Jak wynika z danych Banku Kanady, prawie 10 procent posiadaczy kredytów hipotecznych w regionie Toronto będzie miało trudności z ich refinansowaniem lub przedłużeniem u innego kredytodawcy w przyszłym roku, jeśli ceny domów utrzymają się na obecnym niskim poziomie.
Tegoroczny raport banku centralnego na temat stabilności finansowej przewiduje, że 9 procent kredytobiorców w obszarze Wielkiego Toronto (GTA) i 4 procent w skali kraju nie spełni warunków umożliwiających refinansowanie swoich kredytów w 2027 r., ponieważ wartość ich domów znacznie spadła od momentu zaciągnięcia kredytu hipotecznego, co ograniczyło ich dostęp do kapitału własnego.
Jak podano w raporcie , gdyby ceny nieruchomości spadły o kolejne 10 procent, odsetek ten wzrósłby nieznacznie do 7 procent w skali kraju i 12 procent w regionie Toronto . Według banku, koszt przeciętnego domu w Kanadzie spadł o około 5 procent w ciągu ostatniego roku i o 20 procent od szczytu odnotowanego w 2022 roku. Ten spadek wartości będzie niekorzystny dla gospodarstw domowych, które i tak są już w trudnej sytuacji finansowej.
„Gospodarstwa domowe, które muszą dokonać refinansowania, aby móc spłacać swoje zobowiązania, mogą nie kwalifikować się, jeśli dysponują zbyt małym kapitałem własnym, aby spełnić wymagania kredytodawców” – piszą autorzy raportu, zauważając, że wykorzystanie kapitału własnego nieruchomości (equity) jest powszechną metodą refinansowania pożyczki.
Gospodarstwa domowe bez zabezpieczenia finansowego ryzykują zaległości w spłacie rat. Dla tych właścicieli domów refinansowanie na dłuższy okres lub z innym kredytodawcą może być niewykonalne, ponieważ nie posiadają wystarczających dochodów i kapitału własnego, aby się zakwalifikować.
„Osoby o słabszym wzroście dochodów mogą mieć mniejszą elastyczność, ponieważ spadek cen nieruchomości zmniejszył bufory kapitałowe i utrudnił refinansowanie” – stwierdził federalny regulator bankowy.
Największy spadek cen nieruchomości odnotowano w regionie GTA, gdzie średnia cena domu jest o 33 procent niższa niż w marcu 2022 r.
Analiza przeprowadzona przez regionalnych ekspertów ds. budownictwa mieszkaniowego ujawnia, że średnia cena domu, która w lutym 2022 roku wynosiła 1,96 miliona dolarów, spadła do 1,48 miliona dolarów w zeszłym miesiącu. Po uwzględnieniu inflacji, nieruchomość w Toronto, która w lutym 2022 roku została sprzedana za 1,96 miliona dolarów, wymagałaby dzisiejszej ceny sprzedaży wynoszącej 2 243 120 dolarów, aby sprostać rosnącym kosztom utrzymania.
Wraz ze spadkiem wartości nieruchomości, istotny wskaźnik kredytowy, zwany wskaźnikiem wartości nieruchomości (LTV), pogorszył się dla właścicieli domów. Wskaźnik ten odzwierciedla stosunek zadłużenia właściciela domu do wartości rynkowej jego nieruchomości.
Bank Kanady szczegółowo śledzi tę konkretną tendencję w swoich raportach o stabilności finansowej, pokazując, jak rosnący wskaźnik LTV bezpośrednio zwiększa ryzyko niewypłacalności, gdy gospodarstwa domowe stają w obliczu zbliżającego się odnowienia kredytu hipotecznego na tle trudniejszych warunków kredytowych.
Projekcje banku centralnego opierają się na scenariuszach dla osób odnawiających kredyty hipoteczne w 2027 roku, których obecny wskaźnik LTV przekracza 80%. Na przykład, jeśli kredyt hipoteczny właściciela domu stanowi 80% wartości nieruchomości, wskaźnik LTV wynosi 80%. Wskaźniki przekraczające 75% są uznawane przez bank centralny za ryzykowne.
Ryzykowny lub wysoki wskaźnik LTV utrudnia refinansowanie i przedłużanie spłat, ponieważ jeśli saldo zadłużenia jest bliskie wartości nieruchomości, kredytodawcy uznają to za wysoce ryzykowne. W Kanadzie konwencjonalne refinansowanie jest ściśle ograniczone do 80% LTV, a okres amortyzacji wynosi zazwyczaj maksymalnie 25 lat.
Federalne standardy udzielania kredytów hipotecznych z ubezpieczeniem stanowią, że wskaźnik obsługi zadłużenia brutto, czyli odsetek dochodów gospodarstwa domowego przeznaczony na koszty mieszkaniowe, nie może przekraczać 39%. Natomiast wskaźnik obsługi zadłużenia całkowitego, który stanowi odsetek dochodów gospodarstwa domowego przeznaczony zarówno na koszty mieszkaniowe, jak i na spłatę zadłużenia, jest ograniczony do maksymalnie 44%.
Według Tanii Bourassa-Ochoa, zastępcy głównego ekonomisty Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), właściciele domów w GTA już teraz zalegają ze spłatą rat kredytów hipotecznych i mają zaległości rosnące w znacznie szybszym tempie niż pozostali Kanadyjczycy, ponieważ ich kredyty są wyższe ze względu na to, że rynek nieruchomości w Toronto należy do najdroższych w kraju.
Kiedy odnawiają pożyczki po wyższym oprocentowaniu, miesięczne raty stają się jeszcze bardziej zniechęcające.
„Utrata miejsc pracy jest już widoczna w niektórych branżach i regionach silnie dotkniętych cłami” – powiedziała. „Możemy zaobserwować rosnącą liczbę gospodarstw domowych mających trudności ze spłatą zarówno rat kredytów hipotecznych, jak i innych”.
