Ist­nie­ją róż­ne typy domów — jak domy wol­no­sto­ją­ce (deta­ched), domy bliź­nia­cze (semi-deta­ched) czy domy sze­re­go­we (atta­ched). Są też róż­ne sty­le domów, takie jak back-split, side-split czy one & half sto­rey. Wyda­je mi się, że war­to jest wyja­śnić jakie typy i sty­le  domów wystę­pu­ją na ryn­ku i jakie są ich cechy główne.

        Jest to temat, któ­re­go chy­ba nigdy jesz­cze go nie poru­sza­li­śmy, a war­to sobie uświa­do­mić wady i zale­ty róż­nych typów domów — i to nie tyl­ko w sto­sun­ku do fre­ehold, ale rów­nież do con­dos (o czym za tydzień). Kie­dy mówi­my o fre­ehold, to mamy na myśli taki rodzaj wła­sno­ści, któ­ra zawie­ra zarów­no budy­nek, jak i teren, na któ­rym budy­nek stoi i któ­ry nie pod­le­ga żad­nym opła­tom zwią­za­nym ze wspól­ny­mi ele­men­ta­mi. W przy­pad­ku fre­ehold cza­sa­mi budy­nek wręcz trak­tu­je się jako doda­tek do zie­mi. To grunt, na któ­rym nasz budy­nek stoi, jest tą fak­tycz­ną war­to­ścią. Oczy­wi­ście jeśli stoi na tym tere­nie dom wol­no­sto­ją­cy – to taki teren daje znacz­nie wię­cej moż­li­wo­ści niż grunt, na któ­rym stoi bliź­niak czy zabu­do­wa szeregowa.

        Do FREEHOLD zali­cza­ją się takie rodza­je budyn­ków jak deta­ched (domy wol­no­sto­ją­ce), domy bliź­nia­cze (semi-deta­ched), domy wie­lo­ro­dzin­ne takie jak duplex, tri­plex, four­plex. Domy któ­re łączą się z sąsia­dem tyl­ko poprzez garaż lub fun­da­men­ty są okre­śla­ne jako link. Do tej kate­go­ri nale­żą też domy sze­re­go­we (atta­ched) i farmy.

Reklama

        Jak wspo­mnia­łem wcze­śniej – fre­ehold jest wol­ny od opłat za wspól­ne ele­men­ty, bo w tym przy­pad­ku, każ­dy wła­ści­ciel jest odpo­wie­dzial­ny za utrzy­ma­nie swo­jej wła­sno­ści — prze­pro­wa­dza­nia napraw, i utrzy­ma­nia porząd­ku na pose­sji. Do nie­go nale­żą tak­że opła­ty zwią­za­ne z ogrze­wa­niem, wywo­że­niem śmie­ci, dostar­cza­niem wody, jak rów­nież podat­ki i ubez­pie­cze­nie nieruchomości.

        Opi­sy­wa­ne poni­żej typy domów mogą doty­czyć domów wol­no­sto­ją­cych, połó­wek (semi) czy sze­re­gó­wek (atta­ched).

        Bun­ga­low (dom par­te­ro­wy) posia­da sypial­nie, kuch­nie, living room, dining room i łazien­ki na jed­nym pozio­mie. Jest to bar­dzo popu­lar­na i obec­nie poszu­ki­wa­na for­ma domów. W ostat­nich latach coraz rza­dziej budo­wa­na, bo tak napraw­dę budow­lań­cy wolą budo­wać domy 2‑piętrowe, gdyż wyma­ga­ją mniej­szych dzia­łek. Bun­ga­low jest ide­al­nym domem dla ludzi star­szych lub z pro­ble­ma­mi moto­rycz­ny­mi. Świet­nie nada­je się tak­że do stwo­rze­nia dodat­ko­we­go apar­ta­men­tu. Bar­dzo czę­sto, szcze­gól­ne star­sze bun­ga­lows, mają osob­ne wej­ście do base­men­tu, co uła­twia stwo­rze­nie dru­gie­go mieszkania.

        Cza­sa­mi budu­je się te domy tak, że piw­ni­ca jest zagłę­bio­na tyl­ko w poło­wie w tere­nie. Takie domy okre­śla­ne są jako raised bun­ga­lows. Ich bene­fi­tem są bar­dzo duże okna w base­men­cie, co oczy­wi­ście dosko­na­le pod­no­si war­tość użyt­ko­wą dol­ne­go pozio­mu. Ale minu­sem jest to, że jeśli ktoś jest star­szy czy ma pro­ble­my z poru­sza­niem się, musi poko­nać 5 lub 6 scho­dów, by wejść do domu lub wyjść do ogro­du. Typo­we bun­ga­lows są bar­dzo łatwe do rozbudowy.

