Więk­szość ludzi w spo­sób intu­icyj­ny rozu­mie, jakie zna­cze­nie ma sło­wo „wła­sność”. Każ­dy wie, co do nie­go nale­ży, a cze­go nie posia­da.  W rów­nie intu­icyj­ny spo­sób ludzie z regu­ły rozu­mie­ją poję­cie współ­wła­sno­ści, któ­ra z defi­ni­cji zakła­da, że dane dobra mate­rial­ne albo doby­tek moż­na posia­dać na spół­kę z inną oso­bą (oso­ba­mi).

Czę­sto zda­rza się, że para mał­żeń­ska lub nie­mał­żeń­ska wspól­nie posia­da np. dom. Moż­na też posia­dać wspól­ne kon­to ban­ko­we albo samo­chód. Więk­szo­ści ludzi wyda­je się, że bycie współ­wła­ści­cie­lem jest pro­stym, pozba­wio­nym kom­pli­ka­cji pomy­słem, czę­ścio­wo dla­te­go, że w Pol­sce jak i w więk­szo­ści Euro­py, moż­na być współ­wła­ści­cie­lem  cze­goś tyl­ko w jeden sposób.

Co w prak­ty­ce ozna­cza bycie współ­wła­ści­cie­lem cze­goś? Zarów­no w Pol­sce jak i w Kana­dzie bycie współ­wła­ści­cie­lem ozna­cza, że każ­dy ze współ­wła­ści­cie­li może korzy­stać z cało­ści dane­go dobra. Jeże­li dwie oso­by są współ­wła­ści­cie­la­mi domu, to obie mogą  korzy­stać z nie­go bez ogra­ni­czeń.  Jeże­li dwie oso­by są współ­wła­ści­cie­la­mi kon­ta w ban­ku, to obie mogą wycią­gnąć całość zde­po­no­wa­nych tam fun­du­szy i wyko­rzy­stać je w dowol­ny spo­sób, nie­ko­niecz­nie wzbu­dza­ją­cy apro­ba­tę dru­gie­go właściciela.

W Kana­dzie, Wiel­kiej Bry­ta­nii oraz więk­szo­ści kra­jów com­mon­we­alth bycie współ­wła­ści­cie­lem  jest jed­nak bar­dziej skom­pli­ko­wa­ne, gdyż ist­nie­ją róż­ne rodza­je współwłasności.

W Kana­dzie ist­nie­ją dwie pod­sta­wo­we for­my bycia współ­wła­ści­cie­lem: joint tenan­cy i tenan­cy in common.

Joint tenan­cy jest for­mą bar­dziej popu­lar­ną. Więk­szość par, któ­re naby­wa­ją domy, naby­wa­ją je jako joint tenants.

 

Co w prak­ty­ce ozna­cza joint tenancy?

W sys­te­mie bry­tyj­skim a tak­że kana­dyj­skim,  joint tenants nie mają pra­wa do dys­po­no­wa­nia  w testa­men­cie swo­ją czę­ścią wspól­nej wła­sno­ści. Całość dobyt­ku wspól­nie posia­da­ne­go przez joint tenants, sta­je się auto­ma­tycz­nie wła­sno­ścią ostat­nie­go wła­ści­cie­la, któ­ry przeżył.

Wyobraź­my sobie, że pań­stwo Kowal­scy kupi­li dom jako joint tenants. Jak to się sta­ty­stycz­nie czę­sto zda­rza, pan Kowal­ski umarł wcze­śniej i pani Kowal­ska auto­ma­tycz­nie sta­ła się wła­ści­ciel­ką całe­go domu. Jeże­li pan Kowal­ski zosta­wił testa­ment, w któ­rym całość swo­je­go mająt­ku zapi­sał komu inne­mu, np. dzie­ciom albo bra­tu, to w skład tej czę­ści mająt­ku nie wcho­dzi poło­wa domu, któ­ry miał z żoną jako joint tenants. Poło­wa domu, któ­ra nale­ża­ła za życia do pana Kowal­skie­go w ogó­le nie sta­je się czę­ścią jego masy spad­ko­wej (esta­te), ale auto­ma­tycz­nie sta­ję się wła­sno­ścią dru­gie­go joint tenant – jego żony.

W więk­szo­ści przy­pad­ków fakt, że część domu pana Kowal­skie­go, któ­ry posia­dał z żoną jako joint tenants, nie wcho­dzi w skład jego esta­te, nie ma wiel­kie­go zna­cze­nia. Są jed­nak sytu­acje, w któ­rych fakt ten nabie­ra dużej wagi, na przy­kład wte­dy, kie­dy do masy mająt­ko­wej  zgła­sza­ją się wie­rzy­cie­le pana Kowalskiego.

