Tydzień temu pisa­łem o ogól­nych spra­wach o jakich war­to pomy­śleć kupu­jąc dom. Zapo­wie­dzia­łem kon­ty­nu­acje tego tema­tu ale pod wzglę­dem funk­cji domu oraz pew­nych pro­ble­mów tech­nicz­nych, na któ­re war­to zwró­cić uwa­gę. Nie jest oczy­wi­ście moim zamia­rem zro­bić z tego pod­ręcz­nik “co robić, a cze­go nie robic” — ale jestem prze­ko­na­ny, że moje uwa­gi mogą pobu­dzić Pań­stwa do wła­snych przemyśleń.

Zaczął­bym od spra­wy naj­waż­niej­szej. Typ domu, któ­ry kupujemy.

Ja rozu­miem, że nie każ­dy może miesz­kać w pięk­nym i dro­gim domu na dużej dział­ce. Wie­le osób led­wo stać tyl­ko na zakup małe­go apar­ta­men­tu. Nato­miast nie wszy­scy sobie uświa­da­mia­ją, że kupu­jąc con­do­mi­nium z main­te­nan­ce pła­ci­my czę­sto dodat­ko­we $450 mie­sięcz­nie, to jest tyle co by pokry­wa­ło spła­tę $100,000 pożycz­ki hipo­tecz­nej. Inny fakt, o któ­rym nale­ży wie­dzieć to, że $1,200 za wynaj­mo­wa­nie base­men­tu – pokry­wa ponad $250,000 spłat hipo­tecz­nych. Inny­mi sło­wy, opła­ty za town­ho­use kupio­ny za $400,000 mogą być wyż­sze niż spła­ty za dom war­to­ści $750,000 – jeśli ma on ren­tal unit przy­no­szą­cy nam sta­ły dochód.

Dla­te­go zwy­kle zachę­cam klien­tów do zaku­pu nie­ru­cho­mo­ści z poten­cja­łem – naj­le­piej domu z ren­tal opcją lub z poten­cja­łem na przy­szłą roz­bu­do­wę. Takie domy szyb­ko nabie­ra­ją war­to­ści. Zwy­kle znie­chę­cam do zaku­pu “stack town­ho­uses” czy “back to back town­ho­uses”. Świet­ny pomysł dla dewe­lo­pe­rów, któ­rzy zwięk­sza­ją pro­fit wci­ska­jąc wie­le wię­cej osób na ten sam teren. Bar­dzo zły zakup dla tych, któ­rzy się dają wsa­dzić na taką “rezy­den­cję”. Te uni­ty, jak się zesta­rze­ją i będą wyma­ga­ły napraw – będą wręcz okrop­ne i stra­cą na war­to­ści. Prze­cież nie tyl­ko nie da się w nich miesz­kać to rów­nież nie mając main­te­nan­ce (back to back towns) będą upa­da­ły z cza­sem pod wzglę­dem tech­nicz­nym (na pew­no zewnętrze).



Ale wróć­my do tema­tu. Gdy oglą­da­my dzie­siąt­ki domów, na któ­rych obej­rze­nie mamy cza­sem tyl­ko kil­ka minut, trud­no jest skon­cen­tro­wać się na tym co widzi­my. Czę­sto po takim krót­kim cza­sie podej­mu­je­my decy­zję o zło­że­niu ofer­ty. Wie­lu oglą­da­ją­cych czę­sto już po wyj­ściu z domu nie bar­dzo pamię­ta co widzia­ło. Tu – bar­dzo waż­ną rolę musi ode­grać “Buy­er Agent”, któ­ry powi­nien być bar­dzo obiek­tyw­ny i wie­dzieć na co zwró­cić uwa­gę swo­im klientom.

Do funkcjonalnych błędów zaliczyłbym między innymi:

Brak wła­ści­wej stre­fy wej­ścio­wej do domu – cia­sny kory­tarz gdzie nie moż­na na raz ubie­rać się czy roz­bie­rać w kil­ka osób, brak odpo­wied­nio dużej sza­fy na ubra­nia, brak miej­sca by zmie­nić obu­wie – są oczy­wi­sty­mi pro­ble­ma­mi i powo­du­ją, że zaraz przy wej­ściu panu­je cią­gły bałagan.

Nie­ustaw­ność pomiesz­czeń i ich wiel­kość – czę­sto gdy oglą­da­my nie ume­blo­wa­ne pomiesz­cze­nia – wyda­ją się one znacz­nie więk­sze. War­to sobie wyobra­zić usta­wie­nie mebli. Cza­sa­mi oka­zu­je się że dom jest tak zapro­jek­to­wa­ny, że nie ma miej­sca na kana­pę czy stół do jedze­nia. Popu­lar­ny tak zwa­ny open con­cept – nie ma zbyt wie­le ścian na meble czy tele­wi­zor. Wie­le domów jest przy­go­to­wy­wa­nych do sprze­da­ży przez zawo­do­wych “sta­gers” — dobie­ra­ją oni spe­cjal­ne małe meble by pomiesz­cze­nia wyda­wa­ły się więk­sze i bar­dziej prze­strzen­ne. Kie­dy wpro­wa­dzi­my do tej samej prze­strze­ni typo­we meble, nagle bra­ku­je miejsca.

