Ceny domów w całym Onta­rio poszły w górę. Czy zatem domy w małych mia­stecz­kach nadal mogą być super okazją?

        Odpo­wia­da­jąc bar­dzo krót­ko – tak. Poza metro­po­lią ceny potra­fią być wciąż atrak­cyj­ne — zarów­no dla kupu­ją­cych swój pierw­szy dom, jak i dla inwestorów.

        Zacznij­my od tego, że feno­men kupo­wa­nia domów poza obsza­rem GTA trwa od bar­dzo wie­lu lat. Ale doty­czył on głów­nie ludzi w wie­ku przed albo eme­ry­tal­nym, któ­rzy zmę­cze­ni życiem w dużym mie­ście pla­no­wa­li down­si­zing — zamia­nę domu na mniej­szy (i oczy­wi­ście tańszy).

        Wszyst­ko to dzia­ło się na zba­lan­so­wa­nym (w mia­rę) ryn­ku, bez gwał­tow­ne­go przy­ro­stu cen — zarów­no na obsza­rze GTA jak i w mniej­szych mia­stach. Moż­na powie­dzieć, że ruch ten był wła­ści­wie nie­zau­wa­żal­ny i nie powo­do­wał  “napo­ru kupu­ją­cych” na małe miasteczka.

        Zarów­no ceny w Toron­to jak i w oko­li­cach wzra­sta­ły wów­czas umiar­ko­wa­nie o 3–5% rocz­nie. I ci, co chcie­li pozo­stać w dużym mie­ście ze wzglę­du na pra­cę, kul­tu­rę lub edu­ka­cję dzie­ci wole­li szu­kać domów w GTA, zamiast ryzy­ko­wać kup­no w małym mie­ście, gdzie o te bene­fi­ty jest znacz­nie trud­niej (karie­ra, nauka).

        Jesz­cze przed pan­de­mią ceny domów w małych mia­stecz­kach zaczę­ły wzra­stać — i nawet szyb­ciej niż na obsza­rze GTA. W tam­tych cza­sach (4–5 lat temu) moż­na było kupić ład­ny bun­ga­low z podwój­nym gara­żem w oko­li­cy Nia­ga­ra czy Fort Erie za $350,000 — lub nie­wie­le wię­cej. Cią­gle głów­ny­mi kupu­ją­cy­mi byli eme­ry­ci i nadal był to mar­gi­nal­ny ruch w sto­sun­ku do wszyst­kich transakcji.

        Pan­de­mia i burza na ryn­ku, jaką ona wywo­ła­ła kom­plet­nie zmie­ni­ły jego obraz. Oprócz eme­ry­tów do gry przy­stą­pi­li ludzie mło­dzi, któ­rzy nagle (w bar­dzo krót­kim okre­sie cza­su) stra­ci­li szan­sę zaku­pu domu na tere­nie GTA, bo ceny poszy­bo­wa­ły znacz­nie powy­żej ich moż­li­wo­ści finansowych.

        Do tego też przy­czy­nił się rząd — ponie­waż wpro­wa­dził (moim zda­niem) idio­tycz­ny “stress test”, któ­ry sku­tecz­nie wyklu­czył przy­naj­mniej 50% mło­dych z moż­li­wo­ści zakwa­li­fi­ko­wa­nia się na pożycz­ki hipo­tecz­ne. Więk­szość z nich zaczę­ła szu­kać nie­ru­cho­mo­ści w tań­szych miej­scach — co oczy­wi­ście nakrę­ci­ło rynek i spo­wo­do­wa­ło gwał­tow­ny wzrost cen.

        Rząd mówi o infla­cji w Kana­dzie na pozio­mie 1–2% rocz­nie. Jasne jest, że każ­dy rząd tak będzie “ura­biał” sta­ty­sty­kę jak mu pasu­je, by nie obu­rzyć spo­łe­czeń­stwa. Ale domy też są zaku­pem pierw­szej potrze­by i jeśli­by­śmy uwzględ­ni­li ich przy­rost ceno­wy, to fak­tycz­na infla­cja była­by na pozio­mie 20% lub wię­cej. Tak, tak, ja nazy­wam rzecz po imie­niu. To nie domy nabra­ły na war­to­ści… to infla­cja pcha nasz dolar w dół!

        Ponie­waż domy na tere­nie GTA w latach 2019 ‑2021 tak gwał­tow­nie zdro­ża­ły, ludzie mło­dzi rzu­ci­li się na zaku­py nie­ru­cho­mo­ści poza metro­po­lią — bo szcze­gól­nie na począt­ku 2019 roku ist­nia­ła jesz­cze ogrom­na dys­pro­por­cja cenowa.

