„Reverse Mortgage” (odwrócona hipoteka) jest formą finansowania, która pozwala zadłużać posiadany dom maksymalnie do ustalonej z góry kwoty. Reklamy pokazują same korzyści. Gdzie tkwi haczyk?
Ta forma pożyczki została wymyślona głównie z myślą o ludziach w wieku emerytalnym, którzy mają małe dochody i brakuje im środków na życie. Może to być to jednorazowa wypłata lub stałe, miesięczne raty. Zgodnie z bardzo „optymistycznymi” reklamami, można „uwolnić” spore pieniądze „zamrożone w posiadanym domu”, by wykorzystać je na pomoc dla dzieci, podróże, opłaty konieczne związane z domem, itd… Zgodnie z reklamami, „uwolnionych” pieniędzy nie potrzeba w ogóle spłacać do momentu, gdy opuścimy nasz dom. Opuścimy oczywiście przenosząc się do domu opieki senioralnej, sprzedając go, czy po prostu przechodząc na „drugą stronę tęczy”.
Życie pokazuje, że jeśli coś wygląda zbyt pięknie, to zwykle tkwi w tym jakiś haczyk. Moim osobistym zdaniem (i zdaniem wielu ekspertów), tak zwany „reverse mortgage” powinien być ostatnim wyborem, by przetrwać na emeryturze. Na pewno nie pierwszym. A teraz kilka faktów:
• W Kanadzie najbardziej agresywnie promowanym planem jest CHIP Home Income Plan, oferowany przez Home Equity Bank.
• Program ten jest dedykowany osobom w wieku 55 i starszym, i za jego pośrednictwem można zaciągnąć dług do maksymalnie 55% wartości posiadanej nieruchomości.
• Nieruchomość, pod którą otrzymujemy pożyczkę, musi być wyceniona przez rzeczoznawcę przysłanego przez Home Equity Bank. Wycena jest zwykle bardzo konserwatywna.
• Aplikant ponosi koszty związane z załatwieniem pożyczki czyli „ appraisal”, poradę prawnika oraz rejestrację pożyczki. Łącznie jest to około $3,000.
Udzielana pożyczka ma znacznie wyższe oprocentowanie niż porównywalne hipoteki. Ponieważ program ten jest tak zaplanowany, że nic nie spłacamy, to całe oprocentowanie jest dokładane do zadłużenia. Wtedy okazuje się, że zadłużenie to rośnie w bardzo szybkim tempie. Na przykład emeryt, który „dostanie” $150,000 wypłaty jako „cash advance”, po 10 latach będzie winien już $268,298. W ten sposób „przejadamy” nasze zasoby, które są ulokowane w nieruchomości w bardzo szybkim tempie. Kiedy wreszcie jesteśmy zmuszeni, by dom sprzedać albo się z niego wyprowadzić, to może się okazać, że pozostało nam naprawdę niewiele (maksymalnie 45% wartości).
Proszę pamiętać, że Home Equity Bank nadzoruje sprzedaż nieruchomości nie zawsze dbając o interes “byłych” właścicieli. Raczej dba o swój, dlatego koszty sprzedaży też są zawyżane.
Pożyczane pieniądze są rejestrowane na tytule własności na „pierwszym miejscu” – oznacza to, że ta pożyczka ma pierwszeństwo przed wszystkimi innymi długami – i praktycznie oddajemy nasz dom w ręce bankierów.
Wiele osób sięga po tę formę pożyczki, ponieważ znalazły się w trudnej sytuacji zdrowotnej lub finansowej. Z reklam programu wynika, że łatwo jest się do niego zakwalifikować – nie są wymagane żadne dochody, tylko wycena domu. Nawet personalny „credit score” nie musi być super. Zgodnie z reklamami, pożyczkę tę można spłacić w każdej chwili, ale tylko 5% wszystkich pożyczkobiorców to się udało. Ci, którzy to zrobili, byli skazani na płacenie wysokich kar za zerwanie umowy. W pierwszym roku jest to 11-miesięczne oprocentowanie. Po trzech latach kara spada do 4-miesiecznego oprocentowania. Kara jest anulowana, jeśli właściciel umiera i jest zmniejszana, kiedy przenosi się do domu opieki. Wtedy bank może położyć „łapkę” na nieruchomości.
