Pandemia, jak wszyscy wiemy, miała duży wpływ na wzrost cen nieruchomości. Ale oprócz tego wpłynęła na ogromne ożywienie na rynku budownictwa jednorodzinnego. Także przez pandemię wiele osób podjęło się poważnych remontów. Szczególnie popularne jest obecnie wykańczanie basementów oraz przerabianie ich na dodatkowe apartamenty.
Ten ogromny ruch renowacyjny wpłyną też na wzrost kosztów materiałów budowlanych (czasami nawet na ich braki na rynku) oraz na wzrost cen usług remontowo – budowlanych. Wynika to z kolei z niedoboru fachowców, co jest oczywistą konsekwencją zmian w strukturze społecznej. Młode pokolenie często woli “czystą” pracę za biurkiem niż “brudną” pracą na budowie. Okazuje się jednak, że dziś “biurokraci” siedzą na zasiłkach, a budowlańcy mają ręce pełne roboty.
Ruch renowacyjny czy wykańczania basementów wynika z wielu powodów:
• dodatkowy apartament może być znakomitym źródłem dochodu w czasach, kiedy domy są drogie, a dodatkowy dochód pomaga w spłacie pożyczki i w kwalifikacji na mortgage (pod warunkiem, że basement apartment jest zalegalizowany,
• Jest on często wykorzystywany przez członków rodziny (starsze dzieci), które w trudnych czasach wracają do domów rodzinnych, by nie płacić wysokiej ceny za wynajmowanie w dobie pandemii,
• Ta dodatkowa przestrzeń pozwala rodzinie znaleźć “oddech” od innych, kiedy z powodu lockdownu jesteśmy często skazani na przebywanie w domach częściej, niż byśmy chcieli,
• dodatkowy apartament, czy renowacja kuchni, łazienek, okien, itd. podnoszą ogólną wartość domu. Kiedy pieniądz jest “tani” i trzymanie go w banku nie daje zysków – inwestycja w remonty jest znacznie bardziej opłacalna.
Wiele osób wykańcza basementy bez permitów. Jest to możliwe, ale moim zdaniem zdecydowanie lepiej jest wystąpić o pozwolenie na budowę oraz o legalizacje takiego basementu. Wynikają z tego same korzyści:
• Mając ważny permit nie jesteśmy narażeni na zatrzymanie budowy,
• Budowany basement apartment będzie zalegalizowany, co daje wiele przywilejów. Nie musimy się obawiać skarg sąsiadów. Można wykorzystać dochód z legalnego apartamentu do kwalifikacji na hipotekę,
• Można go legalnie rozliczać w podatkach,
• Podnosi wartość nieruchomości,
• Ułatwia sprzedaż domu.
Wykańczając basement z myślą, by służył on nam jako dodatkowe mieszkanie warto pamiętać, że potrzebne są:
• dwie drogi ucieczki. Jedną jest zwykle klatka schodowa, ale drugą może być odpowiednio powiększone okno,
• basement musi być odizolowany od reszty domów ścianą i sufitem o odporności ogniowej 1 godzina,
• unity muszą być połączone sygnałem ostrzegania. W przypadku pożaru alarm musi być słyszalny w obu unitach,
• drzwi muszą mieć godzinną odporność ogniową i być wyposażone w samozamykający element, oraz mieć uszczelkę zatrzymującą przenikanie gazów,
• obecne przepisy pozwalają na posiadanie dodatkowego apartamentu w każdym budynku mieszkalnym (freehold). Ale dodatkowy unit nie moża zajmować więcej niż 40% całej powierzchni domu,
• niekoniecznie drugi unit musi być usytuowany w piwnicy. Czasami może on zajmować część drugiego piętra lub parteru.
