Nie­po­wo­dze­nie w sfi­na­li­zo­wa­niu trans­ak­cji na ryn­ku nieruchomości

W ostat­nich latach na tere­nie aglo­me­ra­cji toron­toń­skiej rynek miesz­ka­nio­wy był bar­dzo gorą­cy docho­dzi­ło do agre­syw­nych wojen prze­tar­go­wych. Aby umie­ścić ofer­tę na pierw­szym miej­scu , nabyw­cy ofe­ro­wa­li set­ki tysię­cy dola­rów ponad cenę wywo­ław­czą, lub skła­da­li ofer­ty bez warun­ków. Ostat­nio jed­nak rynek nie­ru­cho­mo­ści ochło­dził się. Ponad­to rosną­ce opro­cen­to­wa­nie kre­dy­tów hipo­tecz­nych oraz oba­wy przed rece­sją skło­ni­ły wie­le osób do ponow­ne­go prze­my­śle­nia trans­ak­cji kup­na, któ­re jesz­cze nie zosta­ły zamknięte.

Nabyw­cy roz­wa­ża­ją­cy odej­ście od umo­wy “clo­sing” muszą być świa­do­mi ryzy­ka pro­ce­su sądo­we­go. Nie­za­leż­nie od tego, czy nabyw­ca się roz­my­ślił, czy też nie jest w sta­nie zabez­pie­czyć kre­dy­tu hipo­tecz­ne­go, ci, któ­rzy nie doko­na­ją zamknię­cia, pozo­sta­ją win­ni i pono­szą dotkli­we kon­se­kwen­cje w posta­ci koniecz­no­ści wypła­ty odszkodowań.

W przy­pad­ku nie­wy­ko­na­nia zobo­wią­za­nia przez kupu­ją­ce­go pra­wo stoi po stro­nie sprze­da­ją­ce­go i sta­wia sprze­daw­cę w takiej samej sytu­acji, w jakiej znaj­do­wał­by się, gdy­by umo­wa zosta­ła wyko­na­na. W rezul­ta­cie sprze­da­ją­ce­mu przy­słu­gu­je pra­wo do pozwa­nia i uzy­ska­nia orze­cze­nia prze­ciw­ko nabyw­cy, któ­ry się wyco­fał za stra­ty wyni­ka­ją­ce z nie­do­szłej transakcji.

Jeśli sprze­daw­ca wybie­rze dro­gę postę­po­wa­nia sądo­we­go, oprócz kosz­tów praw­nych, kupu­ją­cy, któ­ry nie wywią­zał się z zobo­wią­zań, praw­do­po­dob­nie ponie­sie nastę­pu­ją­ce kon­se­kwen­cje finansowe:

(i) prze­pa­dek kaucji;

(ii) odpo­wie­dzial­ność za róż­ni­cę war­to­ści mię­dzy ceną sprze­da­ży uzgod­nio­ną w Umo­wie kup­na i sprze­da­ży (Agre­ement of Pur­cha­se and Sale) a ceną odsprze­da­ży, jaką sprze­daw­ca może uzy­skać w momen­cie ponow­ne­go wysta­wie­nia nie­ru­cho­mo­ści na rynek, pomniej­szo­ną o kwo­tę kaucji;

(iii) kosz­ty nali­czo­ne przez sprze­daw­cę do cza­su odsprze­da­ży, takie jak kosz­ty utrzy­ma­nia, podat­ki od nie­ru­cho­mo­ści zapła­co­ne po dacie pla­no­wa­ne­go zamknię­cia itp.

Jak wska­za­no powy­żej, zmia­na sytu­acji nabyw­cy; jak utra­ta zatrud­nie­nia, waha­nia opro­cen­to­wa­nia kre­dy­tów hipo­tecz­nych lub waha­nia w sytu­acji na ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści nie zwal­nia­ją nabyw­cy z zobo­wią­zań wyni­ka­ją­cych z umowy.

Pod­czas gdy od sprze­daw­cy wyma­ga się mini­ma­li­zo­wa­nia wła­snych strat, obo­wią­zek ten nie jest mie­rzo­ny stan­dar­dem per­fek­cji, ale roz­sąd­kiem. W związ­ku z tym roz­sąd­ne pró­by sprze­da­ją­ce­go w celu ponow­ne­go wpro­wa­dze­nia na rynek i odsprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści praw­do­po­dob­nie speł­nią taki wymóg.

Bio­rąc pod uwa­gę poważ­ne kon­se­kwen­cje dla nabyw­cy, któ­ry nie chce lub nie może sfi­na­li­zo­wać trans­ak­cji doty­czą­cej nie­ru­cho­mo­ści, nabyw­ca może chcieć roz­wa­żyć alter­na­tyw­ne spo­so­by, aby unik­nąć spo­ru sądo­we­go. Sprze­da­ją­cy rów­nież może być  zmo­ty­wo­wa­ny do zawar­cia kom­pro­mi­su i unik­nię­cia kosz­tow­nych i cza­so­chłon­nych spo­rów sądo­wych, zwłasz­cza prze­ciw­ko nabyw­cy judg­ment pro­of pur­cha­ser (komuś, kto nie ma wystar­cza­ją­ce­go mająt­ku wła­sne­go na spła­tę orze­cze­nia sądowego).

Dostęp­ne mogą być nastę­pu­ją­ce spo­so­by roz­wią­za­nia tej sytuacji:
1. Pró­ba zamknię­cia poprzez
(i) zba­da­nie innych opcji zabez­pie­cze­nia finansowania;
(ii) zwró­ce­nie się do sprze­daw­cy o prze­dłu­że­nie daty zamknię­cia; lub
(iii) rene­go­cja­cję sprze­da­ży ze sprze­daw­cą za cenę niż­szą niż pier­wot­nie uzgod­nio­no. Nale­ży pamię­tać, że sprze­daw­ca nie ma obo­wiąz­ku zaak­cep­to­wa­nia obni­żo­nej oferty.

2. Rezy­gna­cję z kau­cji w celu wza­jem­ne­go zwol­nie­nia z zobowiązań;

3. Sko­rzy­sta­nie z alter­na­tyw­ne­go roz­strzy­ga­nie spo­rów w celu roz­strzy­gnię­cia rosz­cze­nia w dro­dze negocjacji.

Jeśli jesteś nabyw­cą, któ­ry nie jest w sta­nie sfi­na­li­zo­wać trans­ak­cji doty­czą­cej nie­ru­cho­mo­ści lub sprze­daw­cą, któ­re­go nabyw­ca nie wywią­zu­je się ze zobo­wią­zań, nasza kan­ce­la­ria praw­na będzie w sta­nie pomóc Ci w roz­wią­za­niu tej sprawy.

Malic­ki San­chez Law
650 Lake­sho­re Rd E, Mis­sis­sau­ga, ON L5G 1J6
(905) 274‑1650

https://malickisanchezlaw.com/