O downsizing pisałem już kilka razy, ale moim zdaniem ten temat zasługuje na szerszą analizę. Ponieważ zamiana domu na mniejszy i tańszy (a często lepszy) jest w oczywisty sposób korzystna, warto przypomnieć, o co w tym temacie chodzi i czemu downsizing może uratować nasze finanse na emeryturze.
Większość z nas już dawno temu zakupiła mieszkania czy domy, by nie wyrzucać pieniędzy w błoto i nie płacić latami za wynajem.
Spłacanie własnej nieruchomości miało mnóstwo zalet, ponieważ:
1. Zamiast zasilać czyjś budżet, spłacaliśmy własną hipotekę. Owszem, zajęło to wiele lat, ale nadszedł dzień, gdzie raty się skończyły, a my staliśmy się prawowitymi właścicielami nieruchomości. Natomiast w przypadku wynajmu opłaty się nie kończą, a wręcz przeciwnie – z roku na rok rosną. To typowy “worek bez dna”.
2. Zakupiony dom dawał często możliwość stworzenia w nim dodatkowego apartamentu, z którego dochód pomagał szybciej spłacać hipotekę – właśnie poprzez wynajęcie unitu lokatorom.
3. Spłacany dom nabierał wartości. Pamiętają Państwo, że w Mississauga jeszcze 10-15 lat temu można było kupić 2-piętrowy dom z 4 sypialniami sypialniami i podwójnym garażem za mniej niż $500,000? Dziś te domy sprzedają się pomiędzy 1,2 a 1,5 miliona!
4. Kupiony i spłacony dom stał się naszym bankiem. Zawsze jest stosunkowo łatwo uzyskać pożyczkę czy linię kredytową pod zastaw domu. Ale czy zawsze?
Mało kto myśli o downsizing przed osiągnięciem wieku emerytalnego. Póki jesteśmy “młodzi” (czyli przed 65 rokiem życia) – wszystko wydaje się łatwe. Pracujemy, zarabiamy i wydajemy. Takie jest normalne podejście większości ludzi do budżetu rodziny.
Jednak kiedy przechodzimy na emeryturę, okazuje się, że nasze dochody gwałtownie się kurczą. Zamiast od $5,000 do $10,000 miesięcznie (średnia krajowa dochodów rodziny), musimy sobie poradzić na budżecie nie większym niż $3,000 miesięcznie – jeśli mamy parę emerytów (którzy nie inwestowali w RRSP czy inne formy dochodów emerytalnych).
Nagle okazuje się, że musimy zrezygnować w wielu rzeczy, do których przywykliśmy. Wakacje na południu, posiadanie samochodu (czasami dwóch), cottages, restauracje, itd.
Ale największym problemem stają się koszty utrzymania spłaconego już domu.
Tak, dom jest spłacony, ale koszty utrzymania, naprawy oraz podatki od nieruchomości stają się utrapieniem. Owszem, zamieszkiwanie we własnym domu ciągle jest tańsze niż wynajem nawet małego apartamentu, ale koszty utrzymania są wysokie.
W chwili obecnej, jeśli ktoś mieszka w domu wycenionym przez MPAC na $1,200,000 (a jest to średnia obecnie wartość domu wolnostojącego) to podatek od nieruchomości wyniesie ok. $10,000 rocznie. To prawie jedna emerytura pary emerytów. Dla osób samotnych to prawie cała emerytura. Niewiele pozostaje na opłaty, wyżywienie, ubezpieczenia czy nawet dentystę. Nic, tylko “wbić zęby w ścianę”.
Wiele osób uznaje taki stan za normalny i nadal mieszka w zbyt dużych na ich potrzeby i w zbyt drogich w utrzymaniu domach. Życie staje się walką o przetrwanie.
Kiedy rozmawiam z takimi klientami i pytam, dlaczego nie próbują poprawić swojej sytuacji, zwykle argumentem jest, że przyzwyczaili się do okolicy i mają blisko do lekarza. To oczywiście jest ważne, ale czy pozbycie się ciągłego stresu finansowego nie jest ważniejsze?
Można zapytać, jakie jest lepsze rozwiązanie. Jest ich kilka.
Jeśli naprawdę nie chcemy się ruszać z obecnie posiadanego domu, to warto przeanalizować opcję stworzenia w nim niezależnego apartamentu i uzyskiwanie dodatkowego dochodu z wynajmu. W GTA brakuje mieszkań i nawet wynajem pojedynczych pokoi przynosi niezły dochód.
Czasami, kiedy mamy dom wymagający poważnego remontu, ale jest w atrakcyjnej okolicy i jego wartość przekracza milion czy dwa, można rozważyć opcję jego sprzedaży i samemu wynająć mniejszy dom lub mieszkanie. Jeśli uzyskamy ze sprzedaży “czysty” million, to może to wystarczyć na przynajmniej 25 lat płacenia za rent, bez potrzeby myślenia o podatkach od nieruchomości czy naprawach.
