Dzisiejsza porada skierowana jest do tych, którzy planują zakup swojej pierwszej nieruchomości. Jakie mają szanse w dzisiejszym rynku i czy jest to dobry czas, by pomyśleć o zakupie?
Zacznę od tego, że rynek, jaki panował pod koniec ubiegłego roku oraz na początku obecnego, był absolutnie nieprzychylny dla tych, którzy dysponowali niewielkim downpayment (poniżej 20% ceny zakupu). A są to zwykle ludzie, którzy dosłownie „ciułają” grosz do grosza, by w końcu dokonać zakupu swojej pierwszej nieruchomości.
Dlaczego tak się dzieje?
Jeśli posiadamy mniej niż 20% wpłaty własnej, musimy wystąpić do specjalnej instytucji zwanej CMHC, która po sprawdzeniu naszej aplikacji i przedstawieniu dokumentów potwierdzających nasze zarobki, zatwierdzi (lub nie) ubezpieczenie pożyczki. Bez takiego ubezpieczenia banki nie udzielą nam pożyczki.
Oprócz CMHC istnieją dwie inne instytucje, działające na podobnych zasadach: Genworth i Canada Guaranty.
Oczywiste jest, że w czasach, kiedy na jedną nieruchomość potrafiło przypadać kilka czy kilkanaście ofert i zwykle żadna
z nich nie miała warunku na finansowanie (a często cena potrafiła być przebijana o sto czy więcej tysięcy) – kupujący po raz pierwszy byli praktycznie „wymazani” z rynku! I bez szansy na jakikolwiek zakup.
Co gorsze – kiedy cena zakupu przekroczyła jeden milion, to automatycznie, według przepisów, taki mortgage nie mógł być ubezpieczony, a w tym okresie prawie wszystko sprzedawało się znacznie powyżej miliona.
Natomiast z każdym wzrostem cen potrzebny minimalny downpayment szedł w górę.
Ten splot wymagań, przepisów oraz aktywność rynku spowodowały, że przez prawie rok bardzo mało kupujących po raz pierwszy mogło faktycznie zakupić nieruchomość.
Dziś rynek zmienił się drastycznie. Mamy wyższe oprocentowanie na poziomie 4.5% na rok czasu i to jest to, co wprowadza potencjalnych kupujących w stan odrętwienia. Jednak rynek bardzo zwolnił. Domy nie sprzedają się już jak świeże bułki, ceny sprzedaży są do negocjacji i mamy czas i możliwość na złożenie oferty warunkowej na finansowanie, a nawet na home inspection.
I jeśli poważnie się zastanowimy i dokonamy obliczeń, to może się okazać, że zakup dla kupujących po raz pierwszy w obecnym rynku i przy obecnych procentach jest łatwiejszy i bardziej opłacalny, niż jeszcze na początku roku.
Zróbmy proste obliczenie przy następujących założeniach. W styczniu dom wystawiony za $800,000 najprawdopodobniej sprzedałby się za milion (lub więcej). Gdyby (jakimś cudem) udało się nam kupić go z minimalną wpłatą, która w tym przypadku kształtowałaby się na poziomie $75,000, to po odjęciu downpayment (5% za pierwsze $500,000 ceny plus 10% za wszystko powyżej $500,000) i dodaniu premii CMHC ($36,960), mielibyśmy mortgage w wysokości $960,960 i przy amortyzacji na 25 lat oraz oprocentowaniu 2.5% – opłaty ratalne wyniosłyby $4,304 miesięcznie.
Jeśli ktoś zamknął mortgage na 5 lat, to po tym czasie balans zadłużenia (principal) wyniósłby ok. $813,000.
A teraz inna (aktualna) kalkulacja. Dziś, gdy wychodzi dom za $800,000 to zwykle sprzedaje się z ceną wywoławczą, a często do 5% taniej. Czyli załóżmy, że kupujemy dom za $760,000. W tym przypadku minimalny downpayment to
$27,400. Po odjęciu downpayment i dodaniu premii do spłat pożyczki, mielibyśmy mortgage w wysokości $712,400.
Przy założeniu 25 lat amortyzacji oraz 4.5% oprocentowania (na rok) – spłacamy $3,943 miesięcznej raty. Czyli nawet mniej niż ci, którzy kupili domy w styczniu z pożyczką na niższy procent. Jak to możliwe? Ponieważ płacimy wprawdzie wyższy procent, ale od znacznie niższej sumy.
Według bardzo wielu ekspertów, kanadyjska ekonomia nie może sobie pozwolić na długoterminowe wysokie oprocentowania pożyczek. W tym kraju dużo kupuje się czy inwestuje na kredyt i ekonomia potrzebuje niskich procentów. Wiele osób uważa, że już w drugiej połowie 2023 roku polityka banków zacznie promować powolne obniżki oprocentowań.
