Pan­de­mia, jak wszy­scy wie­my, mia­ła duży wpływ na wzrost cen nie­ru­cho­mo­ści. Ale oprócz tego wpły­nę­ła na ogrom­ne oży­wie­nie na ryn­ku budow­nic­twa jed­no­ro­dzin­ne­go. Tak­że przez pan­de­mię wie­le osób pod­ję­ło się poważ­nych remon­tów. Szcze­gól­nie popu­lar­ne jest obec­nie wykań­cza­nie base­men­tów oraz prze­ra­bia­nie ich na dodat­ko­we apartamenty.

Ten ogrom­ny ruch reno­wa­cyj­ny wpły­ną też na wzrost kosz­tów mate­ria­łów budow­la­nych (cza­sa­mi nawet na ich bra­ki na ryn­ku) oraz na wzrost cen usług remon­to­wo — budow­la­nych. Wyni­ka to z kolei z nie­do­bo­ru fachow­ców, co jest oczy­wi­stą kon­se­kwen­cją zmian w struk­tu­rze spo­łecz­nej. Mło­de poko­le­nie czę­sto woli “czy­stą” pra­cę za biur­kiem niż “brud­ną” pra­cą na budo­wie. Oka­zu­je się jed­nak, że dziś “biu­ro­kra­ci” sie­dzą na zasił­kach, a budow­lań­cy mają ręce peł­ne roboty.

Ruch reno­wa­cyj­ny czy wykań­cza­nia base­men­tów wyni­ka z wie­lu powodów:

•      dodat­ko­wy apar­ta­ment może być zna­ko­mi­tym źró­dłem docho­du w cza­sach, kie­dy domy są dro­gie, a dodat­ko­wy dochód poma­ga w spła­cie pożycz­ki i w kwa­li­fi­ka­cji na mort­ga­ge (pod warun­kiem, że base­ment apart­ment jest zalegalizowany,

•      Jest on czę­sto wyko­rzy­sty­wa­ny przez człon­ków rodzi­ny (star­sze dzie­ci), któ­re w trud­nych cza­sach wra­ca­ją do domów rodzin­nych, by nie pła­cić wyso­kiej ceny za wynaj­mo­wa­nie w dobie pandemii,

•      Ta dodat­ko­wa prze­strzeń pozwa­la rodzi­nie zna­leźć “oddech” od innych, kie­dy z powo­du lock­dow­nu jeste­śmy czę­sto ska­za­ni na prze­by­wa­nie w domach czę­ściej, niż byśmy chcieli,

•      dodat­ko­wy apar­ta­ment, czy reno­wa­cja kuch­ni, łazie­nek, okien, itd. pod­no­szą ogól­ną war­tość domu. Kie­dy pie­niądz jest “tani” i trzy­ma­nie go w ban­ku nie daje zysków – inwe­sty­cja w remon­ty jest znacz­nie bar­dziej opłacalna.

Wie­le osób wykań­cza base­men­ty bez per­mi­tów. Jest to moż­li­we, ale moim zda­niem zde­cy­do­wa­nie lepiej jest wystą­pić o pozwo­le­nie na budo­wę oraz o lega­li­za­cje takie­go base­men­tu. Wyni­ka­ją z tego  same korzyści:

•      Mając waż­ny per­mit nie jeste­śmy nara­że­ni na zatrzy­ma­nie budowy,

•      Budo­wa­ny base­ment apart­ment będzie zale­ga­li­zo­wa­ny, co daje wie­le przy­wi­le­jów. Nie musi­my się oba­wiać skarg sąsia­dów. Moż­na wyko­rzy­stać dochód z legal­ne­go apar­ta­men­tu do kwa­li­fi­ka­cji na hipotekę,

•      Moż­na go legal­nie roz­li­czać w podatkach,

•      Pod­no­si war­tość nieruchomości,

•      Uła­twia sprze­daż domu.

