Od mie­się­cy mówi­my, że rynek nie­ru­cho­mo­ści aż się gotu­je. Czy wobec tego tak popu­lar­na kie­dyś for­ma  szyb­kich reno­wa­cji, czy­li „fli­pów”, nadal ma racje bytu?

Może naj­pierw przy­po­mnę co tak napraw­dę “flip” ozna­cza. Otóż, jeśli ktoś kupu­je nie­ru­cho­mość (miesz­ka­nie, town­ho­use, semi, czy dom wol­no­sto­ją­cy) i następ­nie prze­pro­wa­dza remont (sam lub wynaj­mu­je fachow­ców), a po pew­nym cza­sie wpro­wa­dza ten obiekt na rynek, by go sprze­dać z pro­fi­tem – to taka ope­ra­cja okre­śla­na jest jako „flip”

        Na ryn­ku, któ­ry ist­niał jesz­cze kil­ka lat temu, była to nie­zwy­kle popu­lar­na for­ma zara­bia­nia pie­nię­dzy — bo domy zanie­dba­ne moż­na było kupić znacz­nie taniej od tych w dobrym sta­nie. Wystar­czy­ło tro­chę odwa­gi, tro­chę pie­nię­dzy, pomy­słów z insta­gra­ma lub z popu­lar­nych pro­gra­mów na HDTV (takich jak Pro­per­ty Bro­thers) — i biz­nes potra­fił być bar­dzo opła­cal­ny. Zawsze zna­leź­li się klien­ci goto­wi zapła­cić „pre­mium” za dom pach­ną­cy świe­żą far­bą, z nową kuch­nią i nowy­mi łazien­ka­mi – bo do takich reno­wa­cji głów­nie się „fli­py” ograniczały.

        Dziś rynek jest dra­ma­tycz­nie inny. Prak­tycz­nie nie ma tanich domów! Ani miesz­kań, town­ho­usów czy semis. Nawet poza duży­mi mia­sta­mi sytu­acja jest podob­na. Na prak­tycz­nie każ­dą wysta­wia­ną na sprze­daż nie­ru­cho­mość jest kil­ka ofert. I pra­wie każ­dy dom jest prze­bi­ja­ny ceno­wo o od 50 do 200 tysię­cy dola­rów!  To jest nie­praw­do­po­dob­ne, nikt nie rozu­mie tego pędu, ale takie są fak­ty. I w prak­ty­ce stan tech­nicz­ny domu ma nie­wiel­ki wpływ na cenę.

        W takiej sytu­acji, kie­dy cena zaku­pu od począt­ku jest bar­dzo wyso­ka, robie­nie reno­wa­cji „kosme­tycz­nych” (czy­li wła­śnie „fli­pów”) prze­sta­je się opła­cać. Bo jeśli dom kupi­my dro­go i jesz­cze doło­ży­my koszt reno­wa­cji, koszt zaku­pu, koszt sprze­da­ży – to bra­ku­je miej­sca na pro­fit. Dodat­ko­wym pro­ble­mem jest ogrom­ny wzrost kosz­tów mate­ria­łów budow­la­nych i o dzi­wo — cza­sa­mi ich brak!

        To jest oczy­wi­ście moje oso­bi­ste zda­nie i w pol­skim śro­do­wi­sku jest bar­dzo wie­lu doświad­czo­nych kon­trak­to­rów, zaj­mu­ją­cych się reno­wa­cja­mi. Chęt­nie usły­szał­bym tak­że ich opinię.

        Dla­te­go moim zda­niem „flip” opła­ca się coraz rza­dziej, chy­ba, że uda się nam kupić dom jakimś cudem pry­wat­nie, za zani­żo­ną cenę.

        Na mar­gi­ne­sie, zauwa­ży­łem ostat­nio, że za „fli­py” zabra­li się nasi „bra­cia” znad Gan­ge­su i cho­dzą oni od domu do domu pró­bu­jąc wła­śnie kupić je tanio, za gotów­kę (z pomi­nię­ciem agen­tów), by potem pra­wie zaraz sprze­dać je z dużym pro­fi­tem. Dzi­wię się, że ludzie nabie­ra­ją się na taki chwyt, że owszem „nie pła­cą” com­mis­sion, ale za to sprze­da­ją domy po 100 – 200 tysię­cy poni­żej wartości.

