Moi zna­jo­mi szu­ka­li nie­daw­no miesz­ka­nia z pla­nów jako inwe­sty­cję dla swo­jej cór­ki, ale byli zasko­cze­ni wzro­stem cen miesz­kań dewe­lo­per­skich. Doszli do wnio­sku, że są one znacz­nie droż­sze niż podob­nej wiel­ko­ści już ist­nie­ją­ce miesz­ka­nia, któ­re moż­na kupić w sys­te­mie MLS. Czy jest tak rzeczywiście?

        Na począ­tek potwier­dzę ich obser­wa­cję. Rze­czy­wi­ście obec­nie czę­sto moż­na kupić taniej miesz­ka­nie rocz­ne czy dwu­let­nie w sys­te­mie MLS, niż miesz­ka­nie z pla­nów, któ­re będzie goto­we za 2–4 lata. Dla­cze­go tak jest? Oto kil­ka powodów.

        1. Dewe­lo­per sprze­da­je dziś, ale budu­je za 2–3 lata. Musi uwzględ­nić przy­szły wzrost cen mate­ria­łów budow­la­nych, kosz­tów pra­cow­ni­ków, pali­wa, itp. Prak­tycz­nie wszyst­kie dziś aktu­al­ne ceny będą inne za 3–4 lata. Nikt nie spo­dzie­wa się, że spad­ną, a wręcz prze­ciw­nie. Przy obec­nej ofi­cjal­nej infla­cji 4% (a w rze­czy­wi­sto­ści pew­nie koło 10%) to, co dziś kosz­tu­je $100 za trzy lata będzie kosz­to­wa­ło $130 (lub wię­cej). Dla­te­go dewe­lo­pe­rzy, któ­rzy jesz­cze do nie­daw­na sprze­da­wa­li miesz­ka­nia w Mis­sis­sau­ga czy Toron­to za $900 czy $1,000 za sto­pę, sprze­da­ją je obec­nie bez tru­du za $1,200 do $1,500 za sto­pę. I chęt­nych nie bra­ku­je, bo wszy­scy kupu­ją­cy też myślą o infla­cji i zakła­da­ją, że ceny wzro­sną pro­por­cjo­nal­nie do dyna­mi­ki rynku.

        Pro­blem może poja­wić się, jeśli dewe­lo­per się prze­li­czy i źle wyce­ni przy­rost kosz­tów budo­wy. Jeśli będzie on niż­szy niż zakła­da­ny, to oczy­wi­ście wszyst­ko pój­dzie bez pro­ble­mów i kom­pleks zosta­nie wybu­do­wa­ny ze spo­rym profitem.

        Ale jeśli będzie odwrot­nie i kosz­ty budo­wy prze­ro­sną opła­cal­ność, to w nie­któ­rych przy­pad­kach dewe­lo­per może wyko­rzy­stać klau­zu­le pisa­ne drob­nym dru­kiem i wyco­fać się z kon­trak­tu — pod róż­ny­mi pozo­ra­mi. Na bar­dzo wie­le pro­jek­tów, któ­re sprze­da­łem z pla­nów w mojej 30-let­niej prak­ty­ce, zda­rzy­ło mi się to dwa razy.

        Owszem, wszy­scy inwe­sto­rzy otrzy­ma­li swo­je depo­zy­ty, ale co z tego, kie­dy stra­ci­li pro­fit i dwa lata ocze­ki­wa­li na coś, co się nie wyda­rzy­ło. Jed­nym z tych pro­jek­tów był Mimi­co on the GO, a dru­gim Holi­days Towers koło Burn­ham­thor­pe i HWY 427. W obu przy­pad­kach teren prze­ję­ła inna fir­ma (pew­nie zaprzy­jaź­nio­na) i powstał tam inny pro­jekt — w nowych cenach i przy­no­szą­cy pro­fit dewe­lo­pe­rom, ale nie klien­tom, któ­rzy stra­ci­li kil­ka lat na cze­ka­niu z zero­wym zyskiem.

