Od lat zachęcam wszystkich w inwestowanie w real estate, ponieważ uważam, że jest to jeden z najlepszych sposobów, by budować majątek osobisty. Jest to także metoda na zagwarantowanie sobie stałego dochodu, który jest tak bardzo ważny dla emerytów. Dzięki dodatkowym tysiącom dolarów jesteśmy w stanie uzupełnić skromną, kanadyjską emeryturę i żyć na poziomie, do jakiego przywykliśmy.
Dziś nie będę pisał o “wielkich” inwestycjach, które są zwykle poza zasięgiem przeciętnych osób. Skoncentruję się na nieruchomościach kupowanych z zamiarem wynajmowania i czerpania stałego dochodu właśnie z wynajmu.
Podam tylko kilka wskazówek i mam nadzieję, że pobudzają one Państwa do myślenia.
• Rental Real Estate Investment – zwykle polega na kupnie nieruchomości i następnie wynajmowaniu jej do momentu, kiedy wpływy z wynajmu i wzrost cen dają korzystny zwrot. Ten rodzaj inwestycji polega głównie na znalezieniu okolicy, w której łatwo jest mieć pozytywny cash flow. Przez lata takim niezwykle pożądanym miejscem do inwestowania było centrum Toronto. Napisałem “było”- ale osobiście uważam, że jest to nadal bardzo dobre miejsce do ulokowania kapitału. Natomiast pandemia spowodowała, że ten rejon stracił chwilowo pewne atuty, które napędzały jego atrakcyjność inwestycyjną. Zwykle całe centrum Toronto bazowało na wynajmie lokali: turystom, świeżo przybyłym imigrantom, naukowcom i konsultantom z całego świata, ekipom filmowym, studentom, itd.
W chwili obecnej te wszystkie kategorie potencjalnych tenantów przestały funkcjonować.
Również wiele firm przeszło na pracę zdalną, co spowodowało rezygnację wielu grup osób z wynajmu mieszkań czy biur w downtown. Moim zdaniem jest to chwilowe zachwianie i rynek sam się wyreguluje, gdy tylko Covid-19 stanie się chorobą, którą będziemy umieli kontrolować.
• Pomimo wysokich cen na terenie GTA warto tutaj inwestować. Zakup nieruchomości w Toronto, Mississauga czy Oakville daje dostęp do jednego z najbardziej aktywnych “renters market” i jak długo “cyfry się zgadzają” – czyli mamy pozytywny cash flow, ten rejon metropolii pozostaje atrakcyjną opcją inwestorską. Plusem kupowania nieruchomości pod inwestycję blisko naszego miejsca zamieszkania jest fakt, że im bliżej będzie nasza “investment property”, tym łatwiej jest mieć na nią oko! Posiadanie “rentals” kilkaset kilometrów (a czasami nawet więcej) od naszego domu uniemożliwia podstawową kontrolę i jest ciągłym źródłem stresu.
• Kupującym nieruchomość sugeruję, by downpayment wynosił minimum 20% od jej ceny. Ułatwia to kwalifikację na mortgage oraz unikamy niepotrzebnych kosztów związanych z wykupieniem ubezpieczenia pożyczki hipotecznej. Dla przypomnienia dodam, że jeśli dysponujemy wkładem własnym niższym niż 20% wartości kupowanej nieruchomości, to pożyczka podlega poważnym i bardzo restrykcyjnym przepisom, a jej otrzymanie jest trudne i kosztowne.
• Dochód z wynajmu może być użyty do kwalifikacji na mortgage. Jest to istotne, kiedy nasze dochody na skutek przejścia na emeryturą maleją. Tak się składa, że kiedy kupujemy lub posiadamy nieruchomość w której istnieje legalny drugi apartament, to mamy prawo wykorzystać dochód z tego apartamentu przy kwalifikacji na pożyczkę hipoteczną. Ta opcja jest też istotna w przypadku ludzi młodych. Kiedy kupujemy dom w którym jest legalny unit, możemy użyć dochód z jego wynajmu w naszej aplikacji na mortgage.
• Z powyższego powodu, ze względu na wysokość cen, w obrębie GTA sugeruję, by szukać nieruchomości z 2 niezależnymi jednostkami mieszkalnymi. W takim przypadku mamy przecież podwójny dochód! Jednymi z lepszych typów domów, które są łatwe do podziału na odrębne mieszkania są bungalows i 4 lub 5- poziomowe back-splits. Mieszkanie w basemencie można wynająć bez trudu do $1,500, a na głównym poziomie do $2,500. To daje $4,000 miesięcznego dochodu, co całkowicie pokrywa spłatę mortgage do $900,000.
