że jeśli ktoś uzbie­rał mniej niż 600 punk­tów, to jest bar­dzo nie­chęt­nie widzia­ny przez ban­ki jako klient ubie­ga­ją­cy się mort­ga­ge. Ale już w przy­pad­ku posia­da­nia 800 punk­tów sta­je­my się kre­dy­to­wo wia­ry­god­ni. Wszyst­ko pomię­dzy jest OK.

Naj­bar­dziej zna­na insty­tu­cja udzie­la­ją­ca ubez­pie­czeń ma opar­cie w rzą­dzie Kana­dy i wystę­pu­je pod nazwą Cana­da Mort­ga­ge & Housing Cor­po­ra­tion (CMHC). Obec­nie na ryn­ku ist­nie­ją rów­nież dwie inne pry­wat­ne insty­tu­cje ubez­pie­cza­ją­ce pożycz­ki hipo­tecz­ne. Powsta­ły one po to, by gwa­ran­to­wać (ubez­pie­czać) wszyst­kie pożycz­ki na nie­ru­cho­mo­ści, gdzie wpła­ta jest mniej­sza niż 20%. Bene­fit dla kupu­ją­cych jest taki, że ban­ki nie boją się poży­czać pie­nię­dzy wie­dząc, że w przy­pad­ku nie­spła­ce­nia pożycz­ki lub utra­ty war­to­ści przez nie­ru­cho­mość — i tak otrzy­ma­ją swo­je pie­nią­dze z powrotem.

Tak napraw­dę bene­fit z tego ubez­pie­cze­nia mają tyl­ko ban­ki. Kupu­ją­cy posia­da jedy­nie moż­li­wość uzy­ska­nia pożycz­ki okre­śla­nej jako “high ratio” dzię­ki ubez­pie­cze­niu, za któ­re i tak musi zapła­cić. Wyso­kość ubez­pie­cze­nia jest uza­leż­nio­na od wyso­ko­ści wpła­ty wła­snej. Mini­mal­na wyma­ga­na wpła­ta to 5% i wów­czas ubez­pie­cze­nie wyno­si zwy­kle 2.5% od poży­czo­nej sumy, jest doda­wa­ne do pożycz­ki i spła­ca­ne wraz z nią. Przy 15% wpła­ty pożycz­ka wyno­si 1% i też jest doda­wa­na do hipo­te­ki (jed­no­ra­zo­wo). Na sumę pożycz­ki nali­cza­ny jest poda­tek HST, któ­ry musi być zapła­co­ny przy zamknię­ciu transakcji.

By zakwa­li­fi­ko­wać się na pożycz­kę, nale­ży speł­nić wie­le bar­dzo rygo­ry­stycz­nych wyma­gań. Oprócz dobre­go rekor­du (Beacon sco­re), nale­ży udo­ku­men­to­wać źró­dło pocho­dze­nia kwo­ty na down­pay­ment i wyka­zać się wystar­cza­ją­co wyso­ki­mi zarob­ka­mi. Według wyma­gań CMHC może­my prze­zna­czyć tyl­ko 35% naszych docho­dów brut­to na obsłu­gę wydat­ków zwią­za­nych z utrzy­ma­niem nie­ru­cho­mo­ści (hipo­te­ka, podat­ki, uti­li­ties, ubez­pie­cze­nie) oraz mak­si­mum 42% naszych zarob­ków na obsłu­gę zadłu­że­nia domu oraz innych poży­czek. Dla wie­lu poten­cjal­nych pożycz­ko­bior­ców speł­nie­nie tych wyma­gań jest bar­dzo trud­ne i czę­sto są oni odrzu­ca­ni przez CMHC. Wte­dy siłą rze­czy ban­ki nie mogą im udzie­lić pożyczki.

Poprzed­nio do kal­ku­la­cji opłat hipo­te­ki był stosowany”discounted” (uprzy­wi­le­jo­wa­ny) pro­cent na 5 lat. Obec­nie ban­ki muszą uży­wać tak zwa­ny “posted” pro­cent — nawet jeśli w rze­czy­wi­sto­ści klient i tak będzie pła­cił niż­szy “disco­un­ted” pro­cent. W chwi­li obec­nej róż­ni­ca pomię­dzy obo­ma opro­cen­to­wa­nia­mi wyno­si bli­sko 2%.

War­to wie­dzieć, że “posted rate” to jest ten pro­cent, któ­ry ban­ki ofe­ru­ją w ofi­cjal­nych rekla­mach. “Disco­un­ted rate” to jest to, co ban­ki ofe­ru­ją “wybra­nym klien­tom” (choć w prak­ty­ce wszystkim).

W przy­pad­ku jakich­kol­wiek pytań czy pro­ble­mów zwią­za­nych z zagad­nie­niem finan­so­wa­nia pożycz­ki pod zakup nie­ru­cho­mo­ści zapra­szam Pań­stwa do kontaktu.

Pozdra­wiam,
Maciek Cza­pliń­ski
905 278 0007