Ja osobiście jestem zwolennikiem rozwiązania, które polega na zamianie domu drogiego i nie zawsze przygotowanego do potrzeb ludzi starszych – na dom mniejszy, tańszy i w mniejszej miejscowości. Dom, który można z łatwością przebudować tak, by był komfortowy dla seniorów.
Mam oczywiście na myśli domy parterowe, z garażem, które można ciągle kupić poniżej $800,000 w odległości do godziny jazdy od Mississauga.
Właśnie kilka dni temu pokazywałem w okolicy Fort Erie takie domy klientom, którzy sprzedali dom w Mississauga za ponad $1,600,000 i planują downsizing.
Jeden z domów, które oglądaliśmy, był szczególnie atrakcyjny. Trzysypialniowy bungalow z podwójnym garażem za $667,000, wychodzący na las. Dwie sypialnie i trzy łazienki na głównym poziomie, wysokie, 9-stopowe sufity, a podatek od nieruchomości wynosi poniżej $4,000 rocznie. Dodatkowo dom jest ciekawie zaprojektowany, bo można bardzo łatwo stworzyć niezależny apartament w basemencie z własnym wejściem, który w tej okolicy można wynająć za około $1,800 miesięcznie – a jako AirBnB nawet za podwójną cenę.
Popatrzmy na liczby. Jeśli moi klienci pozostaliby w swoim domu w Mississauga, to płaciliby około $1,000 podatku od nieruchomości miesięcznie. Ta suma to 30% ich budżetu rodzinnego. Dodatkowo ich dom jest zbyt duży dla dwóch osób. Koszt ubezpieczenia, ogrzewania, chłodzenia, itd. także jest wysoki. I najważniejsze – dom nie przynosi stałych dochodów, które są tak potrzebne na emeryturze.
Dom, który znaleźliśmy w Fort Erie ma podatek trzykrotnie mniejszy, a ponadto koszty ubezpieczenia, ogrzewania, utrzymania i ogólne koszty napraw także będą niższe. Moim klientom pozostanie – po opłaceniu wszystkich kosztów (prawnicy, land transfer tax i commission) – ok. $800,000. Łatwo jest obecnie bezpiecznie zainwestować taką kwotę na około 6-8%, co daje pomiędzy $48,000 a $64,000 dochodu rocznie – bez potrzeby pracy. Czy można sobie wymyślić lepszy sposób na bezstresową emeryturę?
Być może zmiana dentysty czy lekarza rodzinnego będzie dla niektórych dylematem, ale tak naprawdę jak często odwiedzamy dentystę czy lekarza? Raz na miesiąc? Czasami raz w roku? Czy w przypadku tak ogromnej różnicę w opłatach nie możemy raz na jakiś czas podjechać – nawet dwie godziny – do naszego obecnego lekarza? Przecież appointmenty są zawsze robione z dużym wyprzedzeniem.
A jeśli obawiają się Państwo, że nie będą mogli słuchać Radia 7 Toronto, to dzięki emisji on-line jesteśmy już słyszalni na całym świecie.
Jeśli zainteresował Państwa ten temat, to zapraszam do indywidualnych spotkań, by przedyskutować wszystkie kroki jakie należy podjąć, by downsizing się udał.
Od czego zacząć? Od kupna czy od sprzedaży? To wszystko zależy od indywidualnej sytuacji – i bazując na swoim wieloletnim doświadczeniu, jestem w stanie zaproponować najbardziej optymalne rozwiązanie.
Czy przygotowywać dom do sprzedaży czy nie? To też zależy od indywidualnej sytuacji. Jak lokalizacja, jak typ domu, ceny w okolicy, aktywność rynku – to wszystko należy mieć na uwadze.
Kiedy ? Każdy termin jest dobry, ale bardzo istotny jest nasz wiek. Gdy jeszcze pracujemy i wykazujemy dochody, łatwo jest uzyskać pożyczkę, która pozwoli zamienić dom na trochę większy czy droższy. Ale kiedy jesteśmy na emeryturze, nastawienie banku gwałtownie się zmienia – i raczej wchodzi w rachubę tylko kupno domu mniejszego i tańszego od tego, co posiadamy.
Jeśli najpierw sprzedamy nasz obecny dom – to wiemy, jakim budżetem dysponujemy i praktycznie nie musimy prosić banku o nic. Kupujemy za gotówkę i nie mamy żadnych zobowiązań.
W pewnych sytuacjach klienci wolą najpierw dokonać zakupu, a później sprzedać własny dom. Wówczas czasami musimy poprosić bank o tak zwany Bridge Mortgage. Jednak kiedy jesteśmy emerytami, dość trudno załatwić taki kredyt. Póki pracujemy – zwykle nie ma problemu.
Jak pokazuje życie, lepiej nie odkładać downsizing na emeryturę, bo jako osoby pracujące mamy więcej opcji i szersze pole manewru – a w efekcie mniej stresu i szansę na lepszy deal.
Zapraszam do kontaktu. Właśnie pojawiło się kilka atrakcyjnych domów dla emerytów – wyślę Państwu aż 10 takich propozycji na dobry downsizing.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
