W mediach wie­lo­krot­nie wspo­mi­nam o sys­te­mie MLS, ponie­waż na nim opie­ra się duża część mojej pra­cy. War­to więc wyja­śnić, co to wła­ści­wie jest i dla­cze­go jest to waż­ne narzę­dzie w rękach agen­tów nie­ru­cho­mo­ści oraz ich klientów.

        W Onta­rio każ­dy agent ma obo­wią­zek nie tyl­ko zali­czyć wie­le kur­sów (by zdo­być licen­cję), ale musi on rów­nież nale­żeć do zare­je­stro­wa­nej fir­my real esta­te, któ­ra okre­śla­na jest jako BROKERAGE.

        Każ­dy Bro­ke­ra­ge i każ­dy agent muszą nale­żeć do Real Esta­te Board, do RECO (Real Esta­te Coun­cil of Onta­rio) i być człon­kiem OREA (Onta­rio Real Esta­te Asso­cia­tion). Z tym wią­żą się oczy­wi­ście spo­re dorocz­ne skład­ki, bo urzęd­ni­cy muszą być opłaceni.

reklama

        W zamierz­chłej prze­szło­ści każ­dy BROKERAGE miał wła­sne nie­ru­cho­mo­ści na sprze­daż, co powo­do­wa­ło małą efek­tyw­ność dzia­ła­nia. W pew­nym momen­cie ktoś wpadł na pomysł, by wszyst­kie fir­my bro­ker­skie sku­pić w jed­nej orga­ni­za­cji (Real Esta­te Board). Dzię­ki temu nie­ru­cho­mo­ści ofe­ro­wa­ne na sprze­daż przez każ­de­go z bro­ke­rów były­by dostęp­ne tak­że dla innych człon­ków bordu.

        W tych zamierz­chłych cza­sach każ­dy Real Esta­te Board co tydzień wyda­wał gru­be księ­gi, w któ­rych były zawar­te wszyst­kie nie­ru­cho­mo­ści na sprze­daż, pose­gre­go­wa­ne według rejo­nów, cen, typu domów, itd. Oprócz tego były dru­ko­wa­ne codzien­nie „gorą­ce oka­zje”. Ten sys­tem pra­co­wał, ale nie był zbyt wygodny.

        Z chwi­lą poja­wie­nia się kom­pu­te­rów powsta­ła elek­tro­nicz­na for­ma MLS (Mul­ti­ple Listing Servi­ce), któ­ra rów­nież na począt­ku nie przy­po­mi­na­ła tego MLS, z któ­re­go korzy­sta­my obec­nie. Czar­no- bia­łe zdję­cia, po jed­nym na listing, mało przy­ja­zne spo­so­by wyszu­ki­wa­nia. To, co mamy teraz to jak porów­na­nie  Boein­ga do lataw­ca. Czy­sty i bar­dzo kolo­ro­wy inter­fa­ce, moż­li­wośc dokła­da­nie 40 kolo­ro­wych zdjęć, fil­mi­ków poka­zu­ją­cych nie­ru­cho­mość i vir­tu­al tours, łatwy spo­sób wyszu­ki­wa­nia i wysy­ła­nia wybra­nych domów klien­tom. To oczy­wi­ście uła­twia bar­dzo naszą pra­cę, ale też zwięk­sza kon­ku­ren­cję, bo dziś każ­dy może zostać agen­tem i każ­dy ma ten sam dostęp do infor­ma­cji (nawet publiczność).

        Jest nie­zwy­kle waż­ne, że przy­na­leż­ność do Real Esta­te Board daje agen­tom dostęp do bazy danych MLS. Mogą oni oczy­wi­ście wyszu­ki­wać wszel­kie nowo­ści poja­wia­ją­ce się na sprze­daż. Mogą tak­że w łatwy spo­sób usta­wić dla swo­ich klien­tów zauto­ma­ty­zo­wa­ne poszu­ki­wa­nia, któ­re będą wysy­ła­ły nie­ru­cho­mo­ści według narzu­co­nych kry­te­riów na e‑mail klien­ta, bez potrze­by żmud­nych poszu­ki­wań każ­de­go dnia.