        Co wobec tego suge­ru­ję tym, któ­rzy by jed­nak widzie­li sie­bie robiąc „fli­py”? Nadal jest to dobry pomysł na życie, a szcze­gól­nie, że może­my pra­co­wać wła­snym tem­pem i bez stre­su pra­co­wa­nia dla kogoś. Ale tak jak wspo­mnia­łem na wstę­pie, jest  coraz trud­niej ogra­ni­czać się do zmian kosme­tycz­nych, któ­re nie wyma­ga­ją pozwo­leń na budo­wę. Dziś, by zaro­bić na reno­wa­cji, nale­ży zro­bić wię­cej i lepiej – czę­sto trze­ba prze­pro­wa­dzić spo­rą roz­bu­do­wę lub wręcz wybu­do­wać nowy dom. Tak więc poję­cie „flip” powin­no być o takie kate­go­rie posze­rzo­ne – roz­bu­do­wy i budo­wy – zamiast tyl­ko powierz­chow­nej kosme­ty­ki.                  Dziś opła­ca się budo­wać, doda­wać pię­tro czy robić dobu­do­wę. A nawet zmie­nić funk­cję domu, wypra­co­wać kom­plek­so­wy pro­jekt łącz­nie z land­sca­ping. War­to współ­pra­co­wać z dobrym archi­tek­tem, bo jest wie­lu ludzi goto­wych zapła­cić „pre­mium” za dom cie­ka­wy i bar­dzo dobrze wykończony.

        Po tym wstę­pie kil­ka spraw na któ­re nale­ży zwra­cać uwa­gę w przy­pad­ku “fli­pów”.

        ·       Loka­li­za­cja. To od zawsze naj­waż­niej­szy ele­ment tego biz­ne­su. Tu nie wol­no popeł­nić błę­du. Powin­ni­śmy wybie­rać moż­li­wie naj­lep­szą dziel­ni­cę, w któ­rej ludzie chcą miesz­kać. Na loka­li­za­cji nie war­to oszczę­dzać. Ale nawet kupu­jąc w dobrej dziel­ni­cy może­my popeł­nić błąd, kupu­jąc nie­ru­cho­mość na przy­kład wycho­dzą­cą na tory kole­jo­we, linię wyso­kie­go napię­cia, czy autostradę.

        ·       Typ domu, któ­ry kupu­je­my na “flip”. Zde­cy­do­wa­nie domy wol­no­sto­ją­ce są lep­szą inwe­sty­cją niż semi, sze­re­gów­ki czy con­do. Powin­ni­śmy skon­cen­tro­wać się na remon­tach domów wol­no­sto­ją­cych, bo może­my mieć na nich naj­lep­szy zwrot nakła­dów. Jeśli pla­nu­je­my doda­nie dru­gie­go pię­tra, to oczy­wi­ście domy par­te­ro­we są naj­lep­szą alternatywą.

        ·       Budżet — wyni­ka z pro­stej kal­ku­la­cji. Prze­wi­dy­wa­na cena sprze­da­ży minus zakła­da­ny pro­fit, minus kosz­ty sprze­da­ży, koszt pro­jek­tu i koszt utrzy­ma­nia domu w cza­sie reno­wa­cji. Błęd­nie przy­go­to­wa­ny budżet spo­wo­du­je fia­sko całej ope­ra­cji. Cena prze­wi­dy­wa­nej sprze­da­ży powin­na być realistyczna.

        ·       Oka­zje. Zwy­kle wszy­scy uwa­ża­ją, że Power of Sale to oka­zja. Dziś  jest ich bar­dzo mało, bo do zagro­żo­ny “power of sale” jest sprze­da­wa­ny przez wła­ści­cie­li. Nato­miast wciąż dobrą oka­zją są sprze­da­że spad­ko­we albo domy sprze­da­wa­ne przez senio­rów prze­pro­wa­dza­ją­cych się do pla­có­wek opie­ki długoterminowej.

        ·       Zakres prac. Oczy­wi­ście wyni­ka z budże­tu, ale takie ele­men­ty domu jak kuch­nie i łazien­ki zwy­kle muszą się w nim zna­leźć. Dobra łazien­ka czy cie­ka­wa kuch­nia nie muszą kosz­to­wać for­tu­ny. Pro­szę pamię­tać, że pierw­sze wra­że­nie się liczy naj­bar­dziej i czę­sto ludzie podej­mu­ją decy­zję o zaku­pie domu w cią­gu pierw­szych 10 minut.

