Każdy zna powiedzenie, że przy zakupie nieruchomości najważniejsze są trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Ta może zabawna teza zawiera mnóstwo prawdy. Podobnie ma się rzecz przy sprzedaży nieruchomości. Jakby na to nie patrzeć, czy to w dobrych czasach, czy w trudnych, jak obecnie, lokalizacja jest jednym z najbardziej istotnych czynników w trakcie zakupu lub sprzedaży nieruchomości.
Jakie nastały czasy – każdy wie. I pewnie każdy też zna regułę, mówiącą że „dobra” lokalizacja najlepiej obroni się w dobie kryzysu przed potencjalnym spadkiem cen.
Dlaczego tak jest?
Naprawdę dobre lokalizacje w normalnych czasach bardzo rzadko trafiają na rynek. Jak ktoś ma dom w ładnej i dobrej dzielnicy, zlokalizowany na korcie lub wychodzący na park, to w takim miejscu mieszka latami i nie myśli o sprzedaży nieruchomości. I nawet kiedy tak atrakcyjnie usytuowany dom trafi na rynek w czasach jakie mamy obecnie, może liczyć na sporą liczbę zainteresowanych. Będą to osoby, które latami czekały na taką okazję i są skłonne zapłacić tyle, ile się należy za wymarzoną lokalizację.
Obecnie część osób planujących zakup liczy na spadek cen, inni zaś poszukują super okazji – niekoniecznie najtańszego domu, ale za to w bardzo atrakcyjnej lokalizacji.
Ale co oznacza „dobra” lokalizacja i jakie ma cechy? Czym się różni “dobra” od “złej”? Jest to często trudne do zdefiniowania, ale sami wyczuwamy to instynktownie.
Dobra lokalizacja jest zwykle pożądana przez wszystkich i cechuje się wieloma ważnymi elementami, z których kilka wymienię:
• Bezpieczeństwo
Jest zwykle jednym z bardzo ważnych czynników, branych pod uwagę.
• Spokojne położenie
Z dala od hałaśliwych arterii komunikacyjnych, nisko latających samolotów, linii wysokiego napięcia, zakładów przemysłowych powodujących skażenie powietrza, itd.
• Dobre szkoły
Jest to jeden z bardzo istotnych parametrów dobrej lokalizacji. Dobra szkoła podstawowa czy ogólniak są ogromnym magnesem. Prywatne szkoły potrafią być bardzo drogie i kiedy nie ma potrzeby wydawać na edukację, możemy wydać więcej na dom w dobrej lokalizacji.
• Łatwy dostęp do komunikacji masowej lub autostrad
• Bliskość terenów rekreacyjnych
Łatwa dostępność parków, ścieżek rowerowych, spacerowych i szlaków turystycznych zawsze przyciągnie kupca.
• Prestiż
Jest to jedna z najważniejszych cech “dobrej” lokalizacji. Jeśli ktoś wspomni o Forest Hill, High Park, Bloor West Village czy Post Road, to każdy zorientowany w temacie wie, że są to pożądane i eleganckie okolice. Jak ktoś powie Jane & Finch – wiadomo, że nie ma się po co tam pchać.
• LifeStyle
Niektóre dzielnice Toronto pomimo, że są niezwykle gęsto zabudowane, a tamtejsze domy niekoniecznie są w super stanie, cieszą się niezwykłą popularnością i mają opinię dobrej lokalizacji. Takim przykładem mogą być Beaches wraz z Greek City, West Bloor Village czy Port Credit.
• Ambience/ Nastrój
Kiedy wjeżdżam z klientami w dzielnicę, gdzie są znacznie większe działki, dojrzałe drzewa oraz domy po których widać dostatek, to każdy chciałby tak mieszkać. Jak wjeżdżamy w dzielnice, w których jest ciasno i brudno, a po domach widać wieloletnie zaniedbania – to owszem, czasami ktoś coś kupi, ale głównie dlatego, że nie ma możliwości wyboru.
Można podać więcej przykładów cechujących dobrą czy złą lokalizację, ale tak naprawdę większość z nas czuje to instynktownie.
Oczywiste jest, że kiedy kupujemy mieszkanie w budynku, unit w zespole townhousów, bliźniaka czy nawet dom, kierujemy się naszym budżetem. Ale nawet jeśli nie jest on zbyt wysoki to i tak chcemy żyć w bezpiecznym, czystym i atrakcyjnym sąsiedztwie.
Wszak każdy rozsądny człowiek chce po pierwsze mieszkać godnie, ale też musi sobie zdawać sprawę, że zakupiona nieruchomość w złej okolicy bardzo nabiera mało na wartości. Kiedy przyjdzie do sprzedaży, taka “zła” lokalizacja wpłynie z pewnością na problemy ze sprzedażą i zwykle na niższą cenę niż ceny za taką samą nieruchomość w innej, lepszej okolicy.
