Sprzedaż domów w większości regionów Kanady mocno spadła, a zawód agenta nieruchomości, kiedyś postrzegany jako stosunkowo łatwa droga do zarobku, przestał być atrakcyjny. Według raportu The Globe and Mail z końca lipca 2026 r. tysiące kanadyjskich realtorów opuściło branżę lub znacząco ograniczyło działalność. Nie chodzi tylko o nowicjuszy – odchodzą też doświadczeni agenci, a biura tną etaty.
Szczególnie wyraźnie widać to w Ontario – największym rynku nieruchomości w kraju. Pod koniec 2025 r. Real Estate Council of Ontario (RECO) odnotował 84 798 licencjonowanych agentów i sprzedawców. To spadek o 1,3 proc. w porównaniu z 2024 r. i pierwsza zniżka liczebności od co najmniej ośmiu lat. Najmocniej ubyło osób na początku kariery: liczba provisional salespersons (agentów w pierwszych dwóch latach) wyniosła 9656, co oznacza spadek o 24 proc. rok do roku – to trzeci z rzędu rok dwucyfrowego spadku. Dla porównania: w szczycie hossy w 2022 r. takich początkujących było niemal 20 tys.
Przykład z Mississaugi: z 150 osób do 50
Dobrze ilustruje sytuację firma In2ition z Mississaugi, założona przez Debbie Cosic. Przed spowolnieniem biuro sprzedawało około 3 tys. mieszkań w przedsprzedaży (preconstruction) rocznie w całym kraju. W 2025 r. było ich już tylko 800. Deweloperzy wstrzymywali lub anulowali projekty, więc Cosic musiała zredukować zatrudnienie z ok. 150 osób (w tym agentów) do około 50 i przestawić się głównie na domy wolnostojące oraz budynki wyłącznie na wynajem.
Byli pracownicy poszli w różne strony – jeden do banku, inny dorabia w sieci restauracji The Keg. Ci, którzy zostali, łączą obowiązki: wiceprezes operacyjny zajmuje się też wynajmem i sprzedażą wtórną, a menedżer mediów społecznościowych przejął dodatkowe zadania administracyjne. Cosic podkreśla, że rozumie decyzje odchodzących – ludzie muszą płacić rachunki.
Wysokie koszty utrzymania licencji przy zerowych transakcjach
Phil Soper, prezes Royal LePage, zauważa, że w czasach boomu branża przyciągała wielu aspirujących agentów. Problem pojawia się, gdy transakcji jest mało lub wcale: składki stowarzyszeniowe, ubezpieczenie zawodowe i inne opłaty pozostają. Utrzymanie licencji przy braku sprzedaży staje się kosztowne.
Larry Cunliffe, 74-letni agent z Ottawy z ponad dwudziestoletnim stażem (od 2003 r.), zdecydował się w sierpniu 2025 r. na tzw. parking licence – formalne zawieszenie aktywności. Nie jest już członkiem lokalnych, prowincjonalnych i krajowych izb, nie płaci ich składek i nie ma dostępu do systemu MLS, ale zachowuje status u regulatora. Na decyzję wpłynęło kilka czynników: zamykanie boutique’owego biura, w którym pracował, obowiązkowe rozszerzone ubezpieczenie zdrowotne wprowadzone przez Ontario Real Estate Association, spadek sprzedaży i rosnące koszty stałe. Same składki, ubezpieczenia i licencja pochłaniały około 4 tys. dol. rocznie – bez kosztów samochodu niezbędnego do pokazów. „Przestało być tak przyjemnie jak kiedyś. Byłem małym agentem, a koszty stałe zaczęły być problemem. Po prostu nadszedł czas” – mówi.
Wypalenie zawodowe i intensywne tempo
John Papaloni, 49-latek z regionu Toronto, wszedł do zawodu w 2016 r., na początku boomu. Sprzedawał średnio 20 domów rocznie. Lubił pomagać ludziom spełniać marzenie o własnym mieszkaniu, negocjować i organizować open house’y. Typowy dzień zaczynał o 5:30, prowadził trzy serie pokazów, pokonywał 150–200 km (np. z Etobicoke do Niagara i z powrotem) i odbierał telefony nawet o 2 w nocy. Jako członek kilku izb (Toronto, Hamilton, Niagara) płacił około 7 tys. dol. rocznie za licencję, ubezpieczenia, szkolenia i składki.
W czasie pandemicznego boomu w 2021 r. był już wyczerpany. Po drobnej operacji w 2024 r. zdecydował, że musi coś zmienić. Gdy w 2025 r. nadszedł termin odnowienia licencji – nie przedłużył jej. Założył firmę zajmującą się fotografią i wideo nieruchomości na potrzeby ofert MLS. „Po prostu się wypaliłem” – przyznaje.
Szerszy kontekst krajowy
Według Canadian Real Estate Association sprzedaż domów w całym kraju spadła o 30 proc. w porównaniu ze szczytem z 2021 r. Najmocniej – o około 40 proc. – w Ontario i Kolumbii Brytyjskiej. W B.C. liczba agentów też spada (trzeci rok z rzędu). Ogólnokrajowa liczba członków CREA obniżyła się – w pierwszym kwartale 2026 r. było ich 155 980 (spadek o 1,7 proc. wobec poprzedniego kwartału). W szczycie 2023 r. było 164 598 członków.
W Toronto Regional Real Estate Board (największej izbie w kraju) liczba członków spadła wyraźnie – z niemal 75 700 pod koniec 2023 r. do nieco ponad 66 700 w maju 2026 r. (dane nieoficjalne, ale widziane przez Globe and Mail). Prezes TRREB John DiMichele wskazuje na wolniejszą aktywność rynku, wyższe koszty kredytów i zmieniające się warunki prowadzenia działalności jako powody, dla których część osób odchodzi lub przechodzi na emeryturę.
Czy to koniec atrakcyjności zawodu?
Mimo trudności Cosic, Cunliffe i Papaloni nadal uważają, że to dobry zawód. Cosic zachęca nowych agentów, by przetrwali pierwszy, najtrudniejszy rok. Jej firma zaczyna się odbijać – deweloperzy przygotowują niskie zabudowy, a ceny są najniższe od lat. „Jest srebrna podszewka” – mówi.
Spowolnienie rynku nieruchomości w Ontario i całej Kanadzie nie tylko obniżyło obroty, ale też zweryfikowało mit łatwego zarobku. Ci, którzy zostają, muszą łączyć obowiązki, ciąć koszty i czekać na ożywienie. Dla wielu innych decyzja o odejściu lub „parkowaniu” licencji okazała się jedyną rozsądną.