        ·       Dobór mate­ria­łów. — Poświę­ca­jąc czas na szu­ka­nie dobrych mate­ria­łów budow­la­nych po jesz­cze lep­szych cenach, to jeden z naj­lep­szych spo­so­bów zara­bia­nia. Moż­na kupić ład­ne płyt­ki cera­micz­ne za $5,00 za sto­pę, ale jeśli kupi­my podob­ne za $1.00 to już mamy profit!

        ·       Kon­cep­cja całej reno­wa­cji. Nie­ste­ty, tu powsta­ją naj­więk­sze pro­ble­my. Wie­le osób zaczy­na­ją­cych “fli­py” oszczę­dza na pomo­cy pro­fe­sjo­nal­nych pro­jek­tan­tów. Wyda­je im się, że dom wystar­czy poma­lo­wać i powie­sić nowe szaf­ki w kuch­ni, by uzy­skać dochód. Nie­ste­ty, czę­sto jest to zro­bio­ne nie­zbyt gustow­nie i zbyt typo­wo. Klien­ci szu­ka­ją cze­goś bar­dzo uni­kal­ne­go i dobrze zapla­no­wa­ne­go. I tu pomoc spe­cja­li­stów jest bar­dzo przydatna.

        ·       Kal­ku­la­cja wyko­na­nych prac. Czę­sto obci­na­jąc kosz­ty, wymie­nia­my pew­ne ele­men­ty, oszczę­dza­jąc na innych. To błąd. Na przy­kład ostat­nio widzia­łem  kuch­nię po reno­wa­cji, w któ­rej owszem — zmie­nio­no szaf­ki i bla­ty, jed­nak pozo­sta­wio­no sta­re, ohyd­ne płyt­ki pod­ło­go­we. Wyglą­da­ło to bar­dzo źle! Inny przy­kład to łazien­ki, w któ­rych każ­dy ele­ment czy kran są w innym sty­lu, bo były “on sale”

        ·       “Sta­ging”. Coraz czę­ściej poja­wia się ten­den­cja do urzą­dza­nia domu wysta­wio­ne­go do sprze­da­ży spe­cjal­nie dobra­ny­mi mebla­mi i dodat­ka­mi, by stwo­rzyć wra­że­nie ele­gan­cji i przy­tul­no­ści.  Urzą­dzo­ny (ale nie zagra­co­ny) dom pre­zen­tu­je się znacz­nie lepiej niż pusty. Poten­cjal­ni kupu­ją­cy ocza­mi wyobraź­ni widzą sie­bie w takim domu i dużo szyb­ciej podej­mu­ją decy­zję. War­to wydać na “sta­ging” pie­nią­dze, bo zwy­kle takie domy sprze­da­ją się szyb­ciej i drożej.

        ·        Finan­so­wa­nie. Tanie finan­so­wa­nie (jakie mamy obec­nie) powo­du­je, że nie nale­ży się bać wydać tro­chę wię­cej. Czę­sto powo­dem rezy­gna­cji z inwe­sty­cji we wła­ści­wy dom (czy­li odpo­wied­nio dro­gi) jest oba­wa przed ceną. Jeśli pomy­śli­my o tym w ten spo­sób, że $100,000 extra w pożycz­ce na rok kosz­tu­je tyl­ko $3,000 w opro­cen­to­wa­niu — co może zabez­pie­czyć nam lep­szy obiekt do reno­wa­cji — ten więk­szy wyda­tek może być bar­dzo opła­cal­ny. Nato­miast dobra loka­li­za­cja może dać nam ogrom­ny zwrot!

        Zapra­szam Pań­stwa do dzie­le­nia się opi­nia­mi na temat “flip­pów”, oraz do prze­sy­ła­nia zdjęć z wyko­na­nych przez Pań­stwa reno­wa­cji na mój adres mailo­wy: maciek@domatorteam.pl. Pań­stwa zdję­cia zamie­ści­my na naszej stro­nie na FB “Doma­tor Team & Maciek Czapliński”.

        Doma­tor Team to przede wszyst­kim fir­ma rodzin­na. Mając na uwa­dze fakt, że wraz z Agniesz­ką i Kasią jeste­śmy z wykształ­ce­nia archi­tek­ta­mi, zapra­szam do współ­pra­cy przy “flip­pach” czy więk­szych reno­wa­cjach. Może­my Pań­stwa wspo­móc pomy­sła­mi, pro­jek­ta­mi czy też po pro­stu dora­dzić naj­lep­sze rozwiązania.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski  905 278 0007