Wykań­cza­jąc base­ment z myślą, by słu­żył on nam jako dodat­ko­we miesz­ka­nie war­to pamię­tać, że potrzeb­ne są:

•      dwie dro­gi uciecz­ki. Jed­ną jest zwy­kle klat­ka scho­do­wa, ale dru­gą może być odpo­wied­nio powięk­szo­ne okno,

•      base­ment musi być odizo­lo­wa­ny od resz­ty domów ścia­ną i sufi­tem o odpor­no­ści ognio­wej 1 godzina,

•      uni­ty muszą być połą­czo­ne sygna­łem ostrze­ga­nia. W przy­pad­ku poża­ru alarm musi być sły­szal­ny w obu unitach,

•      drzwi muszą mieć godzin­ną odpor­ność ognio­wą i być wypo­sa­żo­ne w samo­za­my­ka­ją­cy ele­ment, oraz mieć uszczel­kę zatrzy­mu­ją­cą prze­ni­ka­nie gazów,

•      obec­ne prze­pi­sy pozwa­la­ją na posia­da­nie dodat­ko­we­go apar­ta­men­tu w każ­dym budyn­ku miesz­kal­nym (fre­ehold). Ale dodat­ko­wy unit nie moża zaj­mo­wać wię­cej niż 40% całej powierzch­ni domu,

•      nie­ko­niecz­nie dru­gi unit musi być usy­tu­owa­ny w piw­ni­cy. Cza­sa­mi może on zaj­mo­wać część dru­gie­go pię­tra lub parteru.

Wykań­cza­jąc base­ment zde­cy­do­wa­nie suge­ru­ję posia­da­nie pozwo­le­nia na budo­wę. Nato­miast ist­nie­je wie­le prac, któ­re moż­na wyko­nać wokół domu bez potrze­by ubie­ga­nia się o per­mit. War­to wymie­nić kilka:

- wymia­na okien na nowe, jeśli wiel­kość otwo­ru okien­ne­go nie jest zmie­nia­na (głów­nie cho­dzi tu o szerokość),

- wymia­na pokry­cia dacho­we­go, jeśli uży­ty mate­riał ma podob­ny cię­żar. Gdy­by ktoś chciał­by zamie­nić pokry­cie z dachów­ki papo­wej na dachów­kę cera­micz­ną — taka zamia­na wyma­ga poważ­ne­go prze­pro­jek­to­wa­nia struk­tu­ral­ne­go dachu,

- malo­wa­nie ele­wa­cji lub jej napra­wa. Popu­lar­ne coraz bar­dziej stuc­co może być insta­lo­wa­ne bez potrze­by spe­cjal­nych pozwoleń,

- napra­wa komi­nów. Cho­dzi tu o napra­wę ist­nie­ją­cych komi­nów, któ­re zwy­kle po pew­nym cza­sie mogą mieć kil­ka gór­nych warstw luź­no połą­czo­nych ze sobą — wyma­ga to nowej zaprawy,

- land­sca­ping – jeśli nie ma dec­ków o ele­wa­cji powy­żej 2 feet ponad teren lub ścia­nek opo­ro­wych o róż­ni­cy po obu stro­nach powy­żej 2 ft,

- pło­ty do 6’ wyso­ko­ści nie wyma­ga­ją apli­ka­cji – o ile nie ogra­ni­cza­ją widocz­no­ści na skrzy­żo­wa­niu (domy narożne),

- prze­sta­wia­nie wewnętrz­nych ścian dzia­ło­wych – czy­li nie konstrukcyjnych,

- wszel­kie wewnętrz­ne pra­ce remon­to­we – w tym  ist­nie­ją­ce łazien­ki, kuch­nie — łącz­nie z wymia­na sza­fek, sprzę­tów itd.,

- wykań­cza­nie base­men­tów, ale pod warun­kiem, że nie two­rzy­my nowe­go miesz­ka­nia, nie­za­leż­ne­go wej­ścia do domu ani dodat­ko­wej łazienki.

