Wszy­scy wie­my, że opro­cen­to­wa­nia poży­czek hipo­tecz­nych dra­stycz­nie poszy­bo­wa­ły w górę — dosłow­nie na prze­strze­ni tygo­dni. To zauwa­żal­nie schło­dzi­ło rynek nie­ru­cho­mo­ści. Nie­któ­rzy uwa­ża­ją, że wyż­sze opro­cen­to­wa­nie spo­wo­du­je, że kupu­ją­cy swój pierw­szy dom będą bez szans na zakup cze­go­kol­wiek. Ale czy jest tak rzeczywiście?

        Owszem, sły­sza­łem takie wypo­wie­dzi nie­któ­rych „eks­per­tów”. Moje  zda­nie jest inne i jeśli Pań­stwo pozwo­lą, spró­bu­ję wytłu­ma­czyć dla­cze­go. Sytu­acja na ryn­ku jest bowiem taka, że first time buy­ers mogą mieć w chwi­li obec­nej znacz­nie lep­sze szan­se zaku­pu, niż w tym sza­lo­nym okre­sie, któ­ry się już zakończył.

        Przy­po­mnę, że jesz­cze do nie­daw­na pra­wie zawsze na każ­dy wysta­wio­ny do sprze­da­ży dom czy con­do potra­fi­ło przyjść ponad 10 ofert. Moim rekor­dem w tym okre­sie była sytu­acja, że na jeden dom zło­żo­no 56 ofert!

reklama

        Pro­szę sobie wyobra­zić szan­sę kogoś, kto zamie­rza kupić swój pierw­szy dom i pla­nu­je zło­żyć ofer­tę znacz­nie powy­żej ceny wywo­ław­czej (i bez żad­nych warun­ków), bo ina­czej jego szan­sa zaku­pu była­by zero­wa. Czy taka pre­sja sprzy­ja­ła kupu­ją­cym po raz pierw­szy? Szcze­gól­nie wte­dy, kie­dy ceny były znacz­nie prze­bi­ja­ne — o $100,000 i wię­cej? Ten dra­pież­ny rynek i agre­syw­ne ofer­ty spo­wo­do­wa­ły, że pla­nu­ją­cy zakup swo­ich pierw­szych czte­rech kątów byli prak­tycz­nie bez szans.

        Ale wróć­my do obec­nej sytu­acji. Wyż­sze opro­cen­to­wa­nie (pra­wie o 100%) spo­wo­do­wa­ło, że z ryn­ku znik­nę­ło bar­dzo wie­lu inwe­sto­rów. Jest w ogó­le mniej kupu­ją­cych. I nagle w kil­ka tygo­dni tak zwa­ny sel­lers mar­ket (gdy to sprze­da­ją­cy dyk­to­wa­li warun­ki) zamie­nił się w buy­ers mar­ket, w któ­rym  kupu­ją­cy, któ­rzy mogą dostać pożycz­kę, zaczy­na­ją mieć pra­wo wybo­ru. Mogą nawet tro­chę poprze­bie­rać w towa­rze, któ­re­go jest znacz­nie wię­cej niż jesz­cze niedawno.

        Może nawet nie jest towa­ru aż tak znacz­nie wię­cej, ale ponie­waż wie­lu kupu­ją­cych zosta­ło „zmro­żo­nych” wyż­szym opro­cen­to­wa­niem, to domy sprze­da­ją się wol­niej. Obec­nie trze­ba szu­kać kup­ca nawet kil­ka tygo­dni, kie­dy jesz­cze do nie­daw­na o zaku­pie decy­do­wa­ły godziny.

        Ale jak to się ma do first time buy­ers? W jaki spo­sób wyż­sze opro­cen­to­wa­nie może im pomóc? Podam Pań­stwu kil­ka moich prze­my­śleń pod rozwagę.

        •      Ponie­waż rynek się schło­dził, ceny nie­ru­cho­mo­ści w wie­lu sytu­acjach nagle spa­dły. Są tacy, któ­rzy muszą nie­ru­cho­mość sprze­dać, i są zmu­sze­ni do obni­że­nia ceny o 10–15%.

        •    Obec­nie bar­dzo rzad­ko ist­nie­je potrze­ba prze­bi­ja­nia ceny. W tym gorą­cym, nie­sta­bil­nym okre­sie cena domu z listin­gu — $699,000 zwy­kle docho­dzi­ła do $900,000. Dziś, nawet jeśli nastą­pi prze­bit­ka ceny wywo­ław­czej, to jest nie­wiel­ka, a kie­dy nie ma innych chęt­nych, może­my nawet wyne­go­cjo­wać niż­szą cenę.

