W dwóch ostat­nich tek­stach pod­su­mo­wy­wa­łem rok 2020 w real esta­te oraz snu­łem prze­wi­dy­wa­nia na rok 2021. Kie­dy się tyl­ko kupu­je, albo tyl­ko sprze­da­je nie­ru­cho­mość, pla­no­wa­nie takiej ope­ra­cji jest rela­tyw­nie pro­ste. Ale co zro­bić i jak się przy­go­to­wać, kie­dy nasza trans­ak­cja doty­czy i kup­na i sprze­da­ży? Czy w tak aktyw­nym ryn­ku jak obec­nie lepiej naj­pierw kupić czy sprze­dać dom?

Oczy­wi­ście odpo­wiedź nie jest pro­sta. Decy­zja zale­żeć będzie od wie­lu czyn­ni­ków i naszej sytu­acji oso­bi­stej. Skon­cen­truj­my się więc tyl­ko na tak zwa­nych trans­ak­cjach “wią­za­nych”, czy­li doty­czą­cych kup­na i sprzedaży.

Zmia­na domu jest zwy­kle powią­za­na z naszą sytu­acją rodzin­ną lub zawo­do­wą. Cza­sa­mi zmie­nia­my dom, bo zmie­nia­my miej­sce pra­cy i dla zmi­ni­ma­li­zo­wa­nia cza­su i kosz­tów dojaz­dów decy­du­je­my się na prze­pro­wadz­kę. Nie­rzad­ko zamia­na wyni­ka z sytu­acji rodzin­nej. Zawie­ra­my zwią­zek part­ner­ski, rodzą się nam dzie­ci, rodzi­na się powięk­sza, a za tym idzie potrze­ba posia­da­nia więk­sze­go domu. Cza­sa­mi jest odwrot­nie: przy­by­wa lat, cza­sa­mi mał­żo­nek umie­ra i poja­wia się koniecz­ność zmniej­sze­nia wydat­ków, ponie­waż zmie­nia się nasza sytu­acja finan­so­wa. Są też zmia­ny domów wymu­sza­ne roz­wo­da­mi. Tego typu trans­ak­cje są zwy­kle doko­ny­wa­ne pod wpły­wem presji.

Poda­łem kil­ka powo­dów, dla­cze­go ludzie doko­nu­ją zmia­ny miej­sca zamiesz­ka­nia, ale wszyst­kie są wyni­kiem “życia”, któ­re pisze czę­sto nie­prze­wi­dy­wal­ne scenariusze.

Reklama

Nato­miast obec­ny rynek, z uwa­gi na dyna­mi­kę i pan­de­mię jest inny niż w poprzed­nich latach. Co zro­bić w 2021 roku? Czy kie­dy musi­my doko­nać zmia­ny domu zacząć od kup­na czy od sprze­da­ży? War­to sobie uświa­do­mić, że ten pozor­nie łatwy pro­ces zale­ży od wie­lu czyn­ni­ków — o któ­rych poniżej.

Aktyw­ność ryn­ku. Na pew­no sły­sze­li Pań­stwo okre­śle­nie “buy­ers mart­ket” i “sel­ler mar­ket”. Ten pierw­szy pole­ga na tym, że domy się sła­bo sprze­da­ją i jest ich wie­le do wybo­ru. Wów­czas kupu­ją­cy (buy­ers) mogą prze­bie­rać w domach jak chcą, a sprze­da­ją­cy goto­wi są zro­bić wszyst­ko, by ich dom zna­lazł kup­ca. To ma miej­sce w cza­sach kry­zy­sów, kie­dy opro­cen­to­wa­nie jest bar­dzo wysokie.

Sel­lers mar­ket – czy­li sytu­acja obec­na będzie trwa­ła tak­że w roku 2021, a wyni­ka ona z zachwia­nia poda­ży. Jest mało domów ofe­ro­wa­nych na sprze­daż i wię­cej chęt­nych do kup­na. Wów­czas sprze­da­ją­cy mogą wybie­rać w ofer­tach i to oni dyk­tu­ją warun­ki. Czę­ste są sytu­acje, że poja­wia się kil­ka ofert na jeden dom i w takich sytu­acjach domy sprze­da­ją się znacz­nie powy­żej ceny wywo­ław­czej. W obec­nych cza­sach nie ma pro­ble­mu ze sprze­da­żą, pro­blem jest z zaku­pem nieruchomości.

W sytu­acji ryn­ko­wej zwa­nej “sel­lers mar­ket” jest lepiej naj­pierw kupić dom, zanim swój się wysta­wi na sprze­daż. Kie­dy zamie­nia­my duży i dro­gi dom na mały i tań­szy, czę­sto może­my nawet użyć equ­ity zawar­te w domu, by nową nie­ru­cho­mość kupić prak­tycz­nie za gotów­kę. Sprze­daż tań­szych domów jest teraz prak­tycz­nie bez­pro­ble­mo­wa i szyb­ka. Dla­te­go lepiej wie­dzieć naj­pierw dokąd się prze­pro­wa­dza­my, by unik­nąć stre­su poszu­ki­wań i kupo­wa­nia na siłę. Gdy­by­śmy mie­li odwrot­ny rynek czy­li „buy­ers mar­ket”, to wów­czas lepiej jest naj­pierw sprze­dać zanim się coś kupi.

