Nawet nie wiem kie­dy ten czas prze­le­ciał, ale temat któ­ry dziś poru­szam doty­czy per­so­nal­nie rów­nież mnie — bo ofi­cjal­nie też jestem eme­ry­tem. Owszem, zamie­rzam nadal pra­co­wać i być czyn­nym zawo­do­wo, ale wyda­je mi się, że znacz­nie lepiej rozu­miem sytu­ację ludzi star­szych niż mło­da gene­ra­cja agentów.

        Nie jest tajem­ni­cą, że ceny nie­ru­cho­mo­ści poszły znacz­nie w górę w ostat­nich latach. A rok 2021 przej­dzie chy­ba do histo­rii. Prak­tycz­nie każ­dy, kto ma dom, jest milio­ne­rem (na papie­rze). Jest to nie­wąt­pli­wie dobra wia­do­mość dla posia­da­czy domów. Ale złą wia­do­mo­ścią jest to, że rów­nież poszły w górę kosz­ty utrzy­ma­nia domów. Im wyż­sza war­tość nie­ru­cho­mo­ści, tym wyż­sze są (lub będą wkrót­ce) podat­ki od nie­ru­cho­mo­ści. Sta­le wzra­sta­ją też kosz­ty ener­gii, roz­ma­itych usług i napraw.

        Dla ludzi w wie­ku eme­ry­tal­nym utrzy­ma­nie domu obec­nie sta­je się spo­rym pro­ble­mem finan­so­wym. Nawet jak mamy spła­co­ny dom, to gdy zbli­ża­my się do eme­ry­tu­ry (albo jak na nią przej­dzie­my i nasze docho­dy gwał­tow­nie się zmniej­szą), utrzy­ma­nie domu prze­ra­sta nasze moż­li­wo­ści finan­so­we. Gdy w rodzi­nie są dwie eme­ry­tu­ry, spra­wa wyglą­da lepiej. Nato­miast kie­dy rodzi­na sta­je się jed­no­oso­bo­wa (na sku­tek śmier­ci jed­ne­go z mał­żon­ków), to utrzy­ma­nie  domu – szcze­gól­nie w Metro Toron­to — jest bar­dzo trudne.

reklama

        Popa­trz­my na licz­by. Prze­cięt­ny dom wol­no­sto­ją­cy czy połów­ka kosz­tu­ją obec­nie w GTA ponad milion. Podat­ki od takiej nie­ru­cho­mo­ści są zbli­żo­ne (lub wkrót­ce będą) do 1% war­to­ści ryn­ko­wej — czy­li moż­na się spo­dzie­wać, że będzie to $10,000 lub wię­cej (oko­ło $800 mie­sięcz­nie). Nawet jak ktoś pła­ci mniej, to jest to tyl­ko chwi­lo­we, bo mia­sto ma peł­ne pra­wo pod­nieść „zani­żo­ne” podat­ki do pozio­mu 1% war­to­ści rynkowej.

        Inne świad­cze­nia — jak ogrze­wa­nie, prąd, woda, inter­net, tele­fon, ubez­pie­cze­nie — mogą kształ­to­wać się na pozio­mie od $500 do $800 mie­sięcz­nie (w zależ­no­ści od wiel­ko­ści domu, rodza­ju ogrze­wa­nia, jako­ści okien, izo­la­cji, i wie­lu innych czyn­ni­ków). Praw­da jest taka, że będąc eme­ry­tem trud­no jest prze­zna­czać na dom pra­wie od $1500 do $2,000 mie­sięcz­nie (a czę­sto wię­cej), by miesz­kać w czę­sto zbyt dużym na  potrze­by eme­ry­ta domu.

Jakie więc mogą być rozwiązania?

•      Moż­na oczy­wi­ście nie podej­mo­wać żad­nych dzia­łań i utrzy­my­wać dom tak, jak przed eme­ry­tu­rą. Czę­sto po wyczer­pa­niu wszel­kich oszczęd­no­ści zaczy­na­my zadłu­żać nasz spła­co­ny dom, korzy­sta­jąc z ofe­ro­wa­nych przez nie­któ­re insty­tu­cje pro­gra­mów, jak tak zwa­ny „river­se mort­ga­ge”. Oso­bi­ście radzę omi­jać te pro­gra­my z dale­ka, bo wte­dy tra­ci­my kon­tro­lę nad kosz­ta­mi zwią­za­ny­mi z domem i może­my być zmu­sze­ni do szyb­kiej sprze­da­ży — ale z bar­dzo małym kapi­ta­łem w ręku. O tym napi­szę innym razem.

