Jesteście biedniejsi, niż myślicie – kanadyjski paradoks bogactwa na papierze
Niedawny raport UBS o globalnym bogactwie wywołał wśród Kanadyjczyków falę satysfakcji. Mediana majątku gospodarstw domowych w Kanadzie okazała się ponad dwukrotnie wyższa niż w Stanach Zjednoczonych. Kanada zajęła siódme miejsce na świecie pod względem mediany, Stany – dopiero 28. Amerykanie wyprzedzają nas wyraźnie w średniej (average), bo mają znacznie więcej miliarderów i ultrazamożnych, ale „typowy” Kanadyjczyk wygląda na bogatszego. Redakcja The Globe and Mail w niedzielnym editorialu z 16 sierpnia 2026 roku ostrzega jednak: nie ma powodów do radości. Te liczby mocno zawyżają rzeczywisty poziom zamożności Kanadyjczyków.
Bogactwo uwięzione w murach
Kluczowy problem leży w strukturze majątku. Coraz większa jego część jest zamrożona w nieruchomościach. W 1999 roku główne miejsca zamieszkania stanowiły mniej niż 32 proc. aktywów Kanadyjczyków. Do 2023 roku udział ten wzrósł do 38 proc. Wartość tych domów została sztucznie wypchnięta w górę przez politykę, która przez lata ograniczała podaż, a jednocześnie – aż do niedawna – podkręcała popyt wysoką imigracją.
Porównanie cen domów do dochodów jest znacznie mniej pochlebne dla Kanady. W USA typowy dom jednorodzinny kosztował w 2024 roku około pięciokrotności typowego dochodu gospodarstwa. W Kanadzie podobny wskaźnik dla typowego domu wolnostojącego wynosił około dziewięciokrotności dochodu rodziny. To nie dlatego, że Kanadyjczycy mieszkają w luksusowych rezydencjach na ogromnych działkach. Przyczyna jest prozaiczna: od lat buduje się za mało, zwłaszcza domów rodzinnych (w przeciwieństwioe do małych condo).
Ekonomista Mike Moffatt nazywa to „zawyżoną wartością aktywów wynikającą ze sztucznej niedostępności”. Ta rzadkość nie jest dziełem rynku, lecz świadomych i nieświadomych decyzji politycznych: wysokich podatków i opłat deweloperskich, które windują koszty budowy, restrykcyjnych zasad zagospodarowania przestrzennego (zoning) oraz niepotrzebnie sztywnych kodeksów budowlanych. Efekt? Cena istniejącego zasobu idzie w górę, bo nowa podaż nie nadąża za popytem. To nie jest prawdziwe bogactwo – to iluzja wygenerowana przez niedobór.
Młodzi zostają na bocznym torze
Ta iluzja ma konkretne ofiary. Najbardziej odczuwają ją młodzi. W latach 2011–2021 odsetek Kanadyjczyków w wieku 30–34 lata, którzy posiadali dom, spadł z niemal 60 proc. do nieco ponad 50 proc. (dane Statistics Canada). Moffatt argumentuje, że tradycyjne miary zawyżają ten wskaźnik, bo nie uwzględniają rosnącego zjawiska dorosłych dzieci mieszkających z rodzicami głęboko w trzydziestce. Gdy liczy się właścicieli względem całej populacji dorosłych, wskaźnik dla grupy 30–34 lata spada o kolejne 10 punktów procentowych – do około 42 proc.
W Stanach też rośnie liczba trzydziestolatków mieszkających z rodzicami i młodzi mają coraz większe trudności z zakupem, ale wskaźniki własności wśród młodych Amerykanów pozostają zauważalnie wyższe niż w Kanadzie. Kanadyjski model, w którym „bogactwo” generuje się przez ograniczenie podaży, systematycznie odsuwa młodsze pokolenie od klasycznej ścieżki budowania majątku przez własność nieruchomości.
Seniorzy: milionerzy na papierze, biedni w praktyce
Paradoks działa też w drugą stronę – na starszych. Wielu właścicieli z pokolenia baby boomu stało się papierowymi milionerami, bo wartość ich domów przekroczyła próg miliona dolarów (nawet po spadkach od szczytu z 2022 roku domy są warte realnie ponad dwa razy więcej niż na początku wieku). Problem w tym, że nieruchomość to aktyw mało płynny. Zamiana wartości domu na gotówkę na emeryturę jest kosztowna i często nierealna.
Klasyczna strategia – sprzedaż większego domu i kupno mniejszego – napotyka ścianę. Wielu seniorów nie chce zamieniać przestronnego domu rodzinnego na małe mieszkanie w wieżowcu. Inni odkrywają, że nawet condo jest wciąż zbyt drogie. W Toronto średnia cena dwupokojowego mieszkania wynosiła około 770 tys. dolarów, podczas gdy średnia wartość domu rodzinnego – około 1,6 mln. Po odliczeniu prowizji (ok. 5 proc.), podatku od przeniesienia własności i kosztów przeprowadzki para może realnie dysponować około 700 tys. dolarów. To spora suma, ale daleko jej do komfortowego funduszu emerytalnego – zwłaszcza gdy doliczy się wysokie opłaty condominium i ubezpieczenia.
Alternatywa w postaci sprzedaży i wynajmu też nie jest tania. Średnia oferta wynajmu dwupokojowego mieszkania w Toronto przekraczała w czerwcu prawie 2950 dolarów miesięcznie. Koszty życia po „uwolnieniu” kapitału z domu bywają więc zaskakująco wysokie.
Co z tego wynika?
Redakcja Globe and Mail argumentuje, że rankingi mediany majątku, które tak mocno faworyzują Kanadę, w dużej mierze mierzą nie realną zamożność, lecz skutki wieloletniej polityki ograniczającej podaż mieszkań. Wysokie ceny domów nie oznaczają, że typowy Kanadyjczyk jest dwukrotnie bogatszy od typowego Amerykanina. Oznaczają, że duża część „bogactwa” jest sztucznie zawyżona i jednocześnie niedostępna dla tych, którzy chcieliby je zbudować (młodzi), a trudna do wykorzystania dla tych, którzy już je mają (seniorzy).
Efekt uboczny jest społeczny i międzypokoleniowy: coraz więcej młodych ludzi odsuwa się od własności, a starsi odkrywają, że papierowe miliony nie przekładają się łatwo na bezpieczeństwo emerytalne. Kanadyjski model mieszkaniowy, który przez lata traktował rosnące ceny jako dowód sukcesu, okazuje się pułapką. Prawdziwe bogactwo wymaga czegoś więcej niż zawyżonych wycen istniejących aktywów – wymaga możliwości ich tworzenia i wykorzystywania przez kolejne pokolenia
