Kiedy potrzebujemy kupić nieruchomość, najczęściej stawiamy na pożyczkę hipoteczną, a o nią zazwyczaj zwracamy się do banku. Bo banki mają “kasę”.

Ale czy ktoś zastanawiał się, skąd banki ją mają, aby nam ją udostępniać? Pieniądze w bankach na udzielanie pożyczek hipotecznych pochodzą z kilku różnych źródeł.

1. Terminowe wkłady depozytowe. Banki zbierają pieniądze od swoich klientów w postaci wkładów depozytowych. Klienci wpłacają swoje oszczędności na konta bankowe, gdzie są przechowywane i mogą być używane przez banki do udzielania pożyczek hipotecznych. Banki mogą wypłacać odsetki za te depozyty, ale jednocześnie korzystają z części tych środków, jako ze źródła finansowania pożyczek hipotecznych.

2. Kapitał bankowy. Banki dysponują kapitałem własnym, którym mogą finansować pożyczki hipoteczne. Kapitał bankowy to suma pieniędzy, które bank posiada w postaci akcji lub kapitału udziałowego. Banki mogą używać tego kapitału jako zabezpieczenia i udostępniać go na finansowanie pożyczek hipotecznych.

3. Emisja obligacji. Banki mogą emitować obligacje, czyli papiery wartościowe, które kupują inwestorzy. Banki korzystają z uzyskanych środków z emisji obligacji na finansowanie różnych działań, w tym na udzielanie pożyczek hipotecznych. Inwestorzy, którzy kupują obligacje, otrzymują odsetki lub inne korzyści, związane z posiadaniem tych papierów wartościowych.

4. Kredyt od innych banków. Banki mogą również uzyskać finansowanie poprzez zaciąganie kredytu w innych bankach. Najczęściej w Bank of Canada. Banki dysponują możliwością pożyczania sobie pieniędzy od innych instytucji finansowych na określony czas, co daje im dostęp do większych środków na finansowanie pożyczek hipotecznych.

        Wszystkie te źródła finansowania pozwalają bankom na gromadzenie środków, które następnie mogą być wykorzystane do udzielania pożyczek hipotecznych. Jest to proces, który pomaga bankom zarabiać na odsetkach od tych pożyczek, jednocześnie zapewniając klientom dostęp do finansowania na zakup nieruchomości.

        Są dwa podstawowe rodzaje pożyczek hipotecznych. Pożyczki “zamknięte” (closed) są udzielone na określony, zamknięty okres nazywany term, w którym to okresie bank gwarantuje pożyczkobiorcy stałe oprocentowanie. Drugi rodzaj to pożyczki “otwarte” (open), które można spłacić w każdej chwili bez kary, ale oprocentowanie zwykle jest zmienne (variable).

        Variable Mortgage zwykle można w każdej chwili zamienić na Closed Mortgage bez kary, ale bazował on będzie na obowiązującym w danej chwili oprocentowaniu.

Kiedy jesteśmy zmuszeni zerwać umowę zamkniętą, banki stosują kary finansowe. Robią to z kilku powodów:

1. Zabezpieczenie przed ryzykiem. Pożyczki hipoteczne to długoterminowe zobowiązania finansowe, które banki udzielają na podstawie zabezpieczenia hipotecznego, czyli prawa do nieruchomości jako gwarancji spłaty. Banki obliczają swoje koszty i ryzyko udzielenia pożyczki, uwzględniając m.in. stopę procentową, koszty operacyjne i oczekiwane korzyści. Kara za zerwanie pożyczki hipotecznej ma na celu zabezpieczenie banku przed potencjalnymi stratami wynikającymi z przedwczesnej spłaty pożyczki, co mogłoby wpłynąć negatywnie na ich bilans finansowy.

2. Koszty utraty dochodów. Banki zarabiają na odsetkach od pożyczek hipotecznych, rozłożonych na długi okres spłaty. W przypadku wcześniejszej spłaty pożyczki bank traci część potencjalnych dochodów, które mógłby generować w przypadku kontynuowania regularnych spłat. Kara za zerwanie pożyczki hipotecznej jest często stosowana jako forma rekompensaty dla banku za utracone korzyści.

3. Zachowanie równowagi w bilansie banku. Banki zarządzają swoim bilansem, uwzględniając różne rodzaje aktywów i pasywów. Pożyczki hipoteczne są zwykle częścią aktywów banku. W przypadku wcześniejszej spłaty pożyczki bank może napotkać trudności w utrzymaniu równowagi w swoim bilansie – zwłaszcza, jeśli nie ma wystarczającej ilości innych aktywów do zrekompensowania utraty aktywów w postaci pożyczki hipotecznej.

Kara za zerwanie pożyczki ma na celu złagodzenie tych potencjalnych, negatywnych skutków dla banku. Kary za zerwanie umowy na hipotekę oraz sposób ich naliczania mogą się różnić w zależności od przepisów prawa oraz indywidualnych warunków umowy kredytowej. Zwykle banki stosują dwa rodzaje kar:

1. Interest differential (różnica odsetek). Kara w postaci interest differential jest naliczana na podstawie różnicy pomiędzy stopą procentową, określoną w umowie hipotecznej, a obecną stopą procentową rynkową. Jeśli obecna stopa procentowa jest niższa od umówionej, bank może naliczyć różnicę jako karę za zerwanie umowy. Jest to często stosowane w przypadku, gdy obecne stopy procentowe są niższe, a klient decyduje się na wcześniejszą spłatę pożyczki, aby skorzystać z korzystniejszych warunków rynkowych.Ten rodzaj kary występuje zwykle, kiedy “nasze” oprocentowanie jest wyższe niż banki oferują w chwili, kiedy chcemy wypowiedzieć pożyczkę.