•      Moż­na też, jeśli układ nasze­go domu pozwa­la na takie roz­wią­za­nie – stwo­rzyć legal­ny apar­ta­ment na wyna­jem, co jest obec­nie dość powszech­ne. Ten eks­tra dochód od $1,000 do $2,000 mie­sięcz­nie może być naszym ratun­kiem finansowym.

Inne roz­wią­za­nie to czę­ścio­wy lub cał­ko­wi­ty „down­si­zing”.

•      Cał­ko­wi­ty down­si­zing pole­ga na sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści i zain­we­sto­wa­niu całej sumy w mądre i spraw­dzo­ne inwe­sty­cje. Jeśli otrzy­ma­my 5% zwro­tu na milio­nie dola­rów, jest to $50,000 rocz­nie — czy­li ponad $4,000 mie­sięcz­nie. Będąc bar­dziej odważ­nym, moż­na zain­we­sto­wać w pożycz­ki hipo­tecz­ne (second mort­ga­ges) nawet na 10% zwro­tu. Mając taki regu­lar­ny dopływ gotów­ki – może­my wynaj­mo­wać apar­ta­ment za $2,000 mie­sięcz­nie i nie mar­twić się, że zabrak­nie nam do pierw­sze­go. Pro­blem, jaki widzę z trzy­ma­niem pie­nię­dzy w „skar­pe­cie” — czy­li w ban­ku lub w pożycz­kach hipo­tecz­nych pole­ga na tym, że owszem, mamy spo­ry zwrot na kapi­ta­le, ale kapi­tał też tra­ci na war­to­ści. Infla­cja, któ­ra ofi­cjal­nie wyno­si koło 2%, w rze­czy­wi­sto­ści docho­dzi (moim zda­niem) do 5%. Wystar­czy poli­czyć wszyst­kie kosz­ty życia.

•      Czę­ścio­wy down­si­zing może pole­gać rów­nież na sprze­da­ży domu i wło­że­niu (na przy­kład poło­wy pie­nię­dzy) w inwe­sty­cje, a dru­giej poło­wę w zakup miesz­ka­nia. To roz­wią­za­nie uwa­żam za sen­sow­niej­sze — bo po pierw­sze cią­gle będzie­my osią­gać sta­ły dochód z inwe­sty­cji (na przy­kład w ban­ku), a miesz­ka­nie, w któ­rym będzie­my miesz­kać jest naszą wła­sno­ścią i nikt po roku czy dwóch latach nie będzie mógł nam wymó­wić wynaj­mu lub pod­nieść opłat czyn­szo­wych do pozio­mu „ryn­ko­we­go”.

•      Oczy­wi­ście nie wszy­scy widzą się w apar­ta­men­cie. Dla nich dobrym wybo­rem jest dom par­te­ro­wy (bun­ga­low). Ten typ domów jest dosko­na­łą alter­na­ty­wą do „con­do living” — bo nie tyl­ko nie ma w nim scho­dów, ale posia­da­my wła­sny ogród, któ­ry dla wie­lu z nas jest potrzeb­ny do dobre­go samo­po­czu­cia. Pro­blem pole­ga jed­nak na tym, że bun­ga­lows w obrę­bie GTA są dro­gie i czę­sto może się oka­zać, że taki dom rów­nież kosz­tu­je milion dola­rów — lub nawet wię­cej. Czy­li tyle samo, za ile sprze­da­my nasz obec­ny dom. Ale wów­czas opcja może pole­gać na stwo­rze­niu dodat­ko­we­go apar­ta­men­tu na wyna­jem. Tajem­ni­ca pole­ga na tym, że ten dodat­ko­wy apar­ta­ment musi być napraw­dę atrak­cyj­ny. Czy­sty i zadba­ny, z duży­mi okna­mi i dobrym oświetleniem.

