Od lat zachę­cam wszyst­kich w inwe­sto­wa­nie w real esta­te, ponie­waż uwa­żam, że jest to jeden z naj­lep­szych spo­so­bów, by budo­wać mają­tek oso­bi­sty. Jest to tak­że meto­da na zagwa­ran­to­wa­nie sobie sta­łe­go docho­du, któ­ry jest tak bar­dzo waż­ny dla eme­ry­tów. Dzię­ki dodat­ko­wym tysiąc­om dola­rów jeste­śmy w sta­nie uzu­peł­nić skrom­ną, kana­dyj­ską eme­ry­tu­rę i żyć na pozio­mie, do jakie­go przywykliśmy.

Dziś nie będę pisał o “wiel­kich” inwe­sty­cjach, któ­re są zwy­kle poza zasię­giem prze­cięt­nych osób. Skon­cen­tru­ję się na nie­ru­cho­mo­ściach kupo­wa­nych z zamia­rem wynaj­mo­wa­nia i czer­pa­nia sta­łe­go docho­du wła­śnie z wynajmu.

Podam tyl­ko kil­ka wska­zó­wek i mam nadzie­ję, że pobu­dza­ją one Pań­stwa do myślenia.

•          Ren­tal Real Esta­te Inve­st­ment — zwy­kle pole­ga na kup­nie nie­ru­cho­mo­ści i następ­nie wynaj­mo­wa­niu jej do momen­tu, kie­dy wpły­wy z wynaj­mu i wzrost cen dają korzyst­ny zwrot. Ten rodzaj inwe­sty­cji pole­ga głów­nie na zna­le­zie­niu oko­li­cy, w któ­rej łatwo jest mieć pozy­tyw­ny cash flow. Przez lata takim nie­zwy­kle pożą­da­nym miej­scem do inwe­sto­wa­nia było cen­trum Toron­to. Napi­sa­łem “było”- ale oso­bi­ście uwa­żam, że jest to nadal bar­dzo dobre miej­sce do ulo­ko­wa­nia kapi­ta­łu. Nato­miast pan­de­mia spo­wo­do­wa­ła, że ten rejon stra­cił chwi­lo­wo pew­ne atu­ty, któ­re napę­dza­ły jego atrak­cyj­ność inwe­sty­cyj­ną. Zwy­kle całe cen­trum Toron­to bazo­wa­ło na wynaj­mie loka­li: tury­stom, świe­żo przy­by­łym imi­gran­tom, naukow­com i kon­sul­tan­tom z całe­go świa­ta, eki­pom fil­mo­wym, stu­den­tom, itd.

W chwi­li obec­nej te wszyst­kie kate­go­rie poten­cjal­nych tenan­tów prze­sta­ły funkcjonować.

Rów­nież wie­le firm prze­szło na pra­cę zdal­ną, co spo­wo­do­wa­ło rezy­gna­cję wie­lu grup osób z wynaj­mu miesz­kań czy biur w down­town. Moim zda­niem jest to chwi­lo­we zachwia­nie i rynek sam się wyre­gu­lu­je, gdy tyl­ko Covid-19 sta­nie się cho­ro­bą, któ­rą będzie­my umie­li kontrolować.

•          Pomi­mo wyso­kich cen na tere­nie GTA war­to tutaj inwe­sto­wać. Zakup nie­ru­cho­mo­ści w Toron­to, Mis­sis­sau­ga czy Oakvil­le daje dostęp do jed­ne­go z naj­bar­dziej aktyw­nych “ren­ters mar­ket” i jak dłu­go “cyfry się zga­dza­ją” — czy­li mamy pozy­tyw­ny cash flow, ten rejon metro­po­lii pozo­sta­je atrak­cyj­ną opcją inwe­stor­ską. Plu­sem kupo­wa­nia nie­ru­cho­mo­ści pod inwe­sty­cję bli­sko nasze­go miej­sca zamiesz­ka­nia jest fakt, że im bli­żej będzie nasza “inve­st­ment pro­per­ty”, tym łatwiej jest mieć na nią oko! Posia­da­nie “ren­tals” kil­ka­set kilo­me­trów (a cza­sa­mi nawet wię­cej) od nasze­go domu unie­moż­li­wia pod­sta­wo­wą kon­tro­lę i jest cią­głym źró­dłem stresu.