        Istot­ne jest tak­że to, że dostęp do MLS daje nam wgląd w dane histo­rycz­ne. Łatwo jest porów­nać ceny sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści z ostat­nie­go okre­su w danym rejo­nie według narzu­co­nych przez nas fil­trów, ale może­my też spraw­dzić sta­re listin­gi — sprzed 5, 10 czy nawet 20 lat! MLS ma też link do bar­dzo wie­lu innych infor­ma­cji, łącz­nie z Land Regi­stry Offi­ce, gdzie może­my spraw­dzić bez tru­du histo­rię sprze­da­ży każ­dej nie­ru­cho­mo­ści oraz kto jest lub był jej właścicielem.

        Genial­ną spra­wą jest to, że wszy­scy agen­ci z dane­go Real Esta­te Board wkła­da­ją wła­sne listin­gi do sys­te­mu i każ­dy inny agent widzi je natych­miast. A rów­no­cze­śnie ma on peł­ny dostęp do listin­gów innych kole­gów po fachu.

        War­to w tym momen­cie dodać, że nie każ­dy listing może tra­fić do sys­te­mu MLS. By być w tym sys­te­mie, nale­ży pod­pi­sać umo­wę ze sprze­da­ją­cy­mi na mini­mum 60 dni. Jeśli listing jest pod­pi­sa­ny na krót­szy okres, to trak­to­wa­ny jest jako EXCLUSIVE LISTINGS — i tak napraw­dę mało kto będzie o nim wiedział.

        Na tere­nie Onta­rio ist­nie­je wie­le Real Esta­te Boards: Oakvil­le, Bur­ling­ton, Hamil­ton, Lon­don, Toron­to czy Mississauga.

        W prze­szło­ści każ­dy board miał wła­sny MLS sys­tem, któ­ry nie był zin­te­gro­wa­ny z inny­mi sys­te­ma­mi. Nie wymie­nia­ły one pomię­dzy sobą infor­ma­cji. Był to spo­ry pro­blem, bo na przy­kład agent z Toron­to nie widział, jakie są domy na sprze­daż w Nia­ga­ra, Wel­land lub Per­ry Sound (jako przy­kład). By agent z Toron­to nale­żą­cy do TREB (Toron­to Real Esta­te Board) mógł wejść na Lon­don & St.Thomas Board, musiał wyku­py­wać gościn­ny „access” na kil­ka dni czy na kil­ka miesięcy.

        Na szczę­ście „mądrzy ludzie” doszli do wnio­sku, że to jest nie­po­trzeb­ne utrud­nie­nie i lepiej będzie jeśli wszyst­kie (pra­wie wszyst­kie) real esta­te boards stwo­rzą wspól­ną bazę danych tak, by każ­dy agent miał dostęp do wszyst­kich listin­gów na tere­nie Onta­rio, bez zna­cze­nia do któ­re­go Bro­ke­ra­ge czy Board nale­ży. Powstał sys­tem MLS o nazwie ITSO (Infor­ma­tion Tech­no­lo­gy Sys­tem Ontario).

        Będąc człon­kiem ITSO ma się dostęp do pra­wie wszyst­kich waż­nych real esta­te boards — oprócz TREB, któ­ry to board (naj­więk­szy i naj­bo­gat­szy) woli zacho­wać swo­ją nie­za­leż­ność. Cza­sa­mi dzia­ła to na nie­ko­rzyść klien­tów, bo gdy agent jest człon­kiem TREB, a nie jest człon­kiem ITSO, to owszem, może na Toron­to MLS wło­żyć listing na sprze­daż w każ­dym miej­scu Onta­rio, ale… Jeśli lokal­ni agen­ci nie nale­żą do TREB, nie będą tego listin­gu widzie­li. I odwrot­nie, kil­ka lat temu kupi­łem dla klien­tów dom w Mis­sis­sau­ga, któ­re­go żaden agent lokal­ny nie widział na sys­te­mie TREB — bo był on zało­żo­ny na sprze­daż tyl­ko w małym board w Wasa­ga Beach!

        Kon­klu­zja jest taka, że agent pra­cu­ją­cy w Onta­rio powi­nien nale­żeć i do TREB, i do ITSO.