        Dewe­lo­pe­rzy (to jest moje oso­bi­ste zda­nie) wymy­śli­li jesz­cze jeden spo­sób zabez­pie­cze­nia swo­je­go pro­fi­tu i stwo­rzy­li bufor w posta­ci „Par­king & Loker – not inc­lu­ded”. Dziś sprze­da­jąc 200 par­kin­gów za $50,000 dewe­lo­per zara­bia extra $10,000,000!

        Na nor­mal­nym ryn­ku w cenę każ­de­go miesz­ka­nia był wli­czo­ny par­king i loc­ker — nawet gdy cena była gru­bo poni­żej $1,000 za sto­pę. Dziś rzad­ko się to zda­rza. W Mis­sis­sau­ga, by dostać miej­sce par­kin­go­we, nale­ży dopła­cić oko­ło $50,000, a za loc­ker przy­naj­mniej $5,000. W Toron­to jest to odpo­wied­nio oko­ło $75,000 i $10,000 — i czę­sto nawet nie ma opcji zaku­pu par­kin­gu dla mniej­szych miesz­kań, bo zbyt dużo par­kin­gów było­by potrzeb­nych. Sądzę, się wma­wia się kupu­ją­cym (głów­nie mło­dym), że da się żyć w Toron­to czy Mis­sis­sau­ga bez samo­cho­du i że rower jest lep­szym wybo­rem — i dla zdro­wia i dla śro­do­wi­ska. A mło­dzi im ufa­ją, bo nie mają jesz­cze dzie­ci i są rze­czy­wi­ście czę­sto „pro-fit­ness”. Ale ja bym chciał widzieć takie­go dewe­lo­pe­ra bez samo­cho­du i podró­żu­ją­ce­go w stycz­niu z rodzi­ną na rower­ku. To był­by ubaw!

        Dzie­je się tak rów­nież dla­te­go, że dewe­lo­pe­rzy sta­ra­ją się zmak­sy­ma­li­zo­wać licz­bę małych uni­tów w każ­dym budyn­ku, gdyż cena za sto­pę przy małych miesz­ka­niach wycho­dzi naj­dro­żej. Jed­no­cze­śnie naj­czę­ściej kupu­ją je inwe­sto­rzy, więc świet­nie się sprzedają.

        Unit wiel­ko­ści 800 stóp kwa­dra­to­wych w Toron­to w chwi­li obec­nej pew­nie kosz­tu­je $1 mil­lion (plus par­king), ale dwie kawa­ler­ki po 400 stóp kwa­dra­to­wych będą pew­nie kosz­to­wa­ły koło $600,000 każ­da. Daje to $200,000 pro­fi­tu za tą samą powierzchnię!

        Rośnie licz­ba inwe­sto­rów lokal­nych i zagra­nicz­nych. Od bar­dzo dłu­gie­go cza­su nie było zała­ma­nia ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści w Onta­rio. Przy sta­łym napły­wie nowych imi­gran­tów brak miesz­kań jest odczu­wal­ny. Poza tym wszy­scy spo­dzie­wa­ją się inflacji.

        Ludzie inwe­stu­ją w real esta­te wie­dząc, że jest to jeden z pro­duk­tów, któ­ry sam się rewa­lu­uje w sto­sun­ku do infla­cji. Milion dola­rów trzy­ma­ny w ban­ku tra­ci real­nie na war­to­ści mini­mum 5% rocz­nie. Ten sam mil­lion zain­we­sto­wa­ny w real esta­te zyska 10% do 15% każ­de­go roku tyl­ko na przy­ro­ście war­to­ści, nie mówiąc już o poten­cjal­nym docho­dzie z wynaj­mu. Wyna­jem 2‑sypialniowego miesz­ka­nia w Toron­to to koszt  $3,500 — $5,000 mie­sięcz­nie. To pra­wie $50,000 rocznie!