Brak miej­sca do jedze­nia w kuch­ni – zbyt mała kuch­nia jest jed­nym z poważ­niej­szych pro­ble­mów. W dzi­siej­szym sty­lu życia – kuch­nia to nie tyl­ko – goto­wa­nie – to rów­nież miej­sce gdzie spę­dza­my czas z rodzi­ną i przyj­mu­je­my gości. Odra­bia­my lek­cję z dzieć­mi. Jest to zde­cy­do­wa­nie waż­ne pomiesz­cze­nie Dla­te­go gdy mamy dużą rodzi­nę ale małą kuch­nię nikt nie jest zadowolony.

Brak połą­cze­nia stre­fy dzien­nej z ogro­dem – doty­czy to szcze­gól­nie star­szych domów – naj­czę­ściej domów par­te­ro­wych lub back-splits w któ­rych kuch­nia jest z przo­du domu a sypial­nie od stro­ny ogro­du. Kie­dyś był inny styl życia. Dziś łatwy dostęp do ogro­du oraz bli­sko­ści kuch­ni z kuch­ni do ogro­du są wyso­ko cenio­ne przez nabyw­ców. Ten pro­blem połą­cze­nie z ogro­dem jest też powszech­ny w tych domach, któ­re mają kuch­nie jeden poziom powy­żej ogro­du. Owszem widzi­my ogród przez okno, ale z ogród­ka to bar­dzo rzad­ko korzystamy.

Brak odpo­wied­niej licz­by łazie­nek – Oczy­wi­ście moż­na żyć mając jed­na peł­ną łazien­kę na całą rodzi­nę ale war­to pamię­tać, że dziś dom powi­nien mieć przy­naj­mniej 2 peł­ne łazien­ki – jeśli ma słu­żyć rodzi­nie! O ile mniej kon­flik­tów I stre­sów! To jest ten ele­ment, któ­ry rów­nież znacz­nie uła­twia sprze­daż nie­ru­cho­mo­ści kie­dy się na to zdecydujemy.
Brak szaf i miej­sca na prze­cho­wy­wa­nie róż­nych rze­czy! Wie­my jak szyb­ko dom zapeł­nia się róż­ny­mi rze­cza­mi. Od ubrań do ozdób cho­in­ko­wych! Brak miej­sca do prze­cho­wy­wa­nia “potrzeb­nych “ rze­czy jest powo­dem cią­głe­go bała­ga­nu. Ten pro­blem szcze­gól­nie wystę­pu­je w małych con­dos oraz “stuck townhouses”.

Brak wła­ści­we­go świa­tła dzien­ne­go – domy budo­wa­ne są na coraz mniej­szych i coraz węż­szych dział­kach. Czę­sto świa­tło dzien­ne docho­dzi do nas poprzez jed­no lub dwa małe okna. Jeśli oglą­da­my dom w cza­sie dnia war­to wyłą­czyć na moment sztucz­ne oświe­tle­nie by zorien­to­wać się czy dom nie jest zbyt ciemny.

Usta­wie­nie do stron świa­ta – więk­szość z nas Pola­ków woli sło­necz­ne ogro­dy, doty­czy to rów­nież więk­szo­ści kupu­ją­cych z innych stron świa­ta. Naj­bar­dziej poszu­ki­wa­ne są ogro­dy wycho­dzą­ce na połu­dnie, połu­dnio­wy zachód, zachód oraz pół­noc­ny zachód. Oczy­wi­ście są też tacy co nie lubią słoń­ca – no ale to zwy­kle nie­licz­na gru­pa. Jeśli świa­tło jest dla Pań­stwa waż­ne to tu bym nie robił żad­nych kompromisów.



Loka­li­za­cja – pod hasłem loka­li­za­cji rozu­miem nie tyl­ko dobrą oko­li­cę – ale rów­nież uni­ka­nie linii wyso­kie­go napię­cia, auto­strad, wysy­pisk śmie­ci czy złe­go sąsiedz­twa. Wie­le osób nie lubi sąsiedz­twa szkół, szpi­ta­li czy cmen­ta­rzy – choć moim zda­niem są to naj­bar­dziej spo­koj­ni “sąsie­dzi” jakich moż­na sobie wyobrazić.

