Czapliński: CZY REMONT PRZED SPRZEDAŻĄ MA SENS? NIE ZAWSZE KAŻDY DOLAR SIĘ ZWRÓCI

Na początku warto odróżnić dwa pojęcia. Przygotowanie domu do sprzedaży oznacza usunięcie rzeczy, które przeszkadzają kupującym zobaczyć potencjał nieruchomości. Remont oznacza już poważniejszą zmianę wymagającą większych pieniędzy, czasu i zwykle kilku wykonawców, z których przynajmniej jeden przestaje odbierać telefon w najbardziej interesującym momencie. Przygotowanie domu może polegać na pomalowaniu ścian, poprawieniu uszkodzonych listew, wymianie starych opraw oświetleniowych, naprawieniu cieknącego kranu, uporządkowaniu ogrodu, dokładnym sprzątaniu oraz usunięciu nadmiaru mebli i przedmiotów. Remontem jest już wymiana całej kuchni, przebudowa łazienki, nowe podłogi w całym domu czy wykończenie basementu. Jedno i drugie może mieć sens. Nie zawsze jednak przynosi taki sam zwrot.

Właściciel patrzy na swój dom przez pryzmat wspomnień. Widzi święta, urodziny dzieci, rodzinne spotkania i lata spędzone w ogrodzie. Kupujący widzi plamę na suficie. Nie oznacza to, że jest człowiekiem bez uczuć. Po prostu jeszcze nie ma z tym domem żadnych wspomnień. Próbuje natomiast ustalić, ile rzeczy będzie musiał naprawić po zakupie. Małe zaniedbania często uruchamiają bardzo kosztowną wyobraźnię. Cieknący kran może oznaczać w oczach kupującego problemy z instalacją. Pęknięta płytka sugeruje, że łazienka rozpada się od środka. Niewielka plama przy oknie staje się dowodem, że dach, fundamenty i prawdopodobnie pół domu wymagają natychmiastowej naprawy.

Kupujący rzadko odejmują od ceny dokładny koszt naprawy. Zwykle odejmują koszt naprawy, stresu, ryzyka i jeszcze trochę na wszelki wypadek. Dlatego przed sprzedażą warto usunąć przede wszystkim te usterki, które są widoczne od razu po wejściu do domu, sugerują brak regularnej konserwacji, mogą wzbudzić obawy dotyczące dachu, instalacji, wody lub bezpieczeństwa albo i tak zostaną wykryte podczas home inspection. Nie chodzi o ukrywanie wad. Chodzi o to, by drobne zaniedbania nie wyglądały jak zapowiedź znacznie większej katastrofy.

Jednym z najbardziej opłacalnych sposobów odświeżenia domu jest malowanie. Świeże, spokojne kolory rozjaśniają wnętrze, poprawiają zdjęcia i sprawiają, że dom wygląda na lepiej utrzymany. Nie muszą być nudne, ale powinny pozwalać kupującemu wyobrazić sobie własne życie w danym miejscu. Intensywnie fioletowa sypialnia może być doskonałym wyrazem osobowości właściciela. Kupujący nie zawsze jednak przychodzi do domu po to, aby tę osobowość lepiej poznać.

Podobnie działa światło. Ciemny dom wydaje się mniejszy, smutniejszy i bardziej zużyty. Czyste okna, jaśniejsze żarówki, odsłonięte zasłony oraz kilka nowych opraw mogą zmienić odbiór wnętrza bez organizowania finansowego zamachu na konto bankowe.

Ogromne znaczenie ma również porządek. Dom nie musi wyglądać tak, jakby nikt w nim nigdy nie mieszkał. Powinien jednak pozwalać kupującym zobaczyć pomieszczenia, a nie kolekcję porcelanowych aniołków, trzydzieści siedem magnesów na lodówce i sprzęt do ćwiczeń pełniący od sześciu lat funkcję wieszaka. Czasami najlepszy remont przed sprzedażą zaczyna się od dużej liczby kartonów.

Kuchnia i łazienki mają ogromne znaczenie przy sprzedaży. To prawda. Nie wynika z tego jednak, że każdą starszą kuchnię trzeba natychmiast wyrwać ze ściany. Pełna przebudowa jest kosztowna, trwa długo i wiąże się z ryzykiem, że właściciel wybierze styl, który jemu się podoba, ale niekoniecznie odpowiada kupującym. Można wydać dużą sumę na ciemne szafki, efektowne płytki i wyjątkowo oryginalny blat, a później usłyszeć od pierwszej osoby oglądającej: „Szkoda, że kuchnia nie jest jasna”.