Ci wszyscy, którzy nie mają domu ale mają rodziny lub prowadzą własne gospodarstwo domowe, muszą gdzieś mieszkać. Obecnie koszt wynajmu małego, jednosypialniowego mieszkania wynosi do $3,000 miesięcznie (średnia cena to $2,600). Cena wynajmu mieszkania dla rodziny – czyli dwusypialniowego, wynosi często powyżej $3,000. Czyli skazując się na wynajem, wyrzucamy w błoto co miesiąc poważną kwotę. I wcale nie za świetne warunki mieszkaniowe, a często za bardzo przeciętne. Najemcy są na łasce wynajmującego (landlorda), który w każdej chwili może poprosić o opuszczenie „naszego” mieszkania (oczywiście z zachowaniem wymaganych terminów).
Jak wspomniałem wcześniej, przy obecnych cenach i obecnych procentach, spłata miesięczna pożyczki hipotecznej wyniesie około $3,943 i w tej kwocie spłata principal czyli spłata samego zadłużenia (spłata główna) wyniesie $1,300. Jak na to popatrzymy wnikliwie, to okazuje się, że to, co płacimy jako odsetki od pożyczki, wyniesie tyle samo, co opłata za wynajem jednosypialniowego mieszkania! Wprawdzie ta kwota, tak samo jak przy wynajmie – znika z naszych kieszeni, ale przecież co miesiąc również odkłada nam się poprzez spłatę pożyczki. Inwestujemy ją w nasz własny spłacany dom, nie w dom landlorda.
Gdybyśmy jeszce kupili taki dom, w którym moglibyśmy wynająć mieszkanie studentom czy świeżym imigrantom (a zapotrzebowanie jest ogromne) to przykładowe $2,000 miesięcznie za sublet pozwala nam mieszkać za pół darmo.
Nagły spadek cen nieruchomości nawet o 20% jest moim zdaniem chwilowy, i już wkrótce zobaczymy ponowny, choć wolny wzrost cen na poziomie 3% rocznie. Ten wzrost liczony od całej ceny domu (pomimo, że mamy ciągle duży dług), określany jest jako leverage.
Jak tylko rynek wróci do normy, to nasze domy (kupione za $800,000) będą co roku przybierały na wartości o około $25,000. To więcej, niż duża część z nas może odłożyć w banku – gdzie i tak otrzymujemy zero zwrotu “na kasie”.
Wiele osób, które już dawno powinny kupić nieruchomość – bo mają dobrą pracę i dobry kredyt, wykazuje opór przed kupnem nieruchomości z minimalną wpłatą. Dlaczego? Ponieważ nie chcą zapłacic „frycowego” (jak to nazywają) – czyli ubezpieczenia CMHC.
Ja osobiście znam wiele osób, które od lat zbierają na downpayment i ciągle są w lesie, a ceny domów w międzyczasie wzrosły astronomicznie. Kupując lata temu i nawet płacąc premium za ubezpieczenie – i tak byliby w dużo lepszej sytuacji finansowej – ponieważ staliby się już właścicielami części zakupionej nieruchomości. Czyli posiadaliby jakiś własny majątek.
Uważam, że czekanie aż uzbieramy środki na wpłatę własną jest błędem. Bowiem wcześniejszy zakup, zamiast oszczędzania na wszystkimi i płacenia za wynajem cudzego domu czy mieszkania, ma wiele zalet.
Przede wszystkim mieszkamy już na swoim i wzrost cen nieruchomości czy wynajmu nie bije nas po kieszeni – a wręcz cieszy.
Wiele osób nie wie, że ubezpieczenie (premium) CMHC jest dodawane do pożyczki hipotecznej. W praktyce za każde $100,000 pożyczki spłacamy w kwocie mortgage dodatkowe $21 miesięcznie. To niewiele i kiedy w normalnym rynku domy rosną od 3% do 5% – to już po roku premium się zwróci dzięki przyrostowi wartości domu.
Prosze również pamietac, że wysokość ubezpieczenia (premium) spada w przedziałach. Czyli to, co płacimy mając 5% wpłaty jest wyższe procentowo, kiedy uzyskujemy 10% lub przekraczamy 15% wpłaty. Dla wielu ludzi to wszystko o czym piszę jest pewnie przekonywujące, ale powstaje pytanie jak zebrać kwotę na downpayment, bo większość z nas i tak ma problem żyjąc na styk. Poniżej podaje kilka pomysłów czy sprawdzonych sposobów.
• downpayment może być podarunkiem od rodziny
• możemy sprzedać rzeczy, które są wartościowe, ale nie są nam potrzebne (albo mniej potrzebne niż dom)
• kupujący po raz pierwszy mogą użyć RRSP jako downpayment
• jeśli mamy dobry kredyt i zarobki, możemy wnioskować o pożyczkę bankową (ale nie więcej niż 10% wartości domu)
• możemy zaciągnąć pożyczkę na zakup RRSP, a następnie po 90 dniach wyjąć pieniądze na zakup domu
• jeśli należy się nam zwrot w podatkach, warto przeznaczyć go na zakup
• czasami sprzedający może być skłonny udzielić pożyczki w wysokości 10% ceny zakupu – nazywane jest to VTB
• czasami można uzyskać second mortgage na downpayment, ale fees i oprocentowanie są wysokie.
Mam nadzieję, że moje wyliczenia pozwolą Państwu zastanowić się nad tym tematem i zachęcą do poszukiwania własnego gniazdka. Właśnie teraz jest dobry czas na to, by bez tłoku przebierać w ofertach. Zapraszam!
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