Proszę również pamiętać o tym, że zgodnie z reklamami nie musimy spłacać pożyczki, ale… musimy utrzymywać nieruchomość w dobrym stanie technicznym, płacić podatki oraz utilites. Jeśli Home Equity Bank zobaczy, że coś jest nie tak, może nas zmusić do sprzedaży nieruchomości albo pokryje zaległości i dorzuci należność do naszego długu.
Program jest reklamowany jako fantastyczna alternatywa dla seniorów. Być może pracuje dla niektórych, szczególnie tych, którzy są mało zaradni i nie wiedzą w co się pakują. Moim zdaniem jest to program, którzy należy omijać z daleka, ponieważ rynek oferuje znacznie lepsze rozwiązania.
Na przykład: jeśli mamy taką możliwość, to warto jest w pewnym momencie życia (zanim przestaniemy pracować) załatwić w każdym normalnym banku Home Equity Line. Może być ona nawet do 65% wartości naszego domu. Jakie są korzyści?
• Jest ona znacznie niżej oprocentowana niż to, co oferuje CHIP
• Jest to pożyczka, która może być spłacona w każdej chwili, bez kary
• Wraz ze wzrostem wartości nieruchomości można ubiegać się o zwiększenie wysokości linii
• To my do końca decydujemy, co się dzieje z naszym domem
Oczywiście wielu seniorów nie ma dochodów, więc się nie zakwalifikują na tę formę pożyczki. Dlatego uważam, i wynika to także w moich wieloletnich doświadczeń zawodowych, że znacznie lepszą alternatywą niż CHIP jest najprostsze (i najkorzystniejsze finansowo) rozwiązanie, czyli downsizing. Jestem gotów każdemu z Państwa pomóc przy zamianie domu na mniejszy oraz w sprzedaży obecnej, dużej nieruchomości.
Jeśli mamy dom (często wart milion dolarów) i go sprzedamy, zyskujemy ogromną elastyczność finansową.
Na przykład:
1. Możemy wynająć mieszkanie za około $1,800 miesięcznie, lokując całą sumę na bezpieczne 4-5% rocznie . Dochód $40,000 – $50,000 rocznie nie tylko pokryje nasz rent, ale jeszcze zagwarantuje nam niewielki, stały dochód. Cały czas nasza gotówka jest dostępna. Ten sposób jest oczywiście pasywny.
2. Możemy też kupić mieszkania za $450,000 każde – jedno dla nas, i jedno na wynajem. Pozostanie nam około $100,000 na zabezpieczenie i wydatki. Nasze miesięczne wydatki spadną do około $700 za condo w którym mieszkamy. Dochód z wynajmowanego, drugiego mieszkania to ok. $18,000 rocznie, a dodatkowo 5% przyrostu rocznie na wartości dwóch mieszkań daje około $45,000.
3. Inna opcja to kupno semi detached z „rental income” – i również wynajem części domu. Mieszkamy za darmo i jeszcze uzyskujemy dochód.
Czyż te trzy rozwiązania nie są rozsądne finansowo?
Zdaję sobie sprawę, że kiedy dochodzimy do pewnego wieku i nie mamy wokół siebie życzliwych osób, to często chwytamy się przysłowiowej brzytwy. Nie znamy przepisów, często nie znamy dobrze języka, i dajemy się nabrać na bardzo pozytywny marketing. Dlatego tych wszystkich Państwa, którzy potrzebują porady czy pomocy, zachęcam do kontaktu. Chętnie umówię się na spotkanie i pomogę podjąć właściwą i korzystną dla Państwa decyzję.
Zapraszam i pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