        Jest jesz­cze jeden popu­lar­ny typ domów, okre­śla­ny lofted bun­ga­low. Są to zwy­kle domy młod­sze, bo sta­ły się popu­lar­ne w ostat­nich 25 latach. W tych domach na par­te­rze znaj­du­je się cała stre­fa dzien­na (kuch­nia, jadal­nia, salon czy pokój rodzin­ny), plus sypial­nia „pań­stwa”. Cza­sa­mi potra­fi też być na tym pozio­mie jesz­cze jed­na sypial­nia (czę­sto uży­wa­na jako biu­ro), a wszyst­kie dodat­ko­we sypial­nie są na dru­gim pozio­mie, okre­śla­nym jako „loft”. Powierzch­nia loftu zwy­kle nie jest więk­sza niż poło­wa wiel­ko­ści parteru.

        Sto­rey and Half – ten rodzaj domów był nie­zwy­kle popu­lar­ny daw­niej. W tych domach zwy­kle część dzien­na mie­ści się na par­te­rze, a sypial­nie są na dru­gim pozio­mie. Z tym, że linia dachu jest taka, że patrząc z zewnątrz wyda­je się, że jest to dom par­te­ro­wy ze stro­mym dachem. Oczy­wi­ście by umoż­li­wić dostęp świa­tła, sto­so­wa­ne są spe­cjal­ne wyku­sze (dormers), któ­re pozwa­la­ją na insta­la­cję okien w poła­ci dachu i wpły­wa­ją na lep­szy układ sypial­ni. Czę­stym pro­ble­mem są tam sko­śne ścia­ny czy sufi­ty, a co za tym idzie — trud­no­ści z meblo­wa­niem i szafami.

        Back Split – nie­zwy­kle popu­lar­ny typ domu w latach 60. i 70. Dziś są bar­dzo rzad­ko budo­wa­ne ze wzglę­du na kosz­ty budo­wy. Back split to taki dom w któ­rym kie­dy przed nim sto­imy, to widać że front domu (w któ­rym zwy­kle znaj­du­je się kuch­nia, pokój dzien­ny i jadal­nia) jest o pół pozio­mu niżej niż sypial­nie ulo­ko­wa­ne w tyle domu. Są back spli­ty, któ­re mają 3, 4 czy nawet 5 pozio­mów. W wie­lu back splits pokój rodzin­ny (fami­ly room) ma czę­sto wyj­ście do ogro­du — i ten poziom jest zwy­kle o poło­wę niżej niż poziom, na któ­rym jest kuch­nia, jadal­nia i pokój dzien­ny. Back­spli­ty (szcze­gól­nie 4 i 5‑poziomowe) dobrze dzie­lą się na dwa uni­ty miesz­kal­ne i czę­sto poszu­ki­wa­ne są przez rodzi­ny, któ­re potrze­bu­ją dodat­ko­we­go docho­du albo chcą prze­ro­bić je na dwa uni­ty inwestorów.

        Minu­sem tego typu zabu­do­wy jest zwy­kle sła­be połą­cze­nie kuch­ni z wyj­ściem do ogrodu.

        Side split – rów­nież bar­dzo popu­lar­ny typ domu w latach 1960–1980. Tutaj podob­nie jak w back­spli­tach, nale­ży spoj­rzeć na dom z przo­du i jak widzi­my, że część dzien­na (na przy­kład po lewej stro­nie) i noc­na (po pra­wej) są na innych pozio­mach z prze­su­nię­ciem o mniej wię­cej poło­wę kon­dy­gna­cji — to mamy do czy­nie­nia z side split. Tutaj też są pod­ty­py bazu­ją­ce na ilo­ści pozio­mów. Zwy­kle mamy do czy­nie­nia z 3, 4 i 5‑poziomowym side split. Zwy­kle 4 i 5‑poziomowe mają dobry poten­cjał do stwo­rze­nia dodat­ko­we­go apar­ta­men­tu. Side splits są łatwe do roz­bu­do­wy i zwy­kle kuch­nia jest dobrze połą­czo­na z ogrodem.

        Mul­ti­le­vel oraz Front Splits – mało spo­ty­ka­ny i nie­spe­cjal­nie popu­lar­ny typ domu, któ­ry się nie przy­jął. Wymy­śla­jąc coś nowe­go zaczę­to budo­wać domy, w któ­rych były pomiesz­cze­nia poprze­su­wa­ne od sie­bie cza­sa­mi o jeden, cza­sa­mi o dwa lub trzy scho­dy. Cią­głe poty­ka­nie się na tych udziw­nio­nych podzia­łach szyb­ko spo­wo­do­wa­ło, że zaprze­sta­no budowy.