Jeśli cho­dzi o pro­ste spra­wy jak garaż wol­no­sto­ją­cy, deck, porch lub wej­ście do base­men­tu, to do nie­daw­na mia­sto zaak­cep­to­wa­ło rysun­ki zro­bio­ne przez wła­ści­cie­li domów. Urzęd­ni­cy wycho­dzi­li z zało­że­nia, że takie rysun­ki moż­na łatwo wyko­nać same­mu, nawet nie posia­da­jąc duże­go doświad­cze­nia. Ist­nia­ły wręcz gotow­ce, któ­re urzę­dy budow­la­ne akcep­to­wa­ły. To się zmie­ni­ło! Dziś wła­ści­wie potrzeb­ne są rysun­ki na wszyst­ko, co wyma­ga dobu­do­wy dodat­ko­wej powierzch­ni czy zmian struk­tu­ral­nych. Według nowych zasad rysun­ki powin­ny być wyko­na­ne przez fachow­ców ze spe­cjal­ną licencją.

Pro­jekt domu czy jego roz­bu­do­wa jest moim zda­niem tym ele­men­tem pro­ce­su, na któ­rym wręcz nie wol­no oszczę­dzać. Pro­jekt to nie tyl­ko rysun­ki na budo­wę – to rów­nież musi być coś znacz­nie wię­cej. Wczu­cie się w Pań­stwa styl życia, odkry­cie potrzeb rodzin­nych, este­ty­ka, prze­wi­dy­wa­nie tren­dów ryn­ku i wie­le, wie­le innych kryteriów.

Pro­szę pamię­tać, że koszt mate­ria­łów budow­la­nych oraz robo­ci­zny wło­żo­ny w źle zapro­jek­to­wa­ny dom może być podob­ny do kosz­tów wło­żo­nych w dom cie­ka­wy – jed­nak koń­co­wy efekt użyt­ko­wy oraz war­tość domu mogą być zasad­ni­czo inne. Róż­ni­ca kil­ku tysię­cy dola­rów prze­zna­czo­na na dobry pro­jekt zwró­ci się z pew­no­ścią, bo dobrze zapro­jek­to­wa­ne domy sprze­da­ją się lepiej.

Wszel­kie roz­bu­do­wy domów, osob­ne wej­ścia do piw­ni­cy, sola­ria, gara­że, dec­ki  — jeśli poziom jest powy­żej 2’ od tere­nu wyma­ga­ją ubie­ga­nia się o pozwo­le­nie. Jeśli usu­wa­ją Pań­stwo wewnętrz­ną ścia­nę nośną i nie chcą zgła­szać tego do mia­sta – podej­mu­ją Pań­stwo spo­re ryzy­ko. Jeśli jed­nak już na to się decy­du­je­cie, to przy­naj­mniej jeśli nie macie w tym doświad­cze­nia – koniecz­nie zatrud­niaj­cie praw­dzi­wych i spraw­dzo­nych fachow­ców. Napra­wia­nie błę­dów po par­ta­czach jest bar­dzo kosz­tow­ne. Koniecz­nie war­to zatrud­nić inży­nie­ra struk­tu­ral­ne­go, któ­ry prze­li­czy jaka bel­ka będzie wyma­ga­na, spo­rzą­dzi raport, i w przy­pad­ku kon­flik­tu z mia­stem może pomóc w zała­go­dze­niu sprawy.

Pro­szę pamię­tać, że urzę­dy miej­skie mają pra­wo spraw­dze­nia co Pań­stwo robią na swo­im tere­nie i czę­sto reagu­ją na dono­sy od “życz­li­wych” sąsia­dów. Tak jak wspo­mnia­łem na począt­ku, urzęd­ni­cy miej­scy mają pra­wo po stwier­dze­niu, że pra­ce są wyko­ny­wa­ne bez pozwo­le­nia – naka­zać ich wstrzy­ma­nie (stop order) do cza­su uzy­ska­nia pozwo­le­nia na budo­wę. W sytu­acji, gdy per­mit nie może być wyda­ny, mia­sto ma pra­wo do naka­za­nia usu­nię­cia nie­le­gal­nej kon­struk­cji. A dodat­ko­wo na dro­dze sądo­wej może wystą­pić o bar­dzo wyso­kie kary. Nie war­to nara­żać się na tak duże pro­ble­my, stres i czę­sto ogrom­ne koszty.

Pozdra­wiam i zapra­szam do kontaktu,

Maciek Cza­pliń­ski       905 278 0007