Historia wielu pokoleń potwierdza opłacalność inwestowania w nieruchomości na wynajem. Jakie “rental properties” są lepsze od innych, zależy oczywiście od wielu czynników i osobistych preferencji. Natomiast jeden fakt jest prawdziwy i niepodważalny: jest to bezpieczna inwestycja, na której nikt nie traci – w przeciwieństwie do tych, które oferują (w obietnicach) wysokie zwroty, by potem pozostawić rozczarowanych inwestorów często z pustymi rękoma. Znamy niejeden przykład takiej nietrafionej inwestycji, a być może niestety, sami na niej straciliśmy. Jednym z nich jest np. “syndicated mortgages”.
Największą popularnością wśród prywatnych inwestorów cieszą się mieszkania (condos) albo domy (głównie wolnostojące oraz bliźniaki).
Zacznijmy od mieszkań. W chwili obecnej najlepiej wynajmują się jednosypialniowe albo jednosypialniowe z denem, w nowszych budynkach. Cena miesięcznego wynajmu waha się w granicach $2,200 – $2,500 miesięcznie (w zależności od lokalizacji i dostępności parkingu). Takie mieszkania można obecnie w centrum Mississauga kupić “z drugiej ręki” (resale) za około $450,000. Przy wpłacie 20% ($90,000) i przy obecnych oprocentowaniach, miesięczny koszt utrzymania wyniesie około $2,379. Rozbijmy to na elementy. Sam mortgage to $1,679, podatek od nieruchomości to $250, maintenance około $450. Jeśli wynajmiemy to mieszkanie za $2,200, to pozornie musimy dopłacać $179 dolarów miesięcznie. Ale tak naprawdę nie dopłacamy NIC. W comiesięcznej racie pożyczki ($1,679) aż 824 dolary idą na spłatę principale (czyli pożyczonej sumy). Oznacza to, że co miesiąc spłacamy pożyczkę w kwocie $645 (różnica pomiędzy $824 a $179). Natomiast faktycznie to nasz najemca spłaca naszą pożyczkę hipoteczną w wysokości $7,740 rocznie ($645 pozytywny profit x12 miesięcy). Czyli – na naszych zainwestowanych w transakcję pieniądzach ($90,000) otrzymujemy 8% zwrotu ($7,740 dzielone przez $90,000). To doskonały i bezpieczny zwrot. Ale to jeszcze nie wszystko. Ceny mieszkań w ostatnich latach wzrastały od 5% do 8% rocznie. Bądźmy pesymistami i załóżmy wzrost 2% rocznie. Od ceny zakupu daje to $9.000 rocznie przyrostu wartości (equity), czyli na naszych zainwestowanych $90,000 zarabiamy kolejne 10%. To się nazywa “leverage”. Jeśli mi ktoś powie, że 18% zwrotu na zainwestowanych $90,000 to mało, to znaczy że nie ma bladego pojęcia o inwestycjach i nie powinien się za to zabierać.
Jakie są plusy inwestowania w mieszkania?
• Prawie zero problemów czy zaangażowania. Nie ma potrzeby koszenia trawy czy usuwania śniegu. Nie ma potrzeb napraw zewnętrznych.
• Bardzo bezpieczna inwestycja.
Minusy też są:
• Czasami potrzeba drobnych napraw wewnątrz unitu.
• Jeśli trafił się nam “long term tenant”, możemy podwyższać rent tylko tak, jak na to pozwalają przepisy.
• Nie mamy kontroli nad wysokością maintenance, które w starszych budynkach potrafi wzrastać znacznie. Pokrywa je właściciel.
Innym rodzajem inwestycji są domy i połówki – i tu bym sugerował takie, które mają dwa apartamenty albo możliwość stworzenia drugiego, zalegalizowanego unitu. Warto przypomnieć, że obecnie można mieć dwa apartamenty w każdym domu – pod warunkiem, że je zalegalizujemy i spełniamy wymogi bezpieczeństwa. Ale o tym innym razem.
