Opła­ca się, i to bar­dzo. Jest to opi­nia i moja, i ogrom­nej rze­szy inwestorów.

Oczy­wi­ście nale­ży w spo­sób prze­my­śla­ny wybie­rać pro­jek­ty, w któ­re war­to zain­we­sto­wać. Bo jak zawsze ze wszyst­ki­mi inwe­sty­cja­mi zwią­za­ny­mi z real esta­te – LOKALIZACJA jest najważniejsza.

A z taki­mi decy­zja­mi potra­fi być różnie.

Typo­we mia­sta pół­noc­no-ame­ry­kań­skie roz­wi­ja­ły się na zasa­dzie eks­pan­sji i budo­wa­niu na coraz to now­szych tere­nach i coraz dalej od cen­trum metro­po­lii. Tak jest zresz­tą do dzi­siaj. Każ­de mia­sto powo­li wchła­nia ota­cza­ją­ce je pola upraw­ne pod niską zabu­do­wę miesz­ka­nio­wą. Wydłu­ża­ją się dro­gi, wydłu­ża się infra­struk­tu­ra (prąd, woda pit­na i ście­ki). Zwy­kle sła­bo nadą­ża za takim „roz­le­wa­niem się” mia­sta komu­ni­ka­cja publicz­na. Owszem — w for­mie auto­bu­sów tak, ale sub­way czy LRT są wciąż z tymi zmia­na­mi do tyłu.

         Ten model roz­ra­sta­nia się mia­sta jest zupeł­nie inny od mode­lu euro­pej­skie­go, gdzie ist­nie­ją­cą tkan­kę mia­sta się remon­tu­je, uspraw­nia i pie­lę­gnu­je, bo brak tere­nów do zabu­do­wy wymu­sza ogra­ni­czo­ną eks­pan­sję urbanistyczną.

        Na szczę­ście są tacy, któ­rzy widzą koniecz­ność zmian w tej kwe­stii. Coraz czę­ściej pod­no­szą się gło­sy, że będzie lepiej i taniej pra­co­wać z tym, co już mamy — czy­li z ist­nie­ją­cą siat­ką dróg, infra­struk­tu­rą, oraz z ludź­mi, któ­rzy nie zawsze chęt­nie prze­no­szą się w nowe okolice.

        Dla­te­go od pew­ne­go cza­su zaczy­na się sły­szeć sło­wo „rewi­ta­li­za­cja” w odnie­sie­niu do Metro Toronto.

        Oka­za­ło się, że po ana­li­zie ist­nie­ją­cej tkan­ki miej­skiej wyty­po­wa­no tere­ny, któ­re są wpraw­dzie bli­sko cen­trum Toron­to, ale są w chwi­li obec­nej nie­zwy­kle zanie­dba­ne. Do tego stop­nia, że nie będzie szko­da wysłać tam spy­cha­cze i zacząć od zera — czy­li od wybu­rze­nia ist­nie­ją­cej infra­struk­tu­ry urba­ni­stycz­nej.  Takie posu­nię­cia są łatwe do prze­pro­wa­dze­nia w tota­li­tar­nych Chi­nach, gdzie wła­dze, chcąc popro­wa­dzić przez mia­sto auto­stra­dę, po pro­stu prze­sie­dla­ją miesz­kań­ców nie pyta­jąc o ich zda­nie. W Kana­dzie, by to zro­bić, nale­ży wyku­pić tere­ny od pry­wat­nych wła­ści­cie­li — co potra­fi być praw­nie uciąż­li­we i dosyć kosztowne.

        Jed­nym z takich tere­nów wyty­czo­nych przez wła­dze Toron­to jest cen­tral­na część Eto­bi­co­ke. Kon­kret­nie cho­dzi o Mimi­co – czy­li rejon poni­żej QEW a Lake­sho­re i od Isling­ton do Park Lawn.

        W chwi­li obec­nej ten teren jest zabu­do­wa­ny głów­nie mały­mi dom­ka­mi oraz fabry­ka­mi pamię­ta­ją­cy­mi  okres II woj­ny świa­to­wej. Doty­czy to głów­nie tere­nu powy­żej linii GO Trans­it pomię­dzy Roy­al York i Evans.

        Otóż mia­sto, wyzna­cza­jąc dany teren jako „revi­ta­li­sa­tion zone” uła­twia­ło zatwier­dza­nie zmian w prze­pi­sach urba­ni­stycz­nych po to, by przy­cią­gnąć tam spo­ry, pry­wat­ny kapi­tał. I to się powiodło!

