Onta­ryj­skie lato jest dość krót­kie, ale kie­dy bywa upal­ne (tak, jak w tym roku), nasze myśli sku­pia­ją się głów­nie na relak­sie przy BBQ, zim­nym piwie i uciecz­ce poza mia­sto w każ­dy wol­ny week­end. To oczy­wi­ście żar­to­bli­wa kon­klu­zja, ale pro­szę mi wie­rzyć – słoń­ce ma wpływ rów­nież na sta­ty­sty­ki ruchu na ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści. W upal­ne lata obser­wu­je­my zwol­nie­nie ryn­ku, szcze­gól­nie w obrę­bie dużych miast, gdzie upał jest bar­dziej doskwie­ra­ją­cy. Cze­mu tak się dzie­je? Cho­dzi oczy­wi­ście o czyn­nik ludz­ki; podró­że po mie­ście w celu oglą­da­nia domów przy 35 °C są nie tyl­ko nie­przy­jem­ne, ale wręcz nie­bez­piecz­ne dla zdrowia.

Upa­ły powo­du­ją, że rynek sta­je się mniej aktyw­ny. Oczy­wi­ście nie male­je ilość kupu­ją­cych, ale ci albo szu­ka­ją super oka­zji, albo znie­chę­ce­ni ofer­ta­mi w Toron­to czy Mis­sis­sau­ga, zaczy­na­ją roz­glą­dać się za doma­mi poza aglo­me­ra­cją GTA. Takie ruchy doty­czą głów­nie domów i połó­wek, bo kon­do­mi­nia, pomi­mo gwał­tow­ne­go wzro­stu cen, wciąż są w mia­rę dostęp­ne i osiągalne.

Powo­dem prze­pro­wa­dzek poza GTA jest zwy­kle przej­ście na eme­ry­tu­rę. Nato­miast widzę, że coraz czę­ściej oso­by młod­sze i aktyw­ne zawo­do­wo rów­nież podej­mu­ją taką decy­zję. Jej powo­dem jest chęć zapew­nie­nia odpo­wied­nie­go domu dla całej rodzi­ny (duże­go, wygod­ne­go pod wzglę­dem archi­tek­to­nicz­nym, z ogro­dem czy atrak­cyj­nym bac­ky­ar­dem). Dla­te­go nie dzi­wi już niko­go, że spo­ro osób decy­du­je się na zamiesz­ka­nie poza dużą aglo­me­ra­cją i na dojaz­dy do pra­cy z Bar­rie, Sto­ne Cre­ek czy z Guelph do Toron­to czy Mississauga.

Reklama

Oczy­wi­ście głów­nym powo­dem takich ruchów jest róż­ni­ca cen pomię­dzy Toron­to a odle­gły­mi mia­stecz­ka­mi, któ­ra, według moich obser­wa­cji, i tak zaczy­na się szyb­ko zacie­rać. Jesz­cze parę lat temu obser­wo­wa­li­śmy spo­rą róż­ni­cę ceno­wą pomię­dzy nie­ru­cho­mo­ścia­mi w Mis­sis­sau­ga i Mil­ton. Dziś te ceny się zrów­na­ły. Moim zda­niem takie mia­sta jak Guelph, Water­loo czy Cam­brid­ge (to oczy­wi­ście przy­kła­dy) szyb­ko pój­dą ceno­wo w górę, więc war­to zain­we­sto­wać tam już teraz. Zresz­tą są to mia­sta bar­dzo atrak­cyj­ne biz­ne­so­wo – prze­no­si się tam spo­ro firm, głów­nie z bran­ży „high tech”. Nie tyl­ko moż­na się tam taniej budo­wać, ale też łatwiej jest ścią­gnąć mło­dych i zdol­nych pra­cow­ni­ków, ponie­waż osią­gal­ny dla nich finan­so­wo rynek nie­ru­cho­mo­ści zachę­ca ich do prze­pro­wadz­ki w tam­te okolice.

Podob­nie ma się spra­wa z pozor­nie odle­głym Lon­don. Roz­ruch budow­la­ny i na ryn­ku real esta­te widocz­ny jest tam na pierw­szy rzut oka. Wszę­dzie powsta­ją nowe osie­dla domów wol­no­sto­ją­cych (nie­któ­re z nich wywar­ły na mnie bar­dzo dobre wra­że­nie!), nato­miast cena nowe­go domu z pla­nów z podwój­nym gara­żem zaczy­na się już tuż powy­żej $400,000. Dla­te­go dla osób, któ­re pra­cu­ją przez Inter­net czy też w zawo­dach nie wyma­ga­ją­cych codzien­nej obec­no­ści w miej­scu pra­cy, jest to bar­dzo atrak­cyj­na opcja.

