W dwóch ostatnich tekstach podsumowywałem rok 2020 w real estate oraz snułem przewidywania na rok 2021. Kiedy się tylko kupuje, albo tylko sprzedaje nieruchomość, planowanie takiej operacji jest relatywnie proste. Ale co zrobić i jak się przygotować, kiedy nasza transakcja dotyczy i kupna i sprzedaży? Czy w tak aktywnym rynku jak obecnie lepiej najpierw kupić czy sprzedać dom?
Oczywiście odpowiedź nie jest prosta. Decyzja zależeć będzie od wielu czynników i naszej sytuacji osobistej. Skoncentrujmy się więc tylko na tak zwanych transakcjach “wiązanych”, czyli dotyczących kupna i sprzedaży.
Zmiana domu jest zwykle powiązana z naszą sytuacją rodzinną lub zawodową. Czasami zmieniamy dom, bo zmieniamy miejsce pracy i dla zminimalizowania czasu i kosztów dojazdów decydujemy się na przeprowadzkę. Nierzadko zamiana wynika z sytuacji rodzinnej. Zawieramy związek partnerski, rodzą się nam dzieci, rodzina się powiększa, a za tym idzie potrzeba posiadania większego domu. Czasami jest odwrotnie: przybywa lat, czasami małżonek umiera i pojawia się konieczność zmniejszenia wydatków, ponieważ zmienia się nasza sytuacja finansowa. Są też zmiany domów wymuszane rozwodami. Tego typu transakcje są zwykle dokonywane pod wpływem presji.
Podałem kilka powodów, dlaczego ludzie dokonują zmiany miejsca zamieszkania, ale wszystkie są wynikiem “życia”, które pisze często nieprzewidywalne scenariusze.
Natomiast obecny rynek, z uwagi na dynamikę i pandemię jest inny niż w poprzednich latach. Co zrobić w 2021 roku? Czy kiedy musimy dokonać zmiany domu zacząć od kupna czy od sprzedaży? Warto sobie uświadomić, że ten pozornie łatwy proces zależy od wielu czynników – o których poniżej.
Aktywność rynku. Na pewno słyszeli Państwo określenie “buyers martket” i “seller market”. Ten pierwszy polega na tym, że domy się słabo sprzedają i jest ich wiele do wyboru. Wówczas kupujący (buyers) mogą przebierać w domach jak chcą, a sprzedający gotowi są zrobić wszystko, by ich dom znalazł kupca. To ma miejsce w czasach kryzysów, kiedy oprocentowanie jest bardzo wysokie.
Sellers market – czyli sytuacja obecna będzie trwała także w roku 2021, a wynika ona z zachwiania podaży. Jest mało domów oferowanych na sprzedaż i więcej chętnych do kupna. Wówczas sprzedający mogą wybierać w ofertach i to oni dyktują warunki. Częste są sytuacje, że pojawia się kilka ofert na jeden dom i w takich sytuacjach domy sprzedają się znacznie powyżej ceny wywoławczej. W obecnych czasach nie ma problemu ze sprzedażą, problem jest z zakupem nieruchomości.
W sytuacji rynkowej zwanej “sellers market” jest lepiej najpierw kupić dom, zanim swój się wystawi na sprzedaż. Kiedy zamieniamy duży i drogi dom na mały i tańszy, często możemy nawet użyć equity zawarte w domu, by nową nieruchomość kupić praktycznie za gotówkę. Sprzedaż tańszych domów jest teraz praktycznie bezproblemowa i szybka. Dlatego lepiej wiedzieć najpierw dokąd się przeprowadzamy, by uniknąć stresu poszukiwań i kupowania na siłę. Gdybyśmy mieli odwrotny rynek czyli „buyers market”, to wówczas lepiej jest najpierw sprzedać zanim się coś kupi.
Lokalizacja! Jest ważne gdzie sprzedajemy i gdzie kupujemy. Jeśli sprzedajemy dom w pożądanej okolicy i właściwie go wycenimy – to sprzeda się on szybko. Jeśli natomiast planujemy zakup poza granicami GTA (Greater Toronto Area) to wybór domów jest spory i relatywnie łatwiej jest coś kupić. Ale ponieważ zwykle ma to być dom marzeń, to polecałbym również najpierw zakup, a dopiero potem sprzedaż. Pisałem w poprzednich artykułach, że obecnie domy poza dużymi miastami przeżywają prawdziwy napór kupujących, którzy podjęli decyzję o wyprowadzce poza GTA. W związku z tym zakup domu poza miastem zaczyna być problematyczny, ponieważ na takie domy jest coraz więcej chętnych.
„Closing Day” tego samego dnia. Ja osobiście sugeruję swoim klientom, by nie zamykać obu transakcji w ten sam dzień. Owszem – w ten sposób oszczędzamy na kosztach „bridge financing”. Ale zamknięcie obu transakcji tego samego dnia wiąże się z ogromnym stresem. Wyprowadzka z jednego domu i wprowadzenie do następnego w tak krótkim czasie jest często ponad siły i wymaga perfekcyjnej organizacji. Również jeśli następuje to w ten sam dzień, nie mamy szans na właściwe przygotowanie domu do którego się wprowadzamy: na pomalowanie ścian, umycie okien, upranie dywanów czy drobne remonty jak nowa kuchnia czy łazienki.