Przed sprzedażą często lepiej sprawdzają się zmiany kosmetyczne. W wielu przypadkach wystarczy pomalować lub odświeżyć szafki, wymienić uchwyty, położyć nowy backsplash, poprawić oświetlenie, wymienić zużyty kran, naprawić uszkodzone blaty i usunąć z powierzchni roboczych nadmiar przedmiotów. Podobnie w łazience. Czyste fugi, nowy silikon, sprawna wentylacja, dobre światło i świeże ręczniki mogą poprawić wrażenie bardziej niż kosztowna przebudowa wykonana w pośpiechu. Jeśli kuchnia lub łazienka są stare, ale czyste i sprawne, kupujący może potraktować je jako przyszły projekt. Jeżeli są stare, brudne i częściowo uszkodzone, potraktuje je jako problem. Różnica pomiędzy projektem a problemem bywa w nieruchomościach bardzo kosztowna.

Poważniejszy remont może być uzasadniony, jeśli dom wyraźnie odstaje od konkurencji i bez poprawy będzie trudny do sprzedania. Może to dotyczyć sytuacji, gdy podłogi są poważnie zniszczone, kuchnia lub łazienka jest w bardzo złym stanie, w domu występują oczywiste problemy techniczne, część pomieszczeń jest niedokończona, układ nieruchomości jest wyjątkowo niepraktyczny albo dom znajduje się w przedziale cenowym, w którym kupujący oczekują wyższego standardu.

Warto jednak policzyć nie tylko koszt prac, ale również czas i ryzyko. Remont zaplanowany na trzy tygodnie może potrwać dwa miesiące. Materiały mogą przyjechać w złym kolorze. Wykonawca może odkryć dodatkowy problem, który – jak to zwykle bywa – „nie był wcześniej widoczny”. A rynek w tym czasie może się zmienić.

Trzeba także pamiętać, że koszt remontu i wzrost wartości domu to dwie różne rzeczy. Jeżeli wydamy pięćdziesiąt tysięcy dolarów na remont, nie oznacza to automatycznie, że kupujący zapłaci o pięćdziesiąt tysięcy więcej. Czasami remont zwiększa cenę. Czasami jedynie pozwala sprzedać dom szybciej. Czasami zapobiega dużej obniżce. A czasami po prostu podoba się właścicielowi. Ostatni argument jest bardzo dobry, kiedy planujemy w domu jeszcze mieszkać. Jest znacznie słabszy, kiedy za miesiąc zamierzamy przekazać klucze nowemu właścicielowi.

Sprzedający często zakłada, że kupujący będzie zachwycony gotowym remontem. Tymczasem część kupujących woli zapłacić mniej i urządzić dom zgodnie z własnym gustem. Jeśli nieruchomość wymaga remontu, można to uczciwie uwzględnić w cenie i marketingu. Nie każdy starszy dom musi udawać nowy. Czasem jego największą zaletą jest właśnie możliwość stworzenia wnętrza od podstaw.

Najgorszym rozwiązaniem jest kosztowny, powierzchowny remont, który ma sprawiać wrażenie luksusu, ale po bliższym przyjrzeniu się widać, że jest zbiorem najtańszych materiałów, położonych w pośpiechu. Kupujący coraz częściej potrafią rozpoznać tak zwany szybki flip. Nowa farba nie zawsze odwróci uwagę od starego dachu, wilgotnej piwnicy i instalacji elektrycznej pamiętającej czasy, kiedy w domu były dwa telewizory, a nie kilkadziesiąt urządzeń, podłączonych do sieci.

Przed rozpoczęciem remontu warto odpowiedzieć sobie na trzy pytania: czy planowane prace usuną rzeczywisty problem? Czy poprawią pierwsze wrażenie? I czy kupujący rzeczywiście będą gotowi za nie zapłacić, czy jedynie je zauważą?

Najlepszy plan powinien uwzględniać wartość domu, lokalną konkurencję, grupę docelowych kupujących oraz aktualną sytuację na rynku. Inaczej przygotowuje się niedrogi starter home, inaczej rodzinny dom w popularnym okręgu szkolnym, a jeszcze inaczej luksusową nieruchomość, której nabywcy oczekują wykończenia na wysokim poziomie. Nie istnieje uniwersalna lista remontów odpowiednia dla każdego domu. Istnieje natomiast uniwersalna zasada: naprawić to, co budzi obawy, odświeżyć to, co psuje pierwsze wrażenie, i bardzo ostrożnie wydawać pieniądze na elementy zależne wyłącznie od gustu.

Ten artykuł nie ma przekonywać, że remont przed sprzedażą jest dobry albo zły. Ma jedynie przypomnieć, że celem nie jest stworzenie domu idealnego dla obecnego właściciela. Celem jest pokazanie kupującym nieruchomości zadbanej, uczciwie wycenionej i pozbawionej problemów, które już od progu zaczynają krzyczeć o pieniądze.

Nie każdy dolar wydany przed sprzedażą wróci się przy closing. Czasami najlepszą inwestycją okazują się te pieniądze, których dzięki zdrowemu rozsądkowi nie wydaliśmy.