        Z sys­te­mu MLS korzy­sta też publicz­ność. Od wie­lu już lat ludzie mają dostęp do MLS – poprzez stro­nę www.realtor.ca. Nie jest to peł­ny dostęp, ale bar­dzo przy­dat­ny i zawie­ra wszyst­kie pod­sta­wo­we infor­ma­cje. Ist­nie­je wie­le innych stron, któ­re korzy­sta­jąc z sys­te­mu MLS docie­ra­ją do publicz­no­ści, „uda­jąc” czę­sto, że to oni są lep­si. Jako przy­kład podam Zoo­ca­ca czy House Sig­ma, ale ja uwa­żam, że realtor.ca jest lepszy.

        Indy­wi­du­al­ni agen­ci mogą obec­nie mieć auto­ma­tycz­ny link z MLS połą­czo­ny z wła­sną stro­ną inter­ne­to­wą i wszyst­kie nowe listin­gi wcho­dzą na ich stro­nę auto­ma­tycz­nie. Wszy­scy agen­ci mają dostęp do tych samych infor­ma­cji w tym samym cza­sie. Nie jest tak, że jeden ma dostęp, a inni nie. Wie­le osób poszu­ku­ją­cych domów odwie­dza stro­ny inter­ne­to­we róż­nych agen­tów myśląc, że znaj­dą oni jakąś ukry­tą “pereł­kę”. Rzad­ko się to zda­rza i odwie­dza­jąc realtor.ca będzie­my widzieć wszyst­ko, co jest do zobaczenia.

        War­to pod­su­mo­wać, do cze­go jest potrzeb­ny sys­tem MLS i dla­cze­go jest ważny:

        •     Poszu­ki­wa­nie nowych listin­gów jest bar­dzo łatwe dzię­ki róż­nym fil­trom — jak cena, oko­li­ca, typ domu i wie­le innych cech,

        •     Dane histo­rycz­ne pozwa­la­ją śle­dzić tren­dy na ryn­ku nieruchomości,

       •     Wyce­na nie­ru­cho­mo­ści jest uła­twio­na, bazu­jąc na sprze­da­żach w danym rejo­nie w okre­ślo­nym czasie,

      •     Moż­li­wo­ści mar­ke­tin­go­we – mając dostęp do infor­ma­cji, któ­re nie­ru­cho­mo­ści się nie sprze­da­ły, wie­my do któ­rych drzwi zapu­kać by zapro­po­no­wać pomoc,

        •     Łatwość pro­mo­cji każ­de­go nowe­go listin­gu dla wszyst­kich agen­tów, ale rów­nież dla publiczności,

        •     Dzię­ki MLS wię­cej ludzi wie natych­miast o danym listin­gu, co wzbu­dza powszech­ne zainteresowanie,

        •     W prze­ci­wień­stwie do Pol­ski – tutaj biu­ra wymie­nia­ją się infor­ma­cja­mi i każ­dy na tym korzy­sta. Bo zarów­no agen­ci, któ­rzy wysta­wi­li listin­gi mają gdzie je zare­kla­mo­wać, a agen­ci, któ­rzy mają kup­ców – mają gdzie tych nie­ru­cho­mo­ści szukać,

        •     Sys­tem MLS jest szyb­ki i gwa­ran­tu­je natych­mia­sto­wy dostęp do infor­ma­cji. Kie­dy nie ist­niał, to każ­da fir­ma mogła tyl­ko pro­mo­wać „wła­sne” listin­gi. Klien­ci nie mie­li wyboru!,

        •     MLS dostęp­ny dla agen­tów zawie­ra takie waż­ne infor­ma­cje jak wyso­kość podat­ków od nie­ru­cho­mo­ści czy wyso­kość wyna­gro­dze­nia pła­co­ne­go agen­to­wi przy­pro­wa­dza­ją­ce­mu kupujących.

        A na zakoń­cze­nie mały komen­tarz. Czę­sto sły­szę ogło­sze­nia kil­ku  pro­mi­nent­nych agen­tów w radio A.M. —  że mają oni uni­kal­ny dostęp do „mul­ti­mil­lion mar­ke­ting sys­tem”. To jest nic inne­go jak MLS — i każ­dy agent ma dostęp do tego same­go systemu.

        Uwa­ga — poszu­ku­je­my nie­ru­cho­mo­ści do sprze­da­ży. Jeśli zamie­rza­ją Pań­stwo sprze­dać dom, zapra­szam do kon­tak­tu, ofe­ru­jąc sku­tecz­ny i bez­pro­ble­mo­wy serwis.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007