W ostatnich latach na terenie aglomeracji torontońskiej rynek mieszkaniowy był bardzo gorący dochodziło do agresywnych wojen przetargowych. Aby umieścić ofertę na pierwszym miejscu , nabywcy oferowali setki tysięcy dolarów ponad cenę wywoławczą, lub składali oferty bez warunków. Ostatnio jednak rynek nieruchomości ochłodził się. Ponadto rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz obawy przed recesją skłoniły wiele osób do ponownego przemyślenia transakcji kupna, które jeszcze nie zostały zamknięte.
Nabywcy rozważający odejście od umowy “closing” muszą być świadomi ryzyka procesu sądowego. Niezależnie od tego, czy nabywca się rozmyślił, czy też nie jest w stanie zabezpieczyć kredytu hipotecznego, ci, którzy nie dokonają zamknięcia, pozostają winni i ponoszą dotkliwe konsekwencje w postaci konieczności wypłaty odszkodowań.
W przypadku niewykonania zobowiązania przez kupującego prawo stoi po stronie sprzedającego i stawia sprzedawcę w takiej samej sytuacji, w jakiej znajdowałby się, gdyby umowa została wykonana. W rezultacie sprzedającemu przysługuje prawo do pozwania i uzyskania orzeczenia przeciwko nabywcy, który się wycofał za straty wynikające z niedoszłej transakcji.
Jeśli sprzedawca wybierze drogę postępowania sądowego, oprócz kosztów prawnych, kupujący, który nie wywiązał się z zobowiązań, prawdopodobnie poniesie następujące konsekwencje finansowe:
(i) przepadek kaucji;
(ii) odpowiedzialność za różnicę wartości między ceną sprzedaży uzgodnioną w Umowie kupna i sprzedaży (Agreement of Purchase and Sale) a ceną odsprzedaży, jaką sprzedawca może uzyskać w momencie ponownego wystawienia nieruchomości na rynek, pomniejszoną o kwotę kaucji;
(iii) koszty naliczone przez sprzedawcę do czasu odsprzedaży, takie jak koszty utrzymania, podatki od nieruchomości zapłacone po dacie planowanego zamknięcia itp.
Jak wskazano powyżej, zmiana sytuacji nabywcy; jak utrata zatrudnienia, wahania oprocentowania kredytów hipotecznych lub wahania w sytuacji na rynku nieruchomości nie zwalniają nabywcy z zobowiązań wynikających z umowy.
Podczas gdy od sprzedawcy wymaga się minimalizowania własnych strat, obowiązek ten nie jest mierzony standardem perfekcji, ale rozsądkiem. W związku z tym rozsądne próby sprzedającego w celu ponownego wprowadzenia na rynek i odsprzedaży nieruchomości prawdopodobnie spełnią taki wymóg.
Biorąc pod uwagę poważne konsekwencje dla nabywcy, który nie chce lub nie może sfinalizować transakcji dotyczącej nieruchomości, nabywca może chcieć rozważyć alternatywne sposoby, aby uniknąć sporu sądowego. Sprzedający również może być zmotywowany do zawarcia kompromisu i uniknięcia kosztownych i czasochłonnych sporów sądowych, zwłaszcza przeciwko nabywcy judgment proof purchaser (komuś, kto nie ma wystarczającego majątku własnego na spłatę orzeczenia sądowego).
Dostępne mogą być następujące sposoby rozwiązania tej sytuacji:
1. Próba zamknięcia poprzez
(i) zbadanie innych opcji zabezpieczenia finansowania;
(ii) zwrócenie się do sprzedawcy o przedłużenie daty zamknięcia; lub
(iii) renegocjację sprzedaży ze sprzedawcą za cenę niższą niż pierwotnie uzgodniono. Należy pamiętać, że sprzedawca nie ma obowiązku zaakceptowania obniżonej oferty.
2. Rezygnację z kaucji w celu wzajemnego zwolnienia z zobowiązań;
3. Skorzystanie z alternatywnego rozstrzyganie sporów w celu rozstrzygnięcia roszczenia w drodze negocjacji.
Jeśli jesteś nabywcą, który nie jest w stanie sfinalizować transakcji dotyczącej nieruchomości lub sprzedawcą, którego nabywca nie wywiązuje się ze zobowiązań, nasza kancelaria prawna będzie w stanie pomóc Ci w rozwiązaniu tej sprawy.
Malicki Sanchez Law
650 Lakeshore Rd E, Mississauga, ON L5G 1J6
(905) 274-1650
https://malickisanchezlaw.com/
