Przez ostatnie kilka tygodni miałem okazję rozmawiać z właścicielami różnych nieruchomości. Jedni sprzedają mieszkanie, inni dom jednorodzinny, jeszcze inni dużą nieruchomość inwestycyjną czy farmę. Wiele osób zdecydowało się również na downsizing. Każda z tych nieruchomości jest inna, ma inną wartość i jest skierowana do zupełnie innego typu nabywcy — zarówno pod względem potrzeb, jak i możliwości finansowych.

Co ciekawe, mimo tych różnic, niemal każdy właściciel pyta mnie o to samo: „Maćku, co właściwie dzieje się z rynkiem nieruchomości?”

To pytanie słyszę obecnie znacznie częściej niż jeszcze dwa czy trzy lata temu. Wtedy rozmowy wyglądały zupełnie inaczej. Zastanawialiśmy się raczej, ile ofert pojawi się pierwszego dnia i jak wysoko kupujący będą licytować cenę. Dziś częściej rozmawiamy o tym, dlaczego telefony dzwonią rzadziej i dlaczego kupujący podejmują decyzje znacznie ostrożniej. Czy oznacza to, że rynek nieruchomości jest w złej kondycji?

PONIŻEJ KONTYNUACJA TEKSTU

Moim zdaniem nie. Oznacza to natomiast, że zmieniły się warunki, w jakich kupujący i sprzedający podejmują decyzje. Dlatego chciałbym podzielić się z Państwem kilkoma obserwacjami z ostatnich miesięcy.

1. Niepewność stała się największym hamulcem rynku

Jeszcze kilka lat temu głównym tematem rozmów były ceny domów i stopy procentowe. Dziś do tej listy doszło znacznie więcej czynników.

Codziennie słyszymy o wojnach, napięciach międzynarodowych, nowych cłach, inflacji, rosnących kosztach życia czy zwolnieniach w niektórych branżach. Nie chodzi nawet o to, które z tych wydarzeń okaże się najważniejsze — liczy się przede wszystkim to, że wielu ludzi zaczęło odczuwać niepewność ekonomiczną.

A kiedy nie jesteśmy pewni przyszłości, bardzo często odkładamy największe decyzje finansowe na „później”. Kupno domu to dla większości rodzin największa inwestycja w życiu. Nic więc dziwnego, że wiele osób mówi dziś: „Poczekajmy jeszcze kilka miesięcy i zobaczymy, co się wydarzy”.

2. Stopy procentowe to tylko część układanki

Często słyszymy w mediach, że wystarczy obniżyć stopy procentowe, a rynek natychmiast wróci do życia. Po 35 latach pracy w branży twierdzę jednak, że rzeczywistość jest bardziej skomplikowana.

Oczywiście koszt kredytu hipotecznego ma ogromne znaczenie. Ale czy naprawdę tylko on decyduje o zakupie domu? Moim zdaniem nie.

Jeżeli ktoś obawia się o swoją pracę, przyszłe dochody albo ogólną sytuację gospodarczą — to nawet niższa rata kredytu nie zawsze go przekona do podpisania umowy. Ludzie kupują dom wtedy, kiedy czują się finansowo bezpieczni i pogodnie patrzą w przyszłość. Poczucie bezpieczeństwa jest dziś równie ważne jak oprocentowanie kredytu.

3. Rynek trochę się… zamroził

Jest jeszcze jeden ciekawy mechanizm. Wielu właścicieli kupiło swoje domy kilka lat temu i spłaca raty na korzystnych dla siebie warunkach. Bardzo często słyszę: „Panie Maćku, po co mam sprzedawać? Mam świetną ratę kredytu. Gdybym kupił podobny dom dzisiaj, płaciłbym miesięcznie znacznie więcej”.

Trudno się z takim rozumowaniem nie zgodzić. Efekt jest jednak dość oczywisty:

  • mniej właścicieli decyduje się wystawić swoje nieruchomości na sprzedaż,
  • jednocześnie mniej kupujących jest gotowych do szybkiego zakupu,
  • rynek nie zatrzymał się całkowicie — po prostu wyraźnie zwolnił.

Sprzedający patrzą w przeszłość, a kupujący w przyszłość.

4. Sprzedający patrzą w przeszłość, kupujący w przyszłość

Ci, którzy kupują wyłącznie pod kątem ceny, patrzą na teraźniejszość. Ci bardziej świadomi — w przyszłość, wyliczając, ile zysku ze sprzedaży nieruchomości mogą mieć za 10, 20 czy 30 lat.

Jest całkowicie naturalne, że właściciel pamięta najwyższą wartość swojego domu. Przecież jeszcze dwa–trzy lata temu podobne nieruchomości osiągały rekordowe ceny. Kupujący jednak nie porównują wartości domu z rynkiem sprzed kilku lat. Oni porównują go z tym, co mogą kupić dzisiaj.

I właśnie tutaj bardzo często spotykają się dwa zupełnie różne światy. Sprzedający mówi: „Mój dom jest wart więcej, bo kiedyś był droższy. Tu się urodziły i wychowały moje dzieci”. Kupujący odpowiada: „Być może. Ale za te same pieniądze mam dziś kilka innych możliwości”.

Rynek nieruchomości nie kupuje wspomnień, zdjęć rodzinnych ani sentymentów. Kupuje aktualną wartość nieruchomości — bez emocji.