        Spo­ro firm dewe­lo­per­skich posta­no­wi­ło zain­we­sto­wać i stwo­rzyć tam prak­tycz­nie nowy rejon mia­sta w opar­ciu o już ist­nie­ją­cą infra­struk­tu­rę. Nie trze­ba budo­wać dróg, nie trze­ba budo­wać sys­te­mu kana­li­za­cji, nie trze­ba prze­ra­biać dopro­wa­dza­nia wody czy komu­ni­ka­cji. Wszyst­ko tu jest! Trze­ba to tyl­ko od nowa wykorzystać.

        Innym, ogrom­nym bonu­sem tego tere­nu jest fakt powią­za­nia go z Toron­to przez już ist­nie­ją­cą sta­cję Go Mimi­co (któ­ra już obec­nie pod­le­ga bar­dzo istot­nej moder­ni­za­cji w celu podo­ła­nia znacz­nie zwięk­szo­ne­mu zapo­trze­bo­wa­niu na publicz­ny transport).

        I to wła­śnie w tym rejo­nie powsta­nie nowe mia­sto z par­ka­mi, wyso­ki­mi budyn­ka­mi, skle­pa­mi, biu­ra­mi i punk­ta­mi usłu­go­wy­mi. Ta nowa część mia­sta będzie tym wła­śnie ele­men­tem, do któ­re­go odno­si się okre­śle­nie: LOKALIZACJA, LOKALIZACJA, LOKALIZACJA!

        Kupu­jąc z myślą o inwe­sto­wa­niu war­to kie­ro­wać się kil­ko­ma pro­sty­mi zasadami:

        •      Nie opła­ca się sprze­da­wać uni­tu zaraz po jego prze­ję­ciu, gdyż Cana­da Reve­nue Agen­cy – szu­ka takich naiw­nych — by odzy­skać HST, któ­ry jest zawar­ty w cenie każ­de­go nowo wybu­do­wa­ne­go mieszkania.

        •      Jeśli chce­my sprze­dać miesz­ka­nie przed jego prze­ję­ciem, by unik­nąć pła­ce­nia HST oraz kosz­tów zamknię­cia (Land Trans­fer Tax, Deve­lop­ment Char­ges) to war­to — jeśli mamy taką opcję — sko­rzy­stać z moż­li­wo­ści „assi­gn­ment” — czy­li sprze­da­ży kon­trak­tu na kup­no, ale nie kon­kret­ne­go mieszkania.

        •      Kupu­jąc miesz­ka­nie na inwe­sty­cję, by unik­nąć pła­ce­nia podat­ku HST zwy­kle przez pierw­sze kil­ka lat wynaj­mu­je­my zaku­pio­ny unit. Ryn­ko­wo ozna­cza to, że miej­sca, w któ­rych jest wie­lu poten­cjal­nych loka­to­rów są dobrą loka­li­za­cją. Tak samo, jak miej­sca w pobli­żu uni­wer­sy­te­tów czy col­la­ges, gdzie stu­diu­je wie­lu zagra­nicz­nych stu­den­tów, oraz miej­sca ze spraw­ną komu­ni­ka­cją publicz­ną i łatwym dojaz­dem do downtown.

        •      Naj­le­piej i naj­szyb­ciej wynaj­mu­ją się miesz­ka­nia naj­bar­dziej dostęp­ne. Ozna­cza to, że miesz­ka­nia jed­no­sy­pial­nio­we i jed­no­sy­pial­nio­we z den są naj­bar­dziej poszu­ki­wa­ne i łatwe do wynajęcia.

        •      W cen­trum Toron­to miesz­ka­nie bez par­kin­gu może być zaak­cep­to­wa­ne, ale w odda­lo­nych loka­li­za­cjach, jak Mis­sis­sau­ga czy Eto­bi­co­ke – par­king jest bar­dzo waż­ny i war­to go posiadać.