„Bridge Financing” o którym wspomniałem powyżej jest oferowane przez większość banków. Relatywnie małym kosztem można uzyskać pieniądze na zapłatę za kupowany dom, która to pożyczka jest spłacana w chwili opuszczenie sprzedawanego domu. Czas na spłatę „bridge financing” trwa zwykle do 90 dni, ale faktycznie nie ma minimalnego limitu czasowego. Czyli może to być tydzień czy dwa na wygodną i bezstresową przeprowadzkę. By zakwalifikować się na tę pożyczkę należy okazać dwie wiążące umowy: sprzedaży i kupna.
Deposit. Często planując zamianę domu, mamy problem z depozytem na następny dom. Wielu z nas nie posiada dużych zasobów w banku, ale zwykle po paru latach mieszkania w domu jest on już częściowo lub całkowicie spłacony. Ta suma pomiędzy rynkową wartością domu a istniejącą hipoteką nazywa się equity. I właśnie equity to nasz majątek, dzięki któremu praktycznie każdy bank udzieli nam linii kredytowej. Jeszcze lepszym rozwiązaniem jest załatwienie „secured line of credit”, która jest udzielana pod zastaw naszego domu. Te pieniądze można wykorzystać na depozyt lub na downpayment kupowanego domu.
Rodzina i przyjaciele. To bardzo ważny aspekt planowania sprzedaży domu. Jeśli mimo panującego „sellers market” zdecydujemy się najpierw sprzedać dom a później kupić nowy, zawsze ryzykujemy sytuację, że nie znajdziemy tego, co nam się spodoba do momentu opuszczenia sprzedanego domu. Zwykle jest to okres od 30 do 90 dni. Wtedy jest kilka opcji. Jeśli mamy rodzinę czy bardzo dobrych przyjaciół możemy cały dobytek „zdeponować” w publicznym magazynie (łatwo jest je znaleźć) i korzystając z gościnności przeczekać kilka tygodni zanim kupimy nową nieruchomość. Jeśli jednak takiej opcji nie mamy, to można czasowo zamieszkać w hotelu lub w motelu.
Zaletą wcześniejszej sprzedaży jest przede wszystkim to, że wiemy na pewno za ile nasz dom się sprzedał i ile pozostanie nam pieniędzy na zakup następnego domu. Pozwala nam to również być bardziej „agresywnym” w składaniu ofert, bo znamy datę zamknięcia i najczęściej nie musimy składać warunku na załatwienie pożyczki składając ofertę. Wadą tego rozwiązania jest to, że zawsze jest niebezpieczeństwo zakupu czegoś w pośpiechu (co tak naprawdę nie jest warte swojej ceny) oraz możliwość bycia „bezdomnym” przez jakiś czas.
Zaletą wcześniejszego kupna (zanim sprzedamy) jest brak pośpiechu w szukaniu i nie ma presji czasu, dzięki czemu możemy dokonać bardziej racjonalnego wyboru. Oczywiście wtedy nie mamy 100% pewności za ile i kiedy sprzedamy nasz dom. Ale jak wspomniałem wielokrotnie, w dzisiejszych czasach dom właściwie wyceniony i w dobrej okolicy sprzeda się szybko.
Właściwa wycena – z doświadczenia wiem, że każdy dom znajdzie swojego kupca jeśli tylko cena jest właściwa. Czyli na dom wyceniony odpowiednio do panującego rynku pojawią się chętni. W dzisiejszym „sellers market” prawie każdy tańszy dom (poniżej miliona) wzbudza ogromne zainteresowanie. By je zwiększyć, niektórzy agenci specjalnie zaniżają cenę o $100,000 lub więcej poniżej faktycznej wartości by sprowokować „beating war”.
Closing Date – proszę pamiętać, że w czasach, kiedy możemy mieć kilku chętnych na nasz dom, można wymusić pewne ustępstwa na kupujących, jak na przykład czas do opuszczenia domu. Jeśli poprosimy o 90 dni (a nawet więcej), wielu się zgodzi. A to da nam czas na poszukiwanie, jeśli zdecydujemy się na sprzedaż domu w pierwszej kolejności.
Warunek na znalezienie domu. Kupujący czasami wkładają w ofertę warunek na finansowanie i na inspekcję (najbardziej typowe). Ale w pewnych sytuacjach sprzedający może spróbować włączyć warunek na znalezienie właściwego domu zanim oferta stanie się wiążąca. Ten okres nie jest zwykle dłuższy niż 2 tygodnie, ale daje to nam czas na bezstresowe poszukiwanie domu do kupna – gdyż ofertę mamy już w ręku. Jeśli ktoś planuje wyprowadzkę za miasto, to zwykle nie ma problemu ze znalezieniem odpowiedniej nieruchomości w krótkim czasie.
Podsumowanie
Wracając do pytania – nie ma jednoznacznej odpowiedzi co pierwsze: „jajko czy kura”. Zależy to w dużym stopniu od tego co sprzedajemy, za ile, w jakiej okolicy, ale również od naszej personalnej sytuacji finansowej i odporności psychicznej. Pomocą w decyzji powinien być doświadczony agent, który oceni każdą sytuację indywidualnie i doradzi najkorzystniejsze rozwiązanie.
Ale w obecnej sytuacji rynkowej, jeśli dom który sprzedajemy ma spore equity albo jest nawet spłacony – to bym zdecydowanie zaczął od znalezienia „domu marzeń”, zanim wystawimy nasz obecny dom na sprzedaż.
Pozdrawiam i zapraszam do kontaktu,
Maciek Czapliński
905 278 0007