Zwra­ca­jąc uwa­gę na ele­men­ty tech­nicz­ne domu – nale­ży zwró­cić uwa­gę na te skład­ni­ki, któ­re mogą wyma­gać natych­mia­sto­wej wymia­ny lub napraw — co wią­że się z kosz­ta­mi. Pew­ne pro­ble­my widać natych­miast gołym okiem. Inne wyma­ga­ją wytre­no­wa­ne­go oka “Buy­er Agent” lub Inspek­to­ra Budow­la­ne­go. Waż­niej­sze ele­men­ty na któ­re powin­no zwró­cić uwa­gę nawet przy wstęp­nym oglą­da­niu domu to:

Stan zewnętrz­ny domu — Wie­le na temat domu moż­na już powie­dzieć po jego zewnętrz­nym wyglą­dzie. Zanie­dba­ny dom z poza­pa­da­nym pod­jaz­dem, ponisz­czo­ny­mi drzwia­mi do gara­żu, dachem do natych­mia­sto­wej wymia­ny lub poobry­wa­ny­mi ryn­na­mi – powi­nien być pierw­szym ostrze­że­niem gdy oglą­da­my domy. Szcze­gól­nie kie­dy ktoś zro­bił reno­wa­cję (na flip) wnę­trza bez doty­ka­nia cze­go­kol­wiek na zewnątrz. Odwrot­nie dom w ide­al­nym zewnętrz­nym sta­nie, może dużo powie­dzieć o wnę­trzu nawet przed jego oglądaniem.

Rodzaj ogrze­wa­nia. Jest kolo­sal­na róż­ni­ca pomię­dzy ogrze­wa­niem przy pomo­cy elek­trycz­nych “base­bo­ards” a ogrze­wa­niem gazo­wym. Głow­nie cho­dzi o kosz­ty ale rów­nież w przy­pad­ku base­bo­ards nie może­my łatwo doło­żyć kli­ma­ty­za­cji. Nie wszy­scy wie­dzą, że pro­jek­tu­jąc dom musi­my zapro­jek­to­wać ogrze­wa­nie, nato­miast posia­da­nie kli­ma­ty­za­cji to luk­sus (nie jest to wyma­ga­ne prze­pi­sa­mi) i czę­sto mamy domy w któ­rych jej nie ma. To jest może luk­sus, ale latem coraz trud­niej wytrzy­mać jest w domach bez cen­tral­nej kli­ma­ty­za­cji. Na szczę­ście tech­ni­ka poszła do przo­du i obec­nie ist­nie­ją bar­dzo łatwe do zain­sta­lo­wa­nia sys­te­my i bar­dzo eko­no­micz­ne, któ­re nie wyma­ga­ją kana­łów nawiew­nych. Typo­wo sto­so­wa­ny w Kana­dzie “for­ced air sys­tem” wytrzy­mu­je oko­ło 25 lat (piec) i oko­ło 15 lat kli­ma­ty­za­tor. Jeśli są star­sze – może to gro­zić ich wymia­ną. Koszt takiej ope­ra­cji zwy­kle kształ­tu­je się od $4000 do $6000. Ale są też kom­pa­nie, któ­re pró­bu­ją wycią­gnąć (szcze­gól­nie od senio­rów) gru­bo ponad $10,000, dla­te­go war­to popy­tać innych zanim się da zro­bić w …….

Tabli­ca elek­trycz­na – obec­nie mini­mum wyma­ga­ne obec­nie zasi­la­nie to 100 Amp. Jeśli oglą­da­ny dom ma zasi­la­nie 60 Amper to jest to za mało i wystą­pi pro­blem z ubez­pie­cze­niem takie­go domu. Koszt zwięk­sze­nia zasi­la­nia do 100 Amper oraz wymia­ny tabli­cy wyno­si oko­ło od $1500 do $3000 i głów­nie zale­ży od tego czy zna­my rze­tel­ne­go elektryka.

Alu­mi­nio­we kable – fakt wystę­po­wa­nia alu­mi­nio­wych kabli zamiast mie­dzia­nych jest trud­niej­szy do oce­nie­nia w bar­dzo szyb­ki spo­sób (ale jest moż­li­we). Gene­ral­nie było ono uży­wa­ne w czę­ści domów w latach 1965–1976, ale obec­ność takie­go oka­blo­wa­nia wca­le nie wyklu­cza domu z zaku­pu. Sto­sun­ko­wo pro­sty zabieg i oka­blo­wa­nie będzie słu­ży­ło tak samo dobrze jak miedziane.

Okna – Okna w now­szych domach są prze­waż­nie robio­ne z alu­mi­nium, winyl lub fiber­glass i są one bar­dzo żywot­ne. W wie­lu star­szych domach, okna będą musia­ły być zmie­nio­ne. Ich kon­struk­cja jest prze­sta­rza­ła i powo­du­ją ogrom­ne stra­ty ciepl­ne. Sta­re okna mogą zwięk­szać rachun­ki za ener­gię nawet o 30–40 procent.