• Dwa unity można stworzyć obecnie w Ontario legalnie, jeśli oba spełniają wymagane kryteria (o tym opowiem kiedy indziej), ale to dotyczy tylko freehold properties. W townhousach czy condos jest to niedozwolone. Oczywiście warunki, które każdy unit musi spełnić w związku z przepisami Ontario Building Code są na tyle obszernym tematem, że nie będę teraz o tym pisać, ale zainteresowani mogą do mnie dzwonić, a ja postaram się odpowiedzieć na zadane pytania.
• Ze względu na obecną sytuację na “rental market” wywołaną Covid-19, wiele osób woli wynająć mieszkanie w domu czy w townhouse zamiast osobnego kondominium. Dlatego jest to dobry okres dla tenantów planujących zamienić mieszkanie. Wolnych mieszkań na wynajem jest coraz więcej, więc tanieją. Z tym, że dotyczy to głównie “DOWNTOWN CORE”. Z dala od samego centrum, gdzie zagrożenie Covid-19 wydaje się mniejsze, ceny wynajmu są zasadniczo te same co przed pandemią.
• Wiele osób inwestowało w kondominia z kilku powodów. Pierwszy to fakt, że wystarczyło wpłacić zaliczkę na nowe mieszkanie z planów, poczekać 2-3 lata na odbiór, następnie je wynająć na rok czy dwa i sprzedać ze sporym zyskiem. Zysk z takiej inwestycji potrafił sięgać 30% ceny zakupu przy relatywnie niskiej wpłacie własnej. Drugi powód popularności takiego zakupu jest fakt, że kondominium nie wymaga prawie żadnego zaangażowania w utrzymanie kompleksu. Budynkiem lub infrastrukturą osiedla zarządza management, a właściciel odpowiada za minimalne naprawy wewnątrz unitu. Ponieważ Covid-19 spowodował, że coraz więcej osób chce wynajmować townhousy zamiast mieszkania w bloku, coraz bardziej poszukiwane są condo townhouses – jako bardzo dobra inwestycja. Tak się składa, że również one nie wymagają prawie żadnego zaangażowania od landlords. Wszystkie naprawy na zewnątrz unitu zwykle są przeprowadzane przez management. Minusem jest to, że właściciel opłaca maintenance – co znacznie wpływa na wysokość jego zysku.
• Freeholds są bardziej “podzielne” i zwykle szybciej nabierają na wartości, ale też wymagają więcej zaangażowania. Za wszelkie naprawy zewnętrzne odpowiada landlord. Jeśli tenant sam ścina trawę i odśnieża podjazd – to super, ale jeśli oczekuje tego od właściciela domu, to ten albo musi się liczyć z większymi kosztami utrzymania nieruchomości, albo z większym nakładem pracy.
• Nieruchomości poza GTA są znacznie tańsze, a ceny wynajmu są właściwie zbliżone. Takie rejony jak Hamilton, St. Catherines, Thorold czy Branford są warte zainteresowania. Ciągle można tam kupić dom do $600,000, który przy tej cenie może być wynajęty tylko jednej rodzinie. A już przy dwóch rodzinach cash flow jest bardzo dobry. Moim zdaniem nieruchomości w tych “satelitarnych” miejscowościach będą procentowo szły w górę znacznie szybciej niż mieszkania w samym Toronto. Wiele domów kosztuje w Toronto znacznie powyżej miliona dolarów, a są to stare rudery, które wymagają ogromnych nakładów na remont. Poza miastami kupują obecnie głównie ludzie “z miasta”. Ci po sprzedaży milionowej lub droższej rudery mają kieszenie wypchane pieniędzmi i jak widzą czysty i prawie nowy dom, to płacą za niego bez zmrużenia oka, porównując ceny lokalne do cen z Toronto. Ponieważ zakup zwykle jest dokonywany ze świadomością, że będzie to już dom “do końca”, prawie nikt się nie targuje…
• Radzę inwestować w bungalows. Może to być detached, semi czy szeregówka. I nie za stary. Dlaczego bungalow? Ten typ domów jest niezwykle popularny i poszukiwany. “Exodus” z GTA moim zdaniem jeszcze się nasili i głównie będą to ludzie w wieku 60+. A znaczna większość z nich (95%) nie chce domów ze schodami. Dlatego bungalows szybko nabierają na wartości. A jeśli za kilka czy kilkanaście lat Państwa obecny, duży dom przestanie już cieszyć, to przecież będzie już spłacony, a dochód z jego sprzedaży będzie całkowicie “tax free”. I będzie na Państwa czekał bungalow, który jest najlepszą opcją do zamieszkania na emeryturze.
A ja ze swojej strony jestem gotowy wyszukać dla Państwa idealną nieruchomość pod inwestycję – w jakimś uroczym miejscu, bezpiecznym i z dużym potencjałem. I wciąż w atrakcyjnej cenie.
Zapraszam do kontaktu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
