Każ­dy zna powie­dze­nie, że przy zaku­pie nie­ru­cho­mo­ści naj­waż­niej­sze są trzy czyn­ni­ki: loka­li­za­cja, loka­li­za­cja i loka­li­za­cja. Ta może zabaw­na teza zawie­ra mnó­stwo praw­dy. Podob­nie ma się rzecz przy sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści. Jak­by na to nie patrzeć, czy to w dobrych cza­sach, czy w trud­nych, jak obec­nie, loka­li­za­cja jest jed­nym z naj­bar­dziej istot­nych czyn­ni­ków w trak­cie zaku­pu lub sprze­da­ży nieruchomości.

Jakie nasta­ły cza­sy – każ­dy wie. I pew­nie każ­dy też zna regu­łę, mówią­cą że „dobra” loka­li­za­cja naj­le­piej obro­ni się w dobie kry­zy­su przed poten­cjal­nym spad­kiem cen.

Dla­cze­go tak jest?

Napraw­dę dobre loka­li­za­cje w nor­mal­nych cza­sach bar­dzo rzad­ko tra­fia­ją na rynek. Jak ktoś ma dom w ład­nej i dobrej dziel­ni­cy, zlo­ka­li­zo­wa­ny na kor­cie lub wycho­dzą­cy na park, to w takim miej­scu miesz­ka lata­mi i nie myśli o sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści. I nawet kie­dy tak atrak­cyj­nie usy­tu­owa­ny dom tra­fi na rynek w cza­sach jakie mamy obec­nie, może liczyć na spo­rą licz­bę zain­te­re­so­wa­nych. Będą to oso­by, któ­re lata­mi cze­ka­ły na taką oka­zję i są skłon­ne zapła­cić tyle, ile się nale­ży za wyma­rzo­ną lokalizację.

Obec­nie część osób pla­nu­ją­cych zakup liczy na spa­dek cen, inni zaś poszu­ku­ją super oka­zji – nie­ko­niecz­nie naj­tań­sze­go domu, ale za to w bar­dzo atrak­cyj­nej lokalizacji.

Ale co ozna­cza „dobra” loka­li­za­cja i jakie ma cechy? Czym się róż­ni “dobra” od “złej”? Jest to czę­sto trud­ne do zde­fi­nio­wa­nia, ale sami wyczu­wa­my to instynktownie.

Dobra loka­li­za­cja jest zwy­kle pożą­da­na przez wszyst­kich i cechu­je się wie­lo­ma waż­ny­mi ele­men­ta­mi, z któ­rych kil­ka wymienię:

•        Bez­pie­czeń­stwo

Jest zwy­kle jed­nym z bar­dzo waż­nych czyn­ni­ków, bra­nych pod uwagę.

•        Spo­koj­ne położenie

Z dala od hała­śli­wych arte­rii komu­ni­ka­cyj­nych, nisko lata­ją­cych samo­lo­tów, linii wyso­kie­go napię­cia, zakła­dów prze­my­sło­wych powo­du­ją­cych ska­że­nie powie­trza, itd.

•        Dobre szkoły

Jest to jeden z bar­dzo istot­nych para­me­trów dobrej loka­li­za­cji. Dobra szko­ła pod­sta­wo­wa czy ogól­niak są ogrom­nym magne­sem. Pry­wat­ne szko­ły potra­fią być bar­dzo dro­gie i kie­dy nie ma potrze­by wyda­wać na edu­ka­cję, może­my wydać wię­cej na dom w dobrej lokalizacji.

•        Łatwy dostęp do komu­ni­ka­cji maso­wej lub autostrad

•        Bli­skość tere­nów rekreacyjnych

Łatwa dostęp­ność par­ków, ście­żek rowe­ro­wych, spa­ce­ro­wych i szla­ków tury­stycz­nych zawsze przy­cią­gnie kupca.

•        Pre­stiż

Jest to jed­na z naj­waż­niej­szych cech “dobrej” loka­li­za­cji. Jeśli ktoś wspo­mni o Forest Hill, High Park, Blo­or West Vil­la­ge czy Post Road, to każ­dy zorien­to­wa­ny w tema­cie wie, że są to pożą­da­ne i ele­ganc­kie oko­li­ce. Jak ktoś powie Jane & Finch – wia­do­mo, że nie ma się po co tam pchać.

•        Life­Sty­le

Nie­któ­re dziel­ni­ce Toron­to pomi­mo, że są nie­zwy­kle gęsto zabu­do­wa­ne, a tam­tej­sze domy nie­ko­niecz­nie są w super sta­nie, cie­szą się nie­zwy­kłą popu­lar­no­ścią i mają opi­nię dobrej loka­li­za­cji. Takim przy­kła­dem mogą być Beaches wraz z Gre­ek City, West Blo­or Vil­la­ge czy Port Credit.

