Z zaku­pem nie­ru­cho­mo­ści wią­że się wie­le opłat. Kupu­ją­cy zwy­kle nie pła­ci wyna­gro­dze­nia dla agen­ta, bo pro­wi­zja zawar­ta jest w cenie zaku­pu. Jed­nak musi się liczyć z kosz­ta­mi usług praw­ni­ka, prze­pro­wadz­ki, urzą­dze­nia miesz­ka­nia, itd. Ale naj­więk­szym kosz­tem przy zaku­pie jest poda­tek od prze­nie­sie­nia wła­sno­ści nie­ru­cho­mo­ści z jed­ne­go wła­ści­cie­la na dru­gie­go. Jest to poda­tek, od któ­re­go więk­szość kupu­ją­cych nie może uciec.

        W Onta­rio nazy­wa się Land Trans­fer Tax i zebra­ne w ten spo­sób pie­nią­dze zasi­la­ją kasę prowincji.

        Nie­ste­ty, ci wszy­scy, któ­rzy kupu­ją nie­ru­cho­mo­ści na tere­nie Toron­to i GTA, pła­cą jesz­cze dru­gi poda­tek — Toron­to Trans­fer Tax. To podob­na kwo­ta, a pie­nią­dze te zasi­la­ją kasę mia­sta Toronto.

        Podat­ki (nazy­waj­my je od teraz LTT i TTT) są nie­ma­łe, i sta­no­wią lwią część kosz­tów zwią­za­nych z uzy­ska­niem pra­wa wła­sno­ści. Nie­za­pła­ce­nie tego podat­ku nie pozwo­li nam zare­je­stro­wać nasze­go nazwi­ska w Land Regi­stry Offi­ce jako nowe­go właściciela.

        Nie­ste­ty, wie­lu kupu­ją­cych domy nie jest zazna­jo­mio­na z tym podat­kiem. Dla­te­go posta­no­wi­łem nie­co przy­bli­żyć Pań­stwu ten temat, by podat­ki prze­sta­ły być zaskoczeniem.

        Czym jest Land Trans­fer Tax (poda­tek od prze­nie­sie­nia wła­sno­ści gruntów)?

        Poda­tek LTT został wpro­wa­dzo­ny w więk­szo­ści kana­dyj­skich pro­win­cji w latach 70, a w Bri­tish Colum­bia w latach 80. Jest on źró­dłem docho­dów gmin, któ­rym nie wol­no opo­dat­ko­wy­wać takich rze­czy jak docho­dy miesz­kań­ców czy podat­ki od sprzedaży.

        LTT pła­ci się do pro­win­cji. Cza­sa­mi dodat­ko­wo mia­stu — jak ma to miej­sce w Toron­to. Pła­cą go tyl­ko naby­wa­ją­cy nie­ru­cho­mość, nie zaś sprzedający.

        W nie­któ­rych pro­win­cjach kupu­ją­cy po raz pierw­szy mają pra­wo do zwro­tu cało­ści lub czę­ści podat­ku LTT.

        Nie­któ­re obsza­ry metro­po­li­tal­ne będą mia­ły wyż­szy poda­tek od prze­nie­sie­nia wła­sno­ści grun­tów. Na przy­kład nabyw­cy domów w Toron­to zapła­cą dwu­krot­nie wię­cej, niż ich odpo­wied­ni­cy w Mississauga.

        Ile kosz­tu­je LTT? Staw­ka podat­ku od prze­nie­sie­nia wła­sno­ści grun­tów róż­ni się w zależ­no­ści od pro­win­cji. Zwy­kle obli­cza się ją na pod­sta­wie ceny sprze­da­ży grun­tu lub nie­ru­cho­mo­ści. W nie­któ­rych przy­pad­kach, kie­dy nie było fak­tycz­nej sprze­da­ży, ale dom zmie­nił wła­ści­cie­la na pod­sta­wie pry­wat­nej trans­ak­cji – opła­ta może bazo­wać na wyce­nie rze­czo­znaw­cy. Zasad­ni­czo w Onta­rio nale­ży liczyć się z kosz­tem na pozio­mie od 1.0% do 1.5% od ceny sprze­da­ży. Przy droż­szych nie­ru­cho­mo­ściach poda­tek może docho­dzić nawet do 2% ceny sprze­da­ży. To bar­dzo bolesne!