        Niż­sze ceny to jeden powód, ale rów­nież pan­de­mia (oba­wa przed życiem w dużych sku­pi­skach) oraz moż­li­wość pra­cy na odle­głość spo­wo­do­wa­ły exo­dus z dużych miast.

        Przy­kła­do­wo oko­li­ce Hamil­ton zaczę­ły prze­ży­wać ogrom­ny napór kupu­ją­cych, ucie­ka­ją­cych z Toron­to. Nagle oka­za­ło się, że “odle­głe” Hamil­ton to tyl­ko 30 minut jaz­dy z Mis­sis­sau­ga (nie w godzi­nach szczy­tu) – ale to znacz­nie szyb­ciej niż dojazd do Scar­bo­ro­ugh z zachod­niej stro­ny GTA. Zresz­tą podob­nie sta­ło się z Osha­wa, Ajax czy Whit­by. Domy zasad­ni­czo były tam o poło­wę tań­sze, co dla mło­dych “miesz­czu­chów” sta­ło się nie­zwy­kle atrakcyjne.

        Ta atrak­cyj­ność cen ścią­gnę­ła, oprócz eme­ry­tów i mło­dych rodzin, jesz­cze jed­ną gru­pę kupu­ją­cych — inwestorów.

        Oka­za­ło się, że więk­szy sens ma zakup domu w Hamil­ton (to tyl­ko przy­kła­do­we mia­sto – może być to cały sze­reg innych) za $800,000 i po podzia­le na dwa miesz­ka­nia wyna­ję­cie go za $4,000 (bo takie są czyn­sze), niż kup­no domu w Toron­to za $1,200,000 i wyna­ję­cie go prak­tycz­nie za tę samą kwotę.

        To jest dość cie­ka­wa spra­wa, gdyż czyn­sze w i poza GTA są zbli­żo­ne, a ceny zaku­pu znacz­nie się róż­nią. Tań­szy dom w Hamil­ton może spła­cić się znacz­nie szyb­ciej niż dom w Toron­to – co dla inwe­sto­rów ma ogrom­ne znaczenie.

        Te trzy gru­py naci­ska­ją­ce na rynek nie­ru­cho­mo­ści w małych mia­stecz­kach spo­wo­do­wa­ły (tak sądzę), że ceny w ostat­nich trzech latach wzra­sta­ły tam pro­cen­to­wo znacz­nie szyb­ciej niż ceny domów w dużych aglomeracjach.

        Jest to logicz­ne. Jeśli cena domu poza metro­po­lią, któ­ry kosz­to­wał $400,000 wzro­śnie o $200,000 to przy­rost wynie­sie 50% (i takie były przy­ro­sty poza GTA). Ale jak dom war­ty $1,000,000 zdro­że­je o $200,000 – to przy­rost war­to­ści pro­cen­to­wy wyno­si “TYLKO” 20%. Tyl­ko 20% — koń by się uśmiał! Prze­cież to jest trud­ne do wyobrażenia!

        Obser­wu­jąc rynek na bie­żą­co, sam zauwa­żam w małych mia­stecz­kach poważ­ny pro­blem. O ile jesz­cze kil­ka lat temu byłem w sta­nie zna­leźć bar­dzo przy­zwo­ity bun­ga­low z podwój­nym gara­żem i w mia­rę nowy — za $500,000 do $600,000 (a było jesz­cze z cze­go wybie­rać), to dziś podob­ny dom kosz­tu­je o $200,000 wię­cej. Za $500,000 do $600,000 dziś w naj­lep­szym przy­pad­ku znaj­dzie­my dom do remon­tu, czę­sto bez gara­żu i zwy­kle 50-let­ni lub star­szy. I kurio­zal­ne jest to, że zwy­kle jesz­cze mamy kon­ku­ren­tów do zakupu.

        Ale kon­klu­du­jąc – czy zakup w małych mia­stecz­kach to cią­gle oka­zja? TAK. Tam cią­gle ceny są w mia­rę przy­stęp­ne i jeśli ktoś wypro­wa­dza się z Toron­to po sprze­da­ży domu “w wiel­kim mie­ście”, to zwy­kle może­my kupić dom za mia­stem za gotów­kę — i jesz­cze powin­no spo­ro zostać.

        Dla mło­dych ludzi, któ­rzy nie mają takie­go kapi­ta­łu, by kupić za CASH, to też cią­gle jest oka­zja. Co jest lep­sze dla mło­dej rodzi­ny? Dom za mia­stem z wła­snym ogro­dem (i może uni­tem do wyna­je­cia, by obni­żyć kosz­ty utrzy­ma­nia), czy apar­ta­ment w Toron­to za tę samą cenę — bez miej­sca do zaba­wy dla dzie­ci, dla zwie­rza­ków i z wyso­kim maintenance?

