Nie­zwy­kle gorą­cy rynek nie­ru­cho­mo­ści, jaki mamy od ponad roku nie tra­ci na aktyw­no­ści. Co praw­da, w ostat­nich kil­ku tygo­dniach odczu­wal­ne zaczy­na być lek­kie zelże­nie napo­ru kupu­ją­cych — przy­naj­mniej na tere­nie GTA. Moim zda­niem może ono wyni­kać z pogo­dy — upa­łów, panu­ją­cych zwy­kle o tej porze roku, ale rów­nież ze „zmę­cze­nia  mate­ria­łu”. Wie­le osób jest po pro­stu znu­żo­nych dłu­gim poszu­ki­wa­niem, rosną­cy­mi cena­mi oraz cią­gły­mi woj­na­mi ofert.

        Ludzie zaczy­na­ją się tak­że roz­glą­dać za doma­mi poza duży­mi metro­po­lia­mi, licząc na niż­sze ceny i lep­szy wybór — ale tutaj też jest kon­ku­ren­cja oraz prze­bi­ja­nie cen.

        Kup­no domu to — wbrew pozo­rom — bar­dzo skom­pli­ko­wa­ny pro­ces, pod­czas któ­re­go moż­na popeł­nić sze­reg kosz­tow­nych błę­dów. War­to wie­dzieć cze­go uni­kać i jak doko­nać wła­ści­we­go wyboru.

* Loka­li­za­cja. To chy­ba naj­waż­niej­sza spra­wa przy wybo­rze domu. Sam budy­nek w wie­lu przy­pad­kach moż­na zmo­der­ni­zo­wać czy prze­bu­do­wać, ale sła­ba loka­li­za­cja zawsze będzie pro­ble­mem. I mówiąc o złej loka­li­za­cji mam na myśli nie tyl­ko cie­szą­cą się nie naj­lep­szą sła­wą oko­li­cę. Dom w dro­giej dziel­ni­cy, ale usy­tu­owa­ny w pobli­żu torów kole­jo­wych czy wycho­dzą­cy na auto­stra­dę trud­no okre­ślić jako nie­ru­cho­mość w atrak­cyj­nej loka­li­za­cji. Oczy­wi­ście nie każ­dy ma luk­sus wybo­ru i moż­li­wość kup­na domu w dro­giej dziel­ni­cy. Jed­nak współ­pra­cu­ją­cy z Pań­stwem agent jest oso­bą, któ­ra pomo­że doko­nać wła­ści­we­go wybo­ru i ustrze­że Pań­stwa przed popeł­nie­niem błędów.

* Inni też szu­ka­ją. Czę­sto się zda­rza, że jak już tra­fi­my na dom czy miesz­ka­nie któ­re nam się podo­ba, zwle­ka­my z pod­ję­ciem decy­zji kup­na. A może naza­jutrz znaj­dzie­my coś lep­sze­go i tań­sze­go? Nie­ste­ty, na atrak­cyj­ne, a szcze­gól­nie niżej wyce­nio­ne nie­ru­cho­mo­ści jest wie­lu chęt­nych i wycze­ki­wa­nie ze zło­że­niem ofer­ty powo­du­je, że albo „prze­ga­pia­my” dom,  albo z powo­du „wal­ki” z kon­ku­ren­cją musi­my zapła­cić wię­cej. I tutaj jest bar­dzo istot­na rola buy­er agen­ta, któ­re­go obiek­ty­wizm powi­nien zade­cy­do­wać, czy nie­ru­cho­mość posia­da oczy­wi­ste, choć nie­ko­niecz­nie widocz­ne na pierw­szy rzut oka zale­ty, czy z powo­du wad nie sta­no­wi atrak­cyj­nej oferty.

* Brak zro­zu­mie­nia tren­dów ryn­ko­wych. Kie­dy mamy rynek kupu­ją­cych (nad­miar poda­ży nad popy­tem) łatwo jest wytar­go­wać dobrą cenę. W przy­pad­ku ryn­ku jaki widzi­my obec­nie (brak tanich domów i miesz­kań) – mar­gi­nes nego­cja­cyj­ny jest nie­wiel­ki. Zna­jo­mość sytu­acji ryn­ko­wej pozwo­li nam być przy­go­to­wa­nym do pod­ję­cia wła­ści­wej decy­zji. Dziś czę­sto obo­wią­zu­je zasa­da – „kto jest szyb­szy lub zapła­ci wię­cej, ten ma dom!”

* Brak roze­zna­nia we wła­snych moż­li­wo­ściach finan­so­wych. Czę­sto kupu­ją­cy kon­cen­tru­ją się na poszu­ki­wa­niach domu ana­li­zu­jąc wszyst­ko oprócz tak napraw­dę tego, na co ich wła­ści­wie stać. Jed­ną z naj­waż­niej­szych czyn­no­ści przy poszu­ki­wa­niach domu powin­na być ana­li­za wła­snej sytu­acji finan­so­wej oraz uzy­ska­nie pro­me­sy pożycz­ki z ban­ku (pre-appro­val). Z tym też wią­że się spraw­dza­nie kre­dy­tu przed roz­po­czę­ciem poszu­ki­wań. Dobry kre­dyt jest obec­nie znacz­nie waż­niej­szy niż daw­niej. Kil­ka lat temu moż­na było dostać pożycz­kę przy odpo­wied­nio dużej wpła­cie — nawet ze sła­bą histo­rią kre­dy­to­wą. Obec­nie jest to pra­wie nie­moż­li­we, chy­ba, że sta­ra­my się o pożycz­kę od dru­go­rzęd­nych ban­ków (B lenders).

