Rze­czy­wi­ście, ceny domów wokół GTA wzra­sta­ją w nie­któ­rych rejo­nach tak samo szyb­ko jak na tere­nie GTA — a cza­sa­mi nawet szyb­ciej. Oczy­wi­ście obszar poza GTA jest ogrom­ny i nie moż­na uogól­niać, że przy­rost war­to­ści domów jest wszę­dzie taki sam. Są popu­lar­ne kie­run­ki jak Nia­ga­ra Region czy Bar­rie, i są to oko­li­ce gdzie ceny zwyż­ku­ją szyb­ko. Są inne kie­run­ki jak Wind­sor czy Sar­nia, któ­re ze wzglę­du na odle­głość od GTA dotych­czas nie cie­szy­ły się aż taką popu­lar­no­ścią, ale to też się zmie­nia. Bo w tych rejo­nach oprócz miesz­kań­ców GTA, zaczy­na­ją inwe­sto­wać i kupo­wać Ame­ry­ka­nie, szu­ka­ją­cy spo­ko­ju i bezpieczeństwa.

Zasa­da jest bar­dzo pro­sta. Im dalej od GTA tym jest taniej, ale takie miej­sca jak Hamil­ton, Brant­ford, Guelph, Cam­brid­ge i wie­le podob­nych, któ­re jesz­cze rok czy dwa lata temu wyda­wa­ły się być poza “zasie­giem zain­te­re­so­wa­nia”, są dziś trak­to­wa­ne jako mia­sta sate­li­tar­ne. I wie­lu ludzi nie widzi pro­ble­mu z prze­nie­sie­niem się do nich na sta­łe. Oczy­wi­ste jest, że wraz z napo­rem kupu­ją­cych, zaczy­na bra­ko­wać tam domów, co powo­du­je wzrost cen.

Rynek real esta­te kie­ru­je się zawsze zasa­da­mi poda­ży i popy­tu. Jeśli popyt jest duży a podaż niska, to wie­lu dewe­lo­pe­rów zaczy­na poważ­nie myśleć o inwe­sto­wa­niu poza mia­stem. W pew­nym sen­sie jest im łatwiej, bo tere­ny pod budo­wę są tań­sze, łatwiej się budu­je i łatwiej dostać pozwo­le­nia na budo­wę. Dla­cze­go? Bo lokal­ne wła­dze są na ogół bar­dzo przy­chyl­ne nowym osie­dlom, któ­re nie tyl­ko wpły­ną na miej­sco­wą eko­no­mię, ale rów­nież podat­ki od nie­ru­cho­mo­ści zasi­lą kasę miasta.

Reklama

To, co dotych­czas moty­wo­wa­ło ludzi by prze­no­si­li się “za mia­sto”, to były ceny oraz spo­koj­ny “life­sty­le”. Zwy­kle wią­za­ło się to z przej­ściem na eme­ry­tu­rę. Funk­cjo­no­wa­ła taka rota­cja — star­si za mia­sto, mło­dzi do mia­sta (w poszu­ki­wa­niu pra­cy oraz kariery).

Ale ten ogól­ny trend się zmie­nia. Owszem, cią­gle dla wie­lu ludzi wybie­ra­ją­cych się na eme­ry­tu­rę małe mia­stecz­ka i mniej­sze ośrod­ki są tym, co im odpo­wia­da, ale obec­nie wie­lu mło­dych wca­le się do duże­go mia­sta nie pcha. Powo­dów jest wie­le. Po pierw­sze — świat się zmie­nia. Jesz­cze przed pan­de­mią COVID-19 wie­le firm zauwa­ży­ło, że nie­ko­niecz­nie muszą budo­wać swo­je biz­ne­sy w obrę­bie GTA, gdzie jest oczy­wi­ście dro­go, ale rów­nież trud­no jest zna­leźć dobrych pra­cow­ni­ków. Biz­ne­sy budo­wa­ne poza duży­mi ośrod­ka­mi funk­cjo­nu­ją nawet lepiej, bo nie tyl­ko korzy­sta­ją z ulg podat­ko­wych od lokal­nych władz, ale ich koszt ope­ra­cyj­ny jest znacz­nie niż­szy. Będąc czę­sto jedy­nym “poważ­nym” pra­co­daw­cą w danej oko­li­cy, mogą liczyć na lojal­ną i sta­bil­ną siłę robo­czą — w prze­ci­wień­stwie do dużych miast, gdzie pra­cow­ni­cy mają znacz­nie więk­szy wybór poten­cjal­nych miejsc pracy.

