Moi znajomi szukali niedawno mieszkania z planów jako inwestycję dla swojej córki, ale byli zaskoczeni wzrostem cen mieszkań deweloperskich. Doszli do wniosku, że są one znacznie droższe niż podobnej wielkości już istniejące mieszkania, które można kupić w systemie MLS. Czy jest tak rzeczywiście?
Na początek potwierdzę ich obserwację. Rzeczywiście obecnie często można kupić taniej mieszkanie roczne czy dwuletnie w systemie MLS, niż mieszkanie z planów, które będzie gotowe za 2-4 lata. Dlaczego tak jest? Oto kilka powodów.
1. Deweloper sprzedaje dziś, ale buduje za 2-3 lata. Musi uwzględnić przyszły wzrost cen materiałów budowlanych, kosztów pracowników, paliwa, itp. Praktycznie wszystkie dziś aktualne ceny będą inne za 3-4 lata. Nikt nie spodziewa się, że spadną, a wręcz przeciwnie. Przy obecnej oficjalnej inflacji 4% (a w rzeczywistości pewnie koło 10%) to, co dziś kosztuje $100 za trzy lata będzie kosztowało $130 (lub więcej). Dlatego deweloperzy, którzy jeszcze do niedawna sprzedawali mieszkania w Mississauga czy Toronto za $900 czy $1,000 za stopę, sprzedają je obecnie bez trudu za $1,200 do $1,500 za stopę. I chętnych nie brakuje, bo wszyscy kupujący też myślą o inflacji i zakładają, że ceny wzrosną proporcjonalnie do dynamiki rynku.
Problem może pojawić się, jeśli deweloper się przeliczy i źle wyceni przyrost kosztów budowy. Jeśli będzie on niższy niż zakładany, to oczywiście wszystko pójdzie bez problemów i kompleks zostanie wybudowany ze sporym profitem.
Ale jeśli będzie odwrotnie i koszty budowy przerosną opłacalność, to w niektórych przypadkach deweloper może wykorzystać klauzule pisane drobnym drukiem i wycofać się z kontraktu – pod różnymi pozorami. Na bardzo wiele projektów, które sprzedałem z planów w mojej 30-letniej praktyce, zdarzyło mi się to dwa razy.
Owszem, wszyscy inwestorzy otrzymali swoje depozyty, ale co z tego, kiedy stracili profit i dwa lata oczekiwali na coś, co się nie wydarzyło. Jednym z tych projektów był Mimico on the GO, a drugim Holidays Towers koło Burnhamthorpe i HWY 427. W obu przypadkach teren przejęła inna firma (pewnie zaprzyjaźniona) i powstał tam inny projekt – w nowych cenach i przynoszący profit deweloperom, ale nie klientom, którzy stracili kilka lat na czekaniu z zerowym zyskiem.
Deweloperzy (to jest moje osobiste zdanie) wymyślili jeszcze jeden sposób zabezpieczenia swojego profitu i stworzyli bufor w postaci „Parking & Loker – not included”. Dziś sprzedając 200 parkingów za $50,000 deweloper zarabia extra $10,000,000!
Na normalnym rynku w cenę każdego mieszkania był wliczony parking i locker – nawet gdy cena była grubo poniżej $1,000 za stopę. Dziś rzadko się to zdarza. W Mississauga, by dostać miejsce parkingowe, należy dopłacić około $50,000, a za locker przynajmniej $5,000. W Toronto jest to odpowiednio około $75,000 i $10,000 – i często nawet nie ma opcji zakupu parkingu dla mniejszych mieszkań, bo zbyt dużo parkingów byłoby potrzebnych. Sądzę, się wmawia się kupującym (głównie młodym), że da się żyć w Toronto czy Mississauga bez samochodu i że rower jest lepszym wyborem – i dla zdrowia i dla środowiska. A młodzi im ufają, bo nie mają jeszcze dzieci i są rzeczywiście często „pro-fitness”. Ale ja bym chciał widzieć takiego dewelopera bez samochodu i podróżującego w styczniu z rodziną na rowerku. To byłby ubaw!
Dzieje się tak również dlatego, że deweloperzy starają się zmaksymalizować liczbę małych unitów w każdym budynku, gdyż cena za stopę przy małych mieszkaniach wychodzi najdrożej. Jednocześnie najczęściej kupują je inwestorzy, więc świetnie się sprzedają.
Unit wielkości 800 stóp kwadratowych w Toronto w chwili obecnej pewnie kosztuje $1 million (plus parking), ale dwie kawalerki po 400 stóp kwadratowych będą pewnie kosztowały koło $600,000 każda. Daje to $200,000 profitu za tą samą powierzchnię!
Rośnie liczba inwestorów lokalnych i zagranicznych. Od bardzo długiego czasu nie było załamania rynku nieruchomości w Ontario. Przy stałym napływie nowych imigrantów brak mieszkań jest odczuwalny. Poza tym wszyscy spodziewają się inflacji.
Ludzie inwestują w real estate wiedząc, że jest to jeden z produktów, który sam się rewaluuje w stosunku do inflacji. Milion dolarów trzymany w banku traci realnie na wartości minimum 5% rocznie. Ten sam million zainwestowany w real estate zyska 10% do 15% każdego roku tylko na przyroście wartości, nie mówiąc już o potencjalnym dochodzie z wynajmu. Wynajem 2-sypialniowego mieszkania w Toronto to koszt $3,500 – $5,000 miesięcznie. To prawie $50,000 rocznie!