        •      Kie­dy kupu­je­my taniej, nasze opła­ty zwią­za­ne z zaku­pem są też niż­sze — pła­ci­my niż­szy Land Trans­fer Tax czy down­pay­ment. Jeśli kupi­li­śmy dom za $900,000 przy wpła­cie wła­snej 20%, wyno­si­ła ona $180,000. A jeśli liczy­my ją od $700,000, to musi­my mieć $140,000. To spo­ra róż­ni­ca, któ­ra z powo­dze­niem wystar­czy na pokry­cie kosz­tów zamknięcia.

        •      Następ­ny plus — kie­dy nie mamy kon­ku­ren­cji, może­my skła­dać ofer­ty z warun­ka­mi. W sza­lo­nym okre­sie było to nie do pomy­śle­nia! Dziś sprze­da­ją­cy nie ma wybo­ru i zwy­kle bez sprze­ci­wu zga­dza się na ofer­ty warunkowe.

        •      Obec­nie dużo łatwiej jest kupić dom, któ­ry nam się podo­ba, a nie ten, na któ­re­go nie było chęt­nych. Wcze­śniej, kie­dy wszyst­ko zni­ka­ło na pniu i wie­le osób w akcie despe­ra­cji bra­ło “wszyst­ko jak leci”, nawet takie oko­li­ce jak Jane/Finch sprze­da­wa­ły się względ­nie dobrze. Pamię­taj­my jed­nak o haśle “loca­tion, loca­tion, loca­tion” — bez wzglę­du na waha­nia na ryn­ku real esta­te wciąż jest klu­czo­wym kry­te­rium wybo­ru nie­ru­cho­mo­ści. Teraz ceny takich sła­bych loka­li­za­cji spad­ną naj­bar­dziej i naj­trud­niej będzie je sprzedać.

        •      Ogól­nie moż­na stwier­dzić, że okre­sie boomu ceny nie­któ­rych rejo­nów poza GTA szły pro­cen­to­wo w górę nawet szyb­ciej niż Toron­to i oko­li­ce. Dziś trend jest odwrot­ny. Rów­nież szyb­ciej „odda­ją” pozy­ska­na cenę. Fak­tycz­nie ozna­cza to, że jeśli ktoś szu­ka domu do zaku­pu a nie jest zwią­za­ny czy zmu­szo­ny by miesz­kać w GTA, to napraw­dę dobre oka­zje są w mniej­szych ośrod­kach. Jako przy­kład kil­ka dni temu poka­zy­wa­łem domy w Hamil­ton i oko­li­cach. Bez tru­du zna­la­złem 10 domów poni­żej $700,000, któ­re były sen­sow­ne, dostęp­ne, i sprze­da­ją­cy byli skłon­ni nego­cjo­wać cenę.

        •      Nadal jest spo­re zapo­trze­bo­wa­nie na domy spe­cjal­nie przy­go­to­wa­ne do sprze­da­ży. Nawet jeśli gry­ma­śny czy wyma­ga­ją­cy klient zoba­czy dom, w któ­rym doko­na­no szyb­kiej, lecz atrak­cyj­nej reno­wa­cji (flip), to czu­je, że to dom jego marzeń. Jed­nak wie­le z tych reno­wa­cji jest robio­na dla efek­tu i w tani spo­sób. Moim zda­niem ci, któ­rzy nie boją się reno­wa­cji i są otwar­ci na kup­no domu w sta­nie as it is, czę­sto doko­nu­ją lep­sze­go wybo­ru. Takie domy moż­na wyre­mon­to­wać po swo­je­mu i zwy­kle jest to znacz­nie lep­sza decyzja.

        •      Może to drob­na spra­wa, ale w sza­lo­nym okre­sie bar­dzo trud­no było nawet dostać appo­int­ment na obej­rze­nie domu. Gra­fi­ki poka­zów były wypeł­nio­ne od rana do wie­czo­ra i jeśli pla­no­wa­ło się zoba­czyć wię­cej domów (5–10) za jed­nym wyjaz­dem, ta koor­dy­na­cja była nie­zwy­kle trud­na. Dziś  nie spra­wia to żad­nych trud­no­ści, bo cza­sa­mi nie­któ­re wysta­wio­ne na sprze­daż domy nie mają nawet jed­ne­go poka­zu dziennie.