•          Kupu­ją­cym nie­ru­cho­mość suge­ru­ję, by down­pay­ment wyno­sił mini­mum 20% od jej ceny. Uła­twia to kwa­li­fi­ka­cję na mort­ga­ge oraz uni­ka­my nie­po­trzeb­nych kosz­tów zwią­za­nych z wyku­pie­niem ubez­pie­cze­nia pożycz­ki hipo­tecz­nej. Dla przy­po­mnie­nia dodam, że jeśli dys­po­nu­je­my wkła­dem wła­snym niż­szym niż 20% war­to­ści kupo­wa­nej nie­ru­cho­mo­ści, to pożycz­ka pod­le­ga poważ­nym i bar­dzo restryk­cyj­nym prze­pi­som, a jej otrzy­ma­nie jest trud­ne i kosztowne.

•          Dochód z wynaj­mu może być uży­ty do kwa­li­fi­ka­cji na mort­ga­ge. Jest to istot­ne, kie­dy nasze docho­dy na sku­tek przej­ścia na eme­ry­tu­rą male­ją. Tak się skła­da, że kie­dy kupu­je­my lub posia­da­my nie­ru­cho­mość w któ­rej ist­nie­je legal­ny dru­gi apar­ta­ment, to mamy pra­wo wyko­rzy­stać dochód z tego apar­ta­men­tu przy kwa­li­fi­ka­cji na pożycz­kę hipo­tecz­ną. Ta opcja jest też istot­na w przy­pad­ku ludzi mło­dych. Kie­dy kupu­je­my dom w któ­rym jest legal­ny unit, może­my użyć dochód z jego wynaj­mu w naszej apli­ka­cji na mortgage.

•          Z powyż­sze­go powo­du, ze wzglę­du na wyso­kość cen, w obrę­bie GTA suge­ru­ję, by szu­kać nie­ru­cho­mo­ści z 2 nie­za­leż­ny­mi jed­nost­ka­mi miesz­kal­ny­mi. W takim przy­pad­ku mamy prze­cież podwój­ny dochód! Jed­ny­mi z lep­szych typów domów, któ­re są łatwe do podzia­łu na odręb­ne miesz­ka­nia są bun­ga­lows i 4 lub 5- pozio­mo­we back-splits. Miesz­ka­nie w base­men­cie moż­na wyna­jąć bez tru­du do $1,500, a na głów­nym pozio­mie do $2,500. To daje $4,000 mie­sięcz­ne­go docho­du, co cał­ko­wi­cie pokry­wa spła­tę mort­ga­ge do $900,000.

•          Dwa uni­ty moż­na stwo­rzyć obec­nie w Onta­rio legal­nie, jeśli oba speł­nia­ją wyma­ga­ne kry­te­ria (o tym opo­wiem kie­dy indziej), ale to doty­czy tyl­ko fre­ehold pro­per­ties. W town­ho­usach czy con­dos jest to nie­do­zwo­lo­ne. Oczy­wi­ście warun­ki, któ­re każ­dy unit musi speł­nić w związ­ku z prze­pi­sa­mi Onta­rio Buil­ding Code są na tyle obszer­nym tema­tem, że nie będę teraz o tym pisać, ale zain­te­re­so­wa­ni mogą do mnie dzwo­nić, a ja posta­ram się odpo­wie­dzieć na zada­ne pytania.

•          Ze wzglę­du na obec­ną sytu­ację na “ren­tal mar­ket” wywo­ła­ną Covid-19, wie­le osób woli wyna­jąć miesz­ka­nie   w domu czy w town­ho­use zamiast osob­ne­go kon­do­mi­nium. Dla­te­go jest to dobry okres dla tenan­tów pla­nu­ją­cych zamie­nić miesz­ka­nie. Wol­nych miesz­kań na wyna­jem jest coraz wię­cej, więc tanie­ją. Z tym, że doty­czy to głów­nie “DOWNTOWN CORE”. Z dala od same­go cen­trum, gdzie zagro­że­nie Covid-19 wyda­je się mniej­sze, ceny wynaj­mu są zasad­ni­czo te same co przed pandemią.