Atty­ka — rzad­ko zaglą­da­my na pod­da­sze oglą­da­jąc domy. Nato­miast w cza­sie robie­nia home inspec­tion, zde­cy­do­wa­nie war­to spraw­dzić ile i jaka izo­la­cja tam się znaj­du­je. Źle zaizo­lo­wa­na atty­ka jest odpo­wie­dzial­na za bar­dzo duże stra­ty cie­pła. To jak cho­dze­nie bez czap­ki zimą. Popra­wie­nie izo­la­cji jest nie­zwy­kle łatwe i spe­cjal­ne fir­my robią to w cią­gu jed­ne­go dnia a koszt nie jest aż tak duży. Czę­sto poni­żej $2000.

Oglą­da­jąc base­ment – jeśli jest on nie wykoń­czo­ny war­to zwró­cić uwa­gę na śla­dy wil­go­ci – woda w piw­ni­cy to poważ­ny pro­blem i duży wyda­tek. Tu kosz­ty napraw mogą docho­dzić do dzie­siąt­ków tysię­cy w poważ­nych przy­pad­kach, choć napra­wa małe­go prze­cie­ku nie jest aż tak kosz­tow­na (jeśli ścia­ny są z lane­go beto­nu) i w zależ­no­ści od meto­dy może wyno­sić od $500 — $1500. Znacz­nie kosz­tow­niej­sze są napra­wy kie­dy mamy ścia­ny base­men­to­we z kamie­nia lub blo­ków cemen­to­wych. Wów­czas jedy­nym spo­so­bem jest oko­pa­nie budyn­ku od zewnątrz i zało­że­nie spe­cjal­nej mem­bra­ny wodo­od­por­nej. Tu kosz­ty idą w dzie­siąt­ki tysięcy!

Łazien­ki – nale­ży szcze­gól­nie spraw­dzić oko­li­ce prysz­ni­ca, oraz miej­sca pod umy­wal­ką na poten­cjal­ne śla­dy wil­go­ci. Z tym, że stan­dar­dy się zmie­nia­ją. Dziś jak dom ma wię­cej niż 15 lat to i tak war­to pomy­śleć o zupeł­nie nowej łazien­ce. W koń­cu spę­dza­my w niej tro­chę cza­su, dla­cze­go mia­ło­by być nie miło? Tego cze­go nie rozu­miem (a zda­rza się to czę­sto), że ludzie wymie­nia­jąc płyt­ki, toa­le­ty, kra­ny czy umy­wal­ki – bar­dzo czę­sto pozo­sta­wia­ją sta­re wan­ny, któ­re szpe­cą i nisz­czą efekt renowacji.

Kuch­nia — to ser­ce domu o czym wie­dzą wszy­scy. Zde­cy­do­wa­nie war­to tu zain­we­sto­wać bo nie tyl­ko będzie nam jako rodzi­nie milej i wygod­niej ale jed­no­cze­śnie dom nabie­rze war­to­ści, ale…. Nie­raz widzia­łem reno­wa­cje, że na przy­kład zmie­nio­no szaf­ki kuchen­ne ale pozo­sta­wio­no sta­rą cera­micz­ną (cza­sa­mi popę­ka­ną) pod­ło­gę! Taka “reno­wa­cja” mnie oso­bi­ście znie­chę­ca do takie­go domu.

Sufi­ty — Jeśli popa­trzy­my na sufit na naj­wyż­szej kon­dy­gna­cji, i zoba­czy­my śla­dy prze­cie­ków to oczy­wi­ście może świad­czyć to o pro­ble­mach z jego pokry­ciem. Ponisz­czo­ne i mokre sufit pod łazien­ka­mi świad­czą o pro­ble­mach z wil­go­cią w łazien­kach powyżej.

To są tyl­ko nie­któ­re ele­men­ty i pro­ble­my na któ­re nale­ży zwró­cić uwa­gę oglą­da­jąc domy. Jeśli będzie­cie to robić z doświad­czo­nym “Buy­ers Agent” to powi­nien on je wychwy­cić i zwró­cić na nie uwa­gę. Z moje­go doświad­cze­nia, wie­lu oglą­da­ją­cych domy zwra­ca wię­cej uwa­gi na zdję­cia rodzin­ne sprze­da­ją­cych czy na meble niż na istot­ne spra­wy, ale jeśli im się te “pro­ble­ma­tycz­ne” spra­wy uświa­do­mi to zaczy­na­ją widzieć lepiej! I to jest mię­dzy inny­mi jesz­cze jeden powód dla­cze­go war­to pro­co­wać ze “swo­im” agen­tem (pod warun­kiem, że macie do nie­go zaufanie).

Maciek Cza­pliń­ski Tel. 905–278-0007