Ostat­ni week­end mia­łem oka­zję spę­dzić w oko­li­cach St Cathe­ri­nes, Wel­land i Tho­rold. Zna­la­złem tam praw­dzi­wą pereł­kę dla moich Klien­tów: solid­ny, cegla­ny bun­ga­low, z nowym dachem, nowy­mi okna­mi i pie­cem… Ogól­nie — napraw­dę wspa­nia­ły dom na bar­dzo ład­nej dział­ce. Cena? Zale­d­wie $329,000! Brzmi jak baj­ka, ale pro­szę mi wie­rzyć — takich oka­zji jest tam wię­cej, a rejon jest napraw­dę piękny.

Piszę o innych ośrod­kach miej­skich po to, by wska­zać Pań­stwu atrak­cyj­ną alter­na­ty­wę w kwe­stii loka­li­za­cji i miej­sca do życia; zwłasz­cza tym z Pań­stwa, któ­rzy nie muszą codzien­nie dojeż­dżać do pra­cy w rejon Toronto.


Nato­miast, nim kupi­my dom poza GTA, musi­my sprze­dać obec­nie posia­da­ną nie­ru­cho­mość. Przy­go­to­wu­jąc ją do sprze­da­ży, powin­ni­śmy pamię­tać o kil­ku żela­znych zasadach:

• Cena wywo­ław­cza musi być opar­ta na pod­sta­wie real­nej war­to­ści rynkowej.

Oczy­wi­ście może­my wysta­wić dom na sprze­daż nawet za nie­re­al­ną cenę. Nato­miast cena, za jaką dom się sprze­da, jest podyk­to­wa­na realia­mi eko­no­micz­ny­mi i sytu­acją na ryn­ku real esta­te. Nad­mier­nie zawy­żo­na, znie­chę­ca kupu­ją­cych nawet to pró­bo­wa­nia ofer­ty, co pro­wa­dzi do fru­stra­cji sprze­da­ją­cych. Czę­sto, oglą­da­jąc podob­ne domy w tej samej oko­li­cy, widzi­my róż­ni­cę w cenie nawet o $100,000! Oczy­wi­stym skut­kiem tej róż­ni­cy będzie to, że te naj­droż­sze (bez uza­sad­nie­nia) ofer­ty nie będą bra­ne pod uwagę.

• Wpro­wa­dza­nie domu na rynek zanim będzie goto­wy do sprzedaży.

Nie ma gor­sze­go ruchu jak sprze­da­wa­nie nie­przy­go­to­wa­ne­go domu – chy­ba, że cena jest spe­cjal­nie zani­żo­na. Dom, w któ­rym gołym okiem widać, że dach, piec czy kuch­nia muszą być wymie­nio­ne powo­du­je, że kupu­ją­cy natych­miast chce uzy­skać obniż­kę ceny, by z góry zre­kom­pen­so­wać sobie kosz­ty wyma­ga­nych remon­tów. Oczy­wi­ście ta zasa­da nie doty­czy takich loka­li­za­cji, w któ­rych domy są kupo­wa­ne z myślą o reno­wa­cji czy zbu­rze­niu, i budo­wy nowe­go domu. Tu dzia­ła tyl­ko i wyłącz­nie zasa­da kalkulacji.

• Dom prze­in­we­sto­wa­ny w sto­sun­ku do lokalizacji.

Cza­sa­mi remon­tu­jąc lub roz­bu­do­wu­jąc dom, nie myśli­my o jego sprze­da­ży w przy­szło­ści, oraz zapo­mi­na­my o war­to­ści ryn­ko­wej sąsied­nich domów. Nad­mier­ne i nie­uza­sad­nio­ne wydat­ki są czę­sto trud­ne do odzyskania.

• Ukry­wa­nie problemów.

Jeśli wie­my, że dom ma poważ­ne pro­ble­my struk­tu­ral­ne albo tech­nicz­ne, któ­re zosta­ną wykry­te wkrót­ce czy nawet po kil­ku latach po jego prze­ję­ciu, nie nale­ży takich spraw ukry­wać przed nabyw­cą. Wcze­śniej czy póź­niej pro­blem wyj­dzie na jaw, a wów­czas ewen­tu­al­ne kosz­ty spraw sądo­wych prze­ro­sną znacz­nie sumę, jaką zyska­li­śmy sprze­da­jąc nie­ru­cho­mość jako rze­ko­mo pełnowartościową.

• Brak roze­zna­nia w kosz­tach zwią­za­nych ze sprzedażą.

Czę­sto jedy­nym wydat­kiem, na jakim kon­cen­tru­ją się sprze­da­ją­cy jest wyna­gro­dze­nie dla agen­ta. Nato­miast cza­sa­mi kosz­ty zwią­za­ne z zerwa­niem umo­wy z ban­kiem mogą być tak wyso­kie, że cała trans­ak­cja bie­rze w łeb i nara­ża nas na poważ­ne stra­ty. Takie ukry­te kosz­ty powin­ny być spraw­dzo­ne i potwier­dzo­ne zawczasu.