        Wzrost cen w małych mia­stecz­kach spo­wo­do­wał rów­nież, że wie­lu dewe­lo­pe­rów zwró­ci­ło na nie uwa­gę jako miej­sce do docho­do­wej inwe­sty­cji. Dla­cze­go? To dość proste.

        Jak wspo­mnia­łem wcze­śniej – jest ogrom­ny popyt na domy w mie­ście i spo­ro osób, któ­re są goto­we zapła­cić dobre pie­nią­dze za dobry pro­dukt. Jak wia­do­mo, naj­więk­szym kosz­tem przy budo­wie domu jest zwy­kle zie­mia, na któ­rej on ma sta­nąć. Obec­nie na tere­nie Toron­to dewe­lo­pe­rom nawet nie opła­ca się budo­wać osie­dla domów, bo na takiej samej (albo znacz­nie mniej­szej) dział­ce mogą posta­wić “con­do tower” i ich pro­fit będzie więk­szy. Gołym okiem widać, że wszyst­kie małe i sta­re cen­tra han­dlo­we, szko­ły czy budyn­ki biu­ro­we są wyku­py­wa­ne i zmie­nia­ne w condos.

        Nato­miast w małych mia­stecz­kach i w ich oko­li­cach moż­na kupić teren pod budo­wę pra­wie za bez­cen (w porów­na­niu do GTA). Jeśli ktoś nie był w Lon­don, St Tho­mas, Listo­vil­le i w wie­lu innych miej­scach – war­to się tam prze­je­chać. Zoba­czą Pań­stwo set­ki domów w fazie budo­wy — i pra­wie wszyst­kie wyku­pio­ne przez ludzi z GTA.

        Czy dla wszyst­kich jest to dobra wia­do­mość, że ceny w małych mia­stecz­kach tak poszy­bo­wa­ły w górę?

        Na pew­no nie dla tych, któ­rzy się tam uro­dzi­li. Nagle dla nich to, co się dzie­je jest  porów­ny­wal­ne z falą Chiń­czy­ków, któ­ra napły­nę­ła do Toron­to w latach 90-tych, dla któ­rych każ­dy dom był zabaw­nie tani. Wyku­py­wa­li całe dziel­ni­ce, nie dając szan­sy lokal­nym klien­tom. Tak jest teraz obec­nie w małych mia­stecz­kach. Fala ludzi z Toron­to napę­dza tam rynek i pod­bi­ja ceny, któ­re sta­ją się za wyso­kie dla ich mieszkańców.

        Na zakoń­cze­nie jesz­cze jeden komen­tarz. Wspo­mnia­łem wcze­śniej, że wzrost cen poza metro­po­lią napę­dza­ją trzy rodza­je grup klien­tów. To eme­ry­ci, mło­dzi szu­ka­ją­cy tań­szej alter­na­ty­wy, oraz inwe­sto­rzy poszu­ku­ją­cy okazji.

        Ale może się wkrót­ce oka­zać, że rząd, któ­ry pró­bu­je “uspo­ko­ić” rynek nie­ru­cho­mo­ści suge­ru­jąc wpro­wa­dze­nie licy­ta­cji — czy­li grę w otwar­te kar­ty, zamiast obec­ne­go sys­te­mu, bazu­ją­ce­go na ofer­tach bez poda­wa­nia ich wyso­ko­ści — zamiast spo­wo­do­wać spa­dek cen, przy­czy­ni się do jesz­cze więk­sze­go ich wzrostu.

        Pro­szę nad tym zasta­no­wić. Jest 10 ofert na ten sam dom i każ­dy kupu­ją­cy widzi, jakie są inne ofer­ty. Czy wów­czas, gdy ktoś zoba­czy cenę wyż­szą od swo­jej na przy­kład o $10,000, grzecz­nie się wyco­fa? Na pew­no nie! Doło­ży $15,000, by być lep­szym. A czy inni się wyco­fa­ją? Z pew­no­ścią nie – też pod­nio­są cenę. Za każ­dym takim nowy pod­nie­sie­niem ceny, kie­dy inni ją zna­ją, będzie ona rosła do momen­tu, kie­dy na pla­cu boju pozo­sta­nie albo ten naj­bo­gat­szy, albo naj­bar­dziej zde­spe­ro­wa­ny. Czy to obni­ży ceny sprze­da­ży? Moim zda­niem abso­lut­nie NIE — a wprost prze­ciw­nie. Ceny pój­dą w górę i tyl­ko ludzie z “kasą” będą wygra­ni, a mło­dzi pole­gną na polu tego “rzą­do­we­go eksperymentu”.

        Głu­pi pomysł i mam nadzie­ję, że nigdy nie wej­dzie w życie.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007