* Umo­wy warun­ko­we. Obec­nie czę­sto jeste­śmy zmu­sze­ni na skła­da­nie ofert bez warun­ków na finan­so­wa­nie lub inspek­cję, kie­dy mamy do czy­nie­nia z kon­ku­ren­cyj­ny­mi ofer­ta­mi. Warun­ki dają nam poczu­cie spo­ko­ju i gdy nie mamy kon­ku­ren­cji na kup­no dane­go domu, moż­na je do dodać do umo­wy kup­na. Nato­miast w sytu­acji kie­dy spo­dzie­wa­my się kon­ku­ren­cji, powin­ni­śmy jak­by z góry zadbać o pre-appro­val na pożycz­kę. Moż­na rów­nież zro­bić inspek­cję tech­nicz­ną domu jesz­cze przed zło­że­niem ofer­ty (dzień wcze­śniej), po to by nasza ofer­ta była moc­na (bez warunków)!

* Brak zro­zu­mie­nia pro­ce­su nego­cja­cji. Kie­dy zamie­rza­my tar­go­wać się o cenę, musi­my być reali­sta­mi. Zło­że­nie znacz­nie zani­żo­nej ofer­ty (czę­sto z warun­ka­mi w nadziei, że sprze­da­ją­cy ją zaak­cep­tu­je), wysy­ła sprze­da­ją­ce­mu zły sygnał. Jeśli już star­tu­je­my z niskie­go puła­pu ceno­we­go, to przy­naj­mniej miej­my ofer­tę, któ­ra nie ma zbyt dużej ilo­ści warun­ków lub nie ma ich wcale!

        Pomi­mo tego, co poda­ją sta­ty­sty­ki, domy się sprze­da­ją (szcze­gól­nie te tań­sze) i sprze­da­ją­cy wca­le nie muszą być zdesperowani.

* Błęd­ne prze­ko­na­nie, że “Power of Sale” jest zna­ko­mi­tą oka­zją. W prak­ty­ce domy sprze­da­wa­ne poprzez power of sale są czę­sto zby­wa­ne za wyż­szą cenę niż domy sprze­da­wa­ne pry­wat­nie przez ludzi w przy­mu­so­wej sytu­acji życio­wej (jak roz­wód, śmierć w rodzi­nie, koniecz­ność szyb­kiej prze­pro­wadz­ki). Cza­sa­mi błę­dem jest nie­wła­ści­wa, za wyso­ka począt­ko­wa wyce­na domu. Ponad­to domy sprze­da­wa­ne poprzez “Power of Sale” są czę­sto bar­dzo znisz­czo­ne i wyma­ga­ją dużych nakła­dów na reno­wa­cję. W aktyw­nym ryn­ku (jak obec­nie) „Power of Sale” jest rzadkością.

* Zako­cha­nie się w oglą­da­nym domu. Zda­rza się, że po wej­ściu do domu, któ­ry jest czy­sty i ład­nie przy­go­to­wa­ny do sprze­da­ży, nagle się w nim zako­chu­je­my (cza­sa­mi bez pamię­ci). To miłe uczu­cie, ale czę­sto pro­wa­dzi do błęd­nych decy­zji. Pro­szę pamię­tać, że zdro­wy roz­sa­dek i pora­da Pań­stwa buy­er agent, któ­ry powi­nien być bez­stron­ny i jed­no­cze­śnie świa­do­my tego co moż­na kupić w danej oko­li­cy za okre­ślo­ne pie­nią­dze jest bar­dzo cen­na. Dzia­ła­nie pod wpły­wem emo­cji, czę­sto pro­wa­dzi do prze­pła­ca­nia za dom. Oczy­wi­ście jeśli zło­ży­my ofer­tę warun­ko­wą to mamy kil­ka dni na wyco­fa­nie się z błęd­nej decy­zji, ale nie zawsze jest to możliwe.

* Nie za wszel­ką cenę! Na obec­nym, gorą­cym ryn­ku zda­rza się, że na nie­któ­re domy poja­wia się kil­ka ofert. Tutaj pora­da i roz­są­dek Pań­stwa buy­er agen­ta powin­ny być klu­czo­we. W gorącz­ce nego­cja­cji czę­sto prze­pła­ca­my za dom. Może się oka­zać, że za kil­ka dni kupi­my taki sam dom (lub lep­szy) znacz­nie taniej.