• Wpro­wa­dza­nie do sprze­da­ży domów brud­nych i zagraconych.

Czy­sty i upo­rząd­ko­wa­ny dom z este­tycz­ny­mi wnę­trza­mi sprze­da­je się znacz­nie lepiej niż brud­ny i zagra­co­ny. Choć jest to oczy­wi­ste, wie­lu sprze­da­ją­cych zda­je się zapo­mi­nać o tej pro­stej zasa­dzie. Nie­wiel­ka inwe­sty­cja w wyna­ję­cie maga­zy­nu na nad­miar mebli oraz w dobrą far­bę czy tape­ty napraw­dę bar­dzo się opłaca.

• Domy bez wyglą­du wyglą­du czy charakteru.

Pierw­sze wra­że­nie jest klu­czo­we. Pamię­taj­my o zło­tej zasa­dzie każ­dej nego­cja­cji: dobre “pierw­sze wra­że­nie” moż­na zro­bić tyl­ko raz. Czę­sto przy­go­to­wu­jąc dom do sprze­da­ży kon­cen­tru­je­my się na wnę­trzach. Remon­tu­je­my je i odświe­ża­my, zapo­mi­na­jąc o tym, jak waż­ne jest oto­cze­nie (tzw. obej­ście) nie­ru­cho­mo­ści. Dom i dział­ka zanie­dba­ne z zewnątrz sku­tecz­nie znie­chę­cą poten­cjal­ne­go kup­ca w ogó­le do wej­ścia do środ­ka. Tu dzia­ła wyłącz­nie wyobraź­nia. Domy, któ­re robią dobre wra­że­nie z zewnątrz (mam na myśli nie tyle spo­rą inwe­sty­cję, co smak i este­ty­kę), sprze­da­ją się czę­sto powy­żej ceny rynkowej.

• Finan­so­we zachęty.

Jak wspo­mnia­łem wcze­śniej, obec­ny rynek jest dyna­micz­ny; wszyst­ko sprze­da­je się szyb­ko i czę­sto bli­sko ceny wywo­ław­czej. Ale są nie­ru­cho­mo­ści, któ­re nie znaj­du­ją chęt­nych. W takich przy­pad­kach pomoc­ne mogą być zachę­ty finan­so­we. Wyż­szy pro­cent dla “buy­ers bro­ker”, ofer­ta pokry­cia kosz­tów praw­ni­ka, inspek­cji domu czy “land trans­fer tax” — to są typo­we przy­kła­dy zachę­ce­nia poten­cjal­ne­go kup­ca do zain­te­re­so­wa­nia się wła­śnie naszą ofertą.

• Pierw­sza ofer­ta czę­sto jest najlepsza.

Gdy dom wcho­dzi na rynek po raz pierw­szy, zwy­kle wzbu­dza (co jest natu­ral­ne), naj­więk­sze zain­te­re­so­wa­nie. Nie­rzad­ko w tym momen­cie dosta­je­my ofer­tę, któ­ra być może jest tro­chę niż­sza niż ocze­ki­wa­li­śmy, ale czę­sto jest na tyle atrak­cyj­na, że war­to poważ­nie ją roz­wa­żyć. Nie igno­ruj­my ofer­ty pra­wie per­fek­cyj­nej tyl­ko dla­te­go, że znie­chę­ca nas to „pra­wie”, sta­no­wią­ce cza­sa­mi nie­wiel­ki pro­cent ceny wywo­ław­czej. Może­my potem cały­mi tygo­dnia­mi lub mie­sią­ca­mi cze­kać na rów­nie korzyst­ną ofer­tę, ale kto wie, czy taka w ogó­le się jesz­cze pojawi?

Jeśli otrzy­ma­li Pań­stwo ofer­tę kup­na nie­ru­cho­mo­ści, co do któ­rej mają wąt­pli­wo­ści, zapra­szam do kon­tak­tu. Prze­ana­li­zu­ję ją z Pań­stwem, wspól­nie znaj­dzie­my wszyst­kie „za” i „prze­ciw”, i z pew­no­ścią uda się nam sprze­dać dom czy miesz­ka­nie za opty­mal­ną cenę. Cza­sa­mi wystar­czy nie­wiel­ka zmia­na, pozor­nie nie­istot­ny dro­biazg w ofer­cie, by otrzy­mać lep­szą cenę lub uchro­nić się przed stratą.

Zapra­szam i pozdrawiam,

Maciek Cza­pliń­ski,

Tel. 905 278 0007