Dziś można ciągle jeszcze kupić bliźniak w cenie $750,000 do $800,000, z dwoma apartamentami. Czyli potrzebne 20% downpayment wyniesie $150,000. Koszty miesięczne utrzymania takiego domu to $3,424 dolary. W tę sumę wchodzą: $2,798 spłat mortgage, około $375 podatku od nieruchomości i około $200 dodatkowych opłat (ubezpieczenie domu, drobne naprawy). W przypadku wynajmowania domów przyjęte jest, że to najemcy opłacają koszty zużycia mediów (czyli opłaty za gaz, prąd, wodę, internet).
Taki dom z dwoma apartamentami można obecnie wynająć za $3,700 miesięcznie (górny apartament za $2,200, dolny za $1,500) – oczywiście pod warunkiem, że zadbamy o to, by były czyste i spełniały wymogi bezpieczeństwa. Niestety, wiele z oferowanych na wynajem mieszkań jest okropnych i nic dziwnego, że tylko desperaci godzą się na tak złe warunki lokalowe (często to osoby bez stałego dochodu i najemcy “wysokiego ryzyka”). Ale wróćmy do wyliczeń. Dochód z wynajmowania w tym przypadku to $3,700 miesięcznie. Koszt utrzymania nieruchomości to $3,424 – czyli mamy $276 na plusie. Ale pamiętajmy, że co miesiąc lokatorzy spłacają (w tym przypadku) $1,374 z kwoty pożyczki. Czyli razem $276 + $1374 = $1,650. Jeśli pomnożymy to przez 12 miesięcy, to nasz pozytywny “cash flow” wyniesie $19,800 rocznie. Daje to nam 13% zwrotu na zainwestowanych $150,000 (downpayment). Jeśli jeszcze założymy, że dom będzie nabierał na wartości 2% rocznie, czyli $15,000 (od $750,000), to daje następne 10% profitu. Nasz całkowity zwrot to 23% na naszych zainwestowanych pieniądzach ($150,000). Czyż nie brzmi to naprawdę interesująco?
A teraz o plusach i minusach.
Plusem inwestycji w domy są:
• Większa swoboda w przeróbkach posiadanej nieruchomości. Minimalne restrykcje w porównaniu do condos.
• Możliwość dobudowy czy rozbudowy – szczególnie kiedy kupimy dom wolnostojący.
• Szansa na podział działki i budowę nowego domu po latach, kiedy nasz zostanie już spłacony.
• Budujemy equity od wyższej sumy, czyli nasz zwrot na inwestycji jest większy.
• Lokatorzy płacą za utilities.
• Mamy możliwość, gdy zajdzie potrzeba, zamieszkania w jednym unicie i wynajmu drugiego.
Jest też parę minusów:
• Może istnieć potrzeba koszenia trawy, pielęgnacji ogrodu, usuwania śniegu. ·
• Od czasu do czasu potrzebne będą naprawy zewnętrzne (dach, okna), czy wewnętrzne (kuchnia, łazienki, piec i centralna klimatyzacja). Ale zwykle takie naprawy podnoszą wartość naszej nieruchomości, więc nie są to stracone pieniądze.
Wracając do kwestii który rodzaj inwestycji preferuję i polecam – odpowiem: KAŻDY! Najgorzej jest nie robić nic. Wiele osób nie robi właśnie nic w tym kierunku, ale ci co myślą bardziej przyszłościowo i inwestują, znajdują rozwiązania i osoby, które spłacają ich pożyczki i budują ich equity. Człowiekowi młodemu, nie bojącemu się pracy polecam inwestycję w domy. Jeśli ktoś nie jest zbyt dobry w renowacjach, albo jest w wieku emerytalnym, powinien postawić na condos . Zapraszam do indywidualnych konsultacji (niezobowiązujących i bezpłatnych), podczas których ustalimy co będzie dla Państwa najlepszym posunięciem.
Na koniec ostatnia uwaga. Nie raz słyszeliśmy historie o problemach z najemcami. Owszem, są i takie, ale jeśli ktoś od początku wybierze właściwych ludzi z którymi będzie dzielił dom, zapewni im odpowiednie warunki i będzie traktował życzliwie, to z reguły w 100% otrzyma w zamian takie samo traktowanie. To naprawdę pracuje.
Wszystkich Państwa zapraszam do “polubienia” naszej strony na Facebooku, by otrzymywać wiele ciekawych informacji i najnowsze listingi. Mój cotygodniowy blog można znaleźć, wpisując w wyszukiwarkę na Facebooku “Domator Team & Maciek Czapliński”.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