Loka­li­za­cja! Jest waż­ne gdzie sprze­da­je­my i gdzie kupu­je­my. Jeśli sprze­da­je­my dom w pożą­da­nej oko­li­cy i wła­ści­wie go wyce­ni­my – to sprze­da się on szyb­ko. Jeśli nato­miast pla­nu­je­my zakup poza gra­ni­ca­mi GTA (Gre­ater Toron­to Area) to wybór domów jest spo­ry i rela­tyw­nie łatwiej jest coś kupić. Ale ponie­waż zwy­kle ma to być dom marzeń, to pole­cał­bym rów­nież naj­pierw zakup, a dopie­ro potem sprze­daż. Pisa­łem w poprzed­nich arty­ku­łach, że obec­nie domy poza duży­mi mia­sta­mi prze­ży­wa­ją praw­dzi­wy napór kupu­ją­cych, któ­rzy pod­ję­li decy­zję o wypro­wadz­ce poza GTA. W związ­ku z tym zakup domu poza mia­stem zaczy­na być pro­ble­ma­tycz­ny, ponie­waż na takie domy jest coraz wię­cej chętnych.

„Clo­sing Day” tego same­go dnia. Ja oso­bi­ście suge­ru­ję swo­im klien­tom, by nie zamy­kać obu trans­ak­cji w ten sam dzień. Owszem — w ten spo­sób oszczę­dza­my na kosz­tach „brid­ge finan­cing”. Ale zamknię­cie obu trans­ak­cji tego same­go dnia wią­że się z ogrom­nym stre­sem. Wypro­wadz­ka z jed­ne­go domu i wpro­wa­dze­nie do następ­ne­go w tak krót­kim cza­sie jest czę­sto ponad siły i wyma­ga per­fek­cyj­nej orga­ni­za­cji. Rów­nież jeśli nastę­pu­je to w ten sam dzień, nie mamy szans na wła­ści­we przy­go­to­wa­nie domu do któ­re­go się wpro­wa­dza­my: na poma­lo­wa­nie ścian, umy­cie okien, upra­nie dywa­nów czy drob­ne remon­ty jak nowa kuch­nia czy łazienki.

„Brid­ge Finan­cing” o któ­rym wspo­mnia­łem powy­żej jest ofe­ro­wa­ne przez więk­szość ban­ków. Rela­tyw­nie małym kosz­tem moż­na uzy­skać pie­nią­dze na zapła­tę za kupo­wa­ny dom, któ­ra to pożycz­ka jest spła­ca­na w chwi­li opusz­cze­nie sprze­da­wa­ne­go domu. Czas na spła­tę „brid­ge finan­cing” trwa zwy­kle do 90 dni, ale fak­tycz­nie nie ma mini­mal­ne­go limi­tu cza­so­we­go. Czy­li może to być tydzień czy dwa na wygod­ną i bez­stre­so­wą prze­pro­wadz­kę. By zakwa­li­fi­ko­wać się na tę pożycz­kę nale­ży oka­zać dwie wią­żą­ce umo­wy: sprze­da­ży i kupna.

Depo­sit. Czę­sto pla­nu­jąc zamia­nę domu, mamy pro­blem z depo­zy­tem na następ­ny dom. Wie­lu z nas nie posia­da dużych zaso­bów w ban­ku, ale zwy­kle po paru latach miesz­ka­nia w domu jest on już czę­ścio­wo lub cał­ko­wi­cie spła­co­ny. Ta suma pomię­dzy ryn­ko­wą war­to­ścią domu a ist­nie­ją­cą hipo­te­ką nazy­wa się equ­ity. I wła­śnie equ­ity to nasz mają­tek, dzię­ki któ­re­mu prak­tycz­nie każ­dy bank udzie­li nam linii kre­dy­to­wej. Jesz­cze lep­szym roz­wią­za­niem jest zała­twie­nie „secu­red line of cre­dit”, któ­ra jest udzie­la­na pod zastaw nasze­go domu. Te pie­nią­dze moż­na wyko­rzy­stać na depo­zyt lub na down­pay­ment kupo­wa­ne­go domu.

Rodzi­na i przy­ja­cie­le. To bar­dzo waż­ny aspekt pla­no­wa­nia sprze­da­ży domu. Jeśli mimo panu­ją­ce­go „sel­lers mar­ket” zde­cy­du­je­my się naj­pierw sprze­dać dom a póź­niej kupić nowy, zawsze ryzy­ku­je­my sytu­ację, że nie znaj­dzie­my tego, co nam się spodo­ba do momen­tu opusz­cze­nia sprze­da­ne­go domu. Zwy­kle jest to okres od 30 do 90 dni. Wte­dy jest kil­ka opcji. Jeśli mamy rodzi­nę czy bar­dzo dobrych przy­ja­ciół może­my cały doby­tek „zde­po­no­wać” w publicz­nym maga­zy­nie (łatwo jest je zna­leźć) i korzy­sta­jąc z gościn­no­ści prze­cze­kać kil­ka tygo­dni zanim kupi­my nową nie­ru­cho­mość. Jeśli jed­nak takiej opcji nie mamy, to moż­na cza­so­wo zamiesz­kać w hote­lu lub w motelu.