5. Kupujący stali się bardziej wymagający

Kilka lat temu wielu kupujących żyło w przekonaniu, że jeśli nie podejmą decyzji dziś, to jutro podobny dom będzie kosztował znacznie więcej. Presja czasu była ogromna — domy sprzedawały się błyskawicznie, często po jednej krótkiej wizycie.

Dziś sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Kupujący oglądają więcej nieruchomości i często wracają do nich po raz drugi. Oglądają je o różnych porach dnia — o świcie i wieczorem — co zawsze namawiam. Analizują koszty utrzymania, wysokość podatków, stan techniczny budynku i przede wszystkim porównują wartość — dziś i w perspektywie kilku–kilkunastu lat.

Coraz częściej zadają sobie pytanie: „Czy za te pieniądze mogę kupić coś lepszego?”. To nie znaczy, że kupujący stali się bardziej wybredni. Oni stali się bardziej świadomi i analityczni. Mają czas na podjęcie decyzji i umieją wykorzystać dostępne narzędzia do weryfikacji swoich wyborów.

6. Emocje kontra rzeczywistość

Sprzedający patrzy na swój dom sercem. Kupujący patrzy na niego portfelem.

Dla właściciela ten dom to miejsce, w którym wychował dzieci, spędzał święta, inwestował pieniądze i poświęcał swój czas. Nic dziwnego, że uważa go za wyjątkowy — bo jest częścią jego życia. Kupujący widzi ten dom inaczej. Wyobraża sobie w nim swoją rodzinę — na chłodno, bez sentymentów. Bierze pod uwagę liczbę sypialni i łazienek, stan dachu, koszty ogrzewania, podatki i porównuje wszystko z innymi ofertami dostępnymi na rynku.

Rolą dobrego agenta jest połączyć te dwa światy — emocjonalny i finansowy — i pomóc właścicielowi spojrzeć na swoją nieruchomość oczami dzisiejszego kupującego.

7. Wynajem czy zakup?

Przy obecnych cenach nieruchomości, wysokich stopach procentowych i niewielkim wkładzie własnym rzeczywiście zdarzają się sytuacje, w których miesięczny koszt wynajęcia podobnego domu jest niższy niż pełne koszty jego zakupu.

Czy to oznacza, że wynajem jest zawsze lepszym rozwiązaniem? Niekoniecznie.

Jeśli ktoś planuje przeprowadzkę za dwa–trzy lata, zmienia pracę albo dopiero buduje wkład własny — wynajem może być rozsądnym rozwiązaniem. Jednak jeśli patrzymy na okres dziesięciu, piętnastu czy dwudziestu lat, obraz wygląda zupełnie inaczej.

Kupując własny dom, z każdą ratą kredytu budujemy swój kapitał. Część każdej wpłaty zmniejsza nasze zadłużenie, a historia pokazuje, że w długim okresie inflacja zwykle powoduje wzrost wartości nieruchomości. Płacąc czynsz za wynajem, pomagamy budować majątek właściciela, a nie swój własny.

Dlatego uważam, że dla większości rodzin planujących zamieszkiwać w jednej nieruchomości przez wiele lat zakup własnego domu nadal pozostaje jedną z najlepszych metod budowania majątku — pod warunkiem że decyzja jest rozsądna i dostosowana do możliwości finansowych.

8. Czy ceny wrócą do rekordowych poziomów?

To jedno z najczęściej zadawanych mi pytań. Moja odpowiedź brzmi: „Prawdopodobnie tak”. Nie potrafię jednak powiedzieć, kiedy to nastąpi.

Być może nie będzie to efekt kolejnej gorączki rynkowej, a naturalna konsekwencja upływu czasu i inflacji, która od dziesięcioleci wpływa na wartość nieruchomości. Historia uczy nas jednak jednej rzeczy: rynek nieruchomości nigdy nie porusza się w jednej linii ciągłej. Po okresach bardzo szybkich wzrostów przychodzą okresy uspokojenia, a po nich rozpoczynają się kolejne cykle. To żywa tkanka gospodarki.

9. Co z tego wszystkiego wynika?

Po trzydziestu pięciu latach pracy w branży wiem jedno: rynek nie jest ani naszym wrogiem, ani sprzymierzeńcem. On po prostu odzwierciedla decyzje tysięcy kupujących i sprzedających. To oni go tworzą i regulują — nie ustawy ani przepisy rządowe.

Zamiast próbować odgadnąć, co wydarzy się za miesiąc czy za rok, znacznie lepiej zadać sobie pytanie: „Czy decyzja, którą podejmuję dzisiaj, będzie dobra również za dziesięć lub piętnaście lat?”

Rynek będzie się jeszcze wielokrotnie zmieniał. Stopy procentowe będą rosły i spadały. Nie wiemy, czy czekają nas kolejne globalne zawirowania. Jedno jest jednak pewne: potrzeba posiadania własnego domu pozostaje taka sama, jaka była pięćdziesiąt, sto czy trzysta lat temu. To kwestia zarówno potrzeby cywilizacyjnej, jak i emocjonalnej człowieka.

Dlatego zamiast próbować idealnie przewidzieć przyszłość, warto podejmować decyzje, które są ekonomicznie rozsądne dla naszej rodziny i naszego budżetu. Bo ostatecznie to właśnie one mają największe znaczenie.

Zapraszam Państwa do kontaktu — jak zawsze, gdy zamierzają Państwo kupić lub sprzedać nieruchomość. Specjalizuję się w ontaryjskim rynku nieruchomości i gwarantuję profesjonalny serwis oraz rzetelne doradztwo.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007