Ale oprócz dużych firm budu­ją­cych fabry­ki, praw­dzi­wą rewo­lu­cję na ryn­ku pra­cy zafun­do­wał nam inter­net. Ogrom­na rze­sza ludzi zaczę­ła już od kil­ku lat pra­co­wać z domu, na przy­kład przez jeden czy dwa dni w tygo­dniu. Pan­de­mia COVID ‑19 przy­śpie­szy­ła to, co już od daw­na wisia­ło w powie­trzu. Oka­zu­je się, że wszel­kie­go rodza­ju fir­my kon­sul­tin­go­we, inży­nie­ryj­ne, han­dlo­we, ubez­pie­cze­nio­we, agen­cje rekla­mo­we (lista jest ogrom­nie dłu­ga), prze­szły na pra­cę zdal­ną. Nawet leka­rze “przyj­mu­ją” pacjen­tów przez tele­fon! To wszyst­ko powo­du­je, że dojaz­dy do pra­cy sta­ją się rzad­ko­ścią. Nawet jeśli ta pan­de­mia zosta­nie opa­no­wa­na lub się do niej przy­zwy­cza­imy – to nie myślę, że wró­ci­my do takie­go sty­lu pra­cy, jak to było jesz­cze przed rokiem. Owszem, nie­któ­re fir­my wró­cą do pra­cy w biu­rach ale myślę, że w ogra­ni­czo­nym zakre­sie — bo już teraz dostrze­ga­ją ogrom­ną oszczęd­ność na kosz­tach utrzy­ma­nia biur i miejsc pra­cy sta­cjo­nar­nej. Spo­dzie­wam się, że pra­cow­nik będzie poło­wę cza­su pra­cy spę­dzał w sie­dzi­bie fir­my, a poło­wę pra­cu­jąc z domu.

Cze­mu poru­szam zagad­nie­nie pra­cy na odle­głość? Bo pro­wa­dzi do bar­dzo waż­ne­go wnio­sku! Dla wie­lu ludzi dojazd do miej­sca zamiesz­ka­nia prze­sta­je być pro­ble­mem, nawet jeśli jest to 100 lub wię­cej kilo­me­trów. Dla­te­go moim zda­niem ceny domów w małych mia­stecz­kach będą pod napo­rem nie tyl­ko eme­ry­tów, ale rów­nież mło­dych rodzin z dzieć­mi, szu­ka­ją­cych lep­sze­go miej­sca do życia.

Jest jesz­cze inny, deli­kat­ny temat, któ­ry moty­wu­je wie­lu do prze­pro­wadz­ki poza GTA. To, jak duże mia­sta zaczy­na­ją wyglą­dać i funk­cjo­no­wać jest poważ­nym powo­dem do zmar­twień. Ogrom­na prze­stęp­czość, brud, prze­lud­nie­nie oraz obec­na poli­ty­ka imi­gra­cyj­na powo­du­je, że wie­le osób w poszu­ki­wa­niu “praw­dzi­wej Kana­dy” widzi się z dala od dużych miast.

A ostat­ni temat to zmia­na, któ­rą spo­wo­do­wał COVID-19: ludzie boją się o zdro­wie swo­je i swo­ich bli­skich. Panu­je ogól­ne prze­ko­na­nie, że trzy­ma­nie dystan­su poma­ga unik­nąć zaka­że­nia. Zde­cy­do­wa­nie łatwiej to osią­gnąć poza GTA niż w wie­żow­cu w Down­town Toron­to! Jak twier­dzą wiru­so­lo­dzy, epi­de­mie mogą poja­wiać się czę­ściej. I wte­dy dom za mia­stem — z ogro­dem, wśród zie­le­ni, z home-offi­ce i atrak­cja­mi typu domo­we kino czy gym będzie bez­piecz­nym azy­lem dla całej rodzi­ny. I taki spo­sób myśle­nia jest kolej­nym powo­dem, dla któ­re­go nie­ru­cho­mo­ści poza GTA dro­że­ją na potęgę

Wie­le osób pla­nu­je wypro­wadz­kę poza mia­sto w chwi­li przej­ścia na eme­ry­tu­rę. Czy war­to cze­kać jesz­cze parę lat z zaku­pem domu?

Moim zda­niem odkła­da­nie zaku­pu do eme­ry­tu­ry jest spo­rym błędem.

Tak jak wspo­mnia­łem wcze­śniej, ceny rosną gwał­tow­nie tak­że poza duży­mi aglo­me­ra­cja­mi. W chwi­li obec­nej trud­no jest już zna­leźć dobry dom poni­żej $500,000. Jeśli wzrost cen w tych rejo­nach wyno­si 7–10% rocz­nie, to cze­ka­nie z zaku­pem na przy­kład 3 lata będzie nas kosz­to­wa­ło oko­ło $150,000 na przy­ro­ście ceny! To pro­sta mate­ma­ty­ka i być może ostat­ni dzwo­nek, żeby zagwa­ran­to­wać sobie wygod­ne życie na emeryturę.