        2 Sto­rey – bar­dzo popu­lar­ny typ, bo łatwy i eko­no­micz­ny w budo­wie. Dziś dewe­lo­pe­rzy sprze­da­ją takie domy jak stem­pel­ki. Zwy­kle to 10–12 mode­li (powta­rza­nych na kolej­nych budo­wach) do wybo­ru. W tych domach głów­ny poziom zawie­ra stre­fę dzien­ną, dru­gi poziom sypial­nie, a base­ment oczy­wi­ście piec i urzą­dze­nia mecha­nicz­ne, cza­sa­mi pral­nię. Jeśli dom jest mały (poni­żej 1800 SF) to zwy­kle trud­no stwo­rzyć w nim dodat­ko­wy apar­ta­ment, bo jest zbyt cia­sno i trud­no speł­nić wyma­ga­nia bezpieczeństwa.

        Czę­stym pro­ble­mem w domach dwu­pię­tro­wych jest upał latem. Schło­dze­nie dru­gie­go pozio­mu jest nie­ła­twe, bo zim­ne powie­trze jest cięż­kie i trud­no jest je „wypchać” kana­ła­mi powietrz­ny­mi na dru­gie pię­tro. Cza­sa­mi zda­rza­ją się domy okre­śla­ne “2.5 sto­rey”, któ­re mogą mieć dodat­ko­wy, trze­ci poziom na tak zwa­ny loft, a cza­sa­mi nawet master bedroom.

        3 Sto­rey – dewe­lo­pe­rzy cią­gle poszu­ku­ją pomy­słów, jak taniej wybu­do­wać i zwięk­szyć swój pro­fit. Wyko­py i wyle­wa­nie peł­nych piw­nic (base­ment) jest kosz­tow­ne i cza­sa­mi trud­ne. Ponad­to base­men­ty są nara­żo­ne na pęka­nie i na znisz­cze­nia spo­wo­do­wa­ne prze­cie­ka­mi. Dla­te­go, szcze­gól­nie w ostat­nich latach, dewe­lo­pe­rzy zaczę­li pro­mo­wać domy 3‑poziomowe, w któ­rych nie ma piw­nic. Fun­da­men­ty są robio­ne na pozio­mie 4 stóp poni­żej tere­nu (by nie prze­ma­rza­ły). Następ­nie robi się slab on gra­de, czy­li wyla­ną pod­ło­gę cemen­to­wą na pozio­mie grun­tu. Na tym pozio­mie zwy­kle znaj­du­je się garaż, pral­nie, piec i cza­sa­mi mały poko­ik. Kuch­nia i stre­fa dzien­na są o cały jeden poziom powy­żej grun­tu, a sypial­nie jesz­cze jeden dodat­ko­wy poziom wyżej. Jest tam dużo (czę­sto bar­dzo wąskich) scho­dów, po któ­rych trud­no wnieść meble. Stre­fa dzien­na zwy­kle jest odcię­ta od ogro­du, bo wte­dy trze­ba by bie­gać „góra-dół”. Ale kie­dy takie 3‑poziomowe domy mają wła­sny ogró­dek, to jesz­cze (moim zda­niem) jest to akcep­to­wal­ne (dla młodych).

        Nato­miast jakieś 10 lat temu jeden z dewe­lo­pe­rów wpadł na pomysł (któ­ry teraz jest powie­la­ny), by taką „kieł­ba­skę”, jakim był sze­reg takich town­how­sów z ogród­ka­mi prze­ciąć w środ­ku wzdłuż osi i zamiast jed­ne­go domu na dział­ce, posta­wić dwa. Powsta­ła kon­cep­cja „back to back”, któ­ra pole­ga na tym, że nie mamy ogro­du. Sty­ka­my się ple­ca­mi z sąsia­dem, któ­re­go wjazd do domu znaj­du­je się od dru­giej uli­cy. Każ­dy wła­ści­ciel takie­go cudu ma tyl­ko front yard, nie ma ogro­du tyl­ko bal­ko­nik na pierw­szym pię­trze, na któ­rym zmie­ści się BBQ i mały zestaw mebli ogro­do­wych. Genial­ne posu­nię­cie (dla dewe­lo­pe­rów), któ­re natych­miast podwo­iło ich docho­dy kosz­tem wygo­dy klien­tów. Naj­gor­sze jest to, że ludzie to kupu­ją, bo nie mają wybo­ru, a ich ceny z roku na rok idą w górę.

        Mam nadzie­ję, że takie omó­wie­nie róż­nych typów zabu­do­wy może być pomoc­ne w zro­zu­mie­niu cza­sa­mi zawi­kła­nej ter­mi­no­lo­gii zwią­za­nej z real esta­te. Za tydzień omó­wię kondominia.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007