Jeże­li pan Kowal­ski umarł mając 100 tysię­cy dola­rów dłu­gu, to jego dług musi być spła­co­ny z jego masy spad­ko­wej (esta­te) przed jej roz­dy­spo­no­wa­niem spad­ko­bier­com. Jeże­li masa spad­ko­wa pana Kowal­skie­go wyno­si­ła 100 tysię­cy dola­rów i jego dłu­gi 100 tysię­cy dola­rów, to jego spad­ko­bier­cy nie otrzy­ma­ją nic.

Jeże­li pan Kowal­ski w momen­cie śmier­ci nie posia­dał nic, prócz poło­wy domu war­te­go 400 tysię­cy, któ­re­go współ­wła­ści­cie­lem był z żoną jako joint tenents, to wie­rzy­cie­le pozo­sta­ną  nie­spła­ce­ni. Poło­wa domu nale­żą­ce­go za życia do pana Kowal­skie­go, sta­nie się auto­ma­tycz­nie wła­sno­ścią pani Kowal­skiej i nie zosta­nie uży­ta do spła­ce­nia długów.

Jeże­li masa spad­ko­wa pana Kowal­skie­go wyno­si­ła wię­cej niż 100 tysię­cy dola­rów, np. 120 tys. dola­rów, to po spła­ce­niu dłu­gów zosta­nie 20 tys. dola­rów do roz­dy­spo­no­wa­nia pomię­dzy spad­ko­bier­ców pana Kowal­skie­go, zgod­nie z testa­men­tem albo zgod­nie z wła­ści­wym aktem prawnym.

War­to wie­dzieć, że więk­szość z nas jest współ­wła­ści­cie­lem domów lub innych nie­ru­cho­mo­ści, jeże­li posia­da­my je z kimś na spół­kę, jako joint tenants.

Żeby spra­wę bar­dziej skom­pli­ko­wać, doby­tek może mieć wię­cej niż dwóch współ­wła­ści­cie­li. Wyobraź­my sobie, że pań­stwo Kowal­scy, Jan i Maria, kupi­li dom na spół­kę ze swo­ją cór­ką Anną. Jeże­li przy zaku­pie domu nie wyja­śni­li spra­wy, któ­re z nich jest współ­wła­ści­cie­lem danej czę­ści tego domu, to auto­ma­tycz­nie, jako joint tenants, każ­de z nich jest wła­ści­cie­lem 1/3 domu.

Tym nie­mniej, przy zaku­pie nie­ru­cho­mo­ści nabyw­cy mogą wyra­zić życze­nie, aby być współ­wła­ści­cie­la­mi w spo­sób inny niż „auto­ma­tycz­ny”. Na przy­kład, pań­stwo Jan i Maria mogą być mię­dzy sobą joint tenants, tzn. w przy­pad­ku śmier­ci pana Kowal­skie­go pani Kowal­ska otrzy­ma jego 1/3 część domu, a w przy­pad­ku śmier­ci pani Kowal­skiej pan Kowal­ski otrzy­ma 1/3  część domu nale­żą­cą uprzed­nio do pani Kowalskiej.

Ale pań­stwo Kowal­scy mogą być tenants in com­mon w sto­sun­ku do swo­jej cór­ki Anny. To zna­czy, że w przy­pad­ku śmier­ci Anny jej 1/3 domu może być roz­dy­spo­no­wa­na poprzez jej testament.

I w ten spo­sób dotar­li­śmy do kon­cep­tu tenants in common.

Podob­nie jak joint tenants, tenants in com­mon są współ­wła­ści­cie­la­mi danych dóbr i każ­de z nich może korzy­stać z cało­ści dane­go dobyt­ku. W odróż­nie­niu od joint tenants, każ­de z tenants in com­mon może dys­po­no­wać w testa­men­cie swo­ją czę­ścią wspól­nie posia­da­ne­go mająt­ku. To zna­czy, jeże­li pań­stwo Kowal­scy mają dom jako tenants in com­mon, to każ­de z nich może swo­ją poło­wę zapi­sać w testa­men­cie komu zechce i w dowol­ny spo­sób, ogra­ni­czo­ny jedy­nie odno­śny­mi wyma­ga­nia­mi Fami­ly Law Act.

Jeże­li pań­stwo Kowal­scy posia­da­ją dzie­ci z poprzed­nich związ­ków, to każ­de z nich może zosta­wić swo­ją poło­wę domu dzie­ciom z poprzed­nie­go związ­ku. Mało tego, pań­stwo Kowal­scy mogą zadys­po­no­wać testa­men­tem, że kie­dy umrze pierw­sze z nich, dru­gie może miesz­kać w domu do koń­ca swo­ich dni i dopie­ro po śmier­ci dru­giej oso­by, poło­wa domu nale­żą­ca do mał­żon­ka, któ­ry umarł pierw­szy, sta­nie się wła­sno­ścią jego dziec­ka lub dzieci.