Zale­tą wcze­śniej­szej sprze­da­ży jest przede wszyst­kim to, że wie­my na pew­no za ile nasz dom się sprze­dał i ile pozo­sta­nie nam pie­nię­dzy na zakup następ­ne­go domu. Pozwa­la nam to rów­nież być bar­dziej „agre­syw­nym” w skła­da­niu ofert, bo zna­my datę zamknię­cia i naj­czę­ściej nie musi­my skła­dać warun­ku na zała­twie­nie pożycz­ki skła­da­jąc ofer­tę. Wadą tego roz­wią­za­nia jest to, że zawsze jest nie­bez­pie­czeń­stwo zaku­pu cze­goś w pośpie­chu (co tak napraw­dę nie jest war­te swo­jej ceny) oraz moż­li­wość bycia „bez­dom­nym” przez jakiś czas.

Zale­tą wcze­śniej­sze­go kup­na (zanim sprze­da­my) jest brak pośpie­chu w szu­ka­niu i nie ma pre­sji cza­su, dzię­ki cze­mu może­my doko­nać bar­dziej racjo­nal­ne­go wybo­ru. Oczy­wi­ście wte­dy nie mamy 100% pew­no­ści za ile i kie­dy sprze­da­my nasz dom. Ale jak wspo­mnia­łem wie­lo­krot­nie, w dzi­siej­szych cza­sach dom wła­ści­wie wyce­nio­ny i w dobrej oko­li­cy sprze­da się szybko.

Wła­ści­wa wyce­na – z doświad­cze­nia wiem, że każ­dy dom znaj­dzie swo­je­go kup­ca jeśli tyl­ko cena jest wła­ści­wa. Czy­li na dom wyce­nio­ny odpo­wied­nio do panu­ją­ce­go ryn­ku poja­wią się chęt­ni. W dzi­siej­szym „sel­lers mar­ket” pra­wie każ­dy tań­szy dom (poni­żej milio­na) wzbu­dza ogrom­ne zain­te­re­so­wa­nie. By je zwięk­szyć, nie­któ­rzy agen­ci spe­cjal­nie zani­ża­ją cenę o $100,000 lub wię­cej poni­żej fak­tycz­nej war­to­ści by spro­wo­ko­wać „beating war”.

Clo­sing Date — pro­szę pamię­tać, że w cza­sach, kie­dy może­my mieć kil­ku chęt­nych na nasz dom, moż­na wymu­sić pew­ne ustęp­stwa na kupu­ją­cych, jak na przy­kład czas do opusz­cze­nia domu. Jeśli popro­si­my o 90 dni (a nawet wię­cej), wie­lu się zgo­dzi. A to da nam czas na poszu­ki­wa­nie, jeśli zde­cy­du­je­my się na sprze­daż domu w pierw­szej kolejności.

Waru­nek na zna­le­zie­nie domu. Kupu­ją­cy cza­sa­mi wkła­da­ją w ofer­tę waru­nek na finan­so­wa­nie i na inspek­cję (naj­bar­dziej typo­we). Ale w pew­nych sytu­acjach sprze­da­ją­cy może spró­bo­wać włą­czyć waru­nek na zna­le­zie­nie wła­ści­we­go domu zanim ofer­ta sta­nie się wią­żą­ca. Ten okres nie jest zwy­kle dłuż­szy niż 2 tygo­dnie, ale daje to nam czas na bez­stre­so­we poszu­ki­wa­nie domu do kup­na — gdyż ofer­tę mamy już w ręku. Jeśli ktoś pla­nu­je wypro­wadz­kę za mia­sto, to zwy­kle nie ma pro­ble­mu ze zna­le­zie­niem odpo­wied­niej nie­ru­cho­mo­ści w krót­kim czasie.

Pod­su­mo­wa­nie

Wra­ca­jąc do pyta­nia – nie ma jed­no­znacz­nej odpo­wie­dzi co pierw­sze: „jaj­ko czy kura”. Zale­ży to w dużym stop­niu od tego co sprze­da­je­my, za ile, w jakiej oko­li­cy, ale rów­nież od naszej per­so­nal­nej sytu­acji finan­so­wej i odpor­no­ści psy­chicz­nej. Pomo­cą w decy­zji powi­nien być doświad­czo­ny agent, któ­ry oce­ni każ­dą sytu­ację indy­wi­du­al­nie i dora­dzi naj­ko­rzyst­niej­sze rozwiązanie.

Ale w obec­nej sytu­acji ryn­ko­wej, jeśli dom któ­ry sprze­da­je­my ma spo­re equ­ity albo jest nawet spła­co­ny — to bym zde­cy­do­wa­nie zaczął od zna­le­zie­nia „domu marzeń”, zanim wysta­wi­my nasz obec­ny dom na sprzedaż.

Pozdra­wiam i zapra­szam do kontaktu,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007