•          Wie­le osób inwe­sto­wa­ło w kon­do­mi­nia z kil­ku powo­dów. Pierw­szy to fakt, że wystar­czy­ło wpła­cić zalicz­kę na nowe miesz­ka­nie z pla­nów, pocze­kać 2–3 lata na odbiór, następ­nie je wyna­jąć na rok czy dwa i sprze­dać ze spo­rym zyskiem. Zysk z takiej inwe­sty­cji potra­fił się­gać 30% ceny zaku­pu przy rela­tyw­nie niskiej wpła­cie wła­snej. Dru­gi powód popu­lar­no­ści takie­go zaku­pu jest fakt, że kon­do­mi­nium nie wyma­ga pra­wie żad­ne­go zaan­ga­żo­wa­nia w utrzy­ma­nie kom­plek­su. Budyn­kiem lub infra­struk­tu­rą osie­dla zarzą­dza mana­ge­ment, a wła­ści­ciel odpo­wia­da za mini­mal­ne napra­wy wewnątrz uni­tu. Ponie­waż Covid-19 spo­wo­do­wał, że coraz wię­cej osób chce wynaj­mo­wać town­ho­usy zamiast miesz­ka­nia w blo­ku, coraz bar­dziej poszu­ki­wa­ne są con­do town­ho­uses — jako bar­dzo dobra inwe­sty­cja. Tak się skła­da, że rów­nież one nie wyma­ga­ją pra­wie żad­ne­go zaan­ga­żo­wa­nia od lan­dlords. Wszyst­kie napra­wy na zewnątrz uni­tu zwy­kle są prze­pro­wa­dza­ne przez mana­ge­ment. Minu­sem jest to, że wła­ści­ciel opła­ca main­te­nan­ce — co znacz­nie wpły­wa na wyso­kość jego zysku.

•          Fre­eholds są bar­dziej “podziel­ne” i zwy­kle szyb­ciej nabie­ra­ją na war­to­ści, ale też wyma­ga­ją wię­cej zaan­ga­żo­wa­nia. Za wszel­kie napra­wy zewnętrz­ne odpo­wia­da lan­dlord. Jeśli tenant sam ści­na tra­wę i odśnie­ża pod­jazd — to super, ale jeśli ocze­ku­je tego od wła­ści­cie­la domu, to ten albo musi się liczyć z więk­szy­mi kosz­ta­mi utrzy­ma­nia nie­ru­cho­mo­ści, albo z więk­szym nakła­dem pracy.

•          Nie­ru­cho­mo­ści poza GTA są znacz­nie tań­sze, a ceny wynaj­mu są wła­ści­wie zbli­żo­ne. Takie rejo­ny jak Hamil­ton, St. Cathe­ri­nes, Tho­rold czy Bran­ford są war­te zain­te­re­so­wa­nia. Cią­gle moż­na tam kupić dom do $600,000, któ­ry przy tej cenie może być wyna­ję­ty tyl­ko jed­nej rodzi­nie. A już przy dwóch rodzi­nach cash flow jest bar­dzo dobry. Moim zda­niem nie­ru­cho­mo­ści w tych “sate­li­tar­nych” miej­sco­wo­ściach będą pro­cen­to­wo szły w górę znacz­nie szyb­ciej niż miesz­ka­nia w samym Toron­to. Wie­le domów kosz­tu­je w Toron­to znacz­nie powy­żej milio­na dola­rów, a są to sta­re rude­ry, któ­re wyma­ga­ją ogrom­nych nakła­dów na remont. Poza mia­sta­mi kupu­ją obec­nie głów­nie ludzie “z mia­sta”. Ci po sprze­da­ży milio­no­wej lub droż­szej rude­ry mają kie­sze­nie wypcha­ne pie­niędz­mi i jak widzą czy­sty i pra­wie nowy dom, to pła­cą za nie­go bez zmru­że­nia oka, porów­nu­jąc ceny lokal­ne do cen z Toron­to. Ponie­waż zakup zwy­kle jest doko­ny­wa­ny ze świa­do­mo­ścią, że będzie to już dom “do koń­ca”, pra­wie nikt się nie targuje…

•          Radzę inwe­sto­wać w bun­ga­lows. Może to być deta­ched, semi czy sze­re­gów­ka. I nie za sta­ry. Dla­cze­go bun­ga­low? Ten typ domów jest nie­zwy­kle popu­lar­ny i poszu­ki­wa­ny. “Exo­dus” z GTA  moim zda­niem jesz­cze się nasi­li i głów­nie będą to ludzie w wie­ku 60+. A znacz­na więk­szość z nich (95%) nie chce domów ze scho­da­mi. Dla­te­go bun­ga­lows szyb­ko nabie­ra­ją na war­to­ści. A jeśli za kil­ka czy kil­ka­na­ście lat Pań­stwa obec­ny, duży dom prze­sta­nie już cie­szyć, to prze­cież będzie już spła­co­ny, a dochód z jego sprze­da­ży będzie cał­ko­wi­cie  “tax free”. I będzie na Pań­stwa cze­kał bun­ga­low, któ­ry jest naj­lep­szą opcją do zamiesz­ka­nia na emeryturze.

A ja ze swo­jej stro­ny jestem goto­wy wyszu­kać dla Pań­stwa ide­al­ną nie­ru­cho­mość pod inwe­sty­cję — w jakimś uro­czym miej­scu, bez­piecz­nym i z dużym poten­cja­łem. I wciąż w atrak­cyj­nej cenie.

Zapra­szam do kontaktu.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007