Czę­sto wyni­ka­ją­cą kwe­stią przy dys­ku­to­wa­niu bycia współ­wła­ści­cie­lem jest to, co dzie­je się, gdy spół­ki prze­sta­ją być dobre. To zna­czy co dzie­je się w chwi­li, kie­dy ludzie, pary mał­żeń­skie, nie­mał­żeń­skie albo nawet part­ne­rzy w inte­re­sach posia­da­ją­cy wspól­ne inwe­sty­cje jako tenants in com­mon lub jako joint tenants, nie chcą już być współ­wła­ści­cie­la­mi i któ­reś z nich chce odzy­skać zamro­żo­ny w inwe­sty­cji kapi­tał i pozbyć się swo­je­go w niej udziału.

Oczy­wi­ście zawsze moż­na wyku­pić jed­ne­go ze wspól­ni­ków. Jeże­li np. 5 osób kupi­ło razem dom, któ­ry wynaj­mu­ją i jeden ze wspól­ni­ków chce zre­ali­zo­wać swój udział w domu, pozo­sta­li wspól­ni­cy mają go wyku­pić. Co się jed­nak dzie­je , gdy pozo­sta­li wspól­ni­cy nie mają pie­nię­dzy, aby wyku­pić udział oso­by, któ­ra chce wyjść ze spółki?

Pra­wo sta­no­wi, że oso­ba, któ­ra ma udział w danej wła­sno­ści, powin­na być w sta­nie zre­ali­zo­wać ten udział. Czy­li w ogól­nym dłu­go­ter­mi­no­wym roz­ra­chun­ku, współ­wła­ści­cie­le nie są w sta­nie unie­moż­li­wić jed­ne­mu z nich odsprze­da­nie swo­jej inwe­sty­cji. Kwe­stia ta czę­sto wyni­ka w spra­wach rodzin­nych. Jak już wspo­mi­na­łam, mał­żon­ko­wie oraz pary  nie­for­mal­ne, czę­sto są współ­wła­ści­cie­la­mi posia­dło­ści ziem­skich. W chwi­li kie­dy się roz­sta­ją, poja­wia się koniecz­ność sprze­da­nia takiej posia­dło­ści i zre­ali­zo­wa­nia swo­je­go udziału.

Czę­sto  ze zwy­kłej prze­ko­ry albo przy­czyn prak­tycz­nych, jed­na ze stron nie chce sprze­dać posiadłości.

W takiej sytu­acji koniecz­ne jest uzy­ska­nie decy­zji sądo­wej, naka­zu­ją­cej sprze­daż danej posia­dło­ści. W więk­szo­ści przy­pad­ków stro­na nie­chęt­na sprze­da­ży, wcze­śniej czy póź­niej zda­je sobie spra­wę z tego, że sprze­daż jest nie­unik­nio­na, co zna­ko­mi­cie skra­ca pro­ces sądowy.

Spo­sób, w jaki jest się współ­wła­ści­cie­lem moż­na zmie­nić. Naj­częst­szy sce­na­riusz doty­czy sytu­acji, kie­dy jeden z joint tenants nie chce już być joint tenant, chce mieć moż­li­wość dys­po­no­wa­nia w testa­men­cie swo­im udzia­łem w danej wła­sno­ści, bez koniecz­no­ści pozby­wa­nia się wspól­nie posia­da­ne­go mająt­ku. W takiej sytu­acji moż­na „oddzie­lić joint tenancy”.

Jeże­li dwie oso­by posia­da­ją dom jako joint tenants i jed­na z nich chce mieć moż­li­wość dys­po­no­wa­nia swo­im udzia­łem w testa­men­cie, to może udać się do praw­ni­ka zaj­mu­ją­ce­go się pra­wem nie­ru­cho­mo­ści i popro­sić o „seve­ran­ce of joint tenan­cy”, czy­li zmia­nę for­my posia­da­nia domu z joint tenan­cy na tenan­cy in common.

Ope­ra­cję tę moż­na prze­pro­wa­dzić bez zgo­dy dru­gie­go współ­wła­ści­cie­la. Po prze­pro­wa­dze­niu tej zmia­ny, każ­dy ze współ­wła­ści­cie­li może w testa­men­cie dys­po­no­wać swo­ją czę­ścią domu i żaden z nich nie sta­nie się auto­ma­tycz­nie wła­ści­cie­lem cało­ści nie­ru­cho­mo­ści z chwi­lą śmier­ci jed­ne­go z nich.

        Moni­ka J. Curyk

Barrister&Solicitor

Nota­ry Public.

        289.232.6166

Mis­sis­sau­ga, Onta­rio, Kanada

 

Treść niniej­sze­go arty­ku­łu w żad­nym przy­pad­ku nie powin­na być trak­to­wa­na jako pora­da praw­na. Celem arty­ku­łu jest wyłącz­nie udzie­le­nie ogól­nych informacji.