Wobec tego co zro­bić? Spra­wa jest dość pro­sta. Prze­cho­dząc na eme­ry­tu­rę, mamy zwy­kle już jakąś nie­ru­cho­mość, któ­ra jest naj­czę­ściej już spła­co­na. Oczy­wi­ście każ­dy ma inny dom i o innej war­to­ści, ale jeśli zało­ży­my, że mini­mal­ny koszt nie­ru­cho­mo­ści na obsza­rze GTA dziś wyno­si $800,000, to prze­cież dys­po­nu­je­my spo­rym majątkiem.

Ja rozu­miem, że z psy­cho­lo­gicz­ne­go punk­tu widze­nia wie­le osób chce sprze­dać i kupić nie­ru­cho­mość w tym samym cza­sie, by unik­nąć hipo­te­ki. Ale to jest moim zda­niem spo­ry błąd. To co ja radzę, to kupić nie­ru­cho­mość za mia­stem już teraz i wyna­jąć ją do cza­su, kie­dy będzie­my goto­wi na prze­pro­wadz­kę.  Cią­gle mogę pomóc w zna­le­zie­niu bun­ga­low w oko­li­cach Fort Erie, Til­l­son­burg czy Wasa­ga Beach (jako przy­kład) na pozio­mie ceno­wym $500,000 (plus), któ­ry po zaku­pie moż­na wyna­jąć za oko­ło $2,500 mie­sięcz­nie . Ta suma w prak­ty­ce pokry­wa przy obec­nych niskich opro­cen­to­wa­nych poży­czek pra­wie wszy­skie kosz­ty utrzy­ma­nia. Dochód z wynaj­mu, jeśli damy 20% na down­pay­ment, moż­na wyko­rzy­stać do kwa­li­fi­ka­cji na mort­ga­ge. A owe 20% wpła­ty może­my łatwo uzy­skać pod zastaw nasze­go obec­ne­go domu w for­mie linii kre­dy­to­wej lub pożycz­ki hipo­tecz­nej. Pro­sta i bar­dzo korzyst­na finan­so­wo ope­ra­cja, któ­ra da nam w przy­szło­ści same benefity.

Jak wspo­mnia­łem, bier­ne cze­ka­nie kosz­tu­je! Kupu­jąc teraz, mamy zagwa­ran­to­wa­ną cenę zaku­pu domu na eme­ry­tu­rę, a jed­no­cze­śnie przez następ­ne 2–3 lata, zanim sprze­da­my nasz obec­ny dom, może­my liczyć na wzrost jego ceny. Może się oka­zać nawet, że pożycz­ka, któ­rą zacią­gnę­li­śmy na tym domu by mieć wpła­tę na down­pay­ment prak­tycz­nie zosta­nie auto­ma­tycz­nie “spła­co­na” przez to, że nasz obec­ny dom zyskał na war­to­ści w tym cza­sie, kie­dy cze­ka­li­śmy z jego sprzedażą.

Jest też gru­pa ludzi, któ­rzy pla­nu­ją prze­nie­sie­nie się za 2–4 lata na eme­ry­tu­rę poza mia­sto, ale nie posia­da­ją żad­nej nie­ru­cho­mo­ści. Jeśli ktoś jest w takiej sytu­acji i ma oszczęd­no­ści na wpła­tę down­pay­ment, to też bym nie odkła­dał zaku­pu do chwi­li, kie­dy zosta­nie­cie eme­ry­ta­mi. Teraz, póki jesz­cze pra­cu­je­my, może­my dostać mort­ga­ge.  Ale kie­dy prze­sta­nie­my pra­co­wać to mało któ­ry bank, będzie chciał udzie­lić pożycz­ki eme­ry­tom. Nato­miast jak mort­ga­ge jest aktyw­ny (czy­li mamy już go obec­nie), to jak dłu­go pła­ci­my na czas, tak zwy­kle ban­ki nie wyma­ga­ją ponow­nej kwalifikacji.

Jeśli roz­wa­ża­ją Pań­stwo prze­pro­wadz­kę za mia­sto lub szu­ka­ją mniej­sze­go domu na eme­ry­tu­rę, zapra­szam do kon­tak­tu. Gwa­ran­tu­ję, że znaj­dę dla Pań­stwa dom, któ­ry speł­ni Pań­stwa ocze­ki­wa­nia.                                        Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

 905 278 0007