        Co gor­sza, tej kwo­ty nie moż­na dodać do spła­ty kre­dy­tu hipo­tecz­ne­go. Nale­ży ją w cało­ści zapła­cić w chwi­li zamy­ka­nia trans­ak­cji. Dla wie­lu jest to ogrom­na barie­ra. Szcze­gól­nie dla kupu­ją­cych z mini­mal­nym downpayment!

        Dla zain­te­re­so­wa­nych dokład­nym wyli­cze­niem wyso­ko­ści podat­ku suge­ru­ję sko­rzy­sta­nie z licz­nych kal­ku­la­to­rów, któ­re łatwo moż­na zna­leźć poprzez Google lub Safa­ri. Kal­ku­la­to­ry te obli­cza­ją kwo­tę podat­ku pro­win­cjo­nal­ne­go miej­sco­we­go (dla Toron­to) — i jeśli ktoś jest kupu­ją­cym po raz pierw­szy — wyli­czą tak­że oszczędność.

        Kie­dy nale­ży zapła­cić LTT? W więk­szo­ści przy­pad­ków poda­tek ten nale­ży uiścić w chwi­li przej­mo­wa­nia nie­ru­cho­mo­ści w posia­da­nie. Praw­nik, któ­ry repre­zen­tu­je kupu­ją­cych jest odpo­wie­dzial­ny za pobra­nie opła­ty, któ­rą prze­ka­zu­je pro­win­cji i mia­stu w dniu zamknię­cia. Poda­tek LTT jest płat­no­ścią jed­no­ra­zo­wą — w prze­ci­wień­stwie do podat­ków od nie­ru­cho­mo­ści, któ­re są pła­co­ne co roku.

        W szcze­gól­nych przy­pad­kach nabyw­ca domu może zostać zwol­nio­ny z tej opła­ty. W Onta­rio, jeśli prze­no­si się mają­tek na mał­żon­ka w trak­cie postę­po­wa­nia sepa­ra­cyj­ne­go, nie trze­ba pła­cić podat­ku od prze­nie­sie­nia wła­sno­ści — pod warun­kiem, że prze­nie­sie­nie speł­nia jeden z trzech nastę­pu­ją­cych warunków:

        •      prze­nie­sie­nie jest usta­lo­ne na mocy orze­cze­nia sądo­we­go i obie stro­ny wyra­zi­ły zgo­dę na prze­nie­sie­nie wła­sno­ści na piśmie.

        •      tak­że zie­mia jest prze­ka­zy­wa­na bez wyna­gro­dze­nia w zamian za to, że otrzy­mu­ją­cy mał­żo­nek zgo­dzi się na spła­tę hipoteki.

        •      jeśli zie­mia jest prze­ka­zy­wa­na potom­ko­wi w linii pro­stej (ojcu, mat­ce, bra­tu lub siostrze).

        Waż­ne — LTT nie jest podat­kiem od sprze­da­ży. Nale­ży pamię­tać, że poda­tek od prze­nie­sie­nia wła­sno­ści grun­tów to nie to samo, co poda­tek od sprze­da­ży na przy­kład nowej kon­struk­cji. Jeśli kupu­je­my nową nie­ru­cho­mość z pla­nów, to czę­sto trze­ba zapła­cić oba podat­ki. I tutaj rów­nież praw­nik zadba, aby pobra­na zosta­ła odpo­wied­nia kwota.

        Opła­ty zwią­za­ne z LTT i TTT nale­ży zapła­cić w cało­ści przy zamknię­ciu. Nie ma moż­li­wo­ści roz­ło­że­nia tych opłat na raty, dla­te­go trze­ba być na ten spo­ry wyda­tek przy­go­to­wa­nym. Tak jak wspo­mnia­łem, szcze­gól­ne­go pecha maja kupu­ją­cy na tere­nie Toron­to — bo muszą pła­cić prak­tycz­nie podwój­ny poda­tek w sto­sun­ku do tej samej nie­ru­cho­mo­ści (zlo­ka­li­zo­wa­nej na przy­kład w Mississauga).