        Kana­da przy­cią­ga wie­lu inwe­sto­rów zagra­nicz­nych, któ­rzy kupu­ją miesz­ka­nia nawet ich nie oglą­da­jąc. Tysią­ce ludzi z Chin, Indii czy z Euro­py inwe­stu­je w nasze kon­do­mi­nia, bo według ich lokal­nych stan­dar­dów są one bar­dzo tanie.

        Kana­da jest odbie­ra­na jako kraj spo­koj­ny, zasob­ny w surow­ce i bez­piecz­ny, bez kon­flik­tów raso­wych i z unor­mo­wa­ną pogo­dą. My o tym nawet nie myśli­my, ale Onta­rio ma jeden z naj­więk­szych zaso­bów słod­kiej wody na świe­cie! Woda już teraz potra­fi być droż­sza od ben­zy­ny  (jeśli kupo­wa­na w skle­pie w butel­kach). Ale w przy­szło­ści będzie to jeden z naj­cen­niej­szych surow­ców na Ziemi!

        To, co przy­cią­ga inwe­sto­rów to rów­nież „magic of leve­ra­ge”. Kupu­je­my miesz­ka­nie za milion (przy­kła­do­wo). Wpła­ca­my wyma­ga­ne 15% – czy­li $150,000. Następ­nie spo­koj­nie cze­ka­my 2–4 lata. Rzad­ko kie­dy po takim cza­sie przy­rost war­to­ści jest mniej­szy niż 20%. Ponie­waż cena przy­ra­sta od milio­na, a nie tyl­ko od wpła­ty ($150,00) to się może oka­zać, że po 2–4 latach nasze $150,000 zaro­bi­ło $200,000. Gdzie tak się zara­bia ? Nigdzie. Chy­ba że na nar­ko­ty­kach, ale w to się nie bawię i nie polecam.

        To, co przy­cią­ga (szcze­gól­nie lokal­nych) inwe­sto­rów to roz­ło­że­nie w cza­sie wpłat na down­pay­ment. Ponie­waż cen­tra sprze­da­ży są prak­tycz­nie wszę­dzie, to cza­sa­mi, aby zachę­cić klien­tów, ofe­ru­je się im roz­ło­że­nie wpłat wła­snych nawet na dwa lata (zwy­kle to jeden rok).

        Pomi­mo ogrom­nej licz­by otwar­tych salo­nów sprze­da­ży, cia­gle popyt prze­wyż­sza podaż, bo dużo takich trans­ak­cji ma cha­rak­ter spe­ku­la­cyj­ny. Znam ludzi, któ­rzy mają zadat­ki wpła­co­ne na 10 i wię­cej miesz­kań licząc, że sprze­da­dzą nie­któ­re zanim fak­tycz­nie będą musie­li mieć mort­ga­ge na ich zamknię­cie na zasa­dzie „assi­gn­ment”.

        Pozo­sta­je odpo­wie­dzieć na pyta­nie: dla­cze­go moż­na kupić pra­wie nowe miesz­ka­nie w sys­te­mie MLS znacz­nie taniej niż od dewe­lo­pe­ra? Jest to pro­ste. Ktoś, kto kupił miesz­ka­nie z pla­nów jako inwe­sty­cje 4–5 lat temu, pła­cił wów­czas zupeł­nie inne pie­nią­dze. Wów­czas było to $550 — $650 za sto­pę. Czy­li miesz­ka­nie o powierzch­ni 650 stóp kwa­dra­to­wych kosz­to­wa­ło inwe­sto­ra oko­ło $425,000 do $450,000. A w tym był zwy­kle zawar­ty loc­ker i parking!