Wykańczając basement zdecydowanie sugeruję posiadanie pozwolenia na budowę. Natomiast istnieje wiele prac, które można wykonać wokół domu bez potrzeby ubiegania się o permit. Warto wymienić kilka:
– wymiana okien na nowe, jeśli wielkość otworu okiennego nie jest zmieniana (głównie chodzi tu o szerokość),
– wymiana pokrycia dachowego, jeśli użyty materiał ma podobny ciężar. Gdyby ktoś chciałby zamienić pokrycie z dachówki papowej na dachówkę ceramiczną – taka zamiana wymaga poważnego przeprojektowania strukturalnego dachu,
– malowanie elewacji lub jej naprawa. Popularne coraz bardziej stucco może być instalowane bez potrzeby specjalnych pozwoleń,
– naprawa kominów. Chodzi tu o naprawę istniejących kominów, które zwykle po pewnym czasie mogą mieć kilka górnych warstw luźno połączonych ze sobą – wymaga to nowej zaprawy,
– landscaping – jeśli nie ma decków o elewacji powyżej 2 feet ponad teren lub ścianek oporowych o różnicy po obu stronach powyżej 2 ft,
– płoty do 6’ wysokości nie wymagają aplikacji – o ile nie ograniczają widoczności na skrzyżowaniu (domy narożne),
– przestawianie wewnętrznych ścian działowych – czyli nie konstrukcyjnych,
– wszelkie wewnętrzne prace remontowe – w tym istniejące łazienki, kuchnie – łącznie z wymiana szafek, sprzętów itd.,
– wykańczanie basementów, ale pod warunkiem, że nie tworzymy nowego mieszkania, niezależnego wejścia do domu ani dodatkowej łazienki.
Jeśli chodzi o proste sprawy jak garaż wolnostojący, deck, porch lub wejście do basementu, to do niedawna miasto zaakceptowało rysunki zrobione przez właścicieli domów. Urzędnicy wychodzili z założenia, że takie rysunki można łatwo wykonać samemu, nawet nie posiadając dużego doświadczenia. Istniały wręcz gotowce, które urzędy budowlane akceptowały. To się zmieniło! Dziś właściwie potrzebne są rysunki na wszystko, co wymaga dobudowy dodatkowej powierzchni czy zmian strukturalnych. Według nowych zasad rysunki powinny być wykonane przez fachowców ze specjalną licencją.
Projekt domu czy jego rozbudowa jest moim zdaniem tym elementem procesu, na którym wręcz nie wolno oszczędzać. Projekt to nie tylko rysunki na budowę – to również musi być coś znacznie więcej. Wczucie się w Państwa styl życia, odkrycie potrzeb rodzinnych, estetyka, przewidywanie trendów rynku i wiele, wiele innych kryteriów.
Proszę pamiętać, że koszt materiałów budowlanych oraz robocizny włożony w źle zaprojektowany dom może być podobny do kosztów włożonych w dom ciekawy – jednak końcowy efekt użytkowy oraz wartość domu mogą być zasadniczo inne. Różnica kilku tysięcy dolarów przeznaczona na dobry projekt zwróci się z pewnością, bo dobrze zaprojektowane domy sprzedają się lepiej.
Wszelkie rozbudowy domów, osobne wejścia do piwnicy, solaria, garaże, decki – jeśli poziom jest powyżej 2’ od terenu wymagają ubiegania się o pozwolenie. Jeśli usuwają Państwo wewnętrzną ścianę nośną i nie chcą zgłaszać tego do miasta – podejmują Państwo spore ryzyko. Jeśli jednak już na to się decydujecie, to przynajmniej jeśli nie macie w tym doświadczenia – koniecznie zatrudniajcie prawdziwych i sprawdzonych fachowców. Naprawianie błędów po partaczach jest bardzo kosztowne. Koniecznie warto zatrudnić inżyniera strukturalnego, który przeliczy jaka belka będzie wymagana, sporządzi raport, i w przypadku konfliktu z miastem może pomóc w załagodzeniu sprawy.
Proszę pamiętać, że urzędy miejskie mają prawo sprawdzenia co Państwo robią na swoim terenie i często reagują na donosy od “życzliwych” sąsiadów. Tak jak wspomniałem na początku, urzędnicy miejscy mają prawo po stwierdzeniu, że prace są wykonywane bez pozwolenia – nakazać ich wstrzymanie (stop order) do czasu uzyskania pozwolenia na budowę. W sytuacji, gdy permit nie może być wydany, miasto ma prawo do nakazania usunięcia nielegalnej konstrukcji. A dodatkowo na drodze sądowej może wystąpić o bardzo wysokie kary. Nie warto narażać się na tak duże problemy, stres i często ogromne koszty.
Pozdrawiam i zapraszam do kontaktu,
Maciek Czapliński 905 278 0007