Taki apar­ta­ment wynaj­mie­my nawet za $2,300 mie­sięcz­nie, co może pokryć pra­wie $500,000 pożycz­ki hipo­tecz­nej, A jeśli dom kupi­my za gotów­kę, będzie naszym sta­łym docho­dem, któ­ry pokry­je z nad­wyż­ką utrzy­ma­nie domu.

•       Wie­lu przy­szłych eme­ry­tów podej­mu­je decy­zję kup­na domu poza mia­stem, gdzie ceny są bar­dziej umiar­ko­wa­ne. Jesz­cze pół­to­ra roku temu moż­na było w oko­li­cach Guelph, Wasa­ga Beech, Brant­ford itd. zna­leźć bun­ga­low w cenie do $500,000. Dziś jest to, nie­ste­ty, o $200,000 wię­cej. Z tym, że prze­cież ceny w Toron­to też poszły w górą przy­naj­mniej o $300,000. Czy­li nie ma problemu.

        Kupu­jąc dom tro­chę dalej i za poło­wę sumy uzy­ska­nej ze sprze­da­ży domu w GTA – nadal mamy środ­ki na inwe­sty­cję. A dobrą inwe­sty­cją mogą być apar­ta­men­ty przy SQ1, któ­re przy­no­szą co mie­siąc na czy­sto  $1,200 każ­dy (jeśli kupi­my je za gotów­kę) i dodat­ko­wo przy­ra­sta­ją koło 5% rocz­nie na war­to­ści. Jest to dosko­na­łe roz­wią­za­nie, bo jak­by nie patrzeć na wszel­kie inwe­sty­cje ban­ko­we –  zwy­kle infla­cja zja­da kapi­tał. Pie­niądz tra­ci na war­to­ści. Nato­miast kup­no jed­nej czy dwóch „inco­me pro­per­ties” jest naj­lep­szym spo­so­bem na to, by infla­cja nas nie dopadła.

•      Wie­lu senio­rów marzy o bun­ga­low, ale nie wszy­scy mają ener­gię i siły, by upra­wiać ogród. Co wów­czas? Kto będzie kosił tra­wę i sprzą­tał liście? To też nie musi być pro­blem. Jest spo­ro (i powsta­je coraz wię­cej) osie­dli dedy­ko­wa­nych senio­rom, któ­re roz­wią­zu­ją ten pro­blem. Są to tak zwa­ne „adult life­sty­le deve­lop­ments”. Czę­sto każ­dy ich miesz­ka­niec jest wła­ści­cie­lem domu i tere­nu (cza­sa­mi teren jest dzier­ża­wio­ny), ale za niską opła­tą mie­sięcz­ną, a teren i traw­ni­ki są zadba­ne. Cza­sa­mi moż­na za dodat­ko­wą opła­tą zatrud­nić kogoś do sprzą­ta­nia czy opie­ki — jak jest taka potrzeba.

Ogrom­ną zale­tą takich osie­dli jest fakt, że w prze­ci­wień­stwie do wie­lu domów senio­ra panu­je tam inna atmos­fe­ra. Jest się bli­sko rówie­śni­ków, ale każ­dy ma pry­wat­ność i nie­za­leż­ność. Takie dom­ki są łatwe do zamknię­cia na zimę, by móc spę­dzić czas na południu.

        Mam świa­do­mość, że oma­wia­ne tu zagad­nie­nie wyma­ga wie­lu szcze­gó­łów i pew­nie dodat­ko­wych wyja­śnień — dla­te­go zapra­szam wszyst­kich Pań­stwa zain­te­re­so­wa­nych tym tema­tem do roz­mów, na spo­tka­nia i kon­sul­ta­cje bez zobo­wią­zań. Chęt­nie pomo­gę w prze­pro­wa­dza­niu tego dość skom­pli­ko­wa­ne­go pro­ce­su — od sprze­da­ży poczy­na­jąc, na kup­nie koń­cząc, oraz pomo­gę zain­we­sto­wać pozo­sta­łe środ­ki w bez­piecz­ne miej­sca. Mam tak­że sta­ły kon­takt z wie­lo­ma przed­sta­wi­cie­la­mi sza­no­wa­nych firm finan­so­wych, a takie zaple­cze umoż­li­wia mi roz­sąd­ną oce­nę każ­dej pro­po­zy­cji i sytuacji.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007