•        Ambience/ Nastrój

Kie­dy wjeż­dżam z klien­ta­mi w dziel­ni­cę, gdzie są znacz­nie więk­sze dział­ki, doj­rza­łe drze­wa oraz domy po któ­rych widać dosta­tek, to każ­dy chciał­by tak miesz­kać. Jak wjeż­dża­my w dziel­ni­ce, w któ­rych jest cia­sno i brud­no, a po domach widać wie­lo­let­nie zanie­dba­nia – to owszem, cza­sa­mi ktoś coś kupi, ale głów­nie dla­te­go, że nie ma moż­li­wo­ści wyboru.

Moż­na podać wię­cej przy­kła­dów cechu­ją­cych dobrą czy złą loka­li­za­cję, ale tak napraw­dę więk­szość z nas czu­je to instynktownie.

Oczy­wi­ste jest, że kie­dy kupu­je­my miesz­ka­nie w budyn­ku, unit w zespo­le town­ho­usów,  bliź­nia­ka czy nawet dom, kie­ru­je­my się naszym budże­tem. Ale nawet jeśli nie jest on zbyt wyso­ki to i tak chce­my żyć w bez­piecz­nym, czy­stym i atrak­cyj­nym sąsiedztwie.

Wszak każ­dy roz­sąd­ny czło­wiek chce po pierw­sze miesz­kać god­nie, ale też musi sobie zda­wać spra­wę, że zaku­pio­na nie­ru­cho­mość w złej oko­li­cy bar­dzo nabie­ra mało na war­to­ści. Kie­dy przyj­dzie do sprze­da­ży, taka “zła” loka­li­za­cja wpły­nie z pew­no­ścią na pro­ble­my ze sprze­da­żą i zwy­kle na niż­szą cenę niż ceny za taką samą nie­ru­cho­mość w innej, lep­szej okolicy.

Dla­cze­go o tym piszę? Spo­ro osób pyta mnie ostat­nio, czy ceny nie­ru­cho­mo­ści spad­ną. Ja oso­bi­ście uwa­żam, że nie mamy powo­dów do pani­ki, jak dłu­go mamy nie­ru­cho­mość w dobrej loka­li­za­cji. Owszem, ceny mogą chwi­lo­wo się zmie­nić, ale wyłącz­nie wte­dy, gdy­by kry­zys potrwał dłu­żej. Jak tyl­ko zacznie­my z nie­go wycho­dzić, ceny się usta­bi­li­zu­ją. Nato­miast te nie­ru­cho­mo­ści kupio­ne w gorą­cym okre­sie (tuż przed epi­de­mią), w złych loka­li­za­cjach, mają szan­sę na więk­szy spa­dek cen i znacz­nie wol­niej­szy powrót cen do war­to­ści sprzed kry­zy­su. Moim celem jest uświa­do­mie­nie Pań­stwu, że zawsze kie­dy kupu­je­my (czy sprze­da­je­my) nie­ru­cho­mość – loka­li­za­cja będzie mia­ła klu­czo­we zna­cze­nie przy wybo­rze i wpły­nie na war­tość domu.

Zupeł­nie inne­go zna­cze­nia nabie­ra poję­cie “dobrej” loka­li­za­cji, kie­dy zaczy­na­my kupo­wać nie­ru­cho­mo­ści z zamia­rem zaro­bie­nia pie­nię­dzy czy­li budu­jąc nowy dom lub robiąc grun­tow­ną renowację.

Dział­ka na któ­rej będzie­my budo­wać nowy dom, jest obec­nie jed­nym z naj­droż­szych ele­men­tów całej inwe­sty­cji. Mówiąc na przy­kład o Toron­to czy Mis­sis­sau­ga, może to być koszt od $800,000 do nawet kil­ku milio­nów dola­rów. Ale bazu­jąc na moim prak­tycz­nym doświad­cze­niu, dobre loka­li­za­cje zaczy­na­ją się obec­nie na pozio­mie $1,2 milio­na, a “sła­be” mogą docho­dzić nawet do $900,000. Czy to jest duża róż­ni­ca? Moim zda­niem wca­le nie i wytłu­ma­czę dla­cze­go tak myślę.

Ta róż­ni­ca pomię­dzy zła i dobrą loka­li­za­cją wyno­szą­ca $300,000 będzie kosz­to­wa­ła nas w opro­cen­to­wa­niu w ska­li roku oko­ło $12,000. Czy­li $1,000 mie­sięcz­nie decy­du­je, czy budu­je­my w dobrym miej­scu, gdzie ceny mogą być wyso­kie czy w miej­scu sła­bym, gdzie nasz poten­cjal­ny pro­fit może być zni­ko­my i ryzykowny.