      Opi­sa­ne powy­żej stwier­dze­nia poka­zu­ją (mam nadzie­ję że w spo­sób prze­ko­ny­wa­ją­cy), że obec­nie kupu­ją­cy po raz pierw­szy (a wła­ści­wie wszy­scy kupu­ją­cy) są w znacz­nie lep­szej sytu­acji, niż byli jesz­cze kil­ka mie­się­cy temu. Mają bowiem to, co powin­ni otrzy­mać na usta­bi­li­zo­wa­nym ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści — szan­sę wybo­ru i szan­sę na negocjacje.

        Ale co z wyż­szy­mi opro­cen­to­wa­nia­mi? Czy opła­ty będą znacz­nie wyż­sze? Doko­naj­my kil­ku obliczeń.

        Niech będzie to nie­ru­cho­mość zaku­pio­na w tym nie­daw­nym jesz­cze, gorą­cym okre­sie. Wysta­wio­na za $700,000 sprze­da­ła się za $900,000. Czy­li o 200,000 dola­rów wię­cej, niż cena wywoławcza.

        Jeśli ktoś ją kupił wła­śnie za $900,000 i miał 20% wpła­ty wła­snej, to potrze­bo­wał poży­czyć $720,000. Wte­dy moż­na było dostać 5‑letni mort­ga­ge zamknię­ty na oko­ło 2.5% rocz­nie. Przy takim zało­że­niu i 25 latach amor­ty­za­cji, spła­ty od $720,000 przez 5 lat kon­trak­tu wyno­si­ły $3,225.36 mie­sięcz­nie. W cią­gu 5 lat zapła­ci­li­by­śmy w opro­cen­to­wa­niu $82,914, a nasz spła­co­ny kapi­tał (prin­ci­ple) wyniósł­by $110,607. Po 5‑latach do spła­ty nadal pozo­sta­ło­by $609,392.

        Zobacz­my, jak teraz wyglą­da sytu­acja, kie­dy może­my kupić podob­ną nie­ru­cho­mość nawet o $200,000 taniej — czy­li za $700,000. Dziś moż­na otrzy­mać 5‑letni zamknię­ty mort­ga­ge na 4.69%. Zakła­da­jąc 20% down­pay­ment, potrze­bu­je­my sfi­nan­so­wać tyl­ko $560,000. Przy amor­ty­za­cji na 25 lat nasza spła­ta mie­sięcz­na wynie­sie $3,158.88 — czy­li nawet mniej. A w cią­gu 5 lat zapła­ci­my w opro­cen­to­wa­niu $122,725 i spła­ci­my $66,806 zadłu­że­nia. Nadal do spła­ty pozo­sta­nie nam $493,193.

        Patrząc na te kwo­ty wyraź­nie widać, że nawet jeśli opro­cen­to­wa­nie jest wyż­sze, ale sko­rzy­sta­my i kupi­my taniej niż jesz­cze kil­ka mie­się­cy temu, to w koń­co­wym efek­cie mamy podob­ny dom, jaki kupi­li­śmy w stycz­niu, ale jeste­śmy zadłu­że­ni na niż­szą kwo­tę, co jest istot­ne w sytu­acji potrze­by odno­wie­nia pożycz­ki hipotecznej.

        Pro­szę pamię­tać, że w Kana­dzie naj­dłuż­szy okres, na któ­ry ban­ki zwy­kle gwa­ran­tu­ją sta­ły pro­cent (term) wyno­si 5 lat. Czy­li zarów­no ci, któ­rzy kupi­li z tanim mort­ga­ge kil­ka mie­się­cy temu jak i ci, któ­rzy kupu­ją obec­nie, znaj­dą się w iden­tycz­nej sytu­acji, jeśli cho­dzi o wyso­kość opro­cen­to­wań — bo będą musie­li przy­jąć takie warun­ki ban­ku, jakie będą obo­wią­zy­wa­ły w roku 2027 roku. Z tym że ci, któ­rzy kupi­li para­dok­sal­nie przy wyż­szym opro­cen­to­wa­niu (ale za to taniej), będą w lep­szej sytu­acji wyj­ścio­wej, gdyż ich zadłu­że­nie może wyno­sić o $115,000 mniej niż tych „szczę­śliw­ców”, któ­rzy kupi­li dro­go przy tanich pożyczkach!

        Jeśli zamie­rza­ją Pań­stwo kupić swój pierw­szy dom, zapra­szam do kon­tak­tu. Nie tyl­ko znaj­dę dla Pań­stwa atrak­cyj­ną pod wzglę­dem funk­cjo­nal­no­ści i ceny nie­ru­cho­mość, ale pomo­gę przejść przez pro­ce­du­ry z tym zwią­za­ne i dora­dzę naj­ko­rzyst­niej­sze roz­wią­za­nia finansowe.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007