        •      Lan­dlord (czy­li inwe­stor) z otrzy­my­wa­ne­go ren­tu musi zapła­cić mort­ga­ge, poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści oraz main­te­nan­ce fee. Dla­te­go nale­ży zwra­cać uwa­gę na wyso­kość main­te­nan­ce i poda­tek, by mieć pew­ny pro­fit. W wie­lu przy­pad­kach inwe­sto­rzy pozby­wa­ją się miesz­kań po 4–6 latach od chwi­li zaku­pu, kie­dy main­te­nan­ce zaczy­na wzra­stać. Po takim cza­sie, jeśli weź­mie­my pod uwa­gę przy­rost war­to­ści miesz­ka­nia od chwi­li zaku­pu oraz spła­tę „prin­ci­pal” pożycz­ki hipo­tecz­nej – pro­fit może być wysoki.

        •      Jest wie­le spo­so­bów na unik­nię­cie podat­ków kie­dy sprze­da­je­my „ren­tal pro­per­ty” — i o tych spo­so­bach chęt­nie poroz­ma­wiam indy­wi­du­al­nie ze wszyst­ki­mi zain­te­re­so­wa­ny­mi. Ale na przy­kład sprze­da­jąc “ren­tal pro­per­ty”, na któ­rej zaro­bi­li­śmy, i kupu­jąc w tym samym cza­sie jed­ną czy nawet dwie nowe “ren­tal pro­per­ties” — może­my odsu­nąć podat­ki w cza­sie. Po pro­stu prze­rzu­ca­my pro­fit na nową inwestycję.

        Pomyśl­my o zysku, jaki moż­na mieć inwe­stu­jąc w miesz­ka­nia z pla­nów. Jeśli dziś kupi­my takie miesz­ka­nie za $550,000 (1 sypial­nia + par­king), któ­re będzie goto­we za 3 lata, to nasza wyma­ga­na wpła­ta wyno­si zwy­kle 15% ceny zaku­pu w pierw­szym roku lub pół­to­ra. Nato­miast pozo­sta­łe 5% musi być wpła­co­ne za 3 lata. Czy­li wpła­ca­my praw­ni­ko­wi, któ­ry repre­zen­tu­je dewe­lo­pe­ra $82,500.

        W ostat­nich latach ceny miesz­kań wzra­sta­ły nawet do 10% rocz­nie. Ale jeśli zało­ży­my nawet skrom­ne 3–4% rocz­nie, to tyl­ko ocze­ku­jąc na ode­bra­nie klu­czy, miesz­ka­nie (któ­re­go jesz­cze nie mamy i za któ­re jesz­cze nie pła­ci­my) powin­no przy­brać na war­to­ści oko­ło $22,000 rocz­nie! Czy jest to mały zwrot od  $82,500 naszej wpła­ty? Czy są ban­ki ofe­ru­ją­ce taki zwrot bli­sko 80% w cią­gu 3 lat? Nie, kupu­jąc takie miesz­ka­nie robi­my inte­res życia.

        Oczy­wi­ście pro­fit będzie się powięk­szał, jeśli zatrzy­ma­my miesz­ka­nie przez następ­ne lata. Tym razem,  oprócz tyl­ko przy­ro­stu war­to­ści, część pożycz­ki będzie spła­ca­na przez naszych loka­to­rów. Przy obec­nych cenach za wyna­jem i opro­cen­to­wa­niach jest to oko­ło $1,000/miesięcznie. W ska­li roku zysku­je­my $12,000 + przy­rost war­to­ści oko­ło $16,000 rocz­nie. Oka­zu­je się, że zwy­kle po 4–6 lat nasza wstęp­na inwe­sty­cja wzra­sta pra­wie o 100% — a czę­sto znacz­nie wię­cej! Czy wie­dzą Pań­stwo, ile przy­nie­sie zain­we­sto­wa­nie $82,500 trzy­ma­ne w ban­ku przez ten sam okres czasu?

        Mniej niż $4,000. Kwo­ty nie wyma­ga­ją nawet komentarza.

        Chy­ba wybór jest oczy­wi­sty, więc zapra­szam Pań­stwa do roz­mo­wy o takich wła­śnie inwe­sty­cjach. Pro­szę tak­że pamię­tać, że jako Doma­tor Team zwy­kle ofe­ru­ję prio­ry­te­to­we warun­ki obsłu­gi moich klien­tów, co ozna­cza, że mogą otrzy­mać Pań­stwo pierw­szeń­stwo w wybo­rze miesz­ka­nia, nato­miast NIE PŁACĄ za mój ser­wis ani centa.

        Pozdra­wiam i zapra­szam do kontaktu,

Maciek Cza­pliń­ski    905 278 0007