* Home inspec­tions. Dla kupu­ją­cych dom inspek­cja jest bar­dzo waż­nym ele­men­tem, któ­ry kupu­je im tak zwa­ną “spo­koj­ną gło­wę” . Oso­bi­ście pole­cam “home inspec­tions” ale uwa­żam, że nale­ży je trak­to­wać bar­dziej jako edu­ka­cję niż szan­sę na wykry­cie wszyst­kich wad domu. Nie ma ide­al­ne­go domu (każ­dy dom ma coś, co wyma­ga popra­wy) i nie ma inspek­to­ra, któ­ry wykry­je wszyst­kie wady domu. Szcze­gól­nie te ukry­te. Dziś, kie­dy czę­sto mamy kil­ka ofert na jeden dom, ci któ­rzy potrze­bu­ją inspek­cji mogą jej doko­nać na dzień przed zło­że­niem ofer­ty. To zda­rza się coraz częściej.

* Agent w roli inspek­to­ra. W obec­nych cza­sach czę­sto docho­dzi do absur­du, bo appo­int­men­ty potra­fią trwać tyl­ko 15 minut. Nie ma cza­su nawet na dokład­ne obej­rze­nie domu, nie mówić o spraw­dze­niu go pod wzglę­dem tech­nicz­nym. Ale nawet w tak limi­to­wa­nym cza­sie doświad­czo­ny agent powi­nien być w sta­nie z grub­sza zauwa­żyć pod­sta­wo­we pro­ble­my tech­nicz­ne. Nie będzie to for­mal­na inspek­cja, ale opi­nia fachowca.

* Świa­do­mość wzro­stu war­to­ści. Kupu­jąc dom, rzad­ko myśli­my o jego sprze­da­ży. A to jest ogrom­ny błąd. Nie wol­no zakła­dać, że będzie­my w tym domu miesz­kać zawsze. Dla­te­go nale­ży zwró­cić uwa­gę na loka­li­za­cję oraz poten­cjał przy­ro­stu war­to­ści, by w chwi­li sprze­da­ży nie być strat­nym. Czę­sto ludzie wybie­ra­ją dany dom tyl­ko dla­te­go, że jest tani. Cza­sa­mi nie­wie­le wyż­sza cena daje nam szan­sę na znacz­nie lep­szy dom. Ja oso­bi­ście nie rozu­miem ludzi kupu­ją­cych nie­któ­re typy domów – na przy­kład „Back to Back Town­ho­uses” Są one sprze­da­wa­ne przez dewe­lo­pe­rów po pra­wie $750,000. Według mnie to chy­bio­na inwe­sty­cja. Ani ogro­du, ani pry­wat­no­ści. Gdy te domy się za jakieś 20 lat zesta­rze­ją, będą wyglą­da­ły jak „slum­sy” bo każ­dy wła­ści­ciel sam sobie będzie „rzep­kę skro­bał”. Będzie samo­dziel­nie napra­wiał ele­wa­cje czy wymie­niał dachy. Czy ktoś naiw­ny myśli, że zawsze zosta­nie to wyko­na­ne pro­fe­sjo­nal­nie, este­tycz­nie i w tym samym cza­sie? A w tej cenie moż­na na przy­kład kupić cią­gle dom wol­no­sto­ją­cy w Bur­ling­ton, Sto­ney Cre­ek czy Hamil­ton, któ­ry ma zde­cy­do­wa­nie lep­szy potencjał.

* Współ­pra­ca z wybra­nym i wła­snym agen­tem real esta­te. Moim zda­niem współ­pra­ca z doświad­czo­nym i lojal­nym agen­tem przy zaku­pie nie­ru­cho­mo­ści to klucz do sukcesu.

Buy­er agent, któ­ry pra­cu­je dla kupu­ją­cych nie tyl­ko zna prze­pi­sy i całą pro­ce­du­rę zaku­pu, ale jego wie­dza pozwa­la unik­nąć bar­dzo kosz­tow­nych błę­dów — od wła­ści­wej loka­li­za­cji do wybra­nia korzyst­nej pożycz­ki hipo­tecz­nej. Buy­er agent jest Pań­stwa dorad­cą i bez­płat­nym kon­sul­tan­tem. Bez­płat­nym — bo jego wyna­gro­dze­nie i tak jest wli­czo­ne w cenę zakupu.

Jak poka­zu­je moje wie­lo­let­nie doświad­cze­nie, zakup domu wca­le nie jest spra­wą łatwą, ponie­waż w świa­do­mo­ści prze­cięt­ne­go kupu­ją­ce­go funk­cjo­nu­je wie­le mitów, z któ­ry­mi wal­czę od lat. Dzię­ki roz­sąd­nym decy­zjom może­my (dys­po­nu­jąc nawet ogra­ni­czo­ny­mi fun­du­sza­mi), albo doko­nać świet­nej inwe­sty­cji, któ­ra po latach znacz­nie powięk­szy nasz mają­tek, albo stra­cić część dorob­ku życia.

Jeże­li mają Pań­stwo jakie­kol­wiek pyta­nia czy wąt­pli­wo­ści w kwe­stii zaku­pu czy wybo­ru domu – agen­ci z Doma­tor Team są zawsze do Pań­stwa dyspozycji.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007