        Dobra wia­do­mość dla kupu­ją­cych po raz pierw­szy jest taka, że mogą oni kwa­li­fi­ko­wać się do otrzy­ma­nia czę­ścio­we­go zwro­tu podat­ku od prze­nie­sie­nia wła­sno­ści grun­tów. Nie są to duże sumy, ale zawsze coś! Szcze­gól­nie, kie­dy kupu­je­my małe mieszkanko.

        Ile kosz­tu­je LTT w Toron­to i Ontario?

        Podat­ki te opar­te są na rucho­mej ska­li, choć szcze­rze mówiąc znacz­nie łatwiej jest po pro­stu sko­rzy­stać z nasze­go kal­ku­la­to­ra trans­fe­ru gruntów.

        Poda­tek od prze­pi­sa­nia grun­tów w Onta­rio (LTT):

- 0,5% war­to­ści nie­ru­cho­mo­ści do 55 000 CDN

- 1% war­to­ści prze­kra­cza­ją­cej 55 000 CDN do 250 000 CDN

- 1,5% war­to­ści prze­kra­cza­ją­cej 250 000 CDN do 400 000 CDN

- 2% war­to­ści mię­dzy 400 000 a 2 000 000 CDN

- 2,5% w przy­pad­ku kwot prze­kra­cza­ją­cych 2 000 000 CDN

        Wyso­kość LTT na tere­nie Toron­to jest bar­dzo zbliżona.

        Kupu­ją­cy po raz pierw­szy mają od tego podat­ku pro­win­cjal­ne­go mak­sy­mal­ną ulgę w wyso­ko­ści $4,000, a od podat­ku nali­czo­ne­go przez Toron­to — $4,475.

        Nikt nie lubi podat­ków. Jed­nak LTT jest dla pro­win­cji Onta­rio ogrom­nym źró­dłem docho­dów — to nie ule­ga wąt­pli­wo­ści. Nato­miast z tych wpłat finan­so­wa­ny jest mię­dzy inny­mi rów­nież Land Title Sys­tem, któ­ry pozwa­la czu­wać nad popraw­no­ścią sys­te­mu wła­sno­ścio­we­go nieruchomości.

        Kie­dy w Onta­rio ist­niał poprzed­ni sys­tem — Regi­stry Sys­tem – to każ­dy praw­nik, któ­ry zamy­kał trans­ak­cję zaku­pu nie­ru­cho­mo­ści, musiał spraw­dzać wszyst­kie poprzed­nie trans­ak­cje do 40 lat wstecz. Pro­szę sobie wyobra­zić, że wów­czas nie było kom­pu­te­rów a wszyst­kie doku­men­ty były prze­cho­wy­wa­ne w for­mie papie­ro­wej w Regi­ster Offi­ce. Pomył­ki i błę­dy były zda­rza­ły się czę­sto i nie­ste­ty, bywa­ły trud­ne do naprawienia.

        Dla­te­go gdy wpro­wa­dzo­no nowy sys­tem, opar­ty na innych kry­te­riach i bazu­ją­cy na kom­pu­te­ry­za­cji, każ­dy praw­nik musiał spraw­dzać doku­men­ty tyl­ko do ostat­niej trans­ak­cji. Każ­da poprzed­nia trans­ak­cja jest spraw­dza­na i gwa­ran­to­wa­na jako pra­wi­dło­wa przez nowy sys­tem. Inny­mi sło­wy — to co jest w chwi­li obec­nej w doku­men­ta­cji Land Regi­stry Offi­ce, powin­no odzwier­cie­dlać fak­tycz­ny stan praw­ny. Ponie­waż dodat­ko­wo sys­tem ten jest skom­pu­te­ry­zo­wa­ny – ilość błę­dów znacz­nie zma­la­ła.  Nie zna­czy, że ich nie ma!

        Jeśli chcą Pań­stwo sprze­dać lub kupić nie­ru­cho­mość — gwa­ran­tu­je­my pro­fe­sjo­nal­ny ser­wis. Zapra­szam do kontaktu.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007