Przy tak dużej inwe­sty­cji jak budo­wa domu jest to uła­mek kosz­tów. Nato­miast jeśli jest to dom budo­wa­ny na inwe­sty­cję (a nawet na nasz uży­tek wła­sny) to war­tość ryn­ko­wa takie­go same­go domu w “sła­bej” lub “dobrej” loka­li­za­cji może być dra­stycz­nie inna. Mówi­my tu o set­kach tysię­cy dola­rów. Jest to pro­ste i logicz­ne. Jest bar­dzo wie­le osób goto­wych wydać znacz­ne pie­nią­dze za ład­ny dom w dobrej i pożą­da­nej oko­li­cy. Jest znacz­nie mniej sza­leń­ców goto­wych zro­bić to samo (czy­li wydać duże pie­nią­dze) na dom może ład­ny, ale w sła­bej dziel­ni­cy. War­to dodać, że kosz­ty budo­wy iden­tycz­ne­go domu w dobrej dziel­ni­cy czy w złej dziel­ni­cy będą te same, ale poten­cjal­ny pro­fit będzie zupeł­nie inny.

Kie­dy rynek jest gorą­cy, nawet domy w słab­szych loka­li­za­cjach sprze­da­ją się, bo jest ogrom­ny napór na rynek. Bra­ku­je domów, i czę­sto na jed­ną ofe­ro­wa­ną nie­ru­cho­mość jest kil­ku chęt­nych. Ale kie­dy w wyni­ku pani­ki wywo­ła­nej wiru­sem rynek gwał­tow­nie się ostu­dził (na kil­ka mie­się­cy) — wła­śnie takie domy wybu­do­wa­ne na biz­nes w nie naj­lep­szych dziel­ni­cach pada­ją naj­czę­ściej “łupem” szu­ka­ją­cych oka­zji kupu­ją­cych. Wie­lu wła­ści­cie­li tych domów zadłu­ży­ło się do mak­si­mum, by wybu­do­wać dom na biz­nes. Mają oni zadłu­żo­ne kar­ty kre­dy­to­we i led­wo obsłu­gu­ją zacią­gnię­te dłu­gi. W chwi­li obec­nej mają wybór: sprze­dać i nie zaro­bić, albo nie sprze­dać i stra­cić wszyst­ko (jeśli nie­ru­cho­mość zosta­nie prze­ję­ta przez wierzycieli).

Nato­miast ci, co pokie­ro­wa­li się gło­sem roz­sąd­ku i zain­we­sto­wa­li w dobrych i pożą­da­nych dziel­ni­cach, nie muszą się mar­twić. Na takie domy zawsze są chęt­ni. Jest też wie­lu zagra­nicz­nych inwe­sto­rów, goto­wych “zapar­ko­wać” gotów­kę w bez­piecz­nej przy­sta­ni (domu), któ­ra się bro­ni przed inflacją.

Obec­nie bar­dzo mało domów wycho­dzi na rynek (z oba­wy przed wiru­sem). Jesz­cze mniej wycho­dzi domów w atrak­cyj­nych loka­li­za­cjach. Powo­du­je to swo­istą próż­nię na ryn­ku, bo pomi­mo sytu­acji, jest cią­gle spo­ro ludzi goto­wych do kup­na. Ta próż­nia powo­du­je, że nie­któ­re bar­dziej atrak­cyj­ne domy potra­fią mieć po kil­ka ofert i nawet zwięk­sza­ją swo­ją cenę.

Po 30 latach pra­cy na ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści i sprze­da­ży tysię­cy domów stwier­dzam, że zakup dobrze usy­tu­owa­nej nie­ru­cho­mo­ści jest naj­pew­niej­szą inwe­sty­cją. Chęt­nie prze­dys­ku­tu­ję temat z każ­dym z Pań­stwa, kto będzie miał wąt­pli­wo­ści w kwe­stii wybo­ru nie­ru­cho­mo­ści, dora­dzę i wska­żę jej sła­be i moc­ne punk­ty. Ale pamię­taj­my: loca­tion, loca­tion, loca­tion – są to trzy naj­waż­niej­sze ele­men­ty inwe­sty­cji w nie­ru­cho­mo­ści! Zarów­no przy zaku­pie jak i przy sprzedaży.

Zapra­szam do kon­tak­tu wszyst­kich Pań­stwa, któ­rzy pla­nu­ją wkrót­ce sprze­dać lub kupić nie­ru­cho­mość. Chęt­nie wspo­mo­gę Pań­stwa w poszu­ki­wa­niach i dora­dzę naj­lep­sze rozwiązania.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007