Kanada przyciąga wielu inwestorów zagranicznych, którzy kupują mieszkania nawet ich nie oglądając. Tysiące ludzi z Chin, Indii czy z Europy inwestuje w nasze kondominia, bo według ich lokalnych standardów są one bardzo tanie.
Kanada jest odbierana jako kraj spokojny, zasobny w surowce i bezpieczny, bez konfliktów rasowych i z unormowaną pogodą. My o tym nawet nie myślimy, ale Ontario ma jeden z największych zasobów słodkiej wody na świecie! Woda już teraz potrafi być droższa od benzyny (jeśli kupowana w sklepie w butelkach). Ale w przyszłości będzie to jeden z najcenniejszych surowców na Ziemi!
To, co przyciąga inwestorów to również „magic of leverage”. Kupujemy mieszkanie za milion (przykładowo). Wpłacamy wymagane 15% – czyli $150,000. Następnie spokojnie czekamy 2-4 lata. Rzadko kiedy po takim czasie przyrost wartości jest mniejszy niż 20%. Ponieważ cena przyrasta od miliona, a nie tylko od wpłaty ($150,00) to się może okazać, że po 2-4 latach nasze $150,000 zarobiło $200,000. Gdzie tak się zarabia ? Nigdzie. Chyba że na narkotykach, ale w to się nie bawię i nie polecam.
To, co przyciąga (szczególnie lokalnych) inwestorów to rozłożenie w czasie wpłat na downpayment. Ponieważ centra sprzedaży są praktycznie wszędzie, to czasami, aby zachęcić klientów, oferuje się im rozłożenie wpłat własnych nawet na dwa lata (zwykle to jeden rok).
Pomimo ogromnej liczby otwartych salonów sprzedaży, ciagle popyt przewyższa podaż, bo dużo takich transakcji ma charakter spekulacyjny. Znam ludzi, którzy mają zadatki wpłacone na 10 i więcej mieszkań licząc, że sprzedadzą niektóre zanim faktycznie będą musieli mieć mortgage na ich zamknięcie na zasadzie „assignment”.
Pozostaje odpowiedzieć na pytanie: dlaczego można kupić prawie nowe mieszkanie w systemie MLS znacznie taniej niż od dewelopera? Jest to proste. Ktoś, kto kupił mieszkanie z planów jako inwestycje 4-5 lat temu, płacił wówczas zupełnie inne pieniądze. Wówczas było to $550 – $650 za stopę. Czyli mieszkanie o powierzchni 650 stóp kwadratowych kosztowało inwestora około $425,000 do $450,000. A w tym był zwykle zawarty locker i parking!
Większość inwestorów, by uniknąć zwracania HST do rządu, które miałoby miejsce jeśliby sprzedaliby nieruchomość zaraz po jej odebraniu, wynajmuje mieszkania zwykle przez rok czy dwa. Po tym czasie następuje sprzedaż (po inwestor chce „skasować” zysk i dokonać ponownego, identycznego ruchu). Ale obecne ceny za resale są niższe niż ceny „spekulującego developera” który, jak wspomniałem wcześniej, musi planować cenę do przodu.
W chwili obecnej cena za stopę kwadratową mieszkania „z odzysku” (czyli resale w systemie MLS) kształtuje się na poziomie $900 do $1,000 i najczęściej zawiera i parking, i locker.
Moim zdaniem, w chwili obecnej jest to lepszy deal dla kupujących po raz pierwszy czy nawet dla inwestorów, niż czekanie na mieszkanie z planów.
Dlaczego? Jest kilka powodów:
• Można takie mieszkanie kupić nawet z 5% downpayment – jeśli mamy dobry kredyt.
• Jest krótki okres do przejęcia mieszkania, które można wynająć, jeśli to jest inwestycja i będzie się od razu spłacało i nabierało wartości.
• Mamy pewność, że transakcja się zamknie (jak wspomniałem wcześniej, czasami deweloperzy „kasują” projekt i tracimy profit.
• Cena za stopę jest niższa i zwykle mamy parking za darmo.
• Jest łatwość wyboru. Kupując z planów musimy sobie wyobrażać układ przestrzenny i często popełniamy błąd. Kupując gotowy apartament możemy naprawdę zobaczyć co kupujemy i nie ma przykrych niespodzianek.
• Jak potrzebujemy mieszkania szybko, to jest to kwestia miesięcy, a nie lat.
Jeśli ktoś chciałby się przekonać, czy mam rację, to chętnie pokażę kilka budynków, które są obecnie w fazie tuż przed rejestracją i gdzie inwestorzy sprzedają mieszkania na zasadzie „assignment”.
Ceny są bardzo dobre i znacznie poniżej tego, co za podobnej wielkości mieszkania żądają deweloperzy.
Jedno z takich „okazyjnych” mieszkań jest w centralnym Etobicoke. Mieszkanie wielkości 680 stóp, z ogromnym balkonem, 2 łazienkami, parkingiem i lokerem mój klient sprzedaje za $639,000 – gdy takie samo mieszkanie z planów kosztuje $800,000 plus $50,000 za parking i $10,000 za loker. Różnica jest oczywista.
Wszystkich Państwa zainteresowanych szybkim zakupem tańszego mieszkania zapraszam do kontaktu. Często mamy do sprzedania takie okazje, i choć sprzedają się szybko, to chętnie dla Państwa wyszukam i “zarezerwuję” prawdziwą perełkę.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