2. Trzymiesięczny interest. Kara w postaci trzymiesięcznego interestu, jak sama nazwa wskazuje, opiera się na naliczeniu odsetek za trzy miesiące na pozostałą kwotę pożyczki. Stawka odsetek, która jest stosowana do naliczenia kary, zwykle jest tą samą stawką, która obowiązuje w umowie hipotecznej. W przypadku wcześniejszej spłaty, bank nalicza odsetki za trzy miesiące jako karę dla kredytobiorcy. Ten rodzaj kary występuje zwykle, kiedy “nasze” oprocentowanie jest niższe niż banki oferują w chwili, kiedy chcemy zerwać pożyczkę.

Banki mogą naliczać dodatkowe koszty administracyjne, związane z wcześniejszą spłatą pożyczki hipotecznej. Mogą to być opłaty za wyrejestrowanie dokumentów, przeliczenie salda pożyczki, przygotowanie nowych dokumentów, itp.

Nie wszyscy wiedzą, że nie zawsze trzeba zrywać umowę z bankiem, kiedy zmieniamy dom na inny. Wręcz przeciwnie – często się opłaca przenieść pożyczkę z jednego domu na drugi.

Przeniesienie hipoteki (portability) w odniesieniu do pożyczki hipotecznej odnosi się do możliwości przeniesienia istniejącej pożyczki hipotecznej na nową nieruchomość, zwykle bez konieczności wcześniejszej spłaty całej pożyczki. Oznacza to, że pożyczka hipoteczna może być przeniesiona na nową nieruchomość, a warunki umowy kredytowej, takie jak stopa procentowa i harmonogram spłat, są utrzymane bez konieczności rozwiązania obecnej pożyczki i zaciągania nowej.

Główne korzyści związane z ponowną przenośnością pożyczki hipotecznej to:

1. Uniknięcie opłat za rozwiązanie pożyczki. Przenosząc istniejącą pożyczkę hipoteczną na nową nieruchomość można uniknąć kosztów związanych z rozwiązaniem obecnej pożyczki, takich jak kara za wcześniejszą spłatę lub opłaty administracyjne.

2. Kontynuacja korzystnych warunków kredytowych. Jeśli posiadamy korzystne warunki kredytowe na istniejącą pożyczkę hipoteczną (takie jak np. niska stopa procentowa), przenoszenie pożyczki na nową nieruchomość pozwala zachować te warunki. Nie trzeba negocjować nowej umowy kredytowej ani podlegać aktualnym rynkowym stawkom procentowym.

3. Wygoda i oszczędność czasu. Zamiast rozwiązywać obecną pożyczkę i aplikować na nową, lepiej jest przenieść pożyczkę, co jest zazwyczaj prostsze i oszczędza czas. Nie trzeba przechodzić przez cały proces aplikacyjny i ocenę zdolności kredytowej, co bywa czasochłonne i stresujące.

Warto zauważyć, że warunki i dostępność ponownej przenośności pożyczki hipotecznej mogą się różnić – w zależności od banku. Nie wszystkie pożyczki hipoteczne są przenośne, dlatego zawsze warto skonsultować się z bankiem.

Banki mają obowiązek udzielić klientom informacji, dotyczącej kary za zerwanie umowy hipotecznej. Oto kilka sposobów, które mogą pomóc w uzyskaniu tych informacji:

1. Najlepszym sposobem jest bezpośredni kontakt z bankiem, który udzielił pożyczki hipotecznej. Można zadzwonić na ich infolinię, odwiedzić oddział banku osobiście lub wysłać zapytanie e-mailem. Prosić należy o informacje dotyczące wysokości kar za wcześniejsze zerwanie umowy hipotecznej i o przesłanie konkretnych warunków umowy, dotyczących tej kary.

2. Analiza umowy kredytowej, którą podpisaliśmy z bankiem. W części dotyczącej warunków umowy powinny być zawarte informacje na temat kar za wcześniejsze zerwanie umowy hipotecznej. Szczególną uwagę warto zwrócić na sekcje dotyczące wcześniejszej spłaty.

3. Jeśli mamy wątpliwości i chcemy uzyskać bardziej szczegółowe wyjaśnienie, warto skonsultować się z doradcą finansowym (mortgage broker). Może on pomóc w zrozumieniu warunków umowy kredytowej oraz skontaktować się z bankiem w naszym imieniu, aby uzyskać konkretną informację na temat kary za zerwanie umowy hipotecznej.

        Również prawnicy mogą w naszym imieniu zwrócić się do banku z zapytaniem wysokość sumy, potrzebnej na wyrejestrowanie hipoteki łącznie z ewentualną karą wyliczoną na szczególny dzień.

        W przypadku pytań, zamiaru zakupu czy sprzedaży przez Państwa nieruchomości zapraszam, jak zwykle, do kontaktu.

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007