Dlaczego o tym piszę? Sporo osób pyta mnie ostatnio, czy ceny nieruchomości spadną. Ja osobiście uważam, że nie mamy powodów do paniki, jak długo mamy nieruchomość w dobrej lokalizacji. Owszem, ceny mogą chwilowo się zmienić, ale wyłącznie wtedy, gdyby kryzys potrwał dłużej. Jak tylko zaczniemy z niego wychodzić, ceny się ustabilizują. Natomiast te nieruchomości kupione w gorącym okresie (tuż przed epidemią), w złych lokalizacjach, mają szansę na większy spadek cen i znacznie wolniejszy powrót cen do wartości sprzed kryzysu. Moim celem jest uświadomienie Państwu, że zawsze kiedy kupujemy (czy sprzedajemy) nieruchomość – lokalizacja będzie miała kluczowe znaczenie przy wyborze i wpłynie na wartość domu.
Zupełnie innego znaczenia nabiera pojęcie “dobrej” lokalizacji, kiedy zaczynamy kupować nieruchomości z zamiarem zarobienia pieniędzy czyli budując nowy dom lub robiąc gruntowną renowację.
Działka na której będziemy budować nowy dom, jest obecnie jednym z najdroższych elementów całej inwestycji. Mówiąc na przykład o Toronto czy Mississauga, może to być koszt od $800,000 do nawet kilku milionów dolarów. Ale bazując na moim praktycznym doświadczeniu, dobre lokalizacje zaczynają się obecnie na poziomie $1,2 miliona, a “słabe” mogą dochodzić nawet do $900,000. Czy to jest duża różnica? Moim zdaniem wcale nie i wytłumaczę dlaczego tak myślę.
Ta różnica pomiędzy zła i dobrą lokalizacją wynosząca $300,000 będzie kosztowała nas w oprocentowaniu w skali roku około $12,000. Czyli $1,000 miesięcznie decyduje, czy budujemy w dobrym miejscu, gdzie ceny mogą być wysokie czy w miejscu słabym, gdzie nasz potencjalny profit może być znikomy i ryzykowny.
Przy tak dużej inwestycji jak budowa domu jest to ułamek kosztów. Natomiast jeśli jest to dom budowany na inwestycję (a nawet na nasz użytek własny) to wartość rynkowa takiego samego domu w “słabej” lub “dobrej” lokalizacji może być drastycznie inna. Mówimy tu o setkach tysięcy dolarów. Jest to proste i logiczne. Jest bardzo wiele osób gotowych wydać znaczne pieniądze za ładny dom w dobrej i pożądanej okolicy. Jest znacznie mniej szaleńców gotowych zrobić to samo (czyli wydać duże pieniądze) na dom może ładny, ale w słabej dzielnicy. Warto dodać, że koszty budowy identycznego domu w dobrej dzielnicy czy w złej dzielnicy będą te same, ale potencjalny profit będzie zupełnie inny.
Kiedy rynek jest gorący, nawet domy w słabszych lokalizacjach sprzedają się, bo jest ogromny napór na rynek. Brakuje domów, i często na jedną oferowaną nieruchomość jest kilku chętnych. Ale kiedy w wyniku paniki wywołanej wirusem rynek gwałtownie się ostudził (na kilka miesięcy) – właśnie takie domy wybudowane na biznes w nie najlepszych dzielnicach padają najczęściej “łupem” szukających okazji kupujących. Wielu właścicieli tych domów zadłużyło się do maksimum, by wybudować dom na biznes. Mają oni zadłużone karty kredytowe i ledwo obsługują zaciągnięte długi. W chwili obecnej mają wybór: sprzedać i nie zarobić, albo nie sprzedać i stracić wszystko (jeśli nieruchomość zostanie przejęta przez wierzycieli).
Natomiast ci, co pokierowali się głosem rozsądku i zainwestowali w dobrych i pożądanych dzielnicach, nie muszą się martwić. Na takie domy zawsze są chętni. Jest też wielu zagranicznych inwestorów, gotowych “zaparkować” gotówkę w bezpiecznej przystani (domu), która się broni przed inflacją.
Obecnie bardzo mało domów wychodzi na rynek (z obawy przed wirusem). Jeszcze mniej wychodzi domów w atrakcyjnych lokalizacjach. Powoduje to swoistą próżnię na rynku, bo pomimo sytuacji, jest ciągle sporo ludzi gotowych do kupna. Ta próżnia powoduje, że niektóre bardziej atrakcyjne domy potrafią mieć po kilka ofert i nawet zwiększają swoją cenę.
Po 30 latach pracy na rynku nieruchomości i sprzedaży tysięcy domów stwierdzam, że zakup dobrze usytuowanej nieruchomości jest najpewniejszą inwestycją. Chętnie przedyskutuję temat z każdym z Państwa, kto będzie miał wątpliwości w kwestii wyboru nieruchomości, doradzę i wskażę jej słabe i mocne punkty. Ale pamiętajmy: location, location, location – są to trzy najważniejsze elementy inwestycji w nieruchomości! Zarówno przy zakupie jak i przy sprzedaży.
Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy planują wkrótce sprzedać lub kupić nieruchomość. Chętnie wspomogę Państwa w poszukiwaniach i doradzę najlepsze rozwiązania.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