        Więk­szość inwe­sto­rów, by unik­nąć zwra­ca­nia HST do rzą­du, któ­re mia­ło­by miej­sce jeśli­by sprze­da­li­by nie­ru­cho­mość zaraz po jej ode­bra­niu, wynaj­mu­je miesz­ka­nia zwy­kle przez rok czy dwa. Po tym cza­sie nastę­pu­je sprze­daż (po inwe­stor chce „ska­so­wać” zysk i doko­nać ponow­ne­go, iden­tycz­ne­go ruchu). Ale obec­ne ceny za resa­le są niż­sze niż ceny „spe­ku­lu­ją­ce­go deve­lo­pe­ra” któ­ry, jak wspo­mnia­łem wcze­śniej, musi pla­no­wać cenę do przodu.

        W chwi­li obec­nej cena za sto­pę kwa­dra­to­wą miesz­ka­nia „z odzy­sku” (czy­li resa­le w sys­te­mie MLS) kształ­tu­je się na pozio­mie $900 do $1,000 i naj­czę­ściej zawie­ra i par­king, i locker.

        Moim zda­niem, w chwi­li obec­nej jest to lep­szy deal dla kupu­ją­cych po raz pierw­szy czy nawet dla inwe­sto­rów, niż cze­ka­nie na miesz­ka­nie z planów.

Dla­cze­go? Jest kil­ka powodów:

•      Moż­na takie miesz­ka­nie kupić nawet z 5% down­pay­ment — jeśli mamy dobry kredyt.

•    Jest krót­ki okres do prze­ję­cia miesz­ka­nia, któ­re moż­na wyna­jąć, jeśli to jest inwe­sty­cja      i będzie się od razu spła­ca­ło i nabie­ra­ło wartości.

•      Mamy pew­ność, że trans­ak­cja się zamknie (jak wspo­mnia­łem wcze­śniej, cza­sa­mi              dewe­lo­pe­rzy „kasu­ją” pro­jekt i tra­ci­my profit.

•      Cena za sto­pę jest niż­sza i zwy­kle mamy par­king za darmo.

•      Jest  łatwość wybo­ru. Kupu­jąc z pla­nów musi­my sobie wyobra­żać układ prze­strzen­ny i czę­sto popeł­nia­my błąd. Kupu­jąc goto­wy apar­ta­ment może­my napraw­dę zoba­czyć co kupu­je­my i nie ma przy­krych niespodzianek.

•      Jak potrze­bu­je­my miesz­ka­nia szyb­ko, to jest to kwe­stia mie­się­cy, a nie lat.

        Jeśli ktoś chciał­by się prze­ko­nać, czy mam rację, to chęt­nie poka­żę kil­ka budyn­ków, któ­re są obec­nie w fazie tuż przed reje­stra­cją i gdzie inwe­sto­rzy sprze­da­ją miesz­ka­nia na zasa­dzie „assi­gn­ment”.

        Ceny są bar­dzo dobre i znacz­nie poni­żej tego, co za podob­nej wiel­ko­ści miesz­ka­nia żąda­ją deweloperzy.

        Jed­no z takich „oka­zyj­nych” miesz­kań jest w cen­tral­nym Eto­bi­co­ke. Miesz­ka­nie wiel­ko­ści 680 stóp, z ogrom­nym bal­ko­nem, 2 łazien­ka­mi, par­kin­giem i loke­rem mój klient sprze­da­je za $639,000 — gdy takie samo miesz­ka­nie z pla­nów kosz­tu­je $800,000 plus $50,000 za par­king i $10,000 za loker. Róż­ni­ca jest oczywista.

        Wszyst­kich Pań­stwa zain­te­re­so­wa­nych szyb­kim zaku­pem tań­sze­go miesz­ka­nia zapra­szam do kon­tak­tu. Czę­sto mamy do sprze­da­nia takie oka­zje, i choć sprze­da­ją się szyb­ko, to chęt­nie dla Pań­stwa wyszu­kam i “zare­zer­wu­